Mieterhöhung – Unerwartet oder vertraglich vereinbart
Im Laufe eines Mietverhältnisses kann die Miete aus unterschiedlichen Gründen steigen. Vermieter haben zum Beispiel das Recht die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben, man spricht von einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Auch nach einer Modernisierung kann der Mietzins erhöht werden. Andere Formen von Mieterhöhungen können schon im Mietvertrag vereinbart werden. Stimmen beide Parteien einer Indexmiete oder Staffelmiete zu, erhöht sich die Miete regelmäßig. Die sogenannte Mietpreisbremse soll in vielen deutschen Städten übermäßige Mieterhöhungen bei Neuvermietung verhindern.
1. Mieterhöhung nach § 558 BGB
Bei Abschluss eines Mietvertrages kann die Miethöhe weitestgehend frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Die Mieterhöhung während des Mietverhältnisses kann grundsätzlich auch nach freier Vereinbarung zwischen den Parteien erfolgen. Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in den §§ 558 ff BGB geregelt. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
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2. Indexmiete
Eine Indexmietvereinbarung koppelt die Miete durch schriftliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland, vgl. § 557 b BGB. Wichtig ist, dass die Miete nur nach diesem Preisindex ermittelt werden kann und andere Indices nicht zugrunde gelegt werden können.
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3. Staffelmiete
Bereits bei Abschluss des Mietvertrages oder auch während seiner Laufzeit können die Parteien für unterschiedliche Zeiträume des Mietverhältnisses unterschiedliche Miethöhen vereinbaren. Hierzu ist die schriftliche oder die elektronische Form erforderlich. In der Staffelmietvereinbarung sind die einzelnen Staffeln derart auszuweisen, dass entweder die jeweilige Miete oder der Erhöhungsbetrag in einem Geldbetrag ausgewiesen wird. Zwischen zwei Staffeln muss die Miete für mindestens 1 Jahr unverändert bleiben.
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4. Modernisierung
Das Mietrecht unterscheidet zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Diese Unterscheidung ist wichtig, denn von ihr hängt ab, ob der Vermieter die Kosten seiner Maßnahmen auf die Miete umlegen kann oder nicht. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen muss der Vermieter tragen. Kosten für Modernisierungsmaßnahmen kann er sich jedoch durch Mieterhöhung vom Mieter zurückholen.
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5. Mietpreisbremse
Das Gesetz regelt die Miethöhe bei Neuvermietung einer Wohnung. Zuvor konnten Vermieter bei der Vermietung einer Wohnung den Mietzins frei wählen und waren an keinerlei Regelungen gebunden. Das Gesetz bestimmt nun, dass die Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die ortsübliche Miete wird bestimmt durch den Mietspiegel bzw. durch Sachverständigengutachten.
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