Beratung nur mit Mietvertrag! – Warum pauschale Antworten im Mietrecht selten weiterhelfen

Von Maritta Seitz

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Fragen zum Mietrecht hängen meistens davon ab, was im Mietvertrag steht.
Quelle: ©rawpixel – unsplash.com


As Mieterschutz-Club erreichen uns täglich dutzende von Anfragen. Tag für Tag wollen Mieter von unseren Partneranwälten nur mal schnell wissen, wie eigentlich die Rechtslage ist, zu Kündigung, Nebenkosten, Mieterhöhung, Mängeln oder Kaution. Und täglich müssen wir Mieter enttäuschen, denn nur mal so schnell lassen sich im Mietrecht die wenigsten Fragen beantworten.

Klar gibt es eindeutige Regeln und Gesetze, an die sich Mieter und Vermieter halten müssen. Paragraph 535 bis 577a des Bundesgesetzbuches sind voll davon. Doch im Einzelfall hängt im Mietrecht das meiste davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde. MieterEngel-Mitglieder werden deshalb nur dann beraten, wenn dem Partneranwalt für die Beratung der Mietvertrag vorliegt.

Die Macht des Mietvertrages liegt darin, dass viele der gesetzlichen Bestimmungen durch individuelle Vereinbarungen abgeändert werden können. Und in den meisten Fällen ist das bindend, was Mieter und Vermieter mit ihrer Unterschrift unter dem Vertrag vereinbart haben. Nichtsdestoweniger gibt es auch individuell vereinbarte Klauseln, die unwirksam sein können. Was gilt, kann im Zweifelsfall ein Anwalt für Mietrecht einschätzen.

Sehen wir uns ein paar typische Fragen von Mietern an, bei denen eine pauschale Antwort nicht möglich ist.



Muss ich die Kosten für den Aufzug bezahlen?

Das hängt ganz vom Mietvertrag ab: Im Vertrag wird vereinbart, welche Nebenkosten vom Mieter übernommen werden müssen. In machen Mietverträgen sind die unterschiedlichen Nebenkosten, die der Mieter bezahlen muss, einzeln aufgeführt. Steht der Aufzug drin, muss er bezahlt werden. Steht er nicht drin, darf der Vermieter Kosten für den Betrieb des Fahrstuhls nicht abrechnen. In anderen Verträgen findet sich dagegen nur eine knappe Formulierung, wie „Betriebskosten nach §2 der Betriebskostenverordnung sind zu zahlen“. Hier kann der Vermieter die Kosten für den Fahrstuhl auf die Mieter umlegen, da der Aufzugskosten in der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden.


Wann kann ich ausziehen?

Klar gibt es eine gesetzliche Kündigungsfrist. Für Mieter beträgt sie drei Monate. Damit der Mieter pünktlich ausziehen kann, ist es wichtig, dass der Vermieter die Kündigung rechtzeitig erhält. Das Kündigungsschreiben muss der Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats drei Monate vor dem gewünschten Auszugstermin erhalten. Im Klartext heißt das: Wer am 31. Juli ausziehen will, muss dafür sorgen, dass der Vermieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag im Mai erhält. Um den pünktlichen Zugang beweisen zu können, schickt man am besten ein Einschreiben.

Hat der Mieter jedoch eine Klausel zum Kündigungsausschluss unterschrieben, kann er sich nicht einfach auf die gesetzliche Kündigungsfrist berufen. Durch den Kündigungsverzicht verpflichtet sich der Mieter zu einer Mindestmietzeit und kann erst ausziehen, wenn die vertraglich vereinbarte Mindestvertragslaufzeit abgelaufen ist.


Muss das nicht mein Vermieter reparieren?

Eigentlich muss der Vermieter die Kosten tragen, die durch Reparaturen entstehen, die für die Instandhaltung der Wohnung notwendig sind. Sogenannte Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen kann er jedoch auf den Mieter abwälzen. Ob der Mieter die Wohnung renovieren, oder das kaputte Fenster bezahlen muss, hängt jedoch davon ab, was genau im Mietvertrag steht. Denn nicht jede Klausel zu Schönheits- oder Kleinreparaturen ist gültig.

Zu Kleinreparaturen gibt es keine festen gesetzlichen Regelungen. Unterschiedliche Gerichte teilen jedoch die Auffassung, Einzelreparaturen nur bis zu einem Betrag von 75 – 100 Euro vom Mieter getragen werden müssen und, dass die Gesamtkosten für Reparaturen 8% der jährlichen Nettomiete nicht übersteigen dürfen.


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Darf mein Hund einziehen?

Kleintiere wie Hase, Meerschweinchen oder Schildkröte dürfen Mieter in die Wohnung aufnehmen, ohne den Vermieter davor um Erlaubnis zu bitten. Anders sieht es jedoch bei Katzen und Hunden aus. Ob Mietzi oder Bello einziehen dürfen, hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Manche Vermieter sind tierfreundlich und geben ihre pauschale Erlaubnis schon vorab, in einer entsprechenden Klausel. Von anderen muss eine Einverständniserklärung eingeholt werden. Ein generelles Verbot von Katzen und Hunden ist jedoch nicht möglich.


Muss ich schon wieder mehr Miete bezahlen?

Auch beim Thema Mieterhöhung hängt die Antwort davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Ohne gesonderte Vereinbarung zur Mieterhöhung kann der Vermieter die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, oder nach einer Modernisierung erhöhen. Ist eine Staffelmiete vereinbart, erhöht sich die Miete in festgelegten Intervallen von alleine um einen bestimmten Betrag. Auch bei der sogenannten Indexmiete sind regelmäßige Mieterhöhungen möglich. Hier orientiert sich der Mietpreis am Verbraucherpreisindex, der vom statistischen Bundesamt ermittelt wird. Je nach Vereinbarung gelten andere gesetzliche Vorgaben, an die sich der Vermieter bei der Erhöhung der Miete halten muss, um den Mieter nicht unangemessen zu benachteiligen.


Mietvertrag vom Anwalt prüfen lassen

Das meiste hängt im Mietrecht vom Mietvertrag ab. Dementsprechend versuchen Vermieter häufig Klauseln, die für Mieter nachteilig sind im Vertrag unterzubringen. Für Laien sind solche Fallen häufig schwer zu entdecken. Als Mieterschutz-Club wollen wir Sie vor solchen teuren Fallen schützen – die Prüfung Ihres Mietvertrags ist deshlab in der Mitgliedschaft bei MieterEngel enthalten.

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