§ 558 BGB – Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

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In Zeiten unaufhaltsam steigender Mieten lässt schon das Wort „Mieterhöhung“ vielen Mietern das Blut in den Adern gefrieren. Das Gesetz sieht verschiedene Schutzmechanismen für Mieter vor, es gestattet jedoch auch Vermietern unter bestimmten Voraussetzungen den Mietzins anzuheben. Bei Abschluss eines Mietvertrages kann die Miethöhe weitestgehend frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Die Mieterhöhung während des Mietverhältnisses kann grundsätzlich auch nach freier Vereinbarung zwischen den Parteien erfolgen, vgl. § 557 BGB. Viel häufiger sind jedoch die anderen Arten der Mieterhöhung anzutreffen. So gibt es die Staffelmiete gem. § 557a BGB, die Indexmiete gem. §557 b BGB und die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB. Daneben gibt es noch die Mieterhöhung nach Modernisierung, §§ 559 BGB.

Wir erklären, was eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bedeutet, welche gesetzlichen Regelungen Mieter schützen, wie Mieter auf ein solches Mieterhöhungsverlangen reagieren können und unter welchen Umständen eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ungültig ist.



Was ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in den §§ 558 ff BGB geregelt. Die Regelung erlaubt es dem Vermieter die Miethöhe dem örtlichen Wohnungsmarkt anzupassen. Dementsprechend kann der Vermieter die Miete nicht beliebig erhöhen, sondern er muss sich am Mietzins vergleichbarer Wohnungen orientieren. Eine einjährige Sperrfrist und die sogenannte Kappungsgrenze schützen Mieter darüber hinaus vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Eine mündliche Erhöhung der Miete ist nicht möglich.

Der Vermieter hat mehrere Möglichkeiten die ortsübliche Vergleichsmiete seiner Wohnung zu ermitteln. Wichtig ist dabei jedoch, dass nicht alleine die Lage einer Wohnung ihren Mietpreis bestimmt. Auch ihre Größe, Ausstattung, und Baujahr sind für das Ermitteln der Vergleichsmiete relevant. Den Maßstab für die Vergleichsmiete bilden die Mieten, die für vergleichbare Wohnungen in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind. Aktuellen Wohnungsinseraten sowie die Aussagen von Maklern können genauso wenig für die Bestimmung herangezogen werden, wie Mieten, die seit Jahren oder Jahrzehnten unverändert geblieben sind.

Zur Begründung der Mieterhöhung kann der Vermieter insbesondere Bezug nehmen auf:

  • Einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, § 558a Abs. 2, Nr. 1 BGB
  • Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, § 558a Abs. 2, Nr. 2 BGB
  • Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, § 558a Abs. 2, Nr. 3 BGB
  • Entsprechende Entgelte für mindestens drei einzelne vergleichbare Wohnungen, § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB.

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Was bedeuten Kappungsgrenze und Sperrfrist?

Die gesetzlich festgelegte Kappungsgrenze und Sperrfrist (Jahresfrist) schützen Mieter vor übermäßig hohen beziehungsweise häufigen Mieterhöhungen, in Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter den Mietzins innerhalb von drei Jahren insgesamt um höchstens 20% erhöhen darf. Das gilt auch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Mietsteigerung rechtfertigen würde. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten werden dabei jedoch nicht berücksichtigt.

Ist der Wohnungsmarkt in einer bestimmten Gegend besonders angespannt, kann das jeweilige Bundesland die Kappungsgrenze zum Schutz der Mieter auch auf 15% herabsetzten. Übersteigt die Mietforderung des Vermieters die Kappungsgrenze, muss der Mieter die Erhöhung nur bis zur Kappungsgrenze hinnehmen. Die Sperrfrist regelt darüber hinaus, dass nach einer erfolgten Mieterhöhung die nächste Anhebung frühestens nach 12 Monaten erfolgen darf.


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Was für Reaktionsmöglichkeiten hat der Mieter?

Als allererstes sollte man die Mieterhöhung von einem Profi prüfen lassen. Fachanwalt Manfred Lutz erklärt, dass es für Mieterinnen und Mieter oft schwer alleine einzuschätzen ist, ob die Mieterhöhung berechtigt ist: “Auf Vermieterseite gibt es das Vorurteil, dass man unbegründet einfach die Miete erhöhen könnte. Hier gilt auch wieder die beratende Rolle als Anwalt. Wir sehen beispielsweise Fälle, wo zwar eine unwirksame Mieterhöhung vom Vermieter vorlag, allerdings die geforderte Summe weit unter dem lag, was eigentlich mit korrekter Begründung gefordert werden dürfte. Hier raten wir auch mal dazu eine kleine Erhöhung zu akzeptieren, da bei einem Widerspruch, sich auch der Vermieter beraten lässt und man dann eine höhere und dann wasserdichte Mieterhöhung erhält. All solche Dinge sind für den Laien nicht abschätzbar, auch wenn man also im Internet gelesen hat, dass man eine formal ungültige Mieterhöhung erhalten hat, kann eine Beratung helfen das Große-Ganze zu sehen. Recht und eben auch Mietrecht ist wie Schach, und als Anwälte können wir den nächsten Zug – und damit die Chance auf Sieg oder Niederlage zu einem späteren Zeitpunkt – besser absehen als Mietende selbst.”

Ist das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt, so empfiehlt sich in jedem Fall die Abgabe der Zustimmungserklärung und das Zahlen des neuen Mietbetrages. Die Miete erhöht sich nämlich nicht automatisch. Auch wenn das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters alle formalen Anforderungen erfüllt und die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, muss der Mieter der Anhebung der Miete erst zustimmen. Die Zustimmung kann schriftlich, in Textform (ohne eigenhändige Unterschrift) oder mündlich erfolgen.


Fehler, die eine Mieterhöhung nach § 558 BGB unwirksam machen

  • Vollmacht fehlt (z.B. Vollmacht des Vermieters an Verwalter, wenn der Verwalter die Mieterhöhung im Namen des Vermieters ausspricht)
  • Die Mieterhöhung ist im Mietvertrag oder wegen Sperrfrist ausgeschlossen
  • Die Mieterhöhung lässt den Aussteller nicht klar erkennen
  • Nicht sämtliche Vermieter sind als Absender angegeben
  • Die Textform ist nicht eingehalten
  • Nicht sämtliche Mieter werden angeschrieben
  • Der Ausgangsmietbetrag und der Erhöhungsbetrag/bzw. der neue Mietbetrag werden nicht genannt
  • Es ist kein zulässiges Begründungsmittel angegeben
  • Die Mieterhöhung beinhaltet auch eine Umstellung von Brutto- auf Nettokaltmiete
  • Die Aufforderung zur Zustimmung fehlt

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Unsere Partneranwälte prüfen Ihren Fall und alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen umfassend. Auch Regelungen in Ihrem Mietvertrag werden hierzu unter die Lupe genommen und auf ihre Wirksamkeit hin überprüft. Sie erhalten Auskunft, ob die Mieterhöhung wirksam ist und erfahren, wie Sie am besten weiter vorgehen.

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