Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum

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Deutschland – Europas Land der Mieter

Die Mehrzahl der Menschen in Deutschland wohnt auch im Jahr 2016 in Mietverhältnissen. Die Eigentümerquote ist hierzulande immer noch gering im europäischen Vergleich und liegt unter 50%. Grundlage für die Millionen von Mietverhältnissen im Land ist stets ein Mietvertrag. Egal, um welche Art eines Mietvertrags es sich handelt, alle haben sie eines gemeinsam: für sie gilt die gesetzliche Schriftform nach § 550 BGB, sofern sie für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen worden sind. Wird der Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen, so ist er jedoch nicht unwirksam, sondern gilt aus Gründen des Mieterschutzes als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Warum soll der Mietvertrag schriftlich geschlossen werden?

Die Schriftform des Mietvertrags dient vor allem dem Beweis der zwischen Mieter und Vermieter getroffenen Regelungen. Was schwarz auf weiß vorliegt, lässt sich im Streitfall eben besser beweisen. Wird über einen bestimmten Punkt des Mietverhältnisses einmal keine (schriftliche) Vereinbarung getroffen, so gelten die gesetzlichen Regelungen des BGB. Gesetzliche Schriftform bedeutet gem. § 126 BGB, dass der Vertrag von sämtlichen Mietern und Vermietern eigenhändig unterzeichnet werden muss. Möglich ist dies auch in notarieller oder in elektronischer Form. Für die elektronische Form müssen der Mieter und der Vermieter dem Mietvertrag ihren Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen. In der Praxis geschieht das jedoch nur selten. Der Normalfall ist der eigenhändig unterzeichnete Mietvertrag.

Wann ist die Schriftform des Mietvertrags gewahrt?

Die Schriftform des Mietvertrags ist im Übrigen nur dann gewahrt, wenn die einzelnen Teile des Mietvertrags fest miteinander verbunden oder aber jeweils gesondert unterschrieben sind. Dies gilt insbesondere auch für alle Anlagen, die gerne zu Vertragsbestandteilen des Mietvertrags gemacht werden. Für eine feste Verbindung ist nach Ansicht mancher Gerichte das Heften mit einer Heftmaschine ausreichend, nicht jedoch die Verbindung mit einer Büroklammer! Andere Gerichte sehen dies lockerer und fordern keine feste Verbindung. Um Unklarheiten zu vermeiden, empfiehlt sich jedoch stets eine feste Verbindung aller Vertragsbestandteile und deren eigenhändige Unterschrift. Wird im Übrigen einmal von einer Partei des Mietvertrags eine mündliche Vereinbarung über bestimmte Punkte behauptet, so kommt es darauf an, ob dies vor Gericht auch bewiesen werden kann.

Vertretung bei Abschluss des Mietvertrags

Die Vertretung bei Abschluss eines Mietvertrags ist unproblematisch möglich. Das gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Wichtig ist hierbei, dass nur die offene Stellvertretung zulässig ist. Das bedeutet, dass der Vertreter einen Hinweis darauf geben muss, für wen er den Mietvertrag abschließt. Ansonsten wird der Vertreter selbst Vertragspartei mit allen damit einhergehenden Rechten und Pflichten. Dies dürfte im Zweifel wohl eher nicht beabsichtigt sein.

Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen im Überblick

  • Die Schriftform des Mietvertrags dient vor allem dem Beweis der getroffenen Regelungen.
  • Ein nicht schriftlich abgeschlossener Mietvertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
  • Der Vertrag muss von sämtlichen Mietern und Vermietern unterzeichnet werden.
  • Die einzelnen Teile des Mietvertrags müssen fest miteinander verbunden oder jeweils gesondert unterschrieben sein.
  • Vermieter und/oder Mieter können sich bei Abschluss vertreten lassen, müssen aber darauf hinweisen für wen sie den Vertrag abschließen.

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