Mietminderung: Wasserschaden

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Von Eva Biré

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Lese in diesem Ratgeber:


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3 Tage Regenwetter in Berlin und Brandenburg! Auch die ein oder andere Wohnung geht da baden. Oft sind undichte Fenster oder Türen Schuld, mal aber auch ein offen stehendes Fenster. Wasserschäden entstehen schnell und führen leider oft zu enormen Kosten – häufig im dreistellen Bereich. Doch wer muss für die Kosten aufkommen? Was ist im Ernstfall zu tun? Und muss der Vermieter den aufgrund des Wasserschadens erforderlichen Hotelaufenthalt bezahlen?


Was ist bei einem Wasserschaden im Ernstfall zu tun?

Bei einem Wasserschaden ist oft schnelles Handeln gefragt. Mieter haben dann keine Zeit erstmal die geltende Rechtslage zu studieren. Daher hier ein paar wichtige Tipps:

  • Melde den Schaden sofort bei deiner Versicherung.
  • Dokumentiere den Schaden mit Fotos und hole dich Zeugen dazu.
  • Verhinderne unbedingt, dass sich der Schaden weiter ausdehnt: Triff – sofern möglich – Vorkehrungen, sodass sich das Wasser nicht ungehindert ausdehnen kann.
  • Teile deinen Nachbarn mit, dass es einen Wasserschaden gab, sodass auch diese eventuelle Vorkehrungen treffen können.
  • Setze deinen Vermieter umgehend von dem Wasserschaden in Kenntnis. Die Meldung sollte in jedem Fall (auch) schriftlich erfolgen.


Was ist im Vorfeld zur Vermeidung eines Wasserschadens zu beachten?

Indem du folgende Punkte beachtest, könntest du das Risiko eines selbstverschuldeten Wasserschadens verringern:

  • Sichere dich bei einer Hausrat – und/oder Haftpflichtversicherung für eventuelle Schäden ab.
  • Lass deine Waschmaschine nicht unbeaufsichtigt. Das gilt vor allem für Waschmaschinen ohne Wasserstopp-Mechanismus. Ereignet sich durch eine unbeaufsichtigte Waschmaschine ein Wasserschaden, zahlt auch die Versicherung nicht.
  • Kontrolliere den Schlauch deiner Waschmaschine oder deines Geschirrspülers in regelmäßigen Abständen auf seine Dichtigkeit und erneuere ihn im Zweifel.
  • Halten den Abfluss deines Balkons frei, damit Regenwasser ungehindert abfließen kann.
  • Lass beim Verlassen des Hauses keine Fenster offenstehen. So vermeidest du Schäden durch einen unverhofften Starkregen.

Wann kann aufgrund eines Wasserschadens eine Mietminderung erfolgen?

Maßgeblich für die Mietminderung ist die Frage, wer den Wasserschaden verursacht hat. Wurde der Wasserschaden durch den Mieter hervorgerufen, ist eine Mietminderung nicht möglich. Ist dies nicht der Fall, darf der Mieter die Miete mindern.

Die Minderungsbefugnis besteht also auch dann, wenn der Vermieter keinerlei Einfluss auf den Wasserschaden hatte – z.B. wenn der Wasserschaden durch einen Nachbarn hervorgerufen wurde. Eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter ist hier deshalb möglich, weil er einen mangelfreien Gebrauch der Mietwohnung gewährleisten muss. Kann er dies nicht, muss nicht die vollständige Miete gezahlt werden. Der Vermieter ist dann berechtigt, sich die Einbuße von dem Nachbarn zurückzuholen, der den Schaden verursacht hat. Er bleibt also grundsätzlich nicht auf den Kosten sitzen.


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Wer zahlt die Beseitigung des Wasserschadens?

Der Vermieter ist aufgrund des mit dem Mieter geschlossenen Mietvertrages zunächst verpflichtet, den Wasserschaden zu beseitigen, um den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Auf den Kosten muss er allerdings nur dann sitzen bleiben, wenn er den Wasserschaden auch verschuldet hat. Ist ein Dritter, zum Beispiel ein Nachbar, für den Wasserschaden verantwortlich, muss dieser auch für die Kosten aufkommen. Gleiches gilt natürlich, wenn der Mieter den Wasserschaden verursacht hat.


Wer hat Schuld am Wasserschaden?

Entsteht der Wasserschaden durch das Auslaufen einer Waschmaschine (z.B. durch einen geplatzten Schlauch) oder weil vergessen wurde, den Wasserhahn zuzudrehen, haftet der Mieter in der Regel selbst und hat auch kein Recht auf Mietminderung wegen des Wasserschadens. Die Waschmaschine sollte daher niemals unbeaufsichtigt laufen sofern sie keinen Wasserstopp-Mechanismus besitzt. Außerdem sollte der Waschmaschinenschlauch in regelmäßigen Abständen auf seine Dichtigkeit überprüft und im Zweifel ausgetauscht werden.

Auch Mieter, die sich ein Wasserbett anschaffen möchten, müssen aufpassen. Teilweise hält die Statik eines Hauses sehr großen Wassermengen nicht Stand. Dies musste auch ein Kölner Mieter erfahren, dessen mit 3500 Litern gefülltes Wasserbett eines Tages platzte und die Decke zur unteren Wohnung einriss. Der Mieter musste für den gesamten entstandenen Schaden haften.

Wasserschäden durch geplatzte Röhre und Leitungen hat der Mieter selbstverständlich nicht zu verantworten. Vielmehr ist der Vermieter verpflichtet, darauf zu achten, dass es durch Alter und Abnutzung des Hauses nicht zu Schäden an der Mietwohnung kommt. Gleiches gilt für Undichtigkeiten am Haus, durch die Wasser eindringt. Dies ist häufig im Kellerbereich der Fall. Auch hier muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass es nicht zu einem Wasserschaden kommt.

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Muss der Vermieter den aufgrund des Wasserschadens erforderlichen Hotelaufenthalt bezahlen?

Wenn der Vermieter den Wasserschaden verursacht hat – in der Regel ja. Dies gilt allerdings nur, wenn die Wohnung durch den Wasserschaden nicht mehr bewohnbar ist. (AG Köpenick, Urteil v. 21.4.2010 – 15 C 128/09) In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, musste die gesamte Wohnung mit Hilfe von Trocknungsgeräten von Nässe befreit werden. Für diese Zeit war der Aufenthalt in der Wohnung für die Mieter nicht möglich. Die entstandenen Hotelkosten von knapp 4.000 Euro musste der Vermieter erstatten.

Mieter müssen bei der Hotelwahl allerdings das Wirtschaftlichkeitsgebot und die Interessen des Vermieters berücksichtigen.


Mietminderungstabelle – Wasserschaden

Bei einem Wasserschaden hängt die Höhe der Mietminderung vor allem davon ab, inwieweit die Wohnung für den Mieter noch benutzbar ist. Einen ersten (!) Überblick über mögliche Minderungsbeträge erhälst du hier in unserer Mietminderungstabelle. Bitte beachte dabei aber, dass Mietminderungen immer einzelfallbedingt sind und es daher im Vorhinein einer eingehenden Prüfung durch einen Rechtsanwalt bedarf.

  • Bis zu 100% Mietminderung bei völliger Durchfeuchtung aufgrund eines Wasserschadens
    (LG Berlin MM 88, 148)
  • 30 % Mietminderung bei Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers aufgrund eines Wasserschadens, da die Decke einzustürzen droht
    (AG Bochum WuM 79, 74)
  • 20 % Mietminderung bei Unbenutzbarkeit des Arbeitszimmers durch einen Wasserschaden
    (AG Köpenick Urteil v. 2.12.2011, Az.: 7 C 243/11)
  • 5 % Mietminderung bei Wassereintritt durch undichte Fenster
    (LG Berlin MDR 82, 671)

Mindere die Miete nie auf eigenen Faust!

Wenn du die Miete um einen zu hohen Betrag minderst, kann dein Vermieter dich auf Zahlung verklagen. Lass dich deshalb bei der Festsetzung der Minderungsquote unbedingt von einem Mietrechtsexperten unterstützen!

Unsere spezialisierten Partneranwälte prüfen deinen Fall und alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen umfassend. Auch Regelungen in deinem Mietvertrag werden hierzu unter die Lupe genommen und auf ihre Wirksamkeit hin überprüft. Du erhälst Auskunft über die korrekte Minderungshöhe und erfaährst, wie du am besten bei der Mietminderung vorgehst.



Info: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Frag jetzt unsere Partneranwälte um Rat.