Schimmel in der Wohnung – Wann ist eine Mietminderung möglich?

Von Eva Biré und Maritta Seitz
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Schimmel in der Wohnung ist immer ein Schock.
Quelle: ©cegli – fotolia.com

Gerade eingezogen und frisch renoviert, muss man ein paar Wochen später feststellen, dass die eigene Wohnung nicht gerade ein Sechser im Lotto gewesen ist. Im Gegenteil. Dunkle Flecken schleichen sich die gerade mit Mühe bepinselten Wände hoch und malen ein gruseliges Bild. In vielen Fällen macht sich der Schimmel nicht nur optisch, sondern auch im Geruch der Wohnung bemerkbar, was besonders unangenehm ist.

Im Ratgeber erläutern wir Gründe für Schimmel in der Wohnung, woran Sie erkennen, dass Ihre Wohnung von Schimmel befallen ist, wann eine Mietminderung wegen Schimmel möglich ist und geben Tipps zum Vermeiden und Beseitigen von Schimmel.

Wie kommt es zu Schimmel in der Wohnung?

Schimmel entsteht immer dort, wo sich zu viel Feuchtigkeit ansammelt und nicht mehr trocknet. Dementsprechend ist Schimmel häufig die Folge von Wasserschäden oder Rohrbrüchen. Auch wenn Wasser durch Beschädigungen im Mauerwerk oder Dach eintritt oder, wenn die hohe Luftfeuchtigkeit in Räumen kondensiert, kann es zu Schimmel kommen.

Schimmelpilze benötigen organische Stoffe als Nährboden, um wachsen zu können. Gerade Wandbeläge aus Zellulose, Holz, Tapeten, Dämmmaterialien, aber auch Schmutz und Staub können den Schimmelpilzen als Nahrung dienen. Ist dann auch noch die Temperatur günstig (mindestens 10°C), kann sich der Schimmelbefall schnell zum Problem entwickeln.

Besonders häufig entsteht Schimmel im Badezimmer, in der Küche oder im Bereich der Fenster, da sich hier durch Kondensation häufig Feuchtigkeit sammelt. Doch Schimmel kann auch an Decken, Wänden, hinter Tapeten, Wandverkleidungen, unter dem Teppich oder anderen Bodenbälgen, hinter Möbelstücken, unter dem Estrich, in der Dämmung, im Keller oder an Außenwänden entstehen. Dabei macht der Schimmel weder vor Schlafzimmern, noch Kinderzimmern halt.

Gründe für Schimmel können dabei genauso bauliche Mängel, wie falsches Verhalten der Mieter sein. Bei der Frage, wer für die Beseitigung des Schimmels verantwortlich ist und wer für die Schäden aufkommen muss, ist entscheidend, wer den Schimmel verursacht hat. Dabei liegt die Beweislast zunächst beim Vermieter. Nur wenn der Vermieter beweisen kann, dass der Mieter den Schimmel verursacht hat, muss der Mieter für die Beseitigung aufkommen.

Arten von Schimmel

In der Natur gibt es unzählige unterschiedliche Arten von Schimmel. Schimmelpilze verbreiten sich über Sporen und können dadurch an beinahe jeden Ort gelangen. Im Wohnbereich treten am häufigsten grüner, gelber, roter oder schwarzer Schimmel auf. Dabei ist der schwarze Schimmel nicht nur am häufigsten anzutreffen, sondern er gilt auch als die gesundheitsschädlichste Art von Schimmel. Der Schimmel bildet sogenannte Mykotoxine (Schimmelpilzgifte), die über die Luft in den menschlichen Körper gelangen können und dort unspezifische Krankheitssymptome hervorrufen können. Schwarzschimmel steht sogar unter Verdacht Krebs zu verursachen, weshalb der Schimmel schnellstmöglich entfernt werden sollte.

Woran erkennt man Schimmel in der Wohnung?

Am einfachsten lässt sich Schimmelbefall anhand der meist dunklen Flecken erkennen, die der Pilz ausbildet. Die Flecken beginnen zunächst klein, können sich jedoch, wenn nichts gegen den Schimmel unternommen wird, großflächig ausbreiten. Doch auch, wenn keine Schimmel-, Spak- oder Stockflecken zu sehen sind, kann ein Raum oder sogar die ganze Wohnung von Schimmel befallen sein. Die Flecken können sich an unzugänglichen Orten, hinter großen Möbelstücken, wie Schrankwänden, Tapeten, Wand-, Boden- oder Deckenverkleidung verbergen. Bei muffigem Modergeruch sollten Mieter aufmerksam werden und sich auf die Suche nach Schimmelbefall machen.

Auch ein vermehrtes Auftreten von Silberfischen, Staubläusen oder Kellerasseln kann auf Schimmel hindeuten. Mit dem Schimmelbefall können auch gesundheitliche Beschwerden einhergehen. Zu den gesundheitlichen Gefahren von Schimmel zählen brennende Augen, allergische Reaktionen der Atemwege oder Haut, Kopfschmerzen, Erschöpfung, Schlafprobleme und Magen-Darm-Beschwerden. Insbesondere die Gesundheit von Kleinkinder und Personen mit geschwächtem Immunsystem kann unter dem Schimmelbefall leiden.

Schimmeltests, wie man sie online oder in Apotheken kaufen kann, ermöglichen auch Laien die Schimmelbelastung einer Wohnung zu testen. Sichere Auskunft kann ein Gutachter mit Hilfe von professionellen Tests, wie Raumluftmessung, Schimmelabstrich, oder einem Schimmelspürhund geben.

Sie leiden unter Schimmel in Ihrer Mietwohnung?
Lassen Sie sich von unseren Partneranwälten beraten. Bei starker gesundheitlicher Gefährdung steht Ihnen unter Umständen eine hohe Mietminderung zu.

Wer trägt die Beweislast?

Entsteht in einer Mietwohnung Schimmel, wird zunächst vermutet, dass der Vermieter für dessen Entstehung verantwortlich ist. Er muss zunächst beweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt. Erst wenn ihm dies gelingt, ist es an Ihnen Beweis zu erbringen. Sie müssen hier darlegen, dass Sie pflichtgemäß mit der Mietwohnung umgegangen sind, d.h. durch richtiges Heizen und Lüften einer Schimmelbildung entgegengewirkt haben. Hier können Sie auch mit Zeugen arbeiten. Können Sie glaubhaft darlegen, dass Sie alles getan haben, um Schimmelbildung zu verhindern, ist endgültig Ihr Vermieter in der Pflicht, den Schimmel zu beseitigen und kann sich auch nicht mehr gegen Ihre Mietminderung wehren (sofern diese der Höhe nach berechtigt ist).


Wer hat Schuld am Schimmel in der Wohnung?

Haben Sie in Ihrer Wohnung Schimmel entdeckt, sollten Sie sich an Ihren Vermieter wenden. Lassen Sie sich jedoch nicht von der Taktik vieler Vermieter nicht verunsichern, Ihnen die Schuld am Schimmel in die Schuhe schieben zu wollen. Manche Vermieter versuchen sich mit Vorwürfen aus der Verantwortung zu ziehen, um so die Kosten für die Schimmelbeseitigung auf den Mieter abzuwälzen.

Typische Vorwürfe des Vermieters:

1. Der Mieter würde nicht richtig heizen und lüften

Ein falsches Lüft- und Heizverhalten kann durchaus zur Schimmelbildung führen. Eine Kombination aus hoher Luftfeuchtigkeit und geringer Temperatur kann gefährlich werden.

2. Der Mieter würde seine Möbel zu dicht an die Wände stellen

Oft heißt es, der Mieter dürfe großflächige Möbel nicht an die Außenwand des Hauses stellen, da so keine Lüftung zwischen Schrank und Wand stattfinden kann. Eine solche Beschränkung der Nutzung Ihrer Wohnung müssen Sie grundsätzlich nicht hinnehmen! In der Gestaltung Ihrer Wohnung sind sie grundsätzlich frei. Trotzdem kann es sinnvoll sein, einen geringfügigen Spalt zwischen Möbelstück und Außenwand frei zu lassen.
(LG Hamburg, Az.: 311 S 88/96; LG Düsseldorf, Az.: 24 S 242/94; LG Mannheim, Urteil v. 14.02.2007, Az.: 4 S 62/06)

Was sind Ursachen, die der Vermieter verschuldet hat?

  1. Mangelhafte Gebäudeabdichtung des Hauses: Diese kann auch im Nachhinein durch eine nicht fachgerechte Sanierung des Hauses entstehen.
  2. Wasserschäden im Mauerwerk des Hauses, die nicht vom Mieter verursacht wurden
  3. Neue Lüftungsbedingungen aufgrund einer baulichen Veränderung des Hauses wurden dem Mieter nicht mitgeteilt. Bei Neubauten bzw. Sanierungen enthalten die neuen Baumaterialien in der Regel viel Feuchtigkeit, welche besondere Lüftungsmaßnahmen erfordern. Darauf muss der Vermieter hinweisen.
    (LG Lübeck, WM 90, 202)

Kann ich die Miete mindern?

Ist der Vermieter für den Schimmel verantwortlich, steht Ihnen ein Recht auf Mietminderung zu.

Schimmel in der Wohnung stellt einen Mangel Ihrer Mietsache dar, der Sie in der Regel zur Mietminderung berechtigt. Die Höhe Ihrer Minderung ist abhängig von der konkreten Beeinträchtigung. Gerichtsurteile stellen Leitlinien dar, an denen Sie sich für Ihre Mietminderung orientieren können. Auch klassische Mietminderungstabellen, die je nach Art des Mangels eine Mietminderung um X-Prozent ausweisen, können eine Hilfestellung sein. Beides ist jedoch mit Vorsicht zu genießen und sollte nicht das einzige Kriterium sein, auf dass Sie sich bei der Minderung der Miete verlassen.

Wird die Miete zu Unrecht gemindert, entweder weil der Vermieter nicht für den Schimmel verantwortlich ist oder weil der Prozentsatz, um den die Miete gekürzt wird, falsch ist, kann dies weitreichende Folgen für den Mieter haben. Zum einen wurde dem Vermieter über einen längeren Zeitraum ein Teil der ihm zustehenden Miete entzogen. Diesen Minderungsbetrag könnte er als Mietrückstand einklagen. Sie riskieren also einen gerichtlichen Prozess gegen Ihren Vermieter. Zum anderen berechtigt ihn dies im Zweifel auch zur (ggf. fristlosen!) Kündigung Ihres Mietvertrages.

Zur Orientierung hier einige Entscheidungen über Minderungsquoten:

  • 7% bei immer wiederkehrender Feuchtigkeit der Schlafzimmerdecke und tropfendem Wasser aus der Decke (AG Köln, Urteil vom 2.01.2007, Az.: 206 C 284/04)
  • 15 % bei nicht großflächigem Schimmel an mehreren Stellen in der Wohnung (LG Berlin, Urteil v. 22.10.2010, Az.: 63 S 690/09)
  • 5-20 % bei optischen Mängeln und leichter Geruchsbelästigung je nach Ausmaß (AG Schöneberg, Urteil v. 27.03.1996, Az.: 6 C 32/92)
  • 50 % bei Schimmel im Wohnzimmer, der 60 % der Wohnfläche bedeckt (LG Hamburg, Urteil v. 31.01.2008, Az.: 307 S 144/07)
  • 100% bei erheblicher gesundheitlicher Gefährdung durch Schimmelpilzsporen (AG Charlottenburg, Urteil v. 09.07.2007, Az.: 203 C 607/06)

Diese Entscheidungen dienen lediglich als Orientierung. Die konkrete Minderungsquote ist von Einzelfall zu Einzelfall verschieden und hängt von unzähligen Faktoren, wie Ausmaß, Dauer und Grad der Beeinträchtigung ab. Deshalb sollten Sie Ihren individuellen Fall von einem Experten einschätzen lassen.

Mindern Sie Ihre Miete nicht auf eigene Faust!
Die Höhe einer Mietminderung ist immer einzelfallabhängig. Lassen Sie sich von unseren Partneranwälten beraten und bleiben Sie bei der Minderung auf der sicheren Seite.

Tipps zur Schimmelvermeidung

Ist eine Wohnung von Schimmel befallen, müssen häufig viel Zeit und Geld investiert werden, um den Schimmelbefall nachhaltig zu beseitigen. Aus diesem Grund ist es wichtig Schimmel von vornherein durch richtiges Verhalten zu vermeiden.

Was muss ich beachten?

  • Stoßlüften (Fenster für 5-10 Minuten ganz öffnen) statt gekipptes Fenster, denn so kühlen Wände weniger aus und es erfolgt ein vollständiger Luftaustausch
  • Wenn möglich, 3-4 Mal am Tag lüften, auch im Schlafzimmer!
    (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.02.12, Az.: 2-17 S 89/11) Dies ist nicht zwingend, da es insbesondere einem Arbeitnehmer nicht zugemutet werden kann.
  • Nach dem Kochen, Duschen und Waschen lüften, damit die Feuchtigkeit nach draußen gelangt
  • Nach dem Duschen die Fliesen trocknen
    (LG Berlin, 61. Zivilkammer, 09.08.1999, Az.: 61 S 510/98)
  • Wäsche möglichst auf dem Balkon trocknen
  • In einem Bad ohne Fenster Wäsche möglichst nicht zum Trocknen aufzuhängen
  • Wäsche nicht über einem Heizkörper trocknen
  • Gleichmäßig heizen! Vermeiden Sie es, die Heizung beim Verlassen des Hauses ganz abzudrehen. Sie sparen in der Regel keinen Strom, weil mehr Energie benötigt wird, um den Raum wieder warm zu heizen und Sie begünstigen Schimmel, da kalte Luft entsteht.
  • Heizung in weniger genutzten Räumen nicht völlig abstellen, da so die Räume erkalten. Dies kann zu Rohrbrüchen im Mauerwerk führen, welche Schimmel begünstigen.
  • Sinnvoll sind Abdichtungen von undichten Türen und Fenstern (z.B. mittels einer Türboden-Doppeldichtung)
  • Kalte Räume nicht erwärmen, indem die Tür zu einem beheizten Raum geöffnet wird, denn so gelangt neben Wärme auch viel Luftfeuchtigkeit in den kalten Raum.

Tipps zur Schimmelentfernung

Tritt Schimmel in einer Wohnung auf, reicht es nicht die unschönen Schimmelflecken zu entfernen. Um den Schimmel nachhaltig loszuwerden, muss auch die Ursache des Schimmels aufgespürt und beseitigt werden. Oberflächlicher Schimmelbefall mit einem Ausmaß von weniger als einem halben Quadratmeter kann nach Angaben des Umweltbundesamtes auch von Laien entfernt werden, insofern keine Allergie gegen Schimmelsporen besteht.

Dazu empfiehlt die Behörde glatte sowie poröse Oberflächen mit einem haushaltsüblichen Schimmelentferner oder einem Reinigungsmittel mit einem hohen Alkoholgehalt zu reinigen. Besonders stark verschimmelte Silikonfugen sollten erneuert werden. Verschimmelte Tapeten sollen abgelöst und entsorgt werden. Letzteres gilt auch für betroffene Möbelteile, denn gerade Polstermöbel sind nur schwer von Schimmel zu reinigen. Vom Schimmel befallene Textilien sollten mehrfach gewaschen werden und müssen, wenn sich Schimmelflecken oder -geruch nicht entfernen lassen, ebenfalls entsorgt werden.

Da viele Schimmelentferner aggressive Wirkstoffe, wie Chlor, Alkohol oder Wasserstoffperoxyd enthalten sollten Sie bei der Schimmelentfernung unbedingt Handschuhe tragen, auf eine gute Belüftung achten und am besten auch eine Atemschutzmaske tragen.

Auch Hausmittel können wirksam zur Schimmelbeseitigung eingesetzt werden. So können mit Alkohol, Brennspiritus und Wasserstoffperoxyd gute Ergebnisse zum kleinen Preis erzielt werden. Essig oder Essigessenz sind dagegen nur eingeschränkt zu empfehlen. Während der Schimmel mit essighaltigen Mitteln erfolgreich von beispielsweise Fliesen entfernt werden kann, verbindet sich Essig mit einem kalkhaltigen Untergrund zum idealen Nährboden für Schimmel. Von der Verwendung von Aceton ist bei der Schimmelentfernung gänzlich abzuraten, da Aceton Oberflächen aggressiv angreift und giftige Dämpfe entstehen.

Bei großflächigem Schimmelbefall muss ein Fachmann hinzugezogen werden, da hier eine oberflächliche Reinigung häufig nicht ausreicht, sondern tiefergehend saniert werden muss. So kann es zum Beispiel notwendig sein, dass Bausubstanz großflächig entfernt oder durchgetrocknet werden muss. Dabei kommen häufig giftige Desinfektionsmittel und pilzabtötende Chemikalien zum Einsatz.

Mietminderung auch bei Schimmel im Keller?

Schimmel und Feuchtigkeit im Keller sind ärgerlich, vor allem dann, wenn hier lieb gewonnene und persönliche Dinge des Mieters gelagert werden. Auch hier ist eine Mietminderung möglich. Werden untergebrachte Sachen durch den Schimmel zerstört, ist auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters nicht ausgeschlossen.

Bei Schimmelbefall im Keller ist die Durchsetzung dieser Ansprüche jedoch schwieriger. Grund: Kellerräume – vor allem in Altbauten – sind für gewöhnlich nicht gänzlich trocken. Hier muss in einigen Fällen durch den Mieter schon im Vorfeld davon ausgegangen werden, dass die Kellerräume feucht sind.

Bei der Beurteilung, ob der Schimmel im Keller eine Mietminderung oder einen Schadensersatz rechtfertigt, kommt es sehr stark auf den Einzelfall an. Beim Einzug in ein Mietshaus aus dem frühen 20. Jahrhundert darf ein trockener Keller wegen des hohen Gebäudealters oft nicht erwartet werden. Anders kann die Rechtslage wiederum sein, wenn das Haus später durch den Vermieter saniert wurde. Auch Vereinbarungen im Mietvertrag über den Zustand des Kellers können hier eine Rolle spielen.

Was muss ich beachten?

  • Stellen Sie keine wertvollen oder liebgewonnenen Sachen in einen Keller, von dessen Trockenheit Sie nicht überzeugt sind.
  • Kontrollieren Sie in Abständen Ihren Keller auf Feuchtigkeit. So kann Ihnen im Zweifel nicht vorgeworfen werden, sie hätten an der Schimmelbildung oder der Zerstörung Ihrer Sachen eine Mitschuld.
  • Bei hohen Außentemperaturen sollte der Keller nur morgens oder abends gelüftet werden, wenn die Luft abgekühlt ist.
  • Reden Sie mit Nachbarn und fragen diese nach Erfahrungen zum Thema Schimmel.

Was bringt mir eine Mitgliedschaft?

Unsere Partneranwälte prüfen Ihren Fall und alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen umfassend. Auch Regelungen in Ihrem Mietvertrag werden hierzu unter die Lupe genommen und auf ihre Wirksamkeit hin überprüft. Sie erhalten Auskunft über die korrekte Minderungshöhe und erfahren, wie Sie am besten bei der Mietminderung vorgehen.

Mindern Sie Ihre Miete hingegen ohne anwaltliche Beratung um einen zu hohen Betrag, oder ohne dass eine Minderung gerechtfertigt wäre, kann Ihr Vermieter Sie auf Zahlung verklagen. Es droht somit ein gerichtlicher Prozess. Zudem berechtigt ihn dies zur (gegebenenfalls auch fristlosen) Kündigung des Mietverhältnisses.

Mit Hilfe unserer Partneranwälte können Sie Ihre Miete sicher mindern. Ihre Mitgliedschaft beinhaltet außerdem die Beratung in allen Fragen rund um‘s Mietrecht für ein ganzes Jahr, sodass Sie in jeder Situation abgesichert sind.

Info: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen Sie jetzt unsere Partneranwälte um Rat.


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