Eigenbedarfskündigung – Wenn der Vermieter selbst einziehen will

Von Maritta Seitz

Intro


Wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötigt, kann er wegen Eigenbedarf kündigen.
Quelle: ©pexels – pixabay.com


Das Mietrecht schützt Mieter vor der willkürlichen Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Wenn sich der Mieter vertragstreu verhält, und die Vereinbarungen des Mietvertrages einhält, kann der Vermieter die Wohnung nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der wohl häufigste berechtigte Kündigungsgrund, den Vermieter anführen, ist Eigenbedarf. Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte, um dort zu wohnen oder zu arbeiten, und der Mieter deshalb ausziehen soll. Eine Eigenbedarfskündigung ist auch möglich, wenn ein enger Familienangehöriger oder ein Haushaltsmitglied des Vermieters die Wohnung übernehmen soll.

In diesem Ratgeber erklären wir, welche formalen Anforderungen die Eigenbedarfskündigung erfüllen muss und welche Personen und Kündigungsgründe genannt werden können. Wir erläutern Kündigungsfristen und Widerspruchsrecht des Mieters bei Eigenbedarf und erklären, in welchen Fällen Eigenbedarfskündigungen ungültig sind.


Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

§ 573 räumt dem Mieter ausdrücklich das Recht ein, die Wohnung zu kündigen, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Das bedeutet, dass der Vermieter kündigen kann, wenn er selbst in die Wohnung nutzen will, oder, wenn ein enger Verwandter oder ein anderes Mitglied des Haushaltes des Vermieters, die Wohnung übernehmen soll. Die Eigenbedarfskündigung ist jedoch nur für Familienmitglieder möglich, mit denen der Vermieter bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert ist.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich. Das Recht zur Eigenbedarfskündigung kann jedoch im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Befristete Zeitmietverträge können nur durch eine fristlose Kündigung vorzeitig aufgelöst werden. Fristlos kann der Vermieter nur dann kündigen, wenn der Mieter einen schweren Vertragsbruch begangen hat.



Formale Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

Für die Eigenbedarfskündigung gelten dieselben formalen Anforderungen, wie für alle anderen Arten der Vermieterkündigung. Die Kündigung muss schriftlich (als Brief) erfolgen, von allen Vermietern unterschrieben werden und an alle Mieter gerichtet sein. Es muss klar aus der Kündigung hervorgehen, um welche Wohnung es sich handelt und zu welchem Datum das Mietverhältnis enden soll. Bis dahin unterscheidet sich die Vermieterkündigung nicht von der Mieterkündigung. Im Gegensatz zum Mieter müssen Vermieter jedoch einen Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angeben.

Bei der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter detailliert darlegen, wer in die Wohnung einziehen soll und, warum genau diese Person die Wohnung benötigt. In diesem Zusammenhang muss der Vermieter die bisherige Wohnsituation des begünstigten Familienmitgliedes beschreiben. Erfüllt die Eigenbedarfskündigung diese formalen Mindestanforderungen nicht, ist sie unwirksam. Die Begründung der Kündigung ist ausschlaggebend. Fällt der Kündigungsgrund weg, noch bevor der Mieter ausgezogen ist, muss der Vermieter den Mieter informieren und ihm anbieten, weiter in der Wohnung zu bleiben.


Für welche Personen ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn der Vermieter oder enge Verwandte des Vermieters die Wohnung benötigen:

  • Vermieter
  • Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner
  • Kinder
  • Enkel
  • Eltern
  • Großeltern
  • Geschwister
  • Leibliche Nichten und Neffen
  • Schwiegereltern

Eine Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls möglich, wenn Haushaltsmitglieder des Vermieters die Wohnung benötigen:

  • Lebensgefährtin oder Lebensgefährte
  • Kinder der Lebensgefährtin oder des Lebensgefährten
  • Pflegekinder
  • Haushaltsangestellte
  • Pflegepersonal

Eine Eigenbedarfskündigung ist in der Regel NICHT möglich, wenn weiter entfernt verwandte oder verschwägerte Familienmitglieder des Vermieters die Wohnung benötigen:

  • Cousine oder Cousin
  • Tante oder Onkel
  • Eltern der Lebensgefährtin oder des Lebensgefährten
  • Schwägerin oder Schwager
  • Stiefenkelkinder
  • Ehepartner nach Scheidung
  • Freunde

Der Bedarf von weiter entfernten Familienmitglieder kann nur dann als Kündigungsgrund aufgeführt werden, wenn ein enges persönliches Verhältnis zum Vermieter besteht. Die enge Bindung zum Vermieter muss dann jedoch bei der Angabe des Kündigungsgrundes glaubhaft dargelegt werden.


Mögliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

Der Mieter muss im Kündigungsschreiben für die Eigenbedarfskündigung nicht nur angeben, wer in die Wohnung ziehen soll, sondern auch, warum ausgerechnet diese Person Bedarf an der Wohnung hat, der den Rauswurf des Mieters rechtfertigt. Den Kündigungsgrund kann der Vermieter nachträglich ergänzen, wenn sich zusätzliche Gründe ergeben, nachdem er die Kündigung ausgesprochen hat. Eine nachträgliche Änderung des Kündigungsgrundes ist jedoch nicht erlaubt. Der Vermieter kann beispielsweise nicht erst Eigenbedarf für die Tochter anmelden und daraus später Eigenbedarf für den Sohn machen.

Auch Pauschalaussagen, wie, dass der Vermieter die Wohnung dringend benötige, oder dass die neue Wohnung größer sei, als die Bestehende, rechtfertigen keine Kündigung wegen Eigenbedarf. Den Grund der Kündigung muss der Vermieter im Kündigungsschreiben für den Mieter nachvollziehbar erklären.

Mögliche Gründe, die der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung angeben kann, sind:

  • Vermieter benötigt Ersatzwohnung, weil ihm selbst gekündigt wurde.
  • Enges Familienmitglied benötigt die Wohnung für Familienplanung.
  • Die Kinder des Vermieters sollen jeweils eigene Zimmer bekommen.
  • Pflegebedürftige Angehörige sollen in die Wohnung aufgenommen werden.
  • Pflegepersonal soll mit in die Wohnung einziehen.
  • Vermieter benötigt die Wohnung, da sie näher an seinem Arbeitsplatz liegt.
  • Enge Angehörige benötigen eine eigene Wohnung.
  • Mehr Wohnraum wird benötigt wegen Heirat, Einzug des Lebenspartners oder Familienzuwachs.
  • Vermieter benötigt die Wohnung nach Scheidung.
  • Wohnung wird wegen eines Jobwechsels benötigt.
  • Gesundheitliche Gründe (z.B. kleinere Wohnung ist leichter in Schuss zu halten, Erdgeschosswohnung ist mit Rollstuhl leichter zu erreichen).
  • Finanzielle Gründe.

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Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

Für die Eigenbedarfskündigung gelten dieselben Kündigungsfristen, wie für die anderen ordentlichen (fristgemäßen) Kündigungen durch den Vermieter. Die Kündigungsfrist richtet sich bei der Vermieterkündigung danach, wie lange der Mieter in der Wohnung gewohnt hat. Bei Mietverhältnissen von bis zu fünf Jahren, muss der Vermieter die Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Hat der Mietvertrag für mehr als acht Jahre bestanden, muss der Mieter nach einer Frist von neun Monaten ausziehen.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf im Überblick

Mietdauer < 5 Jahre – 3 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer 5-8 Jahre – 6 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer > 8 Jahre – 9 Monate Kündigungsfrist


Widerspruchsrecht bei Eigenbedarfskündigung

Erhält der Mieter eine Eigenbedarfskündigung, hat er das Recht Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Er kann sich dabei auf § 574 BGB, die sogenannte Sozialklausel oder Härteklausel, berufen. Wenn der Mieter darlegen kann, dass ihm die Kündigung der Wohnung nicht zugemutet werden kann, muss ein Richter abwägen, ob der Eigenbedarf des Vermieters an der Wohnung schwerer wiegt, oder der Härtefall des Mieters. Mögliche Härtegründe des Mieters sind Schwangerschaft, Krankheit oder eine anstehende Diplomarbeit.

Kommt das Gericht zu dem Schluss, dass die Interessen des Mieters schwerer wiegen, als die des Vermieters, wird der Vermieter dazu verpflichtet das Mietverhältnis für einen begrenzten oder sogar unbefristeten Zeitraum weiter aufrecht zu erhalten. Der Mieter muss dann erst nach Ablauf einer weiteren Frist, beziehungsweise unter Umständen gar nicht, ausziehen.


Prüfung des Kündigungsgrundes

Auch wenn der Mieter keinen Härtefall geltend machen kann, kann es sich für ihn lohnen, die Eigenbedarfskündigung genau zu prüfen, oder sich rechtlichen Beistand für die Prüfung zu holen. Wenn der Vermieter die Kündigung nicht ausreichend begründet, kann der Mieter formalen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Kann der Vermieter seinen Eigenbedarf auch auf Nachfrage nicht ausreichend begründen, wird die Kündigung unwirksam.


Frist für den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter muss Mieter auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht gegen die Eigenbedarfskündigung hinweisen. Will der Mieter Widerspruch einlegen, muss er dies spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist tun. Bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten bleibt dem Mieter ein Monat seinen Widerspruch zu erklären. Bei einer sechsmonatigen Frist muss der Widerspruch innerhalb von vier Monaten erfolgen und bei der Neunmonatsfrist haben Mieter sieben Monate Zeit ihren Widerspruch zu prüfen. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen.


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Aufhebungsvertrag und Abfindungszahlung

Statt sich auf einen Rechtsstreit einzulassen, können sich Mieter und Vermieter auch darauf einigen einen Mietaufhebungsvertrag zu vereinbaren. Mit dem Aufhebungsvertrag kann das Mietverhältnis zu jedem beliebigen Zeitpunkt einvernehmlich beendet werden. Das gilt sowohl für befristete als auch für unbefristete Mietverträge. Kündigungsfristen spielen beim Abschluss des Mietaufhebungsvertrages keine Rolle.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann nur wenige Zeilen umfassen. Aus dem Vertrag muss klar hervorgehen, wer die Vertragspartner sind, um welche Wohnung es sich handelt und zu welchem Datum der bestehende Mietvertrag aufgelöst werden soll.

In Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen bieten Vermieter Mietern oft Geld an, um den Mieter dazu zu bewegen, schnellstmöglich aus der Wohnung auszuziehen. Auch, wenn eine hohe Geldsumme zunächst sehr verlockend klingt, sollten Mieter genau überlegen, bevor sie sich darauf einlassen, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Durch die Vereinbarung verliert der Mieter den gesetzlichen Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass er auch dann ausziehen muss, wenn er bis zum Vereinbarten Räumungsdatum keine neue Wohnung gefunden hat.


Vorgetäuschte und unberechtigte Eigenbedarfskündigung

In manchen Fällen täuschen Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um einen lästigen Mieter loszuwerden, oder die Wohnung gewinnbringend weiterverkaufen zu können. Fliegt die Täuschung des Vermieters auf, macht er sich nicht nur des Betruges strafbar, sondern muss möglicherweise auch hohen Schadensersatz an den Mieter zahlen. Der bloße Verdacht des Mieters, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, reicht nicht aus. Nur, wenn bewiesen werden kann, dass der Vermieter rechtsmissbräuchlich wegen Eigenbedarf gekündigt hat, kann der Mieter mit Schadensersatz rechnen.

Meistens zeigt sich erst nach Auszug des Mieters, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Wenn die Wohnung für längere Zeit leer steht, in Immobilienportalen auftaucht, oder Fremde in die Wohnung einziehen, kann davon ausgegangen werden, dass die Eigenbedarfskündigung des Vermieters nur vorgeschoben war.

Doch es gibt auch im Vorfeld der Eigenbedarfskündigung Anzeichen, bei denen Mieter hellhörig werden sollten:

  • Der Kündigung ging ein Streit zwischen Mieter und Vermieter voraus.
  • Der Vermieter hat schon einmal Eigenbedarf vorgetäuscht.
  • Der Vermieter konnte eine Mieterhöhung nicht durchsetzen.
  • Der Vermieter hat im Vorfeld angekündigt die Wohnung verkaufen zu wollen.

Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist ungerechtfertigt, wenn bewiesen werden kann:

  • dass der Eigenbedarf vorgetäuscht ist.
  • dass der Wohnbedarf des Vermieters überhöht ist.
  • dass eine Alternativwohnung vorhanden ist.
  • dass der Eigenbedarf vorhersehbar war (treuwidrige Kündigung).
  • dass der Eigenbedarf befristet ist.
  • dass der Vermieter die Wohnung anders, als im Kündigungsschreiben nutzt (Zweckverfehlung).
  • dass es sich um eine Vorratskündigung handelt.

Vorgetäuschter Eigenbedarf
Gerade wenn es zwischen den Mietparteien zu einem schweren Streit, beispielsweise wegen einer Mietminderung, Mieterhöhung oder Betriebskostenabrechnungen, gekommen ist, „bestrafen“ manche Vermieter den Mieter mit einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, wird dann offensichtlich, wenn der Vermieter oder das im Kündigungsschreiben begünstigte Familienmitglied gar nicht in die Wohnung einzieht.

Überhöhter Wohnbedarf
Wenn der Vermieter eine weit größere Wohnung kündigt, als er für sich benötigt, kann die Eigenbedarfskündigung unter Umständen vor Gericht abgewiesen werden. Der Vermieter darf jedoch selbst entscheiden, wieviel Wohnraum er für sich als angemessen erachtet. Seinen Wohnbedarf, beziehungswiese den Wohnbedarf des begünstigten Familienmitgliedes, muss der Vermieter im Kündigungsschreiben nachvollziehbar und vernünftig darlegen.

Alternativwohnung
Wenn ein Vermieter mehrere Wohnungen in einem Wohnhaus besitzt, muss bei der Eigenbedarfskündigung geprüft werden, ob nicht eine andere Wohnung leer steht, die der Vermieter statt der gekündigten Wohnung nutzen könnte. Die freie Wohnung muss jedoch mit er gekündigten Wohnung vergleichbar sein. Kündigt der Vermieter beispielsweise eine Dachgeschosswohnung, weil er dort selbst einziehen will, kann nicht von ihm verlangt werden, dass er stattdessen in eine freie Erdgeschosswohnung zieht. Wenn der Vermieter selbst nicht in die freie Wohnung einziehen will, muss er die Alternativwohnung dem Mieter wenigstens zum Tausch anbieten.

Treuwidrige Kündigung
Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann ungültig sein, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages plante oder überlegte zu einem späteren Zeitpunkt Eigenbedarf anzumelden. Der Vermieter hätte in diesem Fall einen befristeten Zeitmietvertrag mit dem Mieter vereinbaren können. Liegen zwischen Vertragsschluss und Eigenbedarf mindestens fünf Jahre, ist die Eigenbedarfskündigung dagegen möglich.

Befristeter Eigenbedarf
Will der Vermieter die gekündigte Wohnung nur gelegentlich oder nur für einen kurzen Zeitraum nach der Kündigung nutzen, muss geprüft werden, ob die Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Eine gelegentliche Nutzung der Wohnung wurde von Gerichten akzeptiert, wenn der Vermieter nach der Kündigung wenigstens acht bis zehn Werktage pro Monat in der Wohnung übernachtete.

Zweckverfehlung
Wenn der Vermieter die Wohnung nicht so nutzt, wie er im Kündigungsschreiben angegeben hat, liegt eine sogenannte Zweckverfehlung vor. Muss der Mieter einer Dachgeschosswohnung ohne Fahrstuhl beispielsweise ausziehen, weil der Vermieter mit seiner Ehefrau in die Wohnung ziehen möchte, liegt offensichtlich eine Zweckverfehlung vor, wenn die Frau des Vermieters im Rollstuhl sitzt.

Vorratskündigung
Mache Vermieter kündigen gleichzeitig mehrere Wohnungen in einem Wohnhaus und setzen darauf, dass schon irgendeiner der Mieter ausziehen wird. Oder sie melden Eigenbedarf für eine Wohnung an, ohne den konkreten Wunsch, die Wohnung überhaupt zu nutzen. In beide Fällen spricht man von einer Vorratskündigung. Eigenbedarfskündigungen ohne konkreten Bedarf des Vermieters sind nicht gültig.


Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung

Wenn eine Wohnung während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf einer gesetzlichen Sperrfrist von mindestens drei Jahren möglich. Eine Mietwohnung wird in eine Eigentumswohnung umgewandelt, indem die einzelnen Wohnungen eines Miethauses unter mehreren Eigentümern aufgeteilt werden. Durch die Aufteilung der Eigentumsverhältnisse ändert sich in der Regel nichts an den bestehenden Mietverträgen.

Wenn der Wohnungsmarkt in einer Stadt oder Gemeinde besonders angespannt ist, kann die gesetzliche Sperrfrist, die bei der Umwandlung gilt, auf bis zu zehn Jahre angehoben werden. Die Kündigungssperrfrist wird von der Regierung des jeweiligen Bundeslandes festgesetzt. Vor allem in den Großstädten können die neuen Wohnungseigentümer dementsprechend erst nach Ablauf einer mehrjährigen Sperrfrist Eigenbedarf anmelden.

Sperrfristen für Eigenbedarf in den Großstädten:

  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Berlin: 10 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Hamburg: 10 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in München: 10 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Köln: 8 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Frankfurt am Main: 5 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Stuttgart: 5 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Düsseldorf: 8 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Dortmund: 5 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Essen: 3 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Leipzig: 3 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Bremen: 3 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Dresden: 3 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Hannover: 5 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Nürnberg: 10 Jahre
  • Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung in Duisburg: 3 Jahre

Erste Hilfe bei Eigenbedarfskündigung

Wer eine Kündigung vom Vermieter erhält, sollte zunächst Ruhe bewahren und sich dann schnellstmöglich rechtlichen Rat holen. Nicht jede Eigenbedarfskündigung ist gültig! Wie beschrieben muss die Kündigung vom Vermieter wichtige formelle Kritierien erfüllen und einen triftigen Kündigungsgrund angeben. Ein Anwalt für Mietrecht kann einschätzen, ob der Mieter wirklich ausziehen muss. Selbst wenn die Kündigung wirksam ist, kann der Anwalt weiterhelfen: Er kann den Mieter bei einem möglichen Härteeinwand unterstützen.

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