Eigenbedarfskündigung – Wenn der Vermieter selbst einziehen will

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Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber finden Sie:

 
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Das Mietrecht schützt Mieter vor der willkürlichen Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Wenn sich der Mieter vertragstreu verhält und die Vereinbarungen des Mietvertrages einhält, kann der Vermieter die Wohnung nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der wohl häufigste berechtigte Kündigungsgrund, den Vermieter anführen, ist Eigenbedarf. Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte, um dort zu wohnen oder zu arbeiten, und der Mieter deshalb ausziehen soll. Eine Eigenbedarfskündigung ist auch möglich, wenn ein enger Familienangehöriger oder ein Haushaltsmitglied des Vermieters die Wohnung übernehmen soll.

In diesem Ratgeber erklären wir, welche formale Anforderungen die Eigenbedarfskündigung erfüllen müssen und welche Personen und Kündigungsgründe genannt werden können. Wir erläutern Kündigungsfristen und Widerspruchsrecht des Mieters bei Eigenbedarf und erklären, in welchen Fällen Eigenbedarfskündigungen ungültig sind.


Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

§ Paragraf(§) 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) räumt dem Vermieter ausdrücklich das Recht ein, die Wohnung zu kündigen, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Das bedeutet, dass der Vermieter kündigen kann, wenn er selbst die Wohnung nutzen will, oder, wenn ein enger Verwandter oder ein anderes Mitglied des Haushalts des Vermieters, die Wohnung übernehmen soll. Die Eigenbedarfskündigung ist jedoch nur für Familienmitglieder möglich, mit denen der Vermieter bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert ist.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich. Das Recht zur Eigenbedarfskündigung kann jedoch im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Befristete Zeitmietverträge können nur durch eine fristlose Kündigung vorzeitig aufgelöst werden. Fristlos kann der Vermieter nur dann kündigen, wenn der Mieter einen schweren Vertragsbruch begangen hat. Hinweis: nicht alle Zeitverträge sind auch gültig. Seit 2001 sind zeitlich befristete Mietverträge nur noch möglich, wenn der Grund der Befristung im Mietvertrag angegeben wird. MieterEngel Mitglied Leonardo L. erlebte diesen Fall 2020 während der Pandemie. Zum Erfahrungsbericht.

Kann ein neuer Vermieter nach dem Erwerb der Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs die Absicht hatte, selbst dort einzuziehen oder die Wohnung einem Familien- oder Haushaltsangehörigen zu überlassen?

Grundsätzlich ja. Der neue Vermieter tritt zwar in den bestehenden Mietvertrag ein, schließt aber keinen neuen Vertrag mit dem Mieter oder der Mieterin ab. Daher gilt kein anfänglicher oder vorhersehbarer Eigenbedarf bei Mietvertragsschluss – das Mietverhältnis bestand ja bereits. Die Rechtsprechung erkennt es an, Wohneigentum mit dem Ziel der Nutzung zu erwerben. Wird die Wohnung mit dem Verkauf allerdings erst in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt die mindestens dreijährige Sperrfrist für die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf. In einigen Bundesländern gilt – besonders in Großstädten – eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren.



Formale Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

Für die Eigenbedarfskündigung gelten dieselben formalen Anforderungen, wie für alle anderen Arten der Vermieterkündigung. Die Kündigung muss schriftlich (als Brief) erfolgen, von allen Vermietern unterschrieben werden und an alle Mieter gerichtet sein. Es muss klar aus der Kündigung hervorgehen, um welche Wohnung es sich handelt und zu welchem Datum das Mietverhältnis enden soll. Bis dahin unterscheidet sich die Vermieterkündigung nicht von der Mieterkündigung. Im Gegensatz zum Mieter müssen Vermieter jedoch einen Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angeben.

Bei der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter detailliert darlegen, wer in die Wohnung einziehen soll und, warum genau diese Person die Wohnung benötigt. In diesem Zusammenhang muss der Vermieter die bisherige Wohnsituation des begünstigten Familienmitgliedes beschreiben. Erfüllt die Eigenbedarfskündigung diese formalen Mindestanforderungen nicht, ist sie unwirksam. Die Begründung der Kündigung ist ausschlaggebend. Fällt der Kündigungsgrund weg, noch bevor der Mieter ausgezogen ist, muss der Vermieter den Mieter informieren und ihm anbieten, weiter in der Wohnung zu bleiben.


Für welche Personen ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn der Vermieter oder enge Verwandte des Vermieters die Wohnung benötigen. Die Bedarfsperson kann sein:

  • Vermieter
  • Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner
  • Kinder
  • Enkel
  • Eltern
  • Großeltern
  • Geschwister
  • Leibliche Nichten und Neffen
  • Schwiegereltern
 

Eine Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls möglich, wenn Haushaltsmitglieder des Vermieters die Wohnung benötigen:

  • Lebensgefährtin oder Lebensgefährte
  • Kinder der Lebensgefährtin oder des Lebensgefährten
  • Pflegekinder
  • Haushaltsangestellte
  • Pflegepersonal
 

Eine Eigenbedarfskündigung ist in der Regel NICHT möglich, wenn weiter entfernt verwandte oder verschwägerte Familienmitglieder des Vermieters die Wohnung benötigen:

  • Cousine oder Cousin
  • Tante oder Onkel
  • Eltern der Lebensgefährtin oder des Lebensgefährten
  • Schwägerin oder Schwager
  • Stiefenkelkinder
  • Ehepartner nach Scheidung
  • Freunde
 

Der Bedarf von weiter entfernten Familienmitglieder kann nur dann als Kündigungsgrund aufgeführt werden, wenn ein enges persönliches Verhältnis zum Vermieter besteht. Die enge Bindung zum Vermieter muss dann jedoch bei der Angabe des Kündigungsgrundes glaubhaft dargelegt werden.

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Mögliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben für die Eigenbedarfskündigung nicht nur angeben, wer in die Wohnung ziehen soll, sondern auch, warum ausgerechnet diese Person Bedarf an der Wohnung hat, der den Rauswurf des Mieters rechtfertigt. Den Kündigungsgrund kann der Vermieter nachträglich ergänzen, wenn sich zusätzliche Gründe ergeben, nachdem er die Kündigung ausgesprochen hat. Eine nachträgliche Änderung des Kündigungsgrundes ist jedoch nicht erlaubt. Der Vermieter kann beispielsweise nicht erst Eigenbedarf für die Tochter anmelden und daraus später Eigenbedarf für den Sohn machen.

Auch Pauschalaussagen wie, dass der Vermieter die Wohnung dringend benötige oder, dass die neue Wohnung größer sei als die Bestehende, rechtfertigen keine Kündigung wegen Eigenbedarf. Den Grund der Kündigung muss der Vermieter im Kündigungsschreiben für den Mieter nachvollziehbar erklären. Mögliche Gründe, die der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung angeben kann, sind:

  • Vermieter benötigt Ersatzwohnung, weil ihm selbst gekündigt wurde.
  • Enges Familienmitglied benötigt die Wohnung für Familienplanung.
  • Die Kinder des Vermieters sollen jeweils eigene Zimmer bekommen.
  • Pflegebedürftige Angehörige sollen in die Wohnung aufgenommen werden.
  • Pflegepersonal soll mit in die Wohnung einziehen.
  • Vermieter benötigt die Wohnung, da sie näher an seinem Arbeitsplatz liegt.
  • Enge Angehörige benötigen eine eigene Wohnung.
  • Mehr Wohnraum wird benötigt wegen Heirat, Einzug des Lebenspartners oder Familienzuwachs.
  • Vermieter benötigt die Wohnung nach Scheidung.
  • Wohnung wird wegen eines Jobwechsels benötigt.
  • Gesundheitliche Gründe (z.B. kleinere Wohnung ist leichter in Schuss zu halten, Erdgeschosswohnung ist mit Rollstuhl leichter zu erreichen).
  • Finanzielle Gründe.

Kann der Vermieter auch dann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen möchte? Ja, laut einem Urteil vom Bundesgerichtshof ist das zulässig. Die Wohnung muss aber regelmäßig genutzt werden (etwa 8 – 10 Tage monatlich)


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Muss der Vermieter eine neue Wohnung anbieten?

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, für den gekündigten Mieter auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt nach einer neuen Unterkunft zu suchen. Verfügt er allerdings über Wohnraum, den er vermieten kann, sieht es anders aus. Steht eines seiner Mietobjekte leer oder wird bis zum Vertragsende frei, so muss er dieses dem Mieter als Ersatzwohnung anbieten. Hat der Vermieter Kenntnis über freien Wohnraum, der ihm nicht gehört, so hat er vielleicht eine moralische, nicht aber eine rechtliche Verpflichtung gegenüber den Mietern. Er ist nicht verpflichtet, bei der Wohnungssuche zu helfen. Auch hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Ersatzwohnung vom Vermieter, wenn diese erst nach dem Ende der Kündigungsfrist frei wird.


Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

Für die Eigenbedarfskündigung gelten dieselben Kündigungsfristen, wie für die anderen ordentlichen (fristgemäßen) Kündigungen durch den Vermieter. Die Kündigungsfrist richtet sich bei der Vermieterkündigung danach, wie lange der Mieter in der Wohnung gewohnt hat.

Bei Mietverhältnissen von bis zu fünf Jahren, muss der Vermieter die Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Bekommt der Vermieter die Kündigung zum Beispiel am 01.04.2022, liegt der Auszugstermin beim 01.07.2022. Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Die am 01.06.2022 ausziehen wollen, müssen bereits am 01.01.2022 Ihre Kündigung einreichen. Hat der Mietvertrag für mehr als acht Jahre bestanden, muss der Mieter nach einer Frist von neun Monaten ausziehen. Möchte man unter diesen Konditionen am 01.12.2022 aus der aktuellen Wohnung ziehen, muss das Kündigungsschreiben den Vermieter spätestens am 01.03.2022 erreichen.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf im Überblick

Mietdauer < 5 Jahre – 3 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer 5-8 Jahre – 6 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer > 8 Jahre – 9 Monate Kündigungsfrist


Widerspruchsrecht bei Eigenbedarfskündigung

Erhält der Mieter eine Eigenbedarfskündigung, hat er das Recht Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Er kann sich dabei auf § 574 BGB, die sogenannte Sozialklausel oder Härteklausel, berufen. Wenn der Mieter darlegen kann, dass ihm die Kündigung der Wohnung nicht zugemutet werden kann, muss ein Richter abwägen, ob der Eigenbedarf des Vermieters an der Wohnung schwerer wiegt, oder der Härtefall des Mieters. Mögliche Härtegründe des Mieters sind Schwangerschaft, Krankheit oder eine anstehende Diplomarbeit.

Kommt das Gericht zu dem Schluss, dass die Interessen des Mieters schwerer wiegen als die des Vermieters, wird der Vermieter dazu verpflichtet das Mietverhältnis für einen begrenzten oder sogar unbefristeten Zeitraum weiter aufrecht zu erhalten. Die Mieterin oder der Mieter muss dann erst nach Ablauf einer weiteren Frist oder unter Umständen gar nicht ausziehen.

Ein Härtegrund kann unter anderem das hohe Alter der Mieterin oder des Mieters sein. Bereits mehrere Urteile sind vom Bundesgerichtshof aufgrund des Alters-Aspekts gefallen. Auch das Landgericht Berlin hat entschieden, dass Mieterinnen und Mieter unter Verweis auf hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Das hohe Alter hängt nämlich bei vielen mit einem beeinträchtigten Gesundheitszustand und mit beschränkten finanziellen Mitteln zusammen – das wird auch vom Bundesgerichtshof anerkannt. Dazu ein Urteil vom Landgericht Berlin vom 12.03.2019 (67 S 345/18): Einem jeweils 87- und 84-jährigen Ehepaar in Berlin Mitte wurde wegen Eigenbedarf gekündigt. Sie bewohnten ihre Wohnung seit 1997 und wollten sie nicht verlassen, woraufhin die Vermieterin geklagt hat.

Die Klägerin erklärte 2015 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf. Die Beklagten haben Widerspruch unter Verweis auf ihr hohes Alter gegen die Kündigung eingelegt. Sie haben dem Bundesgerichtshof Gründe für Widerspruch gegeben, wie ihre mit ihrem Alter zusammenhängende ungünstige gesundheitliche Lage für einen Umzug, ihre langjährige Verwurzelung an dem Ort der Mietwohnung und ihre für die Beschaffung einer Ersatzwohnung nicht ausreichenden finanziellen Mitteln. Das Landgericht Berlin und das Amtsgericht Mitte haben die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht Berlin gab die Begründung, dass den Beklagten gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zusteht. Der Bundesgerichtshof hat die Gründe der Beklagten angenommen, die behaupteten, erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen aufgrund des Alters zu haben. Das beklagte Ehepaar hatte sich darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung für Mieter hohen Alters eine besondere Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bedeuten würde. Das Landgericht Berlin stärkt mit seinem Urteil den Schutz alter Menschen vor Eigenbedarfskündigung (und Kündigung) ihres Mietverhältnisses. Das Sozialstaatsprinzip garantiert alten Menschen Wert- und Achtungsanspruch, der vor Gerichten einzuhalten ist. Sind Sie, oder kennen Sie eine ähnliche Situation, dann sollten Sie stets den Einzelfall prüfen lassen. Ein Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Jetzt Problem schildern und kostenloses Mieterschutzangebot erhalten.

Auch an Demenz erkrankte Mieter haben gute Chancen, einen Härtefallantrag bewilligt zu bekommen. Ist absehbar, dass sich ein Umzug und der damit einhergehende Stress negativ auf den Gesundheitszustand der Mieter auswirken, kann dieser als unzumutbar eingestuft werden. Auch können Krankheit und Pflegebedürftigkeit die Wohnungssuche unmöglich machen.


Prüfung des Kündigungsgrundes

Auch wenn der Mieter keinen Härtefall geltend machen kann, kann es sich für ihn lohnen, die Eigenbedarfskündigung genau zu prüfen, oder sich rechtlichen Beistand für die Prüfung zu holen. Wenn der Vermieter die Kündigung nicht ausreichend begründet, kann der Mieter formalen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Kann der Vermieter seinen Eigenbedarf auch auf Nachfrage nicht ausreichend begründen, wird die Kündigung unwirksam.

Wenn man als Gekündigte Zweifel an im Kündigungsschreiben genannten Gründe hat, kann man gegen die Eigen­bedarfs­kündigung Widerspruch einlegen. Das haben auch Münchner Mieterinnen und Mieter getan: Das Landgericht München hat in einem Urteil die Klage gegen ein Münchner Ehepaar auf Räumung ihrer Münchner Mietwohnung und Herausgabe an den auf Eigenbedarf klagenden Vermieter abgewiesen. Der Kläger erbte die seit den 1970ern zur Miete stehende Mietwohnung 2015 und hat dem Rentnerehepaar 2019 zum nächstmöglichen Termin gekündigt. Die Kündigung wurde beim Landgericht damit begründet, dass der Kläger die Mietwohnung für sich benötige, er wurde an seinem Wohnort nämlich arbeitslos und habe die Suche nach Arbeit auf den Raum München ausgedehnt. Zudem war er durch Erbe Eigentümer über 15 Wohnungen und Gewerbeeinheiten geworden, die er selbst betreuen und verwalten musste, wofür er seine an das Ehepaar vermietete Wohnung für erforderlich gehalten hatte. Das Landgericht urteilte, dass die Arbeitsplatzsuche nicht für den Eigenbedarfsanspruch reicht.

Die zuständige Richterin wies in ihrem Urteil die Klage ab, da Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung ist, dass ein ernsthafter und realisierbarer Wille zur Eigennutzung vorliegt und die Person das Mietobjekt auch wirklich benötigt. Der neue Vermieter benötigte die Wohnung für die Arbeitsplatzsuche. Dabei handelt es sich nicht um ein vernünftiges Nutzungsinteresse. Es kann nicht als vernünftig betrachtet werden, allein für die Suche einer Arbeit einen Umzug vornehmen zu müssen. Wäre die Nähe zur bereits bestehenden Arbeitsstelle als Kündigungsgrund angegeben, wäre dies im Urteil auch signifikant gewesen.

Oft gewinnen Mieterinnen und Mieter in solchen Fällen, aber einer Klage auszuweichen ist immer ratsam: “Eine Klage ist immer auch belastend und mit Stress verbunden.” – sagt Anwältin Meryem Buz. “Wohne ich gerne in meiner aktuellen Wohnung, so sollte ich mir dreimal überlegen, ob ich wirklich mit meinem Vermieter einen Rechtsstreit führen möchte. Selbst wenn die Einschätzung ist, dass man eindeutig im Recht ist, bedeutet das noch lange keine schnelle Lösung. Ein Gerichtsverfahren kann gut und gerne zwei Jahre dauern und das Verhältnis zum Vermieter weiter erschüttern. Gerade hier hilft das Konzept MieterEngel auch, da 97 % aller Fälle außergerichtlich gelöst werden können.”




Frist für den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter muss Mieter auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht gegen die Eigenbedarfskündigung hinweisen. Will der Mieter Widerspruch einlegen, muss er dies spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist tun. Bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten bleibt dem Mieter ein Monat seinen Widerspruch zu erklären. Bei einer sechsmonatigen Frist muss der Widerspruch innerhalb von vier Monaten erfolgen und bei der Neunmonatsfrist haben Mieter sieben Monate Zeit, ihren Widerspruch zu prüfen. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen.


Aufhebungsvertrag und Abfindungszahlung

Statt sich auf einen Rechtsstreit einzulassen, können sich Mieter und Vermieter auch darauf einigen, einen Mietaufhebungsvertrag zu vereinbaren. Mit dem Aufhebungsvertrag kann das Mietverhältnis zu jedem beliebigen Zeitpunkt einvernehmlich beendet werden. Das gilt sowohl für befristete als auch für unbefristete Mietverträge. Kündigungsfristen spielen beim Abschluss des Mietaufhebungsvertrages keine Rolle.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann nur wenige Zeilen umfassen. Aus dem Vertrag muss klar hervorgehen, wer die Vertragspartner sind, um welche Wohnung es sich handelt und zu welchem Datum der bestehende Mietvertrag aufgelöst werden soll. In Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen bieten Vermieter Mietern oft Geld an, um den Mieter dazu zu bewegen, schnellstmöglich aus der Wohnung auszuziehen. Auch, wenn eine hohe Geldsumme zunächst sehr verlockend klingt, sollten Mieter genau überlegen, bevor sie sich darauf einlassen, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Durch die Vereinbarung verliert der Mieter den gesetzlichen Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass er auch dann ausziehen muss, wenn er bis zum vereinbarten Räumungsdatum keine neue Wohnung gefunden hat.


Vorgetäuschte und unberechtigte Eigenbedarfskündigung

In manchen Fällen täuschen Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um einen lästigen Mieter loszuwerden oder die Wohnung gewinnbringend weiterverkaufen zu können. Fliegt die Täuschung des Vermieters auf, macht er sich nicht nur des Betruges strafbar, sondern muss möglicherweise auch hohen Schadensersatz an den Mieter zahlen. Der bloße Verdacht des Mieters, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, reicht nicht aus. Nur, wenn bewiesen werden kann, dass der Vermieter rechtsmissbräuchlich wegen Eigenbedarf gekündigt hat, kann der Mieter mit Schadensersatz rechnen.

Meistens zeigt sich erst nach Auszug des Mieters, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Wenn die Wohnung für längere Zeit leer steht, in Immobilienportalen auftaucht, oder Fremde in die Wohnung einziehen, kann davon ausgegangen werden, dass die Eigenbedarfskündigung des Vermieters nur vorgeschoben war. Doch es gibt auch im Vorfeld der Eigenbedarfskündigung Anzeichen, bei denen Mieter hellhörig werden sollten:

  • Der Kündigung ging ein Streit zwischen Mieter und Vermieter voraus.
  • Der Vermieter hat schon einmal Eigenbedarf vorgetäuscht.
  • Der Vermieter konnte eine Mieterhöhung nicht durchsetzen.
  • Der Vermieter hat im Vorfeld angekündigt die Wohnung verkaufen zu wollen.
 

Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist ungerechtfertigt, wenn bewiesen werden kann:

  • dass der Eigenbedarf vorgetäuscht ist.
  • dass der Wohnbedarf des Vermieters überhöht ist.
  • dass eine Alternativwohnung vorhanden ist.
  • dass der Eigenbedarf vorhersehbar war (treuwidrige Kündigung).
  • dass der Eigenbedarf befristet ist.
  • dass der Vermieter die Wohnung anders, als im Kündigungsschreiben nutzt (Zweckverfehlung).
  • dass es sich um eine Vorratskündigung handelt.
 

Vorgetäuschter Eigenbedarf Vorgetäuschter Eigenbedarf Gerade wenn es zwischen den Mietparteien zu einem schweren Streit, beispielsweise wegen einer Mietminderung, Mieterhöhung oder Betriebskostenabrechnung, gekommen ist, „bestrafen“ manche Vermieter den Mieter mit einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, wird dann offensichtlich, wenn der Vermieter oder das im Kündigungsschreiben begünstigte Familienmitglied gar nicht in die Wohnung einzieht.

Überhöhter Wohnbedarf Überhöhter Wohnbedarf Wenn der Vermieter eine weit größere Wohnung kündigt, als er für sich benötigt, kann die Eigenbedarfskündigung unter Umständen vor Gericht abgewiesen werden. Der Vermieter darf jedoch selbst entscheiden, wie viel Wohnraum er für sich als angemessen erachtet. Seinen Wohnbedarf, beziehungsweise den Wohnbedarf des begünstigten Familienmitgliedes, muss der Vermieter im Kündigungsschreiben nachvollziehbar und vernünftig darlegen.

Alternativwohnung Alternativwohnung Wenn ein Vermieter mehrere Wohnungen in einem Wohnhaus besitzt, muss bei der Eigenbedarfskündigung geprüft werden, ob nicht eine andere Wohnung leer steht, die der Vermieter statt der gekündigten Wohnung nutzen könnte. Die freie Wohnung muss jedoch mit der gekündigten Wohnung vergleichbar sein. Kündigt der Vermieter beispielsweise eine Dachgeschosswohnung, weil er dort selbst einziehen will, kann nicht von ihm verlangt werden, dass er stattdessen in eine freie Erdgeschosswohnung zieht. Wenn der Vermieter selbst nicht in die freie Wohnung einziehen will, muss er die Alternativwohnung dem Mieter wenigstens zum Tausch anbieten.

Treuwidrige Kündigung Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann ungültig sein, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages plante oder überlegte zu einem späteren Zeitpunkt Eigenbedarf anzumelden. Der Vermieter hätte in diesem Fall einen befristeten Zeitmietvertrag mit dem Mieter vereinbaren können. Liegen zwischen Vertragsschluss und Eigenbedarf mindestens fünf Jahre, ist die Eigenbedarfskündigung dagegen möglich.

Befristeter Eigenbedarf Will der Vermieter die gekündigte Wohnung nur gelegentlich oder nur für einen kurzen Zeitraum nach der Kündigung nutzen, muss geprüft werden, ob die Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Eine gelegentliche Nutzung der Wohnung wurde von Gerichten akzeptiert, wenn der Vermieter nach der Kündigung wenigstens acht bis zehn Werktage pro Monat in der Wohnung übernachtete.

Zweckverfehlung Wenn der Vermieter die Wohnung nicht so nutzt, wie er im Kündigungsschreiben angegeben hat, liegt eine sogenannte Zweckverfehlung vor. Muss der Mieter einer Dachgeschosswohnung ohne Fahrstuhl beispielsweise ausziehen, weil der Vermieter mit seiner Ehefrau in die Wohnung ziehen möchte, liegt offensichtlich eine Zweckverfehlung vor, wenn die Frau des Vermieters im Rollstuhl sitzt.

Vorratskündigung Manche Vermieter kündigen gleichzeitig mehrere Wohnungen in einem Wohnhaus und setzen darauf, dass schon irgendeine der Mieter ausziehen wird. Oder sie melden Eigenbedarf für eine Wohnung an, ohne den konkreten Wunsch, die Wohnung überhaupt zu nutzen. In beide Fällen spricht man von einer Vorratskündigung. Eigenbedarfskündigungen ohne konkreten Bedarf des Vermieters sind nicht gültig.

Wann erhalten Mieter bei einer vorgetäuschten Kündigung aus Eigenbedarf Schadensersatz?

Verletzt der Vermieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft, so steht dem Mieter oder der Mieterin gegebenenfalls Schadenersatz zu. Bei nachgewiesenem vorgetäuschtem Eigenbedarf muss der Vermieter dem Mieter die finanziellen Ausgaben ersetzen. Dies kann der Fall sein, wenn der Vermieter den Bedarf nur vorgetäuscht oder den Mietern den Wegfall des Bedarfs nicht mitgeteilt hat. Zu ersetzende Ausgaben sind neben den Kosten für den Umzug, die Wohnungssuche und die Ummeldung auch Renovierungskosten, Mehrkosten bei höherer Miete und die Anwaltskosten des Mieters.



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Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung

Wenn eine Wohnung während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf einer gesetzlichen Sperrfrist von mindestens drei Jahren möglich. Eine Mietwohnung wird in eine Eigentumswohnung umgewandelt, indem die einzelnen Wohnungen eines Miethauses unter mehreren Eigentümern aufgeteilt werden. Durch die Aufteilung der Eigentumsverhältnisse ändert sich in der Regel nichts an den bestehenden Mietverträgen.

Wenn der Wohnungsmarkt in einer Stadt oder Gemeinde besonders angespannt ist, kann die gesetzliche Sperrfrist, die bei der Umwandlung gilt, auf bis zu zehn Jahre angehoben werden. Die Kündigungssperrfrist wird von der Regierung des jeweiligen Bundeslandes festgesetzt. Vor allem in den Großstädten können die neuen Wohnungseigentümer dementsprechend erst nach Ablauf einer mehrjährigen Sperrfrist Eigenbedarf anmelden.

Sperrfristen für Eigenbedarf in den Großstädten:

  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Berlin: 10 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Hamburg: 10 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in München: 10 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Köln: 8 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Frankfurt am Main: 5 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Stuttgart: 5 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Düsseldorf: 8 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Dortmund: 5 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Essen: 3 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Leipzig: 3 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Bremen: 3 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Dresden: 3 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Hannover: 5 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Nürnberg: 10 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Duisburg: 3 Jahre

Sonderfälle

Ein Zweifamilienhaus wird von den Erben verkauft. Der neue Besitzer meldet Eigenbedarf an. Tritt hier die 3 -jährige Sperrfrist ein oder nur die normale Kündigungsfrist ein? In diesem Fall greift die ordentliche Kündigungsfrist von 3/6/9 Monaten. Würde das Zweifamilienhaus in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt und an verschiedene neue Eigentümer verkauft werden, würde die Sperrfrist greifen. Kauft ein neuer Eigentümer das gesamte Zweifamilienhaus und meldet dafür Eigenbedarf an, greift die Sperrfrist nicht. Dann gilt die normale Kündigungsfrist.


Was passiert, wenn ich keine Anschlusswohnung finde?

Wenn einer Mieterin oder einem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt wird, kann die Räumungsfrist deutlich kürzer sein, als in anderen Kündigungsfällen. Wenn man der kurzfristigen Räumungsfrist nicht nachkommen kann, weil man keine Ersatzwohnung auf die Schnelle findet, kann es zu Stress mit dem Vermieter kommen, der die Wohnung gerne für eigene Zwecke nutzen möchte. Zieht die Mieterin oder der Mieter nicht innerhalb der in der Kündigung angegebenen Räumungsfrist aus, kann der Vermieter, der berechtigten Anspruch auf die Eigennutzung der Wohnung hat, eine Räumungsklage beim Bundesgerichtshof einlegen.

Die Mieterin oder der Mieter kann beim Vermieter natürlich noch vor der Räumungsklage um Verlängerung des Mietverhältnisses bitten. Es bestehen aber keine Ansprüche auf Fortsetzung des Mietvertrages gegenüber dem Vermieter. Der Vermieter kann alleine entscheiden, ob er den Mietvertrag aus Kulanz verlängern will, um den Mietenden noch mehr Zeit zu geben, sich innerhalb der neuen Räumungsfrist eine Ersatzwohnung zu suchen. Es kann auch dazu kommen, dass der Vermieter zwar ein Okay auf die Verlängerung und die Ausdehnung der Räumungsfrist gibt, aber das Mietobjekt unter anderen Konditionen weitervermieten wird. Er hat in dem Fall ohne weiteres Recht darauf, die Miete etwas zu erhöhen oder den (neuen) Mietvertrag zu befristen. Danach muss sich der Mieter auf jeden Fall um eine Ersatzwohnung kümmern.

Erste Hilfe bei Eigenbedarfskündigung

Wer eine Kündigung vom Vermieter erhält, sollte zunächst Ruhe bewahren und sich dann schnellstmöglich rechtlichen Rat holen. Nicht jede Eigenbedarfskündigung ist gültig! Wie beschrieben muss die Kündigung vom Vermieter wichtige formale Kriterien erfüllen und einen triftigen Kündigungsgrund angeben. Ein Anwalt für Mietrecht kann einschätzen, ob der Mieter wirklich ausziehen muss. Selbst wenn die Kündigung wirksam ist, kann der Anwalt weiterhelfen: Er kann den Mieter bei einem möglichen Härteeinwand unterstützen.

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