Mieterhöhung Frist – Diese Deadlines müssen Mieter kennen

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Von Maritta Seitz

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Lese in diesem Ratgeber:

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Viele Mieter fürchten sich vor einer Mieterhöhung. Der angespannte Wohnungsmarkt macht es schwer eine neue, bezahlbare Wohnung zu finden. Lange Fristen im Mietrecht schützen Mieter jedoch vor zu häufigen Mieterhöhungen. Lese in diesem Ratgeber, welche Fristen Mieter und Vermieter rund um das Thema Mieterhöhung einhalten müssen.



Fristen bei Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Wenn sich der Wohnungsmarkt verändert, hat dein Vermieter die Möglichkeit die Höhe der Miete dem Markt anzupassen. Dazu vergleicht der Vermieter welche Miethöhen für vergleichbare Wohnungen verlangt werden. Man spricht dementsprechend von einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete.


Zustimmungsfrist
Der Vermieter muss dich schriftlich über die Mieterhöhung informieren. Nach Erhalt der Ankündigung hast du zwei volle Monate Zeit der Mieterhöhung zuzustimmen oder zu widersprechen. Ein Anwalt für Mietrecht kann prüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt ist. Wenn du zustimmst, musst du die höhere Miete nach Ablauf der Frist bezahlen. Wenn du die Ankündigung beispielsweise im Mai erhälst, gilt die höhere Miete ab August.

Frist für Zustimmungsklage des Vermieters
Wenn du der Mieterhöhung nicht zustimmst, kann der Vermieter dich innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung verklagen. Im Prozess entscheiden dann die Richter, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, oder ob sie womöglich wegen Fehlern ungültig oder nur teilweise gültig ist.

Frist zur nächsten Mieterhöhung
Nach einer erfolgten Mieterhöhung muss die Miethöhe mindestens ein Jahr lang gleichbleiben. Diese Sperrfrist schützt Mieter vor zu häufigen Mietsteigerungen. Wegen der Zustimmungsfrist ist die höhere Miete effektiv erst nach 15 Monaten fällig.

Frist für Sonderkündigung
Als Mieter hast du im Falle einer gerechtfertigten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag. Du kannst drei Monate nach Erhalt des Erhöhungsschreibens ausziehen, wenn dein Vermieter die Kündigung mindestens einen Monat vor dem Auszugsdatum erhält.

Fristen bei Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

  • Zustimmungsfrist für Mieter: 2 Monate nach Ablauf des Monats, in dem Mieterhöhung zugestellt wurde
  • Frist für Zustimmungsklage des Vermieters: 3 Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist
  • Sperrfrist für nächsten Mieterhöhung: 12 Monate
  • Fälligkeit der nächsten Mieterhöhung: 15 Monate (Sperrfrist (12) + Zustimmungsfrist (3))
  • Frist für Sonderkündigung des Mieters: 3 Monate, Vermieter muss Kündigung Ende des 2. Monats erhalten

Mieterhöhung – Fristen bei Indexmiete

Hast du mit dem Vermieter eine Indexmiete vereinbart, orientiert sich dein Mietpreis am Verbraucherpreisindex, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Der Index gibt die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten wider. Wenn er steigt, kann dein Vermieter die Miete anheben. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss jedoch immer mindestens ein Jahr liegen. Die Mieterhöhung gilt ab dem übernächsten Monat: wenn du die Ankündigung beispielsweise im Mai erhälst, musst du ab Juli die höhere Miete zahlen.

Fristen bei Indexmiete

  • min. 1 Jahr bis zur nächsten Mieterhöhung
  • Mieterhöhung tritt im übernächsten Monat in Kraft

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Mieterhöhung – Frist bei Staffelmiete

Wenn du eine Vereinbarung zur Staffelmiete in deinem Mietvertrag hast, bedeutet das, dass sich deine Miete in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Betrag oder Prozentsatz erhöhen wird. Als wichtige Frist gilt jedoch, dass zwischen zwei Mieterhöhungen immer mindestens ein Jahr liegen muss. Hält sich der Vermieter nicht an die gesetzlichen Regeln, solltest du dir anwaltliche Hilfe holen.

Frist bei Staffelmiete

  • min. 1 Jahr bis zur nächsten Mieterhöhung

Fristen bei Mieterhöhung wegen Modernisierung


Ankündigungsfrist
Wenn dein Vermieter dein Wohnhaus modernisieren möchte, muss er die Handwerkerarbeiten rechtzeitig ankündigen. Als Mieter musst du mindestens drei Monate vor Baubeginn informiert werden, welche Arbeiten der Vermieter plant, wann sie beginnen sollen, wie lange sie vorrausichtlich andauern werden und, um wieviel die Miete nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten steigen wird.


Fristen für Mietminderung
Als Mieter musst du die Modernisierungsmaßnahmen in der Regel dulden. Wenn du durch die Maßnahmen deine Wohnung nur stark eingeschränkt nutzen kannst, oder durch Lärm und Schmutz beeinträchtigt wirst, kannst du unter Umständen deine Miete mindern. Beim Festlegen der richtigen Minderungsquote kann dich ein Anwalt für Mietrecht unterstützen. Im Fall einer energetischen Sanierung ist eine Mietminderung während der ersten drei Monate jedoch gesetzlich ausgeschlossen.

Frist für Härteeinwand bei Mieterhöhung
Soll auf die Modernisierung eine Mieterhöhung folgen, hast du das Recht der Mieterhöhung aus Härtegründen zu widersprechen. Dein Vermieter ist sogar gesetzlich dazu verpflichtet, dich mit der Ankündigung der Modernisierung auf die Möglichkeit des sogenannten Härteeinwands hinzuweisen.

Wichtig ist dabei, dass du die entsprechende Frist einhälst: Der Vermieter muss deinen Härteeinwand vor Ablauf des Monats erhalten, der auf den Monat folgt, in dem du die Modernisierungsankündigung erhalten hast. Wirst du beispielsweise im Mai über eine Modernisierung mit Mieterhöhung in Kenntnis gesetzt, musst du deinen Härteeinwand bis zum 30. Juni schriftlich beim Vermieter einlegen.

Frist für Wirksamwerden der Mieterhöhung
Wenn du eine Mieterhöhung mit der Modernisierungsankündigung erhälst, solltest du diese unbedingt auf Wirksamkeit hin prüfen lassen. Eine höhere Miete musst du nämlich nur dann bezahlen, wenn der Vermieter Form und Frist eingehalten hat. Wenn die Mieterhöhung berechtigt ist, wird die höhere Miete drei Monate nach Ankündigung fällig. Wird die Mieterhöhung beispielsweise im Mai angekündigt, musst du ab August den höheren Betrag überweisen.

Kündigt dir der Vermieter die Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß an, oder übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung den angekündigten Betrag um mehr als 10%, verlängert sich die Dreimonatsfrist auf sechs Monate. Bei einer Ankündigung im Mai, wäre die höhere Miete dann erst im November fällig.

Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierung
Wenn du deinen Mietvertrag kündigen willst, musst du als Mieter normalerweise die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wird in deinem Haus jedoch eine Modernisierung angekündigt, hast du ein Sonderkündigungsrecht. Nach Erhalt der Modernisierungsankündigung hast du bis zum Ablauf des folgenden Monats Zeit, zu Kündigen. Der Mietvertrag gilt dann nur noch einen weiteren Monat. Wird dir die Modernisierung im Mai angekündigt, kannst du deinen Mieter bis Ende Juni von deinen Auszugsplänen in Kenntnis setzen. Dein Vertrag endet dann am 31. August.


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Fristen bei Mieterhöhung wegen Modernisierung

  • Ankündigungsfrist für Vermieter: 3 Monate
  • Mietminderung bei energetischer Sanierung: 3 Monate ausgeschlossen
  • Frist für Härteeinwand bei Mieterhöhung: bis Ende des Folgemonats nach Erhalt der Ankündigung
  • Frist für Wirksamwerden der Mieterhöhung: 3 Monate (6 Monate bei Fehlern in der Ankündigung oder überzogener Mieterhöhung)
  • Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierung: 3 Monate, Vermieter muss Kündigung Ende des 2. Monats erhalten

Mieterhöhung vom Anwalt prüfen lassen

Unsere Partneranwälte prüfen deinen Fall und alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen umfassend. Auch Regelungen in deinem Mietvertrag werden hierzu unter die Lupe genommen und auf ihre Wirksamkeit hin überprüft. Du erhälst Auskunft, ob die Mieterhöhung wirksam ist und erfährst, wie du am besten weiter vorgehst.

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Info: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Frag jetzt unsere Partneranwälte um Rat.