Zahle ich zu viel? – Nebenkosten berechnen mit dem Betriebskostenspiegel

von Maritta Seitz

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Wer seine Nebenkosten berechnen will, kann dafür einen Betriebskostenspiegel zu Rate ziehen.
Quelle: ©rawpixel – unsplash.com


Millionen Mieter erwarten die jährliche Nebenkostenabrechnung mit Unbehagen, denn hohe Nachzahlungen sind für viele an der Tagesordnung. Häufig sind die Berechnungen des Vermieters unverständlich oder nur schwer nachzuvollziehen. Um die Nebenkosten zu berechnen, muss man jedoch nicht sofort einen Fachmann hinzuziehen. Mit Hilfe eines Betriebskostenspiegels können Mieter die Höhe der Abrechnung zunächst selbst einschätzen.
Lesen Sie in diesem Ratgeber:

  • Was ist ein Betriebskostenspiegel
  • Nebenkosten berechnen mittels Betriebskostenspiegel


Was ist ein Betriebskostenspiegel?

Im Betriebskostenspiegel werden die Beträge aufgelistet, die deutsche Mieter im Durchschnitt für die unterschiedlichen Arten von Nebenkosten pro Quadratmeter bezahlen. Es werden sowohl ein deutschlandweiter Betriebskostenspiegel, als auch regionale Betriebskostenübersichten – beispielsweise für Berlin, Hamburg oder das Bundesland Bayern – herausgegeben.

Regionale Unterschiede bei der Höhe der Nebenkosten
Genau wie die Mieten können die Nebenkosten je nach Wohnort sehr unterschiedlich ausfallen. Im Abrechnungsjahr 2015 zahlten beispielsweise Mieter in Hamburg monatlich durchschnittlich 3,08 Euro an Nebenkosten je Quadratmeter. In Berlin mussten im Schnitt 2,52 Euro pro Quadratmeter aufgebracht werden. Die lokale Differenz von 56 Cent macht bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung jährlich eine Summe von immerhin 537,60 Euro.

Neben den regionalen Unterschieden fallen vor allem die sogenannten warmen Nebenkosten ins Gewicht. Heizung und Warmwasser sind die bei weitem die höchste Kostenposition in den allermeisten Nebenkostenabrechnungen. Die warmen Nebenkosten werden im Gegensatz zu den übrigen „kalten Nebenkosten“ – wie Hauswart, Müllentsorgung oder Gartenpflege – zu 50 -70 % verbrauchsabhängig umgelegt. Verbrauch und Art der Heizung sorgen dementsprechend dafür, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser im Abrechnungsjahr 2016 deutschlandweit von 0,72 bis 1,88 Euro je Quadratmeter ausfielen.


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Nebenkosten berechnen mittels Betriebskostenspiegel

Wer seine eigene Nebenkostenabrechnung mit den durchschnittlichen Nebenkosten seines Wohnortes oder des gesamten Landes vergleichen will, muss zunächst herausfinden, welche Arten von Nebenkosten er überhaupt bezahlen muss. Der Vermieter hat laut Betriebskostenverordnung das Recht 17 verschiedene Arten von Nebenkosten mit dem Mieter abzurechnen. Dazu zählen Grundsteuer, Kosten für Hauswart oder Gartenpflege. Die wenigsten Mieter müssen alle möglichen Arten von Nebenkosten bezahlen.

Den Betrag, den der Vermieter verlangt, können Mieter mit dem Durchschnittswert aus dem Betriebskostenspiegel vergleichen, indem sie ihn mit der eigenen Quadratmeterzahl multiplizieren und dann mal 12 Monate nehmen. Wer beispielsweise in einer 80 Quadratmeter großen Wohnung wohnt und 175 Euro für die Grundsteuer bezahlen soll, kann beruhigt sein. Im Abrechnungsjahr 2016 mussten durchschnittlich 0,18 Euro je Quadratmeter bezahlt werden. Auf das Jahr gerechnet waren für eine 80 Quadratmeter Wohnung also im Schnitt 172,80 Euro an Nebenkosten für die Grundsteuer fällig.


Unnötige Nebenkosten vermeiden durch Prüfung der Abrechnung

Für Mieter lohnt es sich in jedem Fall die Abrechnung prüfen zu lassen: War die Abrechnung zu hoch, bekommt der Mieter Geld zurück. War die Abrechnung zu niedrig, muss nur der erste (niedrigere) Rechnungsbetrag bezahlt werden. Kam die Abrechnung zu spät, muss der Mieter gar nichts bezahlen! Es sei denn, der Vermieter trägt keine Schuld für die Verspätung.

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