Fristlose Kündigung im Mietrecht – wann ist sie erlaubt?

Eine fristlose Kündigung einer Wohnung ist nur aus wichtigem Grund erlaubt. Vermieter dürfen beispielsweise bei erheblichen Mietrückständen, schweren Vertragsverletzungen oder nachhaltigen Störungen des Hausfriedens fristlos kündigen. Auch Mieter können ihre Wohnung fristlos kündigen, etwa bei erheblicher Gesundheitsgefährdung oder schwerwiegenden Mängeln. In vielen Fällen muss die andere Vertragspartei jedoch vorher eine Abmahnung erhalten oder Gelegenheit bekommen, das Problem zu beheben.

Doch nicht jede fristlose Kündigung ist wirksam. Das Mietrecht stellt hohe Anforderungen an die Kündigungsgründe und schützt Mieter vor einem ungerechtfertigten Wohnungsverlust.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann eine fristlose Kündigung zulässig ist, welche Fristen gelten und wie Sie sich gegen eine Kündigung wehren können. Außerdem erklären wir, unter welchen Voraussetzungen Sie selbst Ihre Wohnung fristlos kündigen dürfen.

Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis grundsätzlich sofort, sobald die wirksame Kündigung bei der anderen Vertragspartei eingeht. Anders als bei einer ordentlichen Kündigung müssen Sie keine Kündigungsfrist von mehreren Monaten einhalten.

Die rechtliche Grundlage bildet § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Für Wohnraummietverhältnisse enthält § 569 BGB zusätzliche Regelungen.

Entscheidend ist der sogenannte wichtige Grund. Er liegt vor, wenn einer Vertragspartei nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist fortzusetzen.

Dabei berücksichtigen Gerichte die gesamten Umstände des Einzelfalls. Dazu gehören insbesondere:

• die Schwere des Vertragsverstoßes,
• das Verschulden der beteiligten Personen,
• mögliche frühere Vorfälle,
• eine bereits erfolgte Abmahnung und
• die Interessen beider Vertragsparteien.

Ein kleiner Verstoß gegen den Mietvertrag reicht normalerweise nicht aus. Je schwerwiegender das Verhalten oder die Beeinträchtigung ist, desto eher kommt eine sofortige Kündigung infrage.

Wichtig: Fristlos bedeutet nicht, dass der Vermieter Sie eigenmächtig aus der Wohnung entfernen darf. Dafür benötigt er einen vollstreckbaren Räumungstitel.

Bei einer fristlosen Kündigung entfällt die normale Kündigungsfrist. Trotzdem gibt es wichtige Fristen, etwa bei der Nachzahlung von Mietschulden oder im Räumungsverfahren.

Kündigungsfristen im Vergleich

Die ordentlichen Kündigungsfristen ergeben sich aus § 573c BGB.

Bei bestimmten Mietverhältnissen gelten Sonderregeln. Das betrifft beispielsweise einzelne möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung oder besondere Untermietverhältnisse.

Weitere wichtige Fristen für Mieter

Rechtsgrundlagen: § 569 BGB, § 574b BGB und § 721 ZPO.

Wichtig zum Härtefallwiderspruch: Hat der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig über die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen Form und Frist informiert, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 BGB).

Vermieter können eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn Mieter ihre vertraglichen Pflichten erheblich verletzen. Besonders häufig geht es um Mietschulden, Störungen des Hausfriedens oder eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung.

1. Fristlose Kündigung wegen Mietrückständen

Zahlen Sie Ihre Miete nicht oder nur teilweise, kann Ihr Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen fristlos kündigen.

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ist dies insbesondere in zwei Situationen möglich:

Beispiel: Ihre monatliche Warmmiete beträgt 900 Euro. Im Januar zahlen Sie 100 Euro zu wenig, im Februar bleiben weitere 850 Euro offen. Insgesamt schulden Sie 950 Euro. Damit ist die Grenze für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs an zwei aufeinanderfolgenden Terminen überschritten.

Bei diesen gesetzlichen Rückstandsgrenzen berücksichtigt man grundsätzlich die laufende Miete einschließlich der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen.

Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen die Gesamthöhe des Rückstands maßgeblich ist. Eine zusätzliche Mindesthöhe für jeden einzelnen Monatsrückstand gibt es nicht (BGH, Urteil vom 08.12.2021 – VIII ZR 32/20).

Eine vorherige Abmahnung ist bei diesen erheblichen Mietrückständen nicht erforderlich. Vermieter können grundsätzlich sofort kündigen, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Geraten Sie in Zahlungsschwierigkeiten, sollten Sie deshalb frühzeitig handeln. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter über eine Zahlungsvereinbarung und prüfen Sie, ob Jobcenter oder Sozialamt helfen können.

Beachten Sie auch: Wenn Sie wegen Wohnungsmängeln die Miete mindern, müssen Sie die richtige Höhe der Mietminderung ermitteln. Eine zu hohe, unberechtigte Minderung kann zu Mietrückständen und damit zu einem Kündigungsrisiko führen.

2. Fristlose Kündigung wegen nicht gezahlter Mietkaution

Auch Rückstände bei der Mietkaution können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Nach § 569 Abs. 2a BGB darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn Sie mit einer Kautionszahlung in Höhe von mindestens zwei monatlichen Nettokaltmieten in Verzug geraten.

Hier zählen die Betriebskosten nicht mit. Eine vorherige Abmahnung ist auch in diesem Fall nicht notwendig.

Allerdings dürfen Sie eine Barkaution nach § 551 Abs. 2 BGB grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Der Vermieter darf deshalb nicht allein deswegen kündigen, weil Sie von diesem gesetzlichen Ratenzahlungsrecht Gebrauch machen.

Auch eine fristlose Kündigung wegen erheblicher Kautionsrückstände kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen durch rechtzeitige vollständige Nachzahlung unwirksam werden. Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB gilt insoweit entsprechend (§ 569 Abs. 2a Satz 4 BGB).

3. Fristlose Kündigung wegen wiederholter Ruhestörung oder Beleidigungen

Jeder Mieter muss Rücksicht auf die anderen Hausbewohner nehmen. Wer den Hausfrieden nachhaltig stört, riskiert eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB.

Mögliche Kündigungsgründe sind beispielsweise:

• wiederholte, erhebliche Ruhestörungen durch laute Musik oder Partys,
• massive Beleidigungen oder Bedrohungen gegenüber Nachbarn, Vermietern oder der Hausverwaltung,
• körperliche Angriffe und Gewaltandrohungen,
• fortgesetzte erhebliche Verstöße gegen wirksame Regeln der Hausordnung.

Ein einzelner Streit oder gelegentlicher Lärm rechtfertigt normalerweise keine fristlose Kündigung.

Bei wiederholtem Fehlverhalten muss der Vermieter Sie grundsätzlich zunächst abmahnen. Ändern Sie Ihr Verhalten danach nicht, kann eine Kündigung gerechtfertigt sein.

Anders sieht es bei besonders schweren Vorfällen aus. Bei massiven Gewaltandrohungen kann eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung zulässig sein.

4. Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

Sie möchten während einer längeren Reise Ihre Wohnung untervermieten oder ein Zimmer dauerhaft an eine andere Person vermieten? Grundsätzlich benötigen Sie dafür die Erlaubnis Ihres Vermieters. Das ergibt sich aus § 540 BGB. Unter bestimmten Voraussetzungen haben Sie bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung sogar einen Anspruch auf Erlaubnis. Dies regelt § 553 BGB.

Vermieten Sie die Wohnung ohne erforderliche Zustimmung unter, kann dies eine Vertragsverletzung sein. Eine fristlose Kündigung ist deshalb aber nicht automatisch wirksam. In der Regel muss der Vermieter Sie zunächst abmahnen und Ihnen Gelegenheit geben, die unerlaubte Untervermietung zu beenden.

Prüfen Sie daher bei einer entsprechenden Kündigung, ob tatsächlich eine unerlaubte Untervermietung vorliegt und ob der Vermieter die notwendigen Schritte eingehalten hat.

5. Fristlose Kündigung wegen Gefährdung oder Beschädigung der Wohnung

Sie müssen mit Ihrer Mietwohnung sorgfältig umgehen. Gefährden Sie die Wohnung erheblich, kann der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB fristlos kündigen.

Denkbare Beispiele sind:

• erhebliche Beschädigungen durch unsachgemäßen Umgang mit der Wohnung,
• wiederholtes Verhalten, das konkrete Brandgefahren verursacht,
• gravierende bauliche Veränderungen ohne erforderliche Zustimmung,
• eine Nutzung der Wohnung, die ihre Substanz ernsthaft gefährdet.

Auch eine unerlaubte gewerbliche Nutzung oder schwerwiegende Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung können im Einzelfall eine Kündigung rechtfertigen.

Entscheidend ist immer, wie erheblich die Pflichtverletzung tatsächlich ist. Nicht jede ungenehmigte Veränderung oder zweckwidrige Nutzung macht die Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar.

6. Darf der Vermieter wegen unerlaubter Tierhaltung fristlos kündigen?

Nicht jede Tierhaltung ohne Genehmigung rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Gerichte prüfen unter anderem, ob das Tier andere Hausbewohner erheblich beeinträchtigt, Schäden verursacht oder konkrete Gefahren entstehen.

Selbst wenn ein Mieter gegen eine wirksame Vereinbarung zur Tierhaltung verstößt, muss der Vermieter darlegen können, warum eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

Bei wiederholten erheblichen Verstößen kann eine Kündigung möglich sein. Das bloße Halten eines Hundes führt dagegen nicht automatisch zum Verlust der Wohnung.

Nicht nur Vermieter haben das Recht auf eine außerordentliche Kündigung. Auch Sie können Ihre Wohnung fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Besonders relevant sind erhebliche Gesundheitsgefahren, schwerwiegende Wohnungsmängel oder gravierende Pflichtverletzungen des Vermieters.

1. Wohnung fristlos kündigen wegen Schimmel oder Gesundheitsgefahr

Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung kann nach § 569 Abs. 1 BGB eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Dafür kommen beispielsweise folgende Umstände infrage:

• ein nachweislich gesundheitsgefährdender Schimmelbefall,
• erhebliche Schadstoffbelastungen,
• schwerer Ungezieferbefall,
• gravierende bauliche oder hygienische Zustände, die Ihre Gesundheit gefährden.

Allerdings gilt: Nicht jeder Schimmelfleck und nicht jede Vermutung über eine mögliche Gesundheitsgefahr berechtigen Sie zur sofortigen Kündigung. Die Gefahr muss erheblich sein. Im Streitfall müssen Sie die entsprechenden Umstände nachweisen können. Fotos, ärztliche Unterlagen oder ein Sachverständigengutachten können dabei helfen.

Bevor Sie kündigen, müssen Sie den Vermieter grundsätzlich über den Mangel informieren und ihm Gelegenheit zur Abhilfe geben. Nur in besonderen Ausnahmefällen, etwa bei akuter Gefahr oder offensichtlich aussichtsloser Abhilfe, können Sie darauf verzichten. Dies hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich bestätigt (BGH, Urteil vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06).

2. Fristlose Kündigung wegen erheblicher Wohnungsmängel

Schwerwiegende Mängel können die Nutzung einer Wohnung so stark beeinträchtigen, dass Sie nicht bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist warten müssen.

Dazu können beispielsweise gehören:

• eine über längere Zeit ausgefallene Heizung bei winterlichen Temperaturen,
• ein schwerer Wasserschaden, der wesentliche Wohnräume unbenutzbar macht,
• länger anhaltende erhebliche Ausfälle der Strom- oder Wasserversorgung,
• massive Geruchs- oder Lärmbelästigungen, für deren Abhilfe der Vermieter verantwortlich ist.

Nicht jeder Mangel begründet allerdings ein fristloses Kündigungsrecht. Oft kommt zunächst eine Mietminderung nach § 536 BGB infrage.

So gehen Sie vor: Dokumentieren Sie den Mangel, melden Sie ihn unverzüglich und fordern Sie den Vermieter zur Beseitigung auf. Setzen Sie eine angemessene Frist, sofern eine solche erforderlich ist. Reagiert der Vermieter nicht oder bleibt der Mangel bestehen, lassen Sie idealerweise von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen, ob Sie das Mietverhältnis außerordentlich beenden können.

3. Fristlose Kündigung, wenn die Wohnung nicht wie vereinbart nutzbar ist

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB können Sie fristlos kündigen, wenn der Vermieter Ihnen die vereinbarte Nutzung der Wohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig ermöglicht oder wieder entzieht.

Das kann beispielsweise relevant werden, wenn:

• Sie nicht wie vereinbart in die Wohnung einziehen können,
• zugesagte und notwendige Renovierungsarbeiten nicht abgeschlossen sind,
• wesentliche Räume über längere Zeit nicht genutzt werden können.

Auch eine Kündigung vor dem Einzug ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Entscheidend ist, ob die Einschränkung erheblich ist und ob der Vermieter nach einer erforderlichen Aufforderung keine Abhilfe schafft.

4. Fristlose Kündigung wegen unbefugten Betretens durch den Vermieter

Als Mieter haben Sie das Recht, Ihre Wohnung grundsätzlich ungestört zu nutzen. Der Vermieter darf die Wohnung normalerweise nicht ohne Ihre Zustimmung betreten. Ausnahmen kommen insbesondere bei echten Notfällen infrage, etwa bei einem akuten Wasserrohrbruch.

Betritt der Vermieter wiederholt und unbefugt Ihre Wohnung, kann dies eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstellen. Abhängig von den Umständen kann dadurch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Das gilt besonders, wenn der Vermieter Ihre Privatsphäre massiv verletzt und trotz Aufforderung nicht damit aufhört.

Sie können außerdem grundsätzlich verlangen, dass Ihnen alle Wohnungsschlüssel ausgehändigt werden und der Vermieter keine Schlüssel ohne Ihre Zustimmung zurückbehält.

5. Fristlose Kündigung wegen Bedrohung, Beleidigung oder Täuschung

Auch Vermieter müssen ihre vertraglichen Pflichten beachten und Ihre Rechte respektieren. Massive Bedrohungen, schwerwiegende Beleidigungen oder fortgesetzte Belästigungen können das Vertrauensverhältnis so stark zerstören, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Ähnliches kann bei besonders schweren Täuschungen oder vorsätzlichen Pflichtverletzungen gelten.

Allerdings sollten Sie zwischen einem Fehler und einer schwerwiegenden Vertragsverletzung unterscheiden. Eine falsche Nebenkostenabrechnung oder eine Wohnflächenabweichung von mehr als zehn Prozent begründet beispielsweise nicht automatisch das Recht zur fristlosen Kündigung. Je nach Fall können andere Ansprüche bestehen, etwa auf Korrektur, Rückzahlung oder Mietminderung.

Lassen Sie deshalb prüfen, ob die Pflichtverletzung tatsächlich schwer genug für eine sofortige Kündigung ist.

Grundsätzlich ja, wenn die Kündigung auf einer Verletzung vertraglicher Pflichten beruht. Das regelt § 543 Abs. 3 BGB. Eine Abmahnung soll der anderen Vertragspartei die Möglichkeit geben, ihr Verhalten zu ändern oder einen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen.

So können beispielsweise folgende Maßnahmen erforderlich sein:

• Bei wiederholten Ruhestörungen fordert der Vermieter den Mieter auf, den Lärm zu unterlassen.
• Bei einer unerlaubten Untervermietung verlangt der Vermieter, diese innerhalb einer angemessenen Frist zu beenden.
• Bei erheblichen Wohnungsmängeln fordert der Mieter den Vermieter auf, die Schäden zu beseitigen.

Die Abmahnung sollte den Vorwurf oder Mangel konkret beschreiben. Aus Beweisgründen empfiehlt sich immer die schriftliche Form.

Das Gesetz lässt Ausnahmen zu. Eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung ist insbesondere dann nicht erforderlich, wenn:

• eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
• besondere Umstände eine sofortige Kündigung rechtfertigen,
• der Mieter die gesetzlichen Grenzen für erhebliche Mietrückstände erreicht hat,
• die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung wegen Kautionsrückständen erfüllt sind.

Auch schwere Gewalttaten oder massive Bedrohungen können eine sofortige Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigen.

Bei anderen Pflichtverletzungen kann eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung dagegen unwirksam sein.

Eine fristlose Kündigung der Wohnung muss bestimmte formale Voraussetzungen erfüllen. Nach § 568 BGB ist die Schriftform vorgeschrieben.

Das bedeutet:

1. Schriftlich kündigen: Die Kündigung muss grundsätzlich als eigenhändig unterschriebenes Schreiben erfolgen. Eine gewöhnliche E-Mail, WhatsApp-Nachricht oder SMS reicht nicht aus.
2. Kündigungsgrund nennen: Der wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden. Pauschale Behauptungen reichen nicht immer aus.
3. An die richtigen Personen richten: Bei mehreren Mietern oder Vermietern müssen grundsätzlich alle beteiligten Vertragsparteien beziehungsweise ihre wirksam bevollmächtigten Vertreter berücksichtigt werden.
4. Zugang sicherstellen: Die Kündigung wird erst wirksam, wenn sie der anderen Vertragspartei zugeht.

Möchten Sie selbst fristlos kündigen, beschreiben Sie die Pflichtverletzung möglichst genau. Nennen Sie relevante Daten, frühere Mängelanzeigen und gegebenenfalls gesetzte Fristen. Versenden Sie das Schreiben so, dass Sie den Zugang später nachweisen können. Hierfür eignet sich beispielsweise die Zustellung durch einen zuverlässigen Boten.

Tipp: Wenn Sie selbst kündigen möchten, kann es sinnvoll sein, vorsorglich zusätzlich eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin zu erklären. So lässt sich das Risiko begrenzen, dass der Mietvertrag bei einer unwirksamen fristlosen Kündigung unbeabsichtigt weiterläuft. Bei Zeitmietverträgen oder wirksamen Kündigungsausschlüssen ist eine solche ordentliche Kündigung allerdings nicht ohne Weiteres möglich.

Für eine fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 BGB gibt es keine allgemeine gesetzliche Frist von beispielsweise zwei oder drei Monaten ab Kenntnis des Kündigungsgrundes.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die allgemeine Regelung des § 314 Abs. 3 BGB zur Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist auf diese mietrechtlichen Kündigungen nicht anwendbar ist (BGH, Versäumnisurteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296/15).

Allerdings kann ein langes Zuwarten im Einzelfall eine Rolle spielen. Hat der Vermieter durch sein Verhalten einen besonderen Vertrauenstatbestand geschaffen, kann beispielsweise eine Verwirkung des Kündigungsrechts in Betracht kommen.

Allein die Tatsache, dass der Vermieter nicht sofort kündigt, macht die Kündigung jedoch nicht unwirksam.

Ja. Wenn Ihr Vermieter wegen erheblicher Mietrückstände fristlos kündigt, können Sie die Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen durch eine vollständige Nachzahlung unwirksam machen. Diese Möglichkeit nennt man Schonfristzahlung.

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB können Sie die maßgeblichen Rückstände noch bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs ausgleichen. Praktisch beginnt die Frist regelmäßig mit der Zustellung der Räumungsklage. Dabei müssen die gesetzlich erfassten fälligen Mietrückstände und gegebenenfalls fälligen Nutzungsentschädigungen vollständig ausgeglichen werden. Auch die verbindliche Übernahme der entsprechenden Zahlungen durch eine öffentliche Stelle kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ausreichen.

Aber Vorsicht: Eine Schonfristzahlung beseitigt nur die darauf gestützte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sie beseitigt nicht automatisch eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Viele Vermieter kündigen deshalb „fristlos, hilfsweise ordentlich“. Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtslage erneut bestätigt (BGH, Urteil vom 09.04.2025 – VIII ZR 145/24).

Die ordentliche Kündigung muss allerdings ihrerseits wirksam sein. Dazu gehört insbesondere, dass ihre gesetzlichen Voraussetzungen nach § 573 BGB vorliegen.

Kündigung wegen Mietschulden – was Sie tun sollten

Wenn Sie eine Kündigung wegen Mietschulden erhalten, sollten Sie möglichst schnell handeln. Prüfen Sie die Rückstände, zahlen Sie berechtigte offene Beträge nach Möglichkeit und wenden Sie sich bei finanziellen Schwierigkeiten an das Jobcenter, Sozialamt oder eine Schuldnerberatung.

Warten Sie nicht bis zum Ende der Schonfrist!

Eine fristlose Kündigung ist für viele Mieter zunächst ein Schock. Trotzdem sollten Sie nicht vorschnell ausziehen oder ungeprüft alle Forderungen akzeptieren. Gehen Sie am besten Schritt für Schritt vor.

Schritt 1: Kündigung sorgfältig prüfen

Lesen Sie das Schreiben vollständig und achten Sie darauf, welchen Kündigungsgrund der Vermieter nennt.

Prüfen Sie insbesondere:

• Ist das Schreiben unterschrieben?
• Ist der Kündigungsgrund konkret beschrieben?
• Sind die Vorwürfe tatsächlich zutreffend?
• War eine vorherige Abmahnung erforderlich?
• Hat der Vermieter zusätzlich ordentlich gekündigt?

Bewahren Sie das Kündigungsschreiben und den Briefumschlag auf. Notieren Sie, wann Sie die Kündigung erhalten haben.

Schritt 2: Beweise sichern

Sammeln Sie alle Unterlagen, die für den Kündigungsgrund relevant sein können. Dazu gehören beispielsweise Kontoauszüge, Zahlungsbelege, frühere Schreiben des Vermieters, Nachrichten, Fotos, Zeugenaussagen oder Lärmprotokolle.

Wenn Sie wegen Mietrückständen gekündigt wurden, erstellen Sie eine genaue Übersicht Ihrer Zahlungen und der tatsächlich offenen Beträge.

Schritt 3: Möglichkeiten zur Abhilfe nutzen

Manchmal lässt sich der Kündigungsgrund noch beseitigen oder eine einvernehmliche Lösung erreichen.

Sie können beispielsweise:

• offene Mietforderungen ausgleichen,
• eine unzulässige Untervermietung beenden,
• erhebliche Ruhestörungen abstellen,
• dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung zur Konfliktlösung anbieten.

Ob dadurch eine bereits wirksame Kündigung entfällt, hängt vom jeweiligen Kündigungsgrund und den gesetzlichen Regelungen ab.

Schritt 4: Kündigung rechtlich prüfen lassen

Holen Sie möglichst frühzeitig rechtliche Unterstützung ein. Ein Anwalt für Mietrecht kann klären, ob die Voraussetzungen der Kündigung erfüllt sind und welche Möglichkeiten Sie haben.

Sie können die Vorwürfe schriftlich zurückweisen, wenn diese nicht zutreffen. Ein solches Schreiben macht die Kündigung allerdings nicht automatisch unwirksam.

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen der Abwehr einer fristlosen Kündigung und dem gesetzlichen Härtefallwiderspruch gegen eine ordentliche Kündigung.

Schritt 5: Gerichtliche Schreiben ernst nehmen

Erhebt Ihr Vermieter Räumungsklage, sollten Sie sofort reagieren. Das Gericht prüft im Verfahren, ob das Mietverhältnis wirksam beendet wurde und ein Anspruch auf Räumung besteht.

Beachten Sie die vom Gericht gesetzten Fristen. Wer eine Klage oder gerichtliche Aufforderung ignoriert, riskiert erhebliche rechtliche Nachteile.

Ist eine fristlose Kündigung wirksam, endet das Mietverhältnis grundsätzlich mit Zugang der Kündigung. Der Vermieter kann dann die Rückgabe der Wohnung verlangen. Er darf Sie aber nicht eigenmächtig vor die Tür setzen, das Schloss austauschen oder Ihre Möbel entfernen.

Wenn Sie nicht freiwillig ausziehen, muss der Vermieter grundsätzlich eine Räumungsklage erheben und anschließend einen vollstreckbaren Räumungstitel durchsetzen lassen. Erst danach kann ein Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen.

Ja. Nach § 721 ZPO kann das Gericht unter bestimmten Voraussetzungen eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Dabei berücksichtigt es beispielsweise die persönlichen Umstände des Mieters und die Möglichkeiten, eine Ersatzwohnung zu finden. Eine Räumungsfrist ist jedoch nicht garantiert.

Der besondere Härtefallwiderspruch nach § 574 BGB greift nicht, wenn tatsächlich ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung vorliegt.

Auch während einer gewährten Räumungsfrist können Zahlungsverpflichtungen bestehen.

Eine fristlose Kündigung kann mit erheblichen Kosten verbunden sein.

Wenn der Vermieter berechtigt fristlos kündigt

Haben Sie die Kündigung schuldhaft verursacht, können unter den gesetzlichen Voraussetzungen Schadensersatzansprüche entstehen. Denkbar sind beispielsweise ersatzfähige Mietausfälle, notwendige Rechtsverfolgungskosten oder Schäden an der Wohnung.

Bleiben Sie nach wirksamer Beendigung des Mietvertrags in der Wohnung, kann der Vermieter außerdem eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verlangen.

Nicht jede Forderung ist jedoch automatisch berechtigt. Der Vermieter muss die jeweiligen Anspruchsvoraussetzungen erfüllen.

Wenn Sie als Mieter berechtigt fristlos kündigen

Hat der Vermieter die fristlose Kündigung durch eine Pflichtverletzung verursacht, können auch Ihnen Schadensersatzansprüche zustehen. Je nach Fall kommen beispielsweise Umzugskosten, Kosten einer notwendigen Ersatzunterkunft oder andere nachweisbare Schäden infrage. Rechtsgrundlagen können insbesondere § 280 BGB und bei Wohnungsmängeln § 536a BGB sein.

Eine wirksame fristlose Kündigung führt allerdings nicht automatisch zu einem Schadensersatzanspruch. Entscheidend sind die konkreten Voraussetzungen.

Was passiert, wenn Ihre eigene fristlose Kündigung unwirksam ist?

Eine unwirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht. Ziehen Sie trotzdem aus und stellen Ihre Mietzahlungen ein, kann der Vermieter weiterhin Ansprüche aus dem bestehenden Mietvertrag geltend machen.

Lassen Sie eine fristlose Kündigung deshalb möglichst vor dem Auszug prüfen, wenn Zweifel an ihrer Wirksamkeit bestehen.

Wie streng die Voraussetzungen sind, zeigen Entscheidungen aus der Rechtsprechung. Manche Gerichte bestätigen eine Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen. In anderen Fällen schützen sie Mieter, weil ein Kündigungsgrund nicht ausreicht oder eine notwendige Abmahnung fehlt.

Fall 1: Mietrückstände trotz vollständiger Nachzahlung

Ein Mieter hatte mehrere Monatsmieten nicht gezahlt. Der Vermieter erklärte die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung. Anschließend zahlte der Mieter die Rückstände vollständig.

Der Bundesgerichtshof stellte klar: Die Schonfristzahlung beseitigt die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nicht aber automatisch die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 09.04.2025 – VIII ZR 145/24).

Ob die ordentliche Kündigung im konkreten Fall tatsächlich wirksam war, ließ der BGH offen und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück.

Das bedeutet für Sie: Selbst nach vollständiger Nachzahlung müssen Sie prüfen, ob eine ordentliche Kündigung weiterbesteht.

Fall 2: Massive Todesdrohung gegen den Vermieter

Im Streit um die Gartennutzung drohte die Mitbewohnerin eines Mieters ihrer Vermieterin mit dem Tod und forderte eine dritte Person auf, ihr ein Messer zu bringen.

Das Amtsgericht Hanau hielt die fristlose Kündigung wegen der massiven Bedrohung für gerechtfertigt (AG Hanau, Urteil vom 22.05.2023 – 34 C 80/22 (14)). Der Mieter musste sich das Fehlverhalten seiner Mitbewohnerin zurechnen lassen.

Das bedeutet für Sie: Besonders schwere Drohungen können eine sofortige Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.

Fall 3: Unerlaubte Untervermietung ohne vorherige Abmahnung

Ein Berliner Mieter hatte einen Teil seiner Wohnung ohne die erforderliche Zustimmung untervermietet. Der Vermieter kündigte fristlos und zusätzlich ordentlich.

Das Landgericht Berlin hielt die Kündigungen unter den konkreten Umständen für unwirksam. Der Vermieter hatte dem Mieter zuvor keine angemessene Gelegenheit gegeben, die Untervermietung zu beenden (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2023 – 63 S 227/22). Das Gericht ging zudem davon aus, dass dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zustand, was jedenfalls einer Kündigung ohne Abmahnung entgegenstand.

Das bedeutet für Sie: Eine unerlaubte Untervermietung rechtfertigt nicht automatisch eine fristlose Kündigung. Häufig ist vorher eine Abmahnung nötig.

Fall 4: Hundehaltung ohne Genehmigung

Ein Mieter hielt einen Hund, obwohl er dafür keine Zustimmung hatte. Der Vermieter wollte das Mietverhältnis fristlos beenden.

Das Landgericht Hanau hielt die fristlose Kündigung für unwirksam. Es fehlten konkrete Beeinträchtigungen, die eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigten (G Hanau, Beschluss vom 28.12.2020 – 8 T 29/20).

Das bedeutet für Sie: Auch bei einer Vertragsverletzung muss der Vermieter darlegen können, warum er das Mietverhältnis nicht bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist fortsetzen kann.

Kann der Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen?

Ja, in bestimmten Fällen. Bei erheblichen Mietrückständen oder Kautionsrückständen, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, ist keine vorherige Abmahnung notwendig. Auch besonders schwere Pflichtverletzungen wie massive Gewaltandrohungen können eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Bei anderen Vertragsverstößen ist eine Abmahnung dagegen grundsätzlich erforderlich.

Darf ich meine Wohnung wegen Krankheit oder Pflegebedürftigkeit fristlos kündigen?

Eine eigene Erkrankung oder der notwendige Umzug in ein Pflegeheim begründet grundsätzlich kein automatisches Recht zur fristlosen Kündigung. Bei einem unbefristeten Mietvertrag gilt daher normalerweise die reguläre Kündigungsfrist. Bei einem Zeitmietvertrag oder einem wirksamen Kündigungsausschluss können besondere rechtliche Fragen entstehen. Eine einvernehmliche Mietaufhebung kann eine praktische Lösung sein.

Kann ich meine Wohnung bei Schimmel sofort fristlos kündigen?

Das ist möglich, wenn eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie müssen den Mangel jedoch grundsätzlich vorher anzeigen und dem Vermieter Gelegenheit zur Beseitigung geben. Bei besonders dringenden Gefahren oder offensichtlich aussichtsloser Abhilfe kann eine Ausnahme bestehen.

Darf mein Vermieter wegen Eigenbedarfs fristlos kündigen?

Nein, Eigenbedarf allein ist kein Grund für eine fristlose Kündigung. Vermieter müssen eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erklären und die geltenden Kündigungsfristen beachten.

Muss ich bei einer fristlosen Kündigung sofort die Wohnung verlassen?

Wenn die Kündigung wirksam ist, endet das Mietverhältnis grundsätzlich sofort und der Vermieter kann die Rückgabe verlangen. Er darf Sie aber nicht eigenmächtig räumen. Weigern Sie sich auszuziehen, benötigt er einen vollstreckbaren Räumungstitel. Ob die Kündigung tatsächlich wirksam ist, kann ein Gericht überprüfen.