Abmahnung im Mietrecht – Kaum eine Kündigung ohne Vorwarnung

Von Maritta Seitz

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Wer gegen den Mietvertrag verstößt, muss mit einer Abmahnung vom Vermieter rechnen.
Quelle: ©Nik Macmillan – unsplash.com


Wer einen Mietvertrag unterschreibt, muss sich an klare Regeln halten: Zu den wichtigsten Mieterpflichten gehört es die Miete pünktlich zu zahlen und die Hausordnung zu achten. Läuft einmal eine Party aus dem Ruder, oder kann der Mieter wegen finanzieller Schwierigkeiten die Miete nicht pünktlich überweisen, muss er sich Kritik vom Vermieter gefallen lassen. Denn schwere Ruhestörung und verspätete Mietzahlung sind keine Kleinigkeiten, sondern ernsthafte Vertragsverletzungen des Mieters. Dennoch muss der Mieter bei einem einmaligen Fehltritt nicht sofort mit der Höchststrafe rechnen: Einer fristlosen Kündigung muss in der Regel mindestens eine Abmahnung vorausgehen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

  • Was ist eine Abmahnung?
  • Wann darf der Vermieter abmahnen?
  • Was sind die Folgen einer Abmahnung?
  • Kündigung ohne Abmahnung?
  • Kann der Mieter den Vermieter abmahnen?

Was ist eine Abmahnung?

Die Abmahnung bedeutet im Mietrecht dasselbe, wie die gelbe Karte auf dem Fußballplatz. Wenn ein Mieter gegen die Regeln verstößt und Vereinbarungen aus dem Mietvertrag bricht, oder gegen die Hausordnung verstößt, kann der Vermieter ihn auf sein Fehlverhalten aufmerksam machen und auffordern, Zuwiderhandlungen in Zukunft zu unterlassen.

Meist erhalten Mieter eine schriftliche Abmahnung. Damit diese formell gültig ist, muss sie von allen Vermietern unterschrieben und an alle Mietergerichtet sein. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Empfänger auch die Übeltäter sind. Eine mündliche Abmahnung ist ebenfalls möglich, lässt sich jedoch im Streitfall schwer nachweisen.

In der Abmahnung weist der Vermieter den Mieter auf die Pflichtverletzung hin. Meist wird dem Mieter in diesem Zusammenhang eine Frist gesetzt, bis zu der er sein Verhalten bessern muss. Tut er das nicht, wird mit Kündigung gedroht.



Wann darf der Vermieter abmahnen?

Die häufigsten Gründe für eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter sind:

  • Der Mieter zahlt die Miete zu spät, oder bezahlt gar keine Miete.
  • Der Mieter verstößt gegen die Hausordnung, indem er die Ruhezeiten nicht einhält.
  • Der Mieter nimmt bauliche Veränderungen in der Wohnung vor, die der Vermieter nicht genehmigt hat.
  • Der Mieter lässt die Wohnung verwahrlosen.
  • Der Mieter nimmt ohne Erlaubnis des Vermieters Mitbewohner in der Wohnung auf.
  • Der Mieter hält eine Katze oder einen Hund, den der Vermieter nicht gestattet hat.
  • Der Mieter vermietet die Wohnung unerlaubter Weise an Dritte weiter.

Was sind die Folgen einer Abmahnung?

Auch, wenn die Abmahnung noch keine Kündigung ist, sollten Mieter die Abmahnung unbedingt ernst nehmen. Insbesondere, wenn der Vermieter im Abmahnungsschreiben mit Kündigung droht, kann bei erneutem Fehlverhalten tatsächlich eine fristlose Kündigung folgen. Einer fristlosen Kündigung muss nämlich in der Regel mindestens eine Abmahnung vorausgehen. Je mehr Abmahnungen ein Mieter erhält, desto höher ist auch sein Risiko, bald eine fristlose Kündigung im Briefkasten zu finden.


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Kündigung ohne Abmahnung?

In wenigen Fällen ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich:

  • Der Mieter schuldet zwei Monatsmieten oder hat in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht vollständig bezahlt.
  • Der Mieter bedroht oder verletzt den Vermieter.
  • Der Mieter macht noch vor der Abmahnung deutlich, dass er nicht bereit ist sein Fehlverhalten zu ändern.

Kann der Mieter den Vermieter abmahnen?

Auch Mieter haben das Recht ihrem Vermieter die gelbe Karte zu zeigen: Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, kann der Mieter ihn abmahnen. Formell gelten für Mieter dieselben Anforderungen an die Abmahnung, wie für Vermieter. Eine mündliche Abmahnung ist möglich, im Streitfall lässt sich die schriftliche Abmahnung jedoch besser beweisen.

Mögliche Gründe für Mieter den Vermieter abzumahnen sind beispielsweise Wohnungsmängel, wie Schimmel, defekte Fenster oder eine ausgefallene Heizung, um die sich der Vermieter nicht kümmert. Auch Mieter sollten dem Vermieter eine Frist setzen und können, wenn der Vermieter weiterhin nicht handelt, mit Konsequenzen wie Mietminderung oder Kündigung drohen.


Erste Hilfe bei Abmahnung und Kündigung

Wer eine Kündigung vom Vermieter erhält, sollte zunächst Ruhe bewahren und sich dann schnellstmöglich rechtlichen Rat holen. Nicht jede Vermieterkündigung ist gültig! Die Kündigung vom Vermieter muss wichtige formelle Kritierien erfüllen und einen triftigen Kündigungsgrund angeben. Ein Anwalt für Mietrecht kann einschätzen, ob der Mieter wirklich ausziehen muss. Selbst wenn die Kündigung wirksam ist, kann der Anwalt weiterhelfen: Er kann den Mieter bei einem möglichen Härteeinwand unterstützen.

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