"Starre" Fristen für die Durchführung
von Renovierungen
Viele Mietverträge geben Fristen vor, an denen sich die Häufigkeit von Schönheitsreparaturen orientieren
sollte.
Das ist grundsätzlich zulässig, wird aber problematisch, wenn die Fristen "starr" sind. Laut einer
Entscheidung des BGH muss die Formulierung erkennen lassen, dass die Arbeiten nur dann durchgeführt
werden müssen, wenn
auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Das kann durch eine "Aufweichung" der Fristen mithilfe von
Formulierungen wie
"in der Regel", "im Allgemeinen", etc. sichergestellt werden. Renovierungsklauseln mit "starren", nicht
"aufgeweichten" Fristen,
sind oft unwirksam. Dabei kommt es im Detail auf die genaue Formulierung an.
Sehr kurze Fristen für die
Durchführung von Renovierungen
Die bisherige Rechtsprechung orientiert sich bezüglich der zulässigen Länge der Fristen zur Renovierung an
§7 des Mustermietvertrages
von 1976. Dieser sieht folgende Fristen vor: für Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, für Wohn- und
Schlafräume, Flure, Dielen
und Toiletten alle fünf Jahre und für sonstige Nebenräume alle sieben Jahre. Kürzere Fristen können zur
Unwirksamkeit der gesamten
Klausel führen. Seit 2007 zeichnet sich eine Verlängerung der Mindestfristen auf fünf, acht bzw. zehn Jahre
ab. Eine entsprechende
Entscheidung des BGH gibt es aber noch nicht.
Unangemessen strenge Vorgaben für die
Farbwahl
Wenn Ihr Mietvertrag Ihnen Vorgaben für Ihre Farbwahl während der Mietzeit macht, kann das unter Umständen
die Wirksamkeit der
Renovierungsklausel aufheben. Auch sehr enge Vorgaben für die Farbwahl bei der Endrenovierung können diese
Wirkung haben (etwa
die Beschränkung auf eine einzelne Farbe, z. B. "Weiß"). Eine Entscheidung des BGH (VIII ZR 205/11) stellt
klar, dass der Freiraum
von Mietern bei der Gestaltung ihrer Wohnung nicht unangemessen eingeschränkt werden darf.
Beschränkung auf Durchführung durch
Fachkräfte
Es ist eine geläufige Meinung, dass Mieter sämtliche Reparaturen bei Auszug von Fachkräften durchführen
lassen müssen. Der BGH hat
jedoch geurteilt, dass es dem Mieter grundsätzlich auch möglich sein muss, Reparaturarbeiten selbst
durchzuführen (BGH VIII ZR 294/09).
Renovierungsklauseln, die den Mieter verpflichten, Arbeiten von Fachkräften durchführen zu lassen, können
daher ganz oder teilweise unwirksam sein.
Unrenoviert übernommene Wohnung
Schönheitsreparaturklauseln sind oft unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat -
das ergibt sich aus aktueller
Rechtsprechung des BGH. Schönheitsreparaturen in einer unrenoviert übernommenen Wohnung würden den
Mieter verpflichten,
die Wohnung in einem besseren Zustand zu hinterlassen als er sie übernommen hat. Auch hier gibt es jedoch
Ausnahmen - etwa wenn der
Mieter angemessen entschädigt wurde (z.B. durch mietfreie Zeit).
Abgeltungsklausel
Viele Mietverträge sehen vor, dass der Mieter einen gewissen Anteil der Kosten für Schönheitsreparaturen
tragen muss, wenn er auszieht,
bevor nach Fristenplan Schönheitsreparaturen fällig werden. Regelungen dieser Art werden "Abgeltungsklausel"
oder auch "Quotenklausel"
genannt und sind nach aktueller
Rechtsprechung des BGH
grundsätzlich unwirksam. Grund ist, dass solche Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen, da der
Mieter den künftigen Renovierungsbedarf kaum abschätzen kann.
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