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Mängel

Mietminderung wegen Mängeln

Wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird, hat der Vermieter die Pflicht, dem Mieter die in dem Vertrag beschriebenen Mieträume in einem geeigneten Zustand für die beabsichtigte Nutzung zu übergeben. Diese Verantwortung erstreckt sich nicht nur bis zur Übergabe der Räume, sondern bleibt während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages bestehen. Folglich ist der Vermieter grundsätzlich dazu verpflichtet, sicherzustellen, dass die vermieteten Räume während des gesamten Mietverhältnisses frei von Mängeln jeglicher Art sind.

Treten in der Mietwohnung Mängel auf, die die Wohnqualität mindern, ist in der Regel eine Mietminderung möglich. Die häufigsten Gründe für eine Mietminderung sind Probleme mit der Heizung, Baulärm, Wasserschäden oder Schimmel. Aber auch mangelhafte Trittschalldämmung, Geruchsbelästigung, Ausfall des Aufzugs, Ruhestörung durch Nachbarn oder Schädlingsbefall sind als Mietmängel zu werten. 

Wie man bei einer Mietminderung vorgeht, erklären wir im Ratgeber. Die Höhe der Minderung kann von Fall sehr unterschiedlich ausfallen, weshalb Sie sich unbedingt Hilfe vom Fachmann holen sollten. Einen Mangel richtig melden können Sie mit kostenlosen Vorlagen oder dem Schreiben an Vermieter in unserem Portal. Jetzt kostenlos ausprobieren.

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Was passiert bei Mietmängeln?

Ein Mangel der Mietsache nach § 536 BGB liegt vor, wenn die Mietsache einen Fehler aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Auch das Fehlen oder der nachträgliche Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft der Mietsache kann einen Mangel darstellen. Kein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit nur unerheblich gemindert ist. 

Der Vermieter ist grundsätzlich zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet. Je nach Art müssen Mietmängel unverzüglich beseitigt werden, zum Beispiel bei einem Ausfall der Heizung. Hat der Mieter den Mangel mitverschuldet, ist der Vermieter ebenfalls zu einer Beseitigung verpflichtet. Er kann aber von seinem Mieter eine Beteiligung an den Reparaturkosten verlangen. Ist der Mieter allein für den Mangel verantwortlich, muss er den Mangel selbst beseitigen.

Der Vermieter darf im Mietvertrag die Reparaturkosten nicht auf den Mieter abwälzen. Sofern es sich nicht um Bagatellschäden handelt, ist eine solche Klausel unwirksam. Das bedeutet, dass der Vermieter zur Beseitigung aller Mängel verpflichtet ist, die nicht als Bagatellschäden eingestuft werden können. Von einem sogenannten Bagatellschaden sind regelmäßig Objekte betroffen, die von den Mietern häufig benutzt werden und dadurch einer stärkeren Abnutzung unterliegen. Tropfende Wasserhähne sowie Schäden an Duschköpfen, Fenster- und Türschlössern, Lichtschaltern oder Steckdosen sind üblicherweise als Bagatellschaden einzustufen.

Ob vor Vertragsabschluss im Rahmen einer Vorprüfung oder während eines bestehenden Mietverhältnisses: Eine anwaltliche Mietvertragsprüfung verschafft Ihnen Sicherheit, welche Klauseln zulässig und damit zu beachten sind. Wer sich für eine MieterEngel-Mitgliedschaft entscheidet, kann ohne zusätzliche Kosten die Beratungsleistungen von erfahrenen Anwälten in Anspruch nehmen.

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Wie geht man mit Mietmängeln um?

Den Mieter trifft immer eine Anzeigepflicht, das heißt er ist verpflichtet, dem Vermieter über Mängel in Kenntnis zu setzen. Nur so kann und darf der Vermieter die ihm obliegende Erhaltungspflicht erfüllen. Wer Mietmängel anzeigen möchte, sollte in jedem Fall eine konkrete Frist zur Beseitigung setzen. In der Regel ist eine Frist von 14 Tagen zur Beseitigung des Mangels durch den Vermieter oder die Vermieterin angemessen. In dringenden Fällen – etwa bei Rohrbruch oder einem Heizungsausfall im Winter – sieht die Sache anders aus. Hier ist der Vermieter zum sofortigen Handeln verpflichtet. Aus Beweisgründen sollte die Mietmängelanzeige in schriftlicher Form erfolgen.

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Welche Möglichkeiten gibt es, sich zu wehren?

Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Beseitigung des Mangels nicht nach, kann der Mieter entweder die Beseitigung des Mangels selbst veranlassen und vom Vermieter Ersatz der Kosten verlangen oder die Miete bis zur Beseitigung des Mangels mindern. Die Liste der Mietminderungsgründe ist lang. Vor allem deshalb, weil es nicht darauf ankommt, ob es dem Vermieter möglich ist, den Mangel zu beseitigen. So kann zum Beispiel auch der Lärm einer Baustelle oder der Dreck der Brieftauben des Nachbarn eine Mietminderung rechtfertigen. Eine Beschränkung des Minderungsrechts durch den Mietvertrag ist nicht möglich.

Der Mieter kann im Falle der Selbstvornahme die Handwerker auf eigene Kosten beauftragen, die erforderlichen Arbeiten durchführen lassen und die Erstattung der Kosten vom Vermieter verlangen oder die Kosten mit den Mietzahlungen verrechnen. Nach § 556 b Abs. 2 BGB kann der Mieter diese Ansprüche unabhängig vom Mietvertrag dann aufrechnen, wenn er seine Aufrechnungsabsicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit dem Vermieter anzeigt. Alternativ kann der Mieter den Vermieter vorab auf Zahlung eines Kostenvorschusses verklagen. Die Ausübung des Selbstbeseitigungsrechts kann problembehaftet sein, da der Vermieter nur die erforderlichen Aufwendungen ersetzen muss und dies im Einzelfall strittig sein kann. Eine rechtliche Beratung vor der Beauftragung eines Handwerksbetriebes ist daher ratsam.

Der Mieter hat das Recht auf Minderung des Mietzinses für die Dauer des Bestehens des Mangels. Für die Herabsetzung der Miete ist die Zusage des Vermieters über die baldige Behebung des Mangels ohne Bedeutung. Über die Höhe der Mietminderung lassen sich keine allgemein gültigen Regeln aufstellen. Entscheidend ist das Ausmaß der Beeinträchtigung. Je stärker sich der Mangel auswirkt, desto stärker kann die Miete gemindert werden. Ein Blick auf die Rechtsprechung zeigt, dass die Spanne von 1 % bis 100 % Mietminderung reicht. Während das Amtsgericht Mainz nach einem Urteil vom 06.05.1996 bei einem defekten Briefkasten eine Minderung von 1 % als angemessen erachtet, ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 15.05.1975 (Az.: 7 O 80/74) eine Einbehaltung in vollständiger Höhe denkbar, wenn die Heizung während der Wintermonate komplett ausfällt.

Die Mietbelastung setzt sich in den meisten Fällen aus Grundmiete, Betriebskosten und Heizkosten (Vorauszahlung) zusammen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6.4.2005 (XII ZR 225/03) muss die Minderung von der Warmmiete vorgenommen werden. 

Eine Minderung des Mietzinses ist dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrages kannte oder wenn er den Mangel ohne weiteres hätte erkennen müssen, wenn er also grob fahrlässig gehandelt hat. Wer somit zum Beispiel kommentarlos eine Wohnung anmietet, obwohl die alten Fenster offensichtlich blind und morsch sind, kann später nicht wegen dieser Mängel eine Minderung vornehmen. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat oder wenn er eine bestimmte Eigenschaft zugesichert hat, die nicht vorhanden ist.

Der Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen fristlos kündigen, wenn seine Wohn- und/oder Lebensqualität durch einen nicht beseitigten Mangel erheblich beeinträchtigt wird. Umgekehrt ist auch der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter schuldhaft verursachte Schäden nicht beseitigt und dadurch die Wohnung gefährdet. In solchen schwerwiegenden Fällen ist es ratsam, sich anwaltlich beraten zu lassen.

Mietmängel – eine anwaltliche Beratung schafft Rechtssicherheit

Grundsätzlich hat der Mieter bei Mietmängeln gute Chancen, den Vermieter durch eine Mietminderung zur Erfüllung seiner Pflichten zu bewegen. Allerdings kann es im Einzelfall schwierig sein, den Übergang vom Bagatellschaden zu einem echten Mangel zu erkennen. Darüber hinaus stellt sich immer wieder die Frage, in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist und – sollte es zu einem gerichtlichen Verfahren kommen – von den Richtern auch entsprechend mitgetragen werden würde. Mietmängel können auch nach einem Auszug zu einem wichtigen Thema werden, zum Beispiel dann, wenn es um die Rückforderung der Mietkaution geht.

Sobald ein Mietmangel zurückgewiesen wurde und der Vermieter nicht reagiert, sollte man die Situation anwaltlich prüfen lassen. Bei MieterEngel ist die Prüfung und Beratung über das weitere Vorgehen mit einem Partneranwalt Bestandteil der Mitgliedschaft. Sie werden von Ihrem persönlichen Partneranwalt über Ihre Rechte informiert und erhalten klare Handlungsempfehlungen für Ihren individuellen Fall. Auch die Beantwortung von Fragen und die Beratung bei anderen Mietproblemen sind Bestandteil Ihrer Mitgliedschaft.

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