Mieterhöhung nach Modernisierung – Diese Folgen haben Modernisierungsmaßnahmen für Mieter

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Von Maritta Seitz

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Eine schöne Wohnung hätte jeder gerne. Schickes Bad, moderne Böden, zeitlose Einbauküche. Die Realität vieler deutscher Mieter sieht anders aus. Die letzte Modernisierung ist Jahre her, Wohnung und Einbauten sind in die Jahre gekommen, Fenster und Türen dichten mehr schlecht als recht und nur im besten Fall schafft die Heizung im Winter die gesetzliche Mindesttemperatur.

Die meisten Vermieter kümmern sich jedoch nur um das Nötigste. Man spricht im Mietrecht von „Erhaltungsmaßnahmen“, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass sich die Wohnung stets in dem Zustand befindet, der im Mietvertrag festgehalten wurde und zwar auf seine Kosten.


Mieter fürchten Modernisierungsmaßnahmen

Im Gegensatz zur „Erhaltung“ geht es bei einer „Modernisierung“ um handfeste Veränderungen, die die Wohnung oder Wohnsituation verbessern sollen. Die wenigsten Mieter sind jedoch erfreut, wenn eine Modernisierungsankündigung vom Vermieter im Briefkasten landet. Modernisierung ist für viele gleichbedeutend mit einer Erhöhung der Miete.

Horrende Mieterhöhungen nach sogenannter „energetische Sanierung“ beherrschten in letzter Zeit immer wieder die Schlagzeilen. Insbesondere große Immobilienkonzerne sind in die Kritik geraten, gesetzliche Regelungen auf Kosten der Mieter auszunutzen und Mieten bis ins Unerschwingliche in die Höhe zu treiben, um einkommensschwächere Mieter zu verdrängen.

Von einer „energetischen Sanierung“ spricht man beispielsweise, wenn die Wärmedämmung eines Hauses verbessert wird, um so Heizkosten sparen zu können. In der Theorie ergibt sich eine Win-win-Situation: Der Vermieter investiert in eine bessere Dämmung und der Mieter profitiert von niedrigeren Energiekosten. Ein reduzierter Energieverbrauch ist obendrein für die Umwelt.



Das Gesetz ermöglicht Mieterhöhung nach Modernisierung

Damit auch der Vermieter einen Vorteil aus der Modernisierungsmaßnahme zieht, hat der Gesetzgeber festgelegt, dass sich Vermieter Modernisierungskosten vom Mieter zurückholen können. Deshalb folgt auf eine Modernisierung häufig eine Erhöhung der Miete.

Die Idee hinter dieser Regelung ist, dass der Mieter durch die Modernisierung so viel Energie einsparen kann, dass die höhere Miete dennoch keinen finanziellen Nachteil für ihn bedeutet. In der Realität können sich jedoch viele Mieter ihre langjährige Wohnung nach einer Modernisierung nicht mehr leisten.

Die energetische Sanierung ist jedoch nur eine mögliche Art von Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen kann. Das Bundesgesetzbuch unterscheidet insgesamt sieben Ziele von Modernisierungsarbeiten:

1. Bedarf an Endenergie senken (= „Energetische Sanierung“).
2. Einsparen von nicht erneuerbarer Primärenergie wie Erdöl, Erdgas oder Kohle.
3. Wasserverbrauch reduzieren.
4. Wohnung an sich verbessern (z.B. Erneuerung des Badezimmers).
5. Allgemeine Wohnsituation verbessern (z.B. Bau eines Parkplatzes).
6. Erfüllen von gesetzlichen Vorgaben (z.B. Einbau von Rauchmeldern).
7. Neuen Wohnraum schaffen.

Nicht alle der aufgezählten Modernisierungsmaßnahmen berechtigen den Vermieter dabei zu einer Mieterhöhung. Modernisiert der Vermieter, um Primärenergie zu sparen (2) oder neuen Wohnraum zu schaffen (7), muss er die Kosten selbst tragen und kann nach Abschluss der Arbeiten keine höhere Miete verlangen. Kosten für die übrigen Arten von Modernisierung (1, 3, 4, 5, 6) hingegen, kann er auf den Mieter umlegen.

Bei eingetroffener Mieterhöhung ist es besser einen Anwalt oder eine Anwältin zu fragen. Nach Fachanwalt Manfred Lutz sind Gründe und Berechtigkeit von Mieterhöhungen oft schwer einzuschätzen: “Auf Vermieterseite gibt es das Vorurteil, dass man unbegründet einfach die Miete erhöhen könnte. Hier gilt auch wieder die beratende Rolle als Anwalt. Wir sehen beispielsweise Fälle, wo zwar eine unwirksame Mieterhöhung vom Vermieter vorlag, allerdings die geforderte Summe weit unter dem lag, was eigentlich mit korrekter Begründung gefordert werden dürfte. Hier raten wir auch mal dazu eine kleine Erhöhung zu akzeptieren, da bei einem Widerspruch, sich auch der Vermieter beraten lässt und man dann eine höhere und dann wasserdichte Mieterhöhung erhält. All solche Dinge sind für den Laien nicht abschätzbar, auch wenn man also im Internet gelesen hat, dass man eine formal ungültige Mieterhöhung erhalten hat, kann eine Beratung helfen das Große-Ganze zu sehen. Recht und eben auch Mietrecht ist wie Schach, und als Anwälte können wir den nächsten Zug – und damit die Chance auf Sieg oder Niederlage zu einem späteren Zeitpunkt – besser absehen als Mietende selbst.”


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So viel zahlen Mieter für die Modernisierung

„Umlegen“ bedeutet, dass der Vermieter die Jahresmiete um 8 Prozent der Kosten, die er für die Modernisierung der Wohnung investiert hat, erhöhen kann. Für Modernisierungsmaßnahmen, die vor dem 1. Januar 2019 angekündigt wurden, ist eine Umlage in Höhe von 11 Prozent möglich.

Ein Rechenbeispiel hilft die Regelung zu verdeutlichen: Ein Vermieter investiert 60.000 Euro, um ein Doppelhaus zu modernisieren. Auf beide Mietparteien entfallen 30.000 Euro, je die Hälfte der Gesamtkosten. Die jährliche Miete kann der Vermieter um 8 Prozent der Modernisierungskosten anheben. 8 Prozent von 30.000 Euro sind 2.400 Euro. Damit ergibt sich für beide Mietparteien je eine monatliche Mieterhöhung von 200 Euro.

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Neue Kappungsgrenze schützt Mieter bei Modernisierung

Um übermäßige Mieterhöhungen zu verhindern, hat der Gesetzgeber einen Schutzmechanismus im Gesetz verankert. Die sogenannte „Kappungsgrenze“ soll dafür sorgen, dass die Mieten auch nach einer Modernisierung bezahlbar bleiben.

Die Kappungsgrenze gilt für alle Modernisierungsvorhaben, die seit dem 1. Januar 2019 angekündigt wurden und besagt, dass die Miete innerhalb von 6 Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen darf. Für günstigen Wohnraum mit Quadratmeterpreisen unter 7 Euro, liegt die maximale Mietsteigerung bei 2 Euro.

Die Kappungsgrenze verhindert damit, dass die Miete unverhältnismäßig steigt, wenn ein Vermieter innerhalb weniger Jahre mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchführt. Steigt die Miete nach einer Modernisierung im ersten Jahr um 2 Euro je Quadratmeter, kann sie nach weiteren Modernisierungsarbeiten im Folgejahr nicht erneut um 2 Euro, sondern höchstens um 1 Euro je Quadratmeter angehoben werden.


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