Fristlose Kündigung der Wohnung – Wann dürfen Vermieter und Mieter fristlos kündigen?

Von Eva Biré und Maritta Seitz

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Viele Mieter fürchten sich davor, eine fristlose Kündigung im Briefkasten zu finden.
Quelle: Mailbox ©congerdesign – pixabay.com


Viele Mieter fürchten sich vor einer fristlosen Kündigung. Gerade in den Großstädten ist der Wohnungsmarkt aktuell derart angespannt, dass es nahezu unmöglich ist, umgehend eine neue bezahlbare Wohnung zu finden. Die Furcht vor einer fristlosen Kündigung ist jedoch größtenteils unberechtigt, denn nur in Ausnahmefällen dürfen Vermieter ihren Mietern außerordentlich kündigen. Nur bei schwersten Vertragsverletzungen, durch die das Abwarten der Kündigungsfristen unzumutbar wäre, ist eine außerordentliche Kündigung möglich.

Das Gesetz verleiht jedoch auch Mietern das Recht, den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist zu beenden. In diesem Ratgeber erklären wir, welche formalen Vorgaben jede fristlose Kündigung erfüllen muss und geben Beispiele unter welchen Umständen Vermieter und Mieter das Recht haben das Mietverhältnis außerordentlich zu beenden.



Abmahnungen und formale Vorgaben für eine fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung kann nur dann ausgesprochen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Die fristlose Kündigung nennt man dementsprechend auch Kündigung aus wichtigem Grund. In der Regel muss der außerordentlichen Kündigung mindestens eine Abmahnung vorausgehen. Der Sinn der Abmahnung ist es den Vertragspartner auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und ihm die Gelegenheit zu geben, sein Verhalten zu verbessern und sich innerhalb einer angemessenen Frist wieder an den Mietvertrag zu halten.

Kommt es beispielsweise zu Mängeln in der Wohnung, muss der Vermieter Gelegenheit haben, diese zu beheben. Oder hat ein Mieter den Hausfrieden andauernd durch lautes Musikhören gestört, soll er Gelegenheit haben, dieses Verhalten zu ändern. In anderen Fällen ist keine Abmahnung erforderlich: Bei hohen Mietschulden oder illegalen Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, kann der Vermieter beispielsweise fristlos kündigen, ohne vorher abzumahnen.

Die fristlose Kündigung muss zeitnah zum Auftreten beziehungsweise zur Entdeckung des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden. Sie muss immer schriftlich erfolgen, eigenhändig unterzeichnet werden und der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn…

Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn…

1. Wenn der Mieter nicht zahlen kann.

Kann der Mieter zwei Monate hintereinander die gesamte Miete oder einen erheblichen Teil der Miete nicht bezahlen, darf der Vermieter fristlos kündigen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter über mehr als zwei Monate die Miete nur teilweise bezahlen kann und dem Vermieter einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten schuldet.

Daher gilt: Sollte es sich im Vorhinein abzeichnen, dass Sie die Miete nicht rechtzeitig zahlen können, lohnt sich ein offenes Gespräch mit dem Vermieter. Manchmal lassen diese sich auf eine Ratenvereinbarung oder eine Nachzahlung ein.


2. Wenn der Mieter den Vermieter beleidigt.

Wird der Mieter gegenüber Vermieter, dessen Angestellten oder der Hausverwaltung beleidigend, kann dies das Verhältnis der Mietparteien so sehr beeinträchtigen, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Ein Vermieter, der durch seine Mieter als „Arschloch“, „Penner“ oder „Sau“ beschimpft wird, muss das Mietverhältnis nicht aufrechterhalten und darf fristlos kündigen.

Daher gilt: So sehr Sie das Verhalten Ihres Vermieters auch ärgert – mit Beleidigungen kommen Sie nicht ans Ziel! Wenn Ihr Vermieter für ein klärendes Gespräch nicht offen ist, sollten Sie sich Hilfe vom Anwalt holen, um gegebenenfalls rechtlich gegen ihn vorzugehen.



3. Wenn der Mieter die Hausordnung nicht akzeptieren will.

Wird durch den Mieter wissentlich mehrfach gegen die Hausordnung verstoßen, kann dies ebenfalls eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Mieter muss allerdings auf seinen Verstoß hingewiesen und in der Regel abgemahnt werden. Verstößt er dann weiterhin gegen die Regelungen, muss er die fristlose Kündigung in Kauf nehmen.

Unser Tipp: Auch die Hausordnung gehört nun mal zum Mietvertrag und muss beachtet werden – auch wenn einem die ein oder andere Regelung gegen den Strich geht. Es kann natürlich sein, dass eine Regelung der Hausordnung unwirksam ist. Hier lohnt sich die Prüfung durch einen Rechtsanwalt.


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4. Wenn der Mieter die Mietwohnung in Gefahr bringt.

Wenn der Vermieter zu Recht das Gefühl bekommt, dass seine Mietwohnung durch den Mieter in ständiger Gefahr ist, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter während der letzten Jahre insgesamt 16 Wasserschäden in den darunterliegenden Wohnungen verursachte (AG Görlitz WuM 1994,668) oder, wenn er wiederholt nachts Essen anbrennen lässt, sodass mit einem Brand zu rechnen ist.

Unser Tipp: Natürlich kann ein Unfall im Haushalt jedem einmal passieren! Um im Ernstfall abgesichert zu sein, raten wir zu einer guten Haftpflichtversicherung.


5. Wenn der Mieter ohne Genehmigung baut.

Verändert der Mieter ohne die Genehmigung des Vermieters die Wohnung durch bauliche Maßnahmen, kann das eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Bei kleinen Veränderungen, gilt dies natürlich nicht. Aufgrund der schweren Folgen einer fristlosen Kündigung, ist diese nur dann gerechtfertigt, wenn dadurch die Interessen des Vermieters erheblich verletzt werden, zum Beispiel wenn er eigenmächtig einen Dachboden in seiner Wohnung einbaut (LG Hamburg WuM 1992, 190).

Daher gilt: Bei baulichen Veränderungen der Mietwohnung immer erst den Vermieter fragen! Auch für den späteren Auszug und den Rückbau ist eine vorherige Absprache dringend anzuraten!


6. Wenn der Mieter den Hausfrieden stört.

Ist unter den Mietern ein Querkopf, der den Hausfrieden wiederholt und in erheblichem Maße stört, hat der Vermieter das Recht eine fristlose Kündigung auszusprechen, um den Frieden in der Hausgemeinschaft wiederherzustellen. Mögliche Extrembeispiele können sein, dass ein Mieter Strom aus einer Gemeinschaftsleitung abzweigt, dass wegen vermehrter Gewaltexzesse wiederholt die Polizei gerufen werden muss, oder dass ein Mieter die Wohnung für illegale Aktivitäten wie Prostitution oder Drogenhandel nutzt.

Unser Tipp: Gesetzeswidriges Verhalten Ihrer Nachbarn müssen Sie nicht hinnehmen. Ziehen Sie Ihren Vermieter oder die Polizei ins Vertrauen, wenn Sie verdächtiges Verhalten beobachten oder sich bedroht fühlen.


7. Wenn der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet.

Steht eine lange Reise oder ein Auslandssemester an, wollen viele Mieter ihre Wohnung nicht einfach leer stehen lassen, während sie weiter Miete bezahlen müssen. Die bessere Alternative scheint es, sich einen Untermieter zu suchen und den die Mietzahlungen tragen zu lassen. Dabei hat jedoch der Vermieter ein entscheidendes Wörtchen mitzureden! Als Eigentümer hat er das Entscheidungsrecht darüber, wer die Wohnung mieten darf. Vermietet der Mieter die Wohnung ohne Wissen und Einverständnis des Vermieters weiter, begeht er nicht nur einen krassen Vertrauensbruch, sondern vor allem einen erheblichen Verstoß gegen den Mietvertrag. Dementsprechend hat der Vermieter bei unerlaubter Untervermietung das Recht fristlos zu kündigen.

Daher gilt: Häufig sind Vermieter mit einer Untervermietung der Wohnung einverstanden. Statt also unnötigen Streit zu riskieren, sollten Sie besser von Anfang an mit Ihrem Vermieter sprechen und eine Erlaubnis zur Untervermietung einholen.


Eine fristlose Kündigung ist nur möglich, wenn eine der Vertragsparteien einen schwerwiegenden Vertragsbruch begangen hat.
Lassen Sie sich von unseren Partneranwälten beraten, wie Sie sie auf die Kündigung reagieren sollen.

Der Mieter darf fristlos kündigen, wenn…

Der Mieter darf fristlos kündigen, wenn…

1. Wenn die Wohnung gesundheitsgefährdend ist.

Herrschen in einer Zustände, die die Gesundheit des Mieters gefährden, hat er das Recht unverzüglich aus der Wohnung auszuziehen. Dabei ist es nicht entscheidend, ob die Beeinträchtigung der Gesundheit des Mieters schon eingetreten ist, oder erst konkret bevorsteht. Erhöhte Schadstoffbelastung, gravierenden Ungezieferbefall oder schwerwiegende Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung können berechtigte Gründe für eine fristlose Kündigung sein.

Dabei gilt: Wegen Gesundheitsgefährdung kann nur bei konkreter Gefahr gekündigt werden. Haltlose Befürchtungen geben dem Mieter kein Recht vorzeitig aus dem Mietvertrag auszuscheiden.


2. Wenn die Wohnung nicht wie vereinbart genutzt werden kann.

Viele Mieter wünschen sich in eine frisch sanierte Wohnung einzuziehen. Renovierungsarbeiten können jedoch auch dazu führen, dass sich der Einzugstermin immer weiter nach hinten verschiebt, oder dass über einen langen Zeitraum nur Teile der Wohnung bewohnbar sind. Hält der Vermieter sich nicht an die vertraglichen Vereinbarungen und werden Fristen maßgeblich überschritten, haben Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Und das sogar, bevor sie überhaupt eingezogen sind!

Unser Tipp: Wenn Sie mit dem Vermieter wegen Renovierungsarbeiten ein späteres Einzugsdatum vereinbaren, treffen Sie solche Vereinbarungen immer schriftlich. Nur so haben Sie im Streitfall einen Beweis, dass der Vermieter sich nicht an vorherige Vereinbarungen hält und einen Vertragsbruch begeht.


3. Wenn die Wohnung erhebliche schwerwiegende Mängel aufweist.

Schwerste Fehler oder Mängel, die die Wohnqualität erheblich herabsetzten berechtigen Mieter zur Mietminderung. Wenn sich der Vermieter nicht um die Behebung der Schäden kümmert oder die Behebung unmöglich ist und die Mängel das weitere Wohnen in der Wohnung unmöglich machen, können Mieter ohne Frist kündigen. Schwerste Mängel sind z.B. dauerhaft unzureichende Wohntemperaturen im Winter, Bordellbetrieb im Haus, andauernde nächtliche Ruhestörungen durch Nachbarn, regelmäßiger Stromausfall, weil der Vermieter Stromrechnungen nicht begleicht, unzumutbare Geruchsbelästigung oder Lärm von permanenten Großbaustellen.

Unser Tipp: Informieren Sie bei Mängeln zunächst Ihren Vermieter und setzen Sie ihm eine angemessene Frist, die Mängel zu beseitigen. Wenn Ihr Vermieter nicht handelt, sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen, in welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist, oder ob Sie sogar das Recht haben, fristlos aus dem Mietvertrag auszuscheiden.


Ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, hängt immer von den genauen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.
Unsere Partneranwälte können Ihre Situation einschätzen und helfen Ihnen Ihre Kündigung durchzusetzen.


4. Wenn der Vermieter unerlaubt die Wohnung betritt.

Vermieter dürfen die Wohnungen ihrer Mieter niemals ohne deren Einverständnis betreten. Manche Vermieter wollen einen Schlüssel zur Wohnung des Mieters zurückbehalten, unter dem Vorwand so „im Notfall“ nach dem Rechten sehen zu können. Das müssen Mieter nicht hinnehmen! Jedem Mieter stehen beim Einzug alle Schlüssel zur gemieteten Wohnung einschließlich Keller und Briefkasten zu. Verschafft sich der Vermieter heimlich Zutritt zur Wohnung des Mieters, berechtigt dies zur fristlosen Kündigung.

Daher gilt: Auch wenn es der Vermieter gut mit Ihnen meint, er hat kein Recht dazu einen Schlüssel für Ihre Wohnung zurückzubehalten, um vorsorglich nach dem Rechten zu sehen. Bestehen Sie beim Einzug darauf, alle Schlüssel ausgehändigt zu bekommen und nehmen Sie auch ein anderweitiges Eindringen des Vermieters in Ihre Wohnung nicht hin.


5. Wenn der Vermieter betrügt.

Kommt ein Mieter betrügerischen Aktivitäten des Vermieters auf die Schliche, hat er unter Umständen das Recht den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen. Betrügt der Vermieter beispielsweise bei der Nebenkostenabrechnung oder schwindelt er bei der Größe der Wohnung wissentlich um mehr als 10%, können Mieter mit fristloser Kündigung reagieren.

Unser Tipp: Nicht jedes Mal steckt hinter einem Fehler eine arglistige Täuschung. Suchen Sie das klärende Gespräch mit Ihrem Vermieter und ziehen Sie einen Anwalt zu Rate, wenn Ihr Vermieter sich stur stellt.


6. Wenn der Vermieter den Mieter beleidigt.

Ebenso wenig, wie Vermieter es hinnehmen müssen, sich von ihren Mietern beleidigen zu lassen, müssen Mieter es sich gefallen lassen, wenn der Vermieter sie wüst beschimpft. Eskaliert ein Streit von Vermieterseiten aus, haben Mieter das Recht fristlos zu kündigen.

Unser Tipp: Lassen Sie sich im Streit nicht selbst zu Beleidigungen hinreißen. So verschärft sich nicht nur der Streit, sondern Sie müssen auch die rechtlichen Konsequenzen tragen.


7. Wenn der Vermieter den Hausfrieden stört.

Nicht immer sind es querulante Mieter, die den Hausfrieden nachhaltig stören. Lebt der Vermieter beispielsweise mit im Haus und hält die Mieter mit lauter Musik, Partys, Streitereien oder anderen Ruhestörungen vom Schlafen ab, können auch Mieter dann mit einer fristlosen Kündigung reagieren, wenn ihnen das Mietverhältnis nicht länger zugemutet werden kann.

Unser Tipp: Ruhestörungen müssen Sie nicht hinnehmen! Ihr Vermieter muss sich, genau wie alle Mieter an die gesetzlichen, beziehungsweise die in der Hausordnung vereinbarten, Ruhezeiten halten. Fertigen Sie ein Lärmprotokoll an und dokumentieren Sie die Störungen im Einzelnen.


Fristlose Kündigung erhalten – Was tun?

Wenn Sie eine fristlose Kündigung erhalten haben, heißt es zunächst einmal Ruhe bewahren. Fristlos bedeutet nicht, dass Sie die Wohnung verlassen müssen, sobald sie das Kündigungsschreiben in der Hand halten. In der Regel räumen Vermietern Mietern eine mehrwöchige Frist ein, bis zu der die Wohnung geräumt sein muss. Mieter haben darüber hinaus das Recht einer fristlosen Kündigung vor Gericht zu widersprechen. Auch, wenn der Mieter nicht auf das Kündigungsschreiben reagiert, kommt es in der Regel zum Prozess: Nach Ablauf der zweiwöchigen sogenannten Ziehfrist, können Vermieter Räumungsklage einreichen.

Im Rahmen eines Gerichtsverfahrens wird dann festgestellt, ob die fristlose Kündigung des Vermieters rechtmäßig ist. Erhält der Vermieter Recht, muss der Mieter ausziehen. Weigert sich der Mieter weiterhin, kann der Vermieter einen Räumungstitel einholen und die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher in Auftrag geben. Der Vermieter selbst darf den Mieter nicht eigenhändig aus der Wohnung werfen.


Schadensersatz bei unwirksamer fristloser Kündigung

Eine wirksame fristlose Kündigung hat für Mieter ernsthafte Folgen: Sie bedeutet nicht nur, dass der Mieter sich schnellstmöglich eine neue Bleibe suchen muss, sondern sie kann auch Schadensersatzforderungen des Vermieters nach sich ziehen. So kann der Vermieter Schadensersatz für Mietausfälle, Anwaltskosten, Maklergebühren oder Kosten fordern, die ihm durch den Rückbau oder die Renovierung der Wohnung entstanden sind.

Doch auch wenn Mieter wirksam außerordentlich kündigen, steht ihnen Schadensersatz vom Vermieter zu. Kosten für Wohnungssuche, Umzug oder Renovierung der neuen Wohnung können vom Vermieter zurückgefordert werden. Schadensersatzzahlungen können auch dann fällig werden, wenn eine fristlose Kündigung ohne berechtigten Grund ausgesprochen wrude und damit unwirksam ist.


Mit fristloser Kündigung ist nicht zu spaßen!
Unsere erfahrenen Partneranwälte wissen, wie Sie sich verhalten müssen, wenn Sie eine außerordentliche Kündigung erhalten haben und können das Schreiben auf seine Wirksamkeit hin prüfen. Auch wenn Sie selbst fristlos kündigen wollen, empfehlen wir Ihnen eine Rechtsberatung durch einen unserer Partneranwälte, der Ihre individuelle Situation prüfen und einschätzen kann. Die Beratung ist im Rahmen Ihrer Mitgliedschaft bei MieterEngel kostenlos.


Info: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen Sie jetzt unsere Partneranwälte um Rat.