Mietkaution einbehalten? So holen Mieter ihr Geld zurück!

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Von Eva Biré und Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber finden Sie die wichtigste Infos zum Thema Kaution. Die Mietkaution als Sicherheitsleistung kann bis zu 3 Monatsmieten beinhalten, und darf bis zu 6 Monaten nach dem Auszug einbehalten werden. Wir klären Sie auf:

Diese Kautionsmöglichkeiten gibt es:


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Was ist die größte Angst eines jeden Vermieters? Tatsächlich fürchten sich Vermieter am meisten vor den sogenannten Mietnomaden, also Mietern, die keine Miete zahlen und von einem auf den anderen Tag spurlos verschwinden. Um sich vor Mietnomaden zu schützen, verlangen Vermieter von neuen Mietern eine finanzielle Sicherstellung, in der Regel in Form der Mietkaution oder Bürgschaft. Die Sicherheitsleistung schützt den Vermieter für den Fall, dass er keine Miete zahlen kann, oder, dass nach dem Auszug des Mieters noch Mietschulden bestehen z.B. Reparaturen oder Nebenkosten bezahlt werden müssen. Kautionsfreie Wohnungen sind dementsprechend auf dem Wohnungsmarkt selten anzutreffen und kommen eher bei kurzfristigen Untermietverträgen in Frage.

Im Ratgeber erklären wir, in welcher Höhe Kautionszahlungen zulässig sind, welche Arten von Sicherheitsleistungen möglich sind und wie Mieter ihre Kaution beim Auszug zurückbekommen.


Wozu dient die Mietkaution?

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters und ist in § 551 BGB geregelt. Der Vermieter soll hinsichtlich seiner Ansprüche gegen den Mieter bspw. aus rückständiger Miete oder Schadensersatz abgesichert werden. Die meisten Mietverträge enthalten Vereinbarungen hierzu. Eine Verpflichtung zur Vereinbarung über eine Kaution gibt es jedoch nicht. Ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag, müssen Mieter keine Kaution bezahlen. Der Mietvertrag regelt darüber hinaus die Höhe und die Art der Sicherheitszahlung, die die Mieterin oder der Mieter zu leisten hat.

Die gebräuchlichsten Sicherheiten sind die Barkaution oder die Verpfändung von Sparguthaben. Dabei bedeutet Barkaution nicht zwangsläufig, dass man die Kautionssumme in bar übergeben muss. Vielmehr ist eine Überweisung der Wohnungskaution üblich. Andere Möglichkeiten von Mietsicherheiten sind die Übergabe eines Sparbuches mit Sperrvermerk oder die Einrichtung eines gemeinsamen Sparbuches. Alternativ können sich die Parteien eines Mietvertrages auch auf eine Mietkautionsbürgschaft einigen. Kautionsbürgschaften können Banken, Versicherungen oder Kautionskassen übernehmen. Bei jüngeren Mietern ist es zudem nicht unüblich, dass die Eltern als Bürgen für die Kaution eintreten.



Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Der Vermieter kann selbst bestimmen, ob er eine Kaution vom Mieter verlangt und welche Höhe die Mietsicherheit haben soll. Die maximale Höhe der Mietkaution ist jedoch gesetzlich geregelt: Sie darf das dreifache der anfangs vereinbarten, auf einen Monat entfallenden Nettomiete (Kaltmiete) nicht überschreiten. Hierbei bleiben Pauschalen oder Betriebskostenvorauszahlungen also unberücksichtigt. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist nicht möglich.

Der Vermieter darf die ursprüngliche Kautionsforderung nicht erhöhen. Das gilt sowohl wenn die Miete erhöht wird, als auch für den Fall, dass der Vermieter die Mietsicherheit beim Einzug nicht in der maximal möglichen Höhe verlangt hat. Eine Reduzierung der Kautionssumme ist dagegen immer möglich.

Wird die Miete im Laufe des Mietverhältnisses wegen Wohnungsmängeln gemindert, hat dies ebenfalls keinen Einfluss auf die Höhe der Kaution, da sich die Sicherheitsleistung an der ursprünglich vereinbarten Kaltmiete orientiert. Etwas anderes gilt, wenn die Wohnung schon beim Einzug einen nicht-behebbaren Mangel aufweist.


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Was macht der Vermieter mit der Barkaution?

Der Vermieter hat die Kaution von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Dies soll dem Schutz des Mieters dienen, damit für den Fall der Insolvenz des Vermieters die Kaution und damit das Vermögen des Mieters nicht vermischt werden. Im Falle der Barkaution muss der Vermieter ein von seinem Vermögen getrenntes und damit insolvenzsicheres Kautionskonto anlegen. Auf das Kautionskonto darf der Vermieter nicht ohne Einverständnis des Mieters zugreifen. Abhebungen darf er nur vornehmen, wenn ein Gerichtsbeschluss vorliegt, oder er eine unbestrittene Forderung gegenüber dem Mieter hat.

Der Vermieter hat die Kaution auch verzinslich anzulegen. Es gilt der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz. Der Vermieter hat diesen Zinssatz auch dann an den Mieter zu zahlen, wenn er die Kaution nicht verzinst angelegt hat. Hat der Vermieter die Kaution zu einem höheren Zinssatz angelegt als den Mindestzinssatz, so stehen sämtliche Zinsen ebenfalls dem Mieter zu.

Seit 2001 gilt, dass Mieter und Vermieter anstelle von Spareinlagen auch andere Anlageformen, wie zum Beispiel Aktien-, Immobilien- oder Rentenfonds, vereinbaren können. Bei der spekulativen Anlage der Kaution muss der Mieter jedoch die Risiken des Finanzmarktes tragen: Kommt es zu Kursverlusten, kann er beim Auszug die Rückzahlung der vollen Kaution vom Vermieter nicht verlangen. Auch für den Vermieter können Risikoanlagen negative Folgen haben, da sich bei Wertverfall die Höhe seiner Sicherheiten verringert.

Während der Mietzeit hat der Mieter das Recht den Nachweis zu verlangen, dass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen angelegt hat. Bleibt der Vermieter mit dem Nachweis schuldig, hat der Mieter unter Umständen das Recht Mietzahlungen zurückzuerhalten.

Kommt es zu einem Verkauf der Wohnung und dadurch zu einem Eigentümerwechsel, wird die Kaution häufig auf den neuen Eigentümer übertragen. Die Kaution kann der Mieter dementsprechend bei einem späteren Auszug vom neuen Vermieter zurückfordern. Wird die Kaution nicht übertragen, sondern vom alten Vermieter vor dem Eigentümerwechsel ausgezahlt, so hat der neue Vermieter das Recht seinerseits eine Sicherheitsleistung vom Mieter zu verlangen.


Wann erhält man die Kaution zurück?

Der Mieter erhält die Kaution erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück. Aus diesem Grund darf der Mieter die Zahlung der Miete vor Beendigung des Mietverhältnisses auch nicht einstellen und mit der Kaution verrechnen. Trotz der landläufigen Meinung haben Mieter kein Recht darauf ihre Kaution „abzuwohnen“. Der Vermieter könnte hier eine Zahlungsklage erheben oder die fristlose Kündigung erklären.

Um die Kaution schnellstmöglich zurückzuerhalten, sollten Mieter nach der Kündigung offene Miet-, Nebenkosten- und Rückstandszahlungen zeitnah ausgleichen. Beim Auszug sollte die Wohnung in dem Zustand zurückgegeben werden, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, müssen diese fachgerecht ausgeführt werden. Bei der Rückgabe der Wohnung sollten Mieter und Vermieter – idealerweise zusammen mit einem unabhängigen Zeugen – ein Übergabeprotokoll anfertigen. Das Abnahmeprotokoll schützt Mieter davor, nachträglich für Schäden zur Verantwortung gezogen zu werden, die bei der Übergabe noch nicht vorhanden waren und im Protokoll verzeichnet wurden.

Nach der Rückgabe der Wohnung hat der Vermieter in der Regel sechs Monate Zeit mögliche Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den ehemaligen Mieter geltend zu machen und diese mit der Kaution zu verrechnen. Steht noch beispielsweise die Heiz- oder Nebenkostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, wenn davon auszugehen ist, dass die Mieterin oder der Mieter noch Nachzahlungen leisten muss. Er darf jedoch nicht die komplette Kaution länger als sechs Monate zurückbehalten.

Sind alle Zahlungen ausgeglichen und wurde die Wohnung im Übergabeprotokoll als mängelfrei bezeichnet, steht einer umgehenden Rückzahlung der Kaution nichts im Wege. Im Falle einer Barkaution erhält der Mieter die Kaution zuzüglich Zinsen in der Regel als Überweisung zurück. Wurde ein Sparkonto verpfändet, erhält der Mieter es nach Freigabe bei der Bank vom Vermieter zurück. Bei einer Bürgschaft wird die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen zurückgegeben.


Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen im Überblick

  • Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters und ist in § 551 BGB geregelt.
  • Die Kaution darf das Dreifache der anfangs vereinbarten, auf einen Monat entfallenden Nettomiete nicht überschreiten.
  • Der Vermieter hat die Kaution von seinem Vermögen getrennt verzinslich anzulegen.
  • Der Mieter erhält die Kaution erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück. Er darf nicht die Zahlung der Miete vor Beendigung des Mietverhältnisses einstellen und mit der Kaution verrechnen.
  • Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäß herrschender Meinung noch eine Zeitspanne von 6 Monaten zur Verfügung, bevor er die Kaution an den Mieter auszahlen muss.

Ein Beispiel für die Kautionsrückzahlungsfrist:

Eine Mieterin zahlt 660 Euro Kaltmiete. Sie darf beim Einzug 2020 die Kaution 1980€ nicht übersteigen. Kündigt die Mieterin und zieht zum 31.01.2021 aus, muss der Vermieter die Kaution bis zum 31.07.2022 zurückzahlen.

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Kautionsmöglichkeiten: Kaution in Raten zahlen

Der Mieter ist berechtigt die Barkaution in drei gleichen Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die Übrigen in den beiden Folgemonaten. Zahlt die Mieterin oder der Mieter die Kaution nicht pünktlich oder nicht in voller Höhe, riskiert er eine fristlose Kündigung.


Kautionsmöglichkeiten: Mietkaution und Bürgschaft

Der Vermieter kann mehrere Mietsicherheiten wie zum Beispiel eine Kautionszahlung und eine Bürgschaft verlangen. Jedoch darf der Vermieter auch hier nicht zu viel Sicherheit verlangen, sonst spricht man von einer Übersicherung. Der Vermieter ist übersichert, wenn die Summe aus der Kaution und der Bürgschaft eine Summe ergibt, die das Dreifache der Kaltmiete übersteigt. Der Vermieter darf also nicht die volle Kaution (dreifache Kaltmiete) und zusätzlich noch eine Bürgschaft verlangen. Eine zusätzliche, freiwillige Bürgschaft ist dagegen möglich.

Achtung: Einige Vermieter wollen dies umgehen, indem sie statt eines Bürgen einen weiteren, sog. „stillen“ Mieter verlangen, welcher zwar nicht in der Wohnung wohnt, aber trotzdem als Mietpartei aufgenommen wird.

Überbezahlte Mietsicherheit kann vom Mieter zurückgefordert werden. Denn der Vermieter darf Sicherheiten nur behalten, wenn dafür ein Rechtsgrund besteht. Wichtig ist, dass die Mieterin oder der Mieter die Aufforderung schriftlich formuliert, um später beweisen zu können, dass sie oder er das Geld zurückgefordert hat.


Andere Arten von Sicherheitsleistungen

Verpfändete, übergebene oder gemeinsame Mietkautionssparbücher

Statt eine Barkaution an den Vermieter zu überweisen, kann der Mieter auch selbst ein Sparkonto einrichten, eine Summe in Höhe der Kaution einzahlen und das Sparbuch entweder an den Vermieter verpfänden oder direkt übergeben. Bei einer Verpfändung sollten Mieter darauf achten eine Vereinbarung aufzunehmen, dass der Betrag dem Vermieter nicht ausgezahlt werden kann, ohne, dass der Mieter davon benachrichtigt wird. Auch bei der Übergabe eines Sparkontos empfiehlt sich ein sogenannter Sperrvermerk: Die Mietparteien können auf diese Art nur bei gegenseitigem Einverständnis auf das Kautionskonto zugreifen. Dasselbe gilt für ein gemeinsam von Mieter und Vermieter eingerichtetes Sparbuch.


Bankkaution

Statt die oft hohen Kosten für eine Kaution selbst zu tragen, haben Mieter auch die Möglichkeit eine Bankbürgschaft zu stellen. Ist der Vermieter mit dieser Lösung einverstanden, übernimmt ein Kreditinstitut der Wahl die Kautionszahlung an den Vermieter. Dem Mieter entgehen bei dieser Lösung jedoch nicht nur die Sparzinsen, die bei der Anlage der Kaution abfallen, sondern er muss in der Regel auch eine jährliche Gebühr an die bürgende Bank abtreten.


Kautionsversicherung oder Kautionskasse

Sogenannte Mietkautionsversicherungen stellen eine weitere Form von Mietkautionsbürgschaften dar. Anstelle einer Bank übernimmt in diesem Fall jedoch eine Versicherung oder Kautionskasse die Kautionsbürgschaft für den Mieter. Auch für eine Kautionsversicherung müssen Mieter jährliche Zahlungen leisten.


Kaution nach Auszug zurückholen

Der Vermieter hat in der Regel Recht darauf, die Kaution bis zu sechs Monate zurückzubehalten, um zu prüfen, ob der Mieter noch mit Mietzahlungen schuldet, z.B. wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht, wenn Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt wurden, oder, wenn es noch nicht überprüft wurde, ob der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat. Hat der Vermieter keine berechtigten Forderungen an den Mieter, muss er die Kaution zurückzahlen. Behält der Vermieter die Kaution dennoch ein, sollten Mieter sich rechtlichen Beistand holen, um die Kaution zuzüglich der angesparten Zinsen sowie der entstandenen Verzugszinsen zurückzufordern. Mittels eines Mahnbescheids können viele Vermieter zur Rückzahlung bewegt werden.

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