Wohnungsübergabeprotokoll – So vermeiden Mieter Ärger beim Einzug und Auszug

Von Maritta Seitz

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Im Wohnungsübergabeprotokoll wird der Zustand der Wohnung detailliert festgehalten.
Quelle: Checklist ©DCG_MAK – picabay.com


Nach dem Auszug einfach die Schlüssel zur alten Wohnung in den Briefkasten werfen und dem alten Vermieter auf Nimmerwiedersehen sagen? Ganz so leicht sollten es sich Mieter bei der Rückgabe der Wohnung nicht machen. Eine gemeinsame Abnahme der Mietwohnung, bei der ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt wird, schützt den Mieter vor ungerechtfertigten Nachforderungen des Vermieters. Und auch vor dem Einzug in eine neue Wohnung sollten Mieter nicht darauf verzichten, mit dem Vermieter ein gemeinsames Übergabeprotokoll anzufertigen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

  • Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll und wozu dient es?
  • Was muss bei der Rückgabe der Wohnung zu beachtet werden?
  • Was bedeutet besenrein?
  • Tipps zum Anfertigen des Übergabeprotokolls
  • Ohne Übergabeprotokoll ausgezogen – Was tun?
  • Übergabeprotokoll auch beim Einzug?
  • Tipps zur Anfertigung des Übergabeprotokolls beim Einzug
  • Kostenloses Wohnungsübergabeprotokoll und Checkliste zur Wohnungsübergabe
Das Wohnungsübergabeprotokoll

Das Wohnungsübergabeprotokoll

Nach dem Umzug in eine neue Bleibe, wollen Mieter schnellstmöglich die Kaution für die alte Wohnung zurück. Um die volle Kaution zurückzuerhalten, empfiehlt es sich bei der Rückgabe der Wohnung ein Übergabe- oder Abnahmeprotokoll anzufertigen. Wurde ein ganzes Haus angemietet, wird ein Hausübergabeprotokoll erstellt. Im Wohnungsübergabeprotokoll wird der Zustand der Wohnung Zimmer für Zimmer genau festgehalten. Es werden Schäden und Mängel aufgenommen, genauso wie Zählerstände von Strom-, Gas- und Wasserzählern.

Auch der Zustand von Neben- oder zusätzlich angemieteten Räumen, wie Keller, Dachboden oder Garage, wird im Protokoll dokumentiert. Werden bei der Wohnungsabnahme Schäden oder Mängel entdeckt, für die der Mieter aufkommen muss, können im Übergabeprotokoll Vereinbarungen zur Reparatur getroffen werden. Ein zusätzliches Schlüsselübergabeprotokoll muss nicht erstellt werden. Die Rückgabe aller Schlüssel, die zur Wohnung gehören kann stattdessen im Übergabe- oder Abnahmeprotokoll festgehalten.

Das Wohnungsübergabeprotokoll enthält:

  • Zustand der Wohnung
  • Zustand aller Nebenräume, wie Keller, Dachboden, Garage
  • Zählerstände
  • Rückgabe der Schlüssel
  • Vereinbarungen zu Reparaturen

Idealerweise wird das Wohnungsübergabeprotokoll von Mieter und Vermieter gemeinsam bei der Begehung der Wohnung angefertigt. Ein unabhängiger Zeuge kann bei den Mietparteien dabei begleiten. Das Übergabeprotokoll kann mit Fotos oder Videos der Wohnung ergänzt werden. Anschließend wird das Protokoll von Mieter und Vermieter unterschrieben und beide Mietparteien erhalten eine Ausführung. Mieter sind jedoch nicht verpflichtet ein Übergabeprotokoll des Vermieters zu unterschreiben, das für den Mieter benachteiligende Forderungen enthält.

Ist das Wohnungsübergabeprotokoll einmal unterschrieben, ist es bindend. Das bedeutet einerseits, dass der Mieter nachträglich nicht für Schäden verantwortlich gemacht werden kann, die im Protokoll nicht auftauchen. Das gilt auch dann, wenn die Schäden bei Begehung der Wohnung nicht sichtbar waren. Andererseits muss der Mieter alle Reparaturen durchführen, zu denen er sich im Wohnungsabnahmeprotokoll verpflichtet. Das gilt auch dann, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Forderung des Vermieters nicht gerechtfertigt war.


Rückgabe der Wohnung

Rückgabe der Wohnung

Für die Mietparteien besteht keine gesetzliche Pflicht die Wohnung gemeinsame abzunehmen, oder ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen. Der Mieter ist nach dem Auszug lediglich dazu verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, der im Mietvertrag vereinbart ist. Das bedeutet, dass der Mieter die Wohnung mit allen dazugehörigen oder gemieteten Räumen, wie Dachboden, Keller oder Garage, räumen und alle Schlüssel an den Vermieter zurückgeben muss. Zusätzlich ist der Mieter verpflichtet, dem ehemaligen Vermieter seine neue Adresse mitzuteilen.

Was bedeutet besenrein?

Was bedeutet besenrein?

In den meisten Mietverträgen steht, dass die Wohnung besenrein zurückgegeben werden muss. Besenrein bedeutet, dass es ausreicht die Wohnung durchzufegen und aufzuräumen. Manche Verträge verlangen jedoch auch eine sorgfältige Reinigung der gesamten Wohnung. Genauso wie Möbel müssen auch Einbauten und Umbauten, die der Mieter auf eigene Faust montiert hat, entfernt werden. Vom Mieter montierte Einbauküche, Einbauschrank, Hochbett, Sichtschutz an den Fenstern, Balkonverkleidung oder Bodenbelag dürfen nur dann in der Wohnung bleiben, wenn der Vermieter damit einverstanden ist.

Ob der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Vor dem Auszug empfiehlt sich also ein Blick in den Mietvertrag. Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren jedoch viele der sogenannten Schönheitsreparaturklauseln für ungültig erklärt. Ist die Renovierungsklausel ungültig, können Mieter im besten Fall ausziehen, ohne vorher zu renovieren – obwohl es in ihrem Mietvertrag steht!

Während der Mieter nur unter Umständen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss er für Schäden, die er verursacht hat, in jedem Fall die Verantwortung übernehmen. In diesem Zusammenhang muss unterschieden werden, zwischen Schäden, die durch fahrlässiges Handeln, und „normalen Abnutzungen“, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung entstehen. Leichte Kratzspuren im Parkett oder Abrieb des Teppichbodens muss der Vermieter hinnehmen. Für Brandlöcher oder tiefe Dellen, die durch das Tragen von Stilettos in der Wohnung entstanden sind, haftet der Mieter.

Die Rückgabe der Wohnung ist auch dann möglich, wenn nicht alle vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Dann muss der Mieter jedoch damit rechnen, dass der Vermieter die Kaution, oder zumindest Teile davon, dazu verwenden wird, die notwendigen Maßnahmen durchzuführen. Bevor er jedoch die Kaution für Reparaturen nutzen darf, muss der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Beseitigung der Schäden oder Gebrauchsspuren setzen.

Die Schlüssel zur Wohnung müssen dem Vermieter oder einer bevollmächtigten Person zurückgegeben werden. Sie lediglich in den Briefkasten des Hausmeisters zu werfen, ist nur dann möglich, wenn die Rückgabe so ausdrücklich vereinbart wurde.


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Tipps zur Anfertigung des Übergabeprotokolls

Tipps zur Anfertigung des Übergabeprotokolls

  • Legen Sie den Termin für die Übergabe so, dass Tageslicht in der Wohnung herrscht. Bei schlechter Beleuchtung können Schäden leicht übersehen werden.
  • Fertigen Sie das Protokoll zusammen mit Ihrem Vermieter oder Verwalter an, während Sie die Wohnung gemeinsam begehen.
  • Achten Sie darauf, dass das Protokoll am Ende von beiden Mietparteien unterschrieben wird und jeder ein Exemplar erhält.
  • Alle Beobachtungen sollten im Protokoll möglichst genau und detailliert aufgezeichnet werden.
  • Fertigen Sie zusätzlich Fotos von allen Schäden und Mängeln an.
  • Notieren Sie alle Zählerstände, von Wasser-, Strom und Gaszählern.
  • Vermerken Sie wie viele Schlüssel zur Wohnung gehören und übergeben wurden.
  • Achten Sie auf Beschädigungen im Treppenhaus, die durch den Umzug entstanden sind.
  • Prüfen Sie auch den Zustand von Keller, Dachboden, Garage oder anderen Nebenräumen.
Ohne Übergabeprotokoll ausgezogen – Was tun?

Ohne Übergabeprotokoll ausgezogen – Was tun?

Manche Vermieter sind nicht dazu bereit die Wohnung gemeinsam mit dem Mieter abzunehmen und verlangen stattdessen, dass der Mieter ein vorgefertigtes Abnahmeprotokoll unterzeichnet. Mieter sind nicht dazu verpflichtet ein Wohnungsübergabeprotokoll des Vermieters zu unterschreiben. Vor allem dann nicht, wenn es haltlose Forderungen hinsichtlich Schönheitsreparaturen und Schadensersatz enthält.

Wenn es der Vermieter ablehnt ein gemeinsames Protokoll zu erstellen, oder es Mietern aus anderen Gründen nicht mehr möglich ist, eine gemeinsame Abnahme der Wohnung durchzuführen, bleiben mehrere Möglichkeiten:

  • Ein unabhängiger Gutachter oder Sachverständiger fertigt ein Zustandsprotokoll der Wohnung an.
  • Der Mieter dokumentiert den Zustand der Wohnung ausführlich mittels Fotos oder Videoaufnahmen.
  • Der Mieter fertigt zusammen mit einem Zeugen ein schriftliches Zustandsprotokoll der Wohnung an.

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Übergabeprotokoll auch beim Einzug?

Übergabeprotokoll auch beim Einzug?

Genau wie das Übergabeprotokoll zum Auszug, schützt ein Wohnungsübergabeprotokoll, das zum Einzug angefertigt wird, den Mieter vor ungerechtfertigten Forderungen des Vermieters. Wenn ein auch beim Einzug ein Wohnungsübernahmeprotokoll erstellt wurde, kann der Vermieter den Mieter nicht für Schäden, die der Vormieter verursacht hat, zur Verantwortung ziehen. Darüber hinaus können Mieter und Vermieter noch vor dem Einzug vereinbaren, was der Vermieter bis zum Einzug des Mieters reparieren wird.

Tipps zum Übergabeprotokoll beim Einzug

Tipps zum Übergabeprotokoll beim Einzug

Vor dem Einzug sollten Mieter nicht nur auf sofort sichtbare Schäden achten, sondern genauer nach Mängeln suchen, um sich vor späteren bösen Überraschungen zu schützen:

  • Suchen Sie nach feuchten Stellen, Wasserflecken und Schimmel an Wänden oder Decken. Besonders an Außenwänden und in Räumen ohne Fenster bildet sich leicht Feuchtigkeit, die zu Schimmel führen kann.
  • Überprüfen Sie, ob sich Fenster und Türen gut schließen und öffnen lassen und ob alle Schlösser funktionieren.
  • Untersuchen Sie Fußboden und Fußbodenleisten auf Kratzer, Fehlstellen, Flecken und Dellen.
  • Drehen Sie die Heizungen auf, um sicherzugehen, dass sie warm werden.
  • Achten Sie im Badezimmer auf Absplitterungen, Sprünge und andere Beschädigungen an Fliesen und Sanitäreinrichtungen.
  • Teste Sie Wasserhähne und die Toilettenspülung.
  • Hat die Wohnung eine Einbauküche, achten Sie auch hier auf Beschädigungen und prüfen Sie die Funktionstüchtigkeit der Elektrogeräte.

Auch bei sorgfältiger Prüfung, werden manche Schäden erst nach dem Einzug offensichtlich. Wird zum Beispiel eine defekte Steckdose erst im Nachhinein entdeckt, kann sie auch noch nachträglich ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Kommt es nach dem Einzug zu einem Mangel in der Wohnung, ist der Mieter verpflichtet den Vermieter umgehend zu benachrichtigen.

Kostenlose Downloads: Wohnungsübergabeprotokoll und Checkliste zur Wohnungsübergabe

Kostenlose Downloads: Wohnungsübergabeprotokoll und Checkliste zur Wohnungsübergabe

Sie können unser kostenloses Wohnungsübergabeprotokoll im MieterEngel-Portal herunterladen. Dort finden Sie auch eine Checkliste mit unseren wichtigsten Tipps zur Erstellung eines Übergabeprotokolls beim Einzug oder beim Auszug. Ihre Anmeldung zum MieterEngel-Portal ist genau wie alle Downloads absolut kostenfrei!

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