Schimmel in der Wohnung – Wann ist eine Mietminderung möglich?

Schimmel in der Wohnung?
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Von Eva Biré und Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber findest du:

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Gerade eingezogen und frisch renoviert, muss man ein paar Wochen später feststellen, dass die eigene Wohnung nicht gerade ein Sechser im Lotto gewesen ist. Im Gegenteil. Dunkle Flecken schleichen sich, die gerade mit Mühe bepinselten Wände, hoch und malen ein gruseliges Bild. In vielen Fällen macht sich der Schimmel nicht nur optisch, sondern auch im Geruch der Wohnung bemerkbar, was besonders unangenehm ist.


Wie kommt es zu Schimmel in der Wohnung?

Schimmel entsteht immer dort, wo sich zu viel Feuchtigkeit ansammelt und nicht mehr trocknet. Dementsprechend ist Schimmel häufig die Folge von Wasserschäden oder Rohrbrüchen. Auch wenn Wasser durch Beschädigungen im Mauerwerk oder Dach eintritt oder, wenn die hohe Luftfeuchtigkeit in Räumen kondensiert, kann es zu Schimmel kommen.

Schimmelpilze benötigen organische Stoffe als Nährboden, um wachsen zu können. Gerade Wandbeläge aus Zellulose, Holz, Tapeten, Dämmmaterialien, aber auch Schmutz und Staub können den Schimmelpilzen als Nahrung dienen. Ist dann auch noch die Temperatur günstig (mindestens 10°C), kann sich der Schimmelbefall schnell zum Problem entwickeln.

Besonders häufig entsteht Schimmel im Badezimmer, in der Küche oder im Bereich der Fenster, da sich hier durch Kondensation häufig Feuchtigkeit sammelt. Doch Schimmel kann auch an Decken, Wänden, hinter Tapeten, Wandverkleidungen, unter dem Teppich oder anderen Bodenbelägen, hinter Möbelstücken, unter dem Estrich, in der Dämmung, im Keller oder an Außenwänden entstehen. Dabei macht der Schimmel weder vor Schlafzimmern, noch Kinderzimmern halt.

Gründe für Schimmel können dabei sowohl bauliche Mängel, als auch falsches Verhalten der Mieter sein. Bei der Frage, wer für die Beseitigung des Schimmels verantwortlich ist und wer für die Schäden aufkommen muss, ist entscheidend, wer den Schimmel verursacht hat. Dabei liegt die Beweislast zunächst beim Vermieter. Nur wenn der Vermieter beweisen kann, dass der Mieter den Schimmel verursacht hat, muss der Mieter für die Beseitigung aufkommen.



Schimmelarten

In der Natur gibt es unzählige unterschiedliche Schimmelarten. Schimmelpilze verbreiten sich über Schimmelpilzsporen und können dadurch an beinahe jeden Ort gelangen. Im Wohnbereich treten am häufigsten grüner, gelber, roter oder schwarzer Schimmel auf. Dabei ist der Schwarzschimmel nicht nur am häufigsten anzutreffen, sondern er gilt auch als die gesundheitsschädlichste Schimmelart. Der Schimmel bildet sogenannte Mykotoxine (Schimmelpilzgifte), die über die Luft in den menschlichen Körper gelangen können und dort unspezifische Krankheitssymptome hervorrufen können. Schimmelpilzsporen gehören, wie Pollen, zu den Allergenen, die bei manchen Menschen eine Allergie hervorrufen können. Die Belastung mit Schimmelpilzsporen muss allerdings eher hoch sein, damit eine allergologische Relevanz gegeben ist. Das bedeutet, dass Schimmelpilzsporen dosisabhängig allergische Reaktionen auslösen. Schwarzschimmel steht aber sogar unter Verdacht, Krebs zu verursachen, weshalb der Schimmel schnellstmöglich entfernt werden sollte.

Falls der Pilz an nicht einsehbaren Stellen auftritt, kann man ihm an seinem muffigen Gestank erkennen. Schwarzschimmel ist auch unglaublich aggressiv: der Pilz zersetzt alle organischen Materialien – von Holz bis hin zu Glas. Falls tragende Balken oder Dachstühle von dem Pilz befallen werden, ist die Bausubstanz der Gebäude gefährdet.


Woran erkennt man Schimmel in der Wohnung?

Am einfachsten lässt sich Schimmelbefall anhand der meist dunklen Flecken erkennen, die der Pilz ausbildet. Die Flecken beginnen zunächst klein, können sich jedoch, wenn nichts gegen den Schimmel unternommen wird, großflächig ausbreiten. Doch auch, wenn keine Schimmel-, Spak- oder Stockflecken zu sehen sind, kann ein Raum oder sogar die ganze Wohnung von Schimmel befallen sein. Die Flecken können sich an unzugänglichen Orten, hinter großen Möbelstücken, wie Schrankwänden, Tapeten, Wand-, Boden- oder Deckenverkleidung verbergen. Bei muffigem Modergeruch sollten Mieter aufmerksam werden und sich auf die Suche nach Schimmelbefall machen.

Auch ein vermehrtes Auftreten von Silberfischen, Staubläusen oder Kellerasseln kann auf Schimmel hindeuten. Mit dem Schimmelbefall können auch gesundheitliche Beschwerden einhergehen. Zu den gesundheitlichen Gefahren von Schimmel zählen brennende Augen, allergische Reaktionen der Atemwege oder Haut, Kopfschmerzen, Erschöpfung, Schlafprobleme und Magen-Darm-Beschwerden. Insbesondere die Gesundheit von Kleinkindern und Personen mit geschwächtem Immunsystem können unter dem Schimmelbefall leiden.

Schimmeltests, wie man sie online oder in Apotheken kaufen kann, ermöglichen auch Laien die Schimmelbelastung einer Wohnung zu testen. Sichere Auskunft kann ein Gutachter mit Hilfe von professionellen Tests, wie Raumluftmessung, Schimmelabstrich, oder einem Schimmelspürhund geben.

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Wer hat Schuld am Schimmel in der Wohnung?

Hast du in deiner Wohnung Schimmel entdeckt, solltest du dich an deinen Vermieter wenden. Lass dich jedoch nicht von der Taktik vieler Vermieter verunsichern, dir die Schuld am Schimmel in die Schuhe schieben zu wollen. Manche Vermieter versuchen sich mit Vorwürfen aus der Verantwortung zu ziehen, um so die Kosten für die Schimmelbeseitigung auf den Mieter abzuwälzen.


Wer trägt die Beweislast?

Entsteht in einer Mietwohnung Schimmel, wird zunächst vermutet, dass der Vermieter für dessen Entstehung verantwortlich ist. Er muss zunächst beweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt. Erst wenn ihm dies gelingt, ist es deine Aufgabe, Beweis zu erbringen. Du musst hier darlegen, dass du pflichtgemäß mit der Mietwohnung umgegangen bist, d.h. durch richtiges Heizen und Lüften einer Schimmelbildung entgegengewirkt hast. Hier kannst du auch mit Zeugen arbeiten.

Kannst du glaubhaft darlegen, dass du alles getan hast, um Schimmelbildung zu verhindern, ist endgültig dein Vermieter in der Pflicht, den Schimmel zu beseitigen und kann sich auch nicht mehr gegen deine Mietminderung wehren (sofern diese der Höhe nach berechtigt ist).


Typische Vorwürfe des Vermieters:

1. Der Mieter würde nicht richtig heizen und lüften

Ein falsches Lüft- und Heizverhalten kann durchaus zur Schimmelbildung führen. Eine Kombination aus hoher Luftfeuchtigkeit und geringer Temperatur kann gefährlich werden.

2. Der Mieter würde seine Möbel zu dicht an die Wände stellen

Oft heißt es, der Mieter dürfe großflächige Möbel nicht an die Außenwand des Hauses stellen, da so keine Lüftung zwischen Schrank und Wand stattfinden kann. Eine solche Beschränkung der Nutzung der Wohnung musst du grundsätzlich nicht hinnehmen! In der Gestaltung deiner Wohnung bist du grundsätzlich frei. Trotzdem kann es sinnvoll sein, einen geringfügigen Spalt zwischen Möbelstück und Außenwand frei zu lassen. (LG Hamburg, Az.: 311 S 88/96; LG Düsseldorf, Az.: 24 S 242/94; LG Mannheim, Urteil v. 14.02.2007, Az.: 4 S 62/06)


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Was sind Ursachen, die der Vermieter verschuldet hat?

  1. Mangelhafte Gebäudeabdichtung des Hauses: Diese kann auch im Nachhinein durch eine nicht fachgerechte Sanierung des Hauses entstehen.
  2. Wasserschäden im Mauerwerk des Hauses, die nicht vom Mieter verursacht wurden
  3. Neue Lüftungsbedingungen aufgrund einer baulichen Veränderung des Hauses wurden dem Mieter nicht mitgeteilt. Bei Neubauten bzw. Sanierungen enthalten die neuen Baumaterialien in der Regel viel Feuchtigkeit, welche besondere Lüftungsmaßnahmen erfordern. Darauf muss der Vermieter hinweisen. (LG Lübeck, WM 90, 202)

Kann ich die Miete mindern?

Ist der Vermieter für den Schimmel verantwortlich, steht dir ein Recht auf Mietminderung zu.

Schimmel in der Wohnung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der dich in der Regel zur Mietminderung berechtigt. Die Höhe deiner Minderung ist abhängig von der konkreten Beeinträchtigung. Gerichtsurteile stellen Leitlinien dar, an denen du dich für deine Mietminderung orientieren kannst. Auch klassische Mietminderungstabellen, die je nach Art des Mangels eine Mietminderung um X-Prozent ausweisen, können eine Hilfestellung sein. Beides ist jedoch mit Vorsicht zu genießen und sollte nicht das einzige Kriterium sein, auf dass du dich bei der Minderung der Miete verlässt.

Wird die Miete zu Unrecht gemindert, entweder weil der Vermieter nicht für den Schimmel verantwortlich ist oder, weil der Prozentsatz, um den die Miete gekürzt wird, falsch ist, kann dies weitreichende Folgen für den Mieter haben. Zum einen wurde dem Vermieter über einen längeren Zeitraum ein Teil der ihm zustehenden Miete entzogen. Diesen Minderungsbetrag könnte er als Mietrückstand einklagen. Du riskierst also einen gerichtlichen Prozess gegen deinen Vermieter. Zum anderen berechtigt ihn dies im Zweifel auch zur (ggf. fristlosen!) Kündigung deines Mietvertrages.

Zur Orientierung dienen hier einige Entscheidungen über Minderungsquoten:

  • 7% bei immer wiederkehrender Feuchtigkeit der Schlafzimmerdecke und tropfendem Wasser aus der Decke (AG Köln, Urteil vom 2.01.2007, Az.: 206 C 284/04)
  • 15 % bei nicht großflächigem Schimmel an mehreren Stellen in der Wohnung (LG Berlin, Urteil v. 22.10.2010, Az.: 63 S 690/09)
  • 5-20 % bei optischen Mängeln und leichter Geruchsbelästigung je nach Ausmaß (AG Schöneberg, Urteil v. 27.03.1996, Az.: 6 C 32/92)
  • 50 % bei Schimmel im Wohnzimmer, der 60 % der Wohnfläche bedeckt (LG Hamburg, Urteil v. 31.01.2008, Az.: 307 S 144/07)
  • 100% bei erheblicher gesundheitlicher Gefährdung durch Schimmelpilzsporen (AG Charlottenburg, Urteil v. 09.07.2007, Az.: 203 C 607/06)

Diese Entscheidungen dienen lediglich als Orientierung. Die konkrete Minderungsquote ist von Einzelfall zu Einzelfall verschieden und hängt von unzähligen Faktoren, wie Ausmaß, Dauer und Grad der Beeinträchtigung ab. Deshalb solltest du deinen individuellen Fall von einem Experten einschätzen lassen.

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Mietminderung auch bei Schimmel im Keller?

Schimmel und Feuchtigkeit im Keller sind ärgerlich, vor allem dann, wenn hier lieb gewonnene und persönliche Dinge des Mieters gelagert werden. Auch hier ist eine Mietminderung möglich. Werden untergebrachte Sachen durch den Schimmel zerstört, ist auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters nicht ausgeschlossen.

Bei Schimmelbefall im Keller ist die Durchsetzung dieser Ansprüche jedoch schwieriger. Grund: Kellerräume – vor allem in Altbauten – sind für gewöhnlich nicht gänzlich trocken. Hier muss in einigen Fällen durch den Mieter schon im Vorfeld davon ausgegangen werden, dass die Kellerräume feucht sind.

Bei der Beurteilung, ob der Schimmel im Keller eine Mietminderung oder einen Schadensersatz rechtfertigt, kommt es sehr stark auf den Einzelfall an. Beim Einzug in ein Mietshaus aus dem frühen 20. Jahrhundert darf ein trockener Keller wegen des hohen Gebäudealters oft nicht erwartet werden. Anders kann die Rechtslage wiederum sein, wenn das Haus später durch den Vermieter saniert wurde. Auch Vereinbarungen im Mietvertrag über den Zustand des Kellers können hier eine Rolle spielen.

Was muss ich beachten?

  • Stell keine wertvollen oder liebgewonnenen Dinge in einen Keller, von dessen Trockenheit du nicht überzeugt bist.
  • Kontrolliere in Abständen deinen Keller auf Feuchtigkeit. So kann dir im Zweifel nicht vorgeworfen werden, du hättest an der Schimmelbildung oder der Zerstörung deines Eigentums eine Mitschuld.
  • Bei hohen Außentemperaturen sollte der Keller nur morgens oder abends gelüftet werden, wenn die Luft abgekühlt ist.
  • Rede mit Nachbarn und frag diese nach Erfahrungen zum Thema Schimmel.

Tipps zur Schimmelvermeidung

Ist eine Wohnung von Schimmel befallen, müssen häufig viel Zeit und Geld investiert werden, um den Schimmelbefall nachhaltig zu beseitigen. Aus diesem Grund ist es wichtig, Schimmel von vornherein durch richtiges Verhalten zu vermeiden.

Was muss ich beachten?

  • Stoßlüften (Fenster für 5-10 Minuten ganz öffnen) statt gekipptes Fenster, denn so kühlen Wände weniger aus und es erfolgt ein vollständiger Luftaustausch
  • Wenn möglich, 3-4 Mal am Tag lüften, auch im Schlafzimmer! (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.02.12, Az.: 2-17 S 89/11) Dies ist nicht zwingend, da es insbesondere einem Arbeitnehmer nicht zugemutet werden kann.
  • Nach dem Kochen, Duschen und Waschen lüften, damit die Feuchtigkeit nach draußen gelangt
  • Nach dem Duschen die Fliesen trocknen (LG Berlin, 61. Zivilkammer, 09.08.1999, Az.: 61 S 510/98)
  • Wäsche möglichst auf dem Balkon trocknen
  • In einem Bad ohne Fenster Wäsche möglichst nicht zum Trocknen aufzuhängen
  • Wäsche nicht über einem Heizkörper trocknen
  • Gleichmäßig heizen! Vermeide es, die Heizung beim Verlassen des Hauses ganz abzudrehen. Du sparst in der Regel keinen Strom, weil mehr Energie benötigt wird, um den Raum wieder warm zu heizen und du begünstigst Schimmel, da kalte Luft entsteht.
  • Heizung in weniger genutzten Räumen nicht völlig abstellen, da so die Räume erkalten. Dies kann zu Rohrbrüchen im Mauerwerk führen, welche Schimmel begünstigen.
  • Sinnvoll sind Abdichtungen von undichten Türen und Fenstern (z.B. mittels einer Türboden-Doppeldichtung)
  • Kalte Räume nicht erwärmen, indem die Tür zu einem beheizten Raum geöffnet wird, denn so gelangt neben Wärme auch viel Luftfeuchtigkeit in den kalten Raum.

Tipps zur Schimmelentfernung

Tritt Schimmel in einer Wohnung auf, reicht es nicht, die unschönen Schimmelflecken zu entfernen. Um den Schimmel nachhaltig loszuwerden, muss auch die Ursache des Schimmels aufgespürt und beseitigt werden. Oberflächlicher Schimmelbefall mit einem Ausmaß von weniger als einem halben Quadratmeter kann nach Angaben des Umweltbundesamtes auch von Laien entfernt werden, soweit keine Allergie gegen Schimmelsporen besteht.

Dazu empfiehlt die Behörde glatte sowie poröse Oberflächen mit einem haushaltsüblichen Schimmelentferner oder einem Reinigungsmittel mit einem hohen Alkoholgehalt zu reinigen. Besonders stark verschimmelte Silikonfugen sollten erneuert werden. Verschimmelte Tapeten sollten abgelöst und entsorgt werden. Letzteres gilt auch für betroffene Möbelteile, denn gerade Polstermöbel sind nur schwer von Schimmel zu reinigen. Vom Schimmel befallene Textilien sollten mehrfach gewaschen werden und müssen, wenn sich Schimmelflecken oder -geruch nicht entfernen lassen, ebenfalls entsorgt werden.

Da viele Schimmelentferner aggressive Wirkstoffe wie Chlor, Alkohol oder Wasserstoffperoxid enthalten, sollten Sie bei der Schimmelentfernung unbedingt Handschuhe tragen, auf eine gute Belüftung achten und am besten auch eine Atemschutzmaske tragen.


Hausmittel zur Entfernung von Schimmelpilzen

Auch Hausmittel können wirksam sein, um den Schimmel zu bekämpfen. So zum Beispiel Essig: Jeder von uns hat die Essigessenz in der Wohnung. Essigessenz ist eine natürliche und günstige Alternative zu industriell hergestellten Schimmelentfernern. Essigessenz hat zudem einen niedrigen pH-Wert und die meisten Schimmelpilzarten können ein solch saures Milieu nicht vertragen. Am besten benutzt man für die Behandlung einen Lappen, mit dem man den Essig auf der betroffenen Stelle einreibt. Anschließend wischt man die Stelle noch einmal mit einem feuchten Lappen ab. Auf keinen Fall sollte Essigessenz jedoch auf Kalkwänden angewandt werden, denn dort erzielt er genau das Gegenteil: In Verbindung mit Essig ergibt Kalk einen hervorragenden Nährboden für Schimmelpilze.

Alkohol ist ein anderes empfehlenswertes Hausmittel. Er wirkt einerseits desinfizierend und andererseits entzieht er dem Schimmel das lebensnotwendige Wasser, sodass die Schimmelpilze austrocknen. Zur Schimmelentfernung kann jedoch kein Wein oder Aperitif verwendet werden. Nein, der Alkohol muss eine Konzentration von mindestens 70 % aufweisen. Die Schimmelbehandlungen mit Alkohol muss mehrmals wiederholt werden, um gute Ergebnisse zu erreichen und den Schimmel zu bekämpfen.

Drittes Hausmittel, das einfach und effektiv ist, ist das Wasserstoffperoxid: Das Mittel, welches man eigentlich zum Blondieren der Haare kennt, kann auch gegen Schimmelpilze helfen. Zu berücksichtigen ist, dass der Untergrund trocken sein muss! Dabei sollte das Mittel einen mindestens fünfprozentigen Wasserstoffperoxid-Anteil enthalten. Mit Hilfe von Löschpapier kann man vorher testen, ob die Behandlungsfläche feucht ist. Wenn sich auf dem Papier dunkle Flecken bilden, sollte die Fläche erst mit einem Fön getrocknet werden, bevor das Wasserstoffperoxid aufgetragen wird.

Last but not least, gibt es auch das Chlor, um Schimmel zu bekämpfen. Chlor tötet nicht nur die Schimmelpilze ab, sondern auch das Myzel, durch das sich der Schimmel verbreitet. Dennoch sollte Chlor nicht unvorsichtig verwendet werden. Chlor ist ein aggressives chemisches Produkt, dessen Dämpfe die Atemwege reizen. Mische niemals chlorhaltige Mittel mit anderen Putzmitteln! Bei der Verbindung zwischen Chlor und säurehaltigen Substanzen entsteht Chlorgas – und das verätzt die Lungenbläschen. Im schlimmsten Fall endet eine Chlorgasinhalation tödlich. Also ist höchste Vorsicht geboten. Chlor verbreitet einen beißenden Geruch, der sich auch noch lange hält. Sorge deshalb für ausreichende und lange Lüftung der Räume. Bevor du zum Chlor greifst, um die Schimmelpilze zu bekämpfen, probiere doch erstmal die anderen einfachen Hausmittel wie Essig, Alkohol oder Wasserstoffperoxid.

Bei großflächigem Schimmelpilz empfehlen wir die Hausmittel nicht mehr, es muss ein Fachmann hinzugezogen werden, da hier eine oberflächliche Reinigung häufig nicht ausreicht, sondern tiefergehend saniert werden muss. So kann es zum Beispiel notwendig sein, dass Bausubstanz großflächig entfernt oder durchgetrocknet werden muss. Dabei kommen häufig giftige Desinfektionsmittel und pilzabtötende Chemikalien zum Einsatz.


Mietminderung mit anwaltlicher Hilfe

Unsere Partneranwälte prüfen deinen Fall und alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen umfassend. Auch Regelungen in deinem Mietvertrag werden hierzu unter die Lupe genommen und auf ihre Wirksamkeit hin überprüft. Du erhältst Auskunft über die korrekte Minderungshöhe und erfährst, wie du am besten bei der Mietminderung vorgehst.

Minderst du deine Miete hingegen ohne anwaltliche Beratung, um einen zu hohen Betrag oder ohne dass eine Minderung gerechtfertigt wäre, kann dein Vermieter dich auf Zahlung verklagen. Es droht somit ein gerichtlicher Prozess. Zudem berechtigt ihn dies zur (gegebenenfalls auch fristlosen) Kündigung des Mietverhältnisses.

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Info: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Frag jetzt unsere Partneranwälte um Rat.