Die Mietkaution kann bis zu drei Monatsmieten betragen und bis zu sechs Monate nach Auszug einbehalten werden. Sie schützt Vermieter vor Risiken wie Mietnomaden, die Miete nicht zahlen oder spurlos verschwinden. Kautionsfreie Wohnungen sind selten und meist auf kurzfristige Untermietverträge beschränkt.
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Um die Mietkaution zügig zurückzuerhalten, sollten Mieter offene Zahlungen ausgleichen, die Wohnung ordnungsgemäß übergeben und erforderliche Schönheitsreparaturen professionell durchführen. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit dem Vermieter und Zeugen bietet maximale Sicherheit vor späteren Ansprüchen. Die Kaution darf jedoch nicht länger als sechs Monate einbehalten werden. Nach mängelfreier Protokollierung und Zahlung wird die Kaution meist sofort zurückerstattet – bei Barkaution per Überweisung, bei Sparkonto nach Bankfreigabe, bei Bürgschaft durch Rückgabe der Urkunde.
Der Vermieter soll gegen Ansprüche wie Mietrückstände oder Schäden abgesichert werden, jedoch ist eine Kaution nicht gesetzlich vorgeschrieben. Ohne vertragliche Regelung muss keine Kaution gezahlt werden. Der Mietvertrag legt Höhe und Form der Sicherheitsleistung fest. Übliche Mietsicherheiten sind Barkaution, Sparbuch mit Sperrvermerk, gemeinsames Sparbuch oder Mietkautionsbürgschaften von Banken, Versicherungen oder Kautionskassen. Oft übernehmen Eltern die Bürgschaft für jüngere Mieter.
Der Vermieter entscheidet, ob und in welcher Höhe eine Kaution verlangt wird, jedoch maximal das Dreifache der Nettokaltmiete. Betriebskosten zählen nicht dazu. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unzulässig. Eine Erhöhung der Kaution ist nachträglich nicht erlaubt, eine Reduzierung schon. Mietminderungen beeinflussen die Kaution nur bei nicht behebbaren Mängeln.
Die Kaution muss getrennt, insolvenzsicher und verzinslich angelegt werden. Der Zugriff ist nur mit Zustimmung des Mieters oder bei unbestrittener Forderung erlaubt. Seit 2001 sind auch andere Anlageformen wie Fonds möglich, wobei der Mieter das Verlustrisiko trägt. Er kann Nachweise zur Anlage anfordern, sonst Mietzahlungen zurückhalten. Bei Wohnungsverkauf wird die Kaution meist an den neuen Eigentümer übertragen, ansonsten kann dieser eine neue Sicherheitsleistung verlangen.
Mieter können laut Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Ansprüche des Vermieters verfallen 6 Monate nach Wohnungsrückgabe. Kautionseinbehalt ohne verjährungshemmende Maßnahmen ist unzulässig. Vermieter stellen Ansprüche schriftlich mit Mängelliste und Frist. Renoviert der Mieter nicht fristgerecht, darf die Kaution einbehalten werden. Führt der Vermieter die Arbeiten eigenmächtig durch, trägt er die Kosten selbst und darf die Mietkaution nicht einbehalten. Renoviert der Mieter nach Ablauf der gesetzten Frist nicht, ist der Vermieter berechtigt, die Kaution in Höhe der Renovierungskosten einzubehalten.