Betriebskostenverordnung – Welche Nebenkosten darf der Vermieter abrechnen?

von Maritta Seitz

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Die Betriebskostenverordnung regelt, welche Nebenkosten der Mieter zahlen muss.
Quelle: ©stevenpb – pixabay.com


Vermieter haben das Recht bestimmte Nebenkosten, die durch Besitz und Instandhaltung einer Wohnung anfallen, auf den Mieter umzulegen. Dieses Vermieterrecht ist in § 556 BGB geregelt. Umlagefähig sind demnach nur Nebenkosten, die regelmäßig anfallen. Reparatur- und Verwaltungskosten müssen dagegen immer vom Vermieter getragen werden. Welche Nebenkosten der Vermieter im Einzelnen auf seine Mieter abwälzen kann, ist nicht im Bundesgesetzbuch, sondern in der sogenannten Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

  • Was ist die Betriebskostenverordnung?
  • Betriebskostenverordnung und Nebenkostenabrechnung


Was ist die Betriebskostenverordnung?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist der Gesetzestext, in dem die einzelnen Nebenkosten aufgeführt sind, die sich der Vermieter von seinen Mietern mit der Nebenkostenabrechnung zurückholen kann. Sie besteht aus zwei Teilen: Im ersten Teil ist definiert, was umlagefähige Betriebskosten ausmacht und welche Kosten nicht dazu zählen. Im zweiten Teil der der Betriebskostenverordnung sind 17 Kostenpositionen aufgeführt, die der Definition des ersten Abschnitts entsprechen und die der Vermieter abrechnen kann.

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Betriebskostenverordnung und Nebenkostenabrechnung

Bei der Umlage der Nebenkosten gilt: Der Vermieter kann vom Mieter nur die Nebenkosten zurückfordern, die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden. Viele Mieter kennen den Begriff „Betriebskostenverordnung“ dementsprechend aus ihrem Mietvertrag. Dort finden sich häufig Vereinbarungen wie „Neben der Miete trägt der Mieter die Nebenkosten nach §2 Betriebskostenverordnung.“ Diese Vereinbarung bedeutet, dass der Mieter alle Kostenpositionen, die im zweiten Teil der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind bezahlen muss.

Eine Sonderstellung nehmen jedoch die „sonstigen Betriebskosten“ ein. Sie sind kein Sammelpool für alle x-beliebigen Kosten, die der Vermieter nicht selbst tragen möchte. Der Mieter muss nur diejenigen „sonstigen Betriebskosten“ übernehmen, die im Mietvertrag ausdrücklich spezifiziert sind. Mögliche „sonstige Betriebskosten“ sind beispielsweise Betriebs- und Wartungskosten für ein gemeinschaftliches Schwimmbad oder die Wartung der Rauchmelder und Feuerlöscher.

Will der Vermieter die Nebenkosten entsprechend der Betriebskostenverordnung umlegen, muss er die Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag nicht unbedingt beilegen. Bei vielen Mietverträgen findet sich die Verordnung dennoch im Anhang. Wenn im Mietvertrag nicht auf die Betriebskostenvereinbarung Bezug genommen wird, muss der Vermieter alle Betriebskosten im Vertrag aufführen, die er auf den Mieter umlegen möchte. Dabei reicht es nicht aus, wenn der im Mietvertrag lediglich steht „Der Mieter bezahlt die Nebenkosten“.

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