Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung – wie hoch darf sie sein?

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Von Eszter Rohacsek
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Schimmel in der Wohnung gehört zu den häufigsten Problemen, die Mieterinnen und Mietern die Stimmung vermiesen können. Er entsteht bereits wenn man regelmäßig vergisst nach dem Duschen zu lüften, oder wenn man die Raumtemperatur andauernd zu niedrig hält. Wo Feuchtigkeit eindringt, bildet sich leichter Schimmel. Somit ist er ein typisches Mietproblem in den kalten Jahreszeiten. Er greift nicht nur die Ästhetik der Wohnung, sondern die Gesundheit der Bewohnerinnen und Bewohnern an.

Doch was, wenn man scheinbar alles vorbildlich gemacht hat, und sich dennoch die unliebsamen Flecken zeigen?. Sind Sie sich sicher, dass Sie richtig vorgebeugt und die Ursachen des Schimmels nicht selbst hervorgerufen haben? Gemeinsam mit dem Vermieter sollten Sie es schnellstmöglich herausfinden.


Meldung des Schimmels an den Vermieter

Sogar bevor man anfängt die Ursache des Schimmels herauszufinden, sollte man den Vermieter sofort mit einbeziehen: einerseits um von ihm Hilfe zu holen, andererseits um ihm den Mangel zu melden. Man kann nicht einfach die Miete aus eigener Entscheidung aussetzen oder mindern, auch wenn ein eindeutiger Mangel besteht.

Ohne jegliche Bekanntgabe an dem Vermieter ist es unerlaubt und bringt Konsequenzen mit sich. Die Mietminderung wird im Falle eines Mangels sicherlich in Kraft treten. Derartige Mängel müssen aber erstmal angezeigt, sorgfältig untersucht und dokumentiert werden. Erst danach kann eine Entscheidung fallen, wer finanziell dafür aufkommen muss, und ob eine Mietminderung überhaupt berechtigt ist – und in welcher Höhe.



Mängelanzeige

Die Bekanntgabe kann in Form einer Mängelrüge -, auch Mängelanzeige genannt – erfolgen. Hat man zur Zeit des Schimmelproblems mehrere Probleme mit dem Mietobjekt, können Sie auch eine Mängelliste anfertigen bzw. anfertigen lassen. Ein Anruf oder kurze Anrede im Flur reicht aber nicht. Die Anzeige muss man bei dem Vermieter schriftlich einreichen, damit man genau beweisen kann, dass man den Vermieter vom Schimmel umgehend in Kenntnis gesetzt hat. Hierbei kann man dem Vermieter oder der Hausverwaltung eine Frist angeben, bis wann sie den Mangel zu beseitigen haben.

Empfehlenswert wäre die genaue Angabe der Stellen in der Wohnung, wo genau es schimmelt, und was man bereits dagegen unternommen hat. Hinzugefügte Fotos helfen dabie, Klarheit über die Tiefe des Schimmelproblems zu schaffen.

Zögert man zu lange mit der Aufklärung des Vermieters oder der Hausverwaltung, können diese Schadenersatz verlangen, egal, wer den Schimmel verursacht hat. Wenn man das Problem als Mieterin oder Mieter erkennt, sollte man also schnell handeln, um die Kosten für alle Beteiligten möglichst niedrig zu halten und die weitere Verbreitung des Schimmels einzudämmen. Tut man das als Mieterin oder Mieter nicht, ist es möglich, dass man das Recht auf Mietminderung verliert – auch, wenn man für den Schimmel nicht verantwortlich war.


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Schimmel wegen Baumangel

Vermieter weisen die Schuld an Schimmel meistens den Mietern zu. Hierbei haben aber Vermieter eine Beweispflicht. Um die Schuld von sich zu weisen, müssen sie alle nötigen Unterlagen des Wohnhauses bereitstellen, die eindeutig beweisen, dass das Haus und dadurch die Wohnung aus baulicher Sicht keinen Mangel aufweisen. Nur dann kann da Problem von innen – von Seite des Mieters oder der Mieterin – kommen.

Der Vermieter muss das Haus von außen überprüfen lassen und nach möglichen Schimmelursachen suchen. Schimmel entsteht meistens da, wo es erhöhte Feuchtigkeit gibt. Oft sind es kaputte Dachrinnen oder Rissen im Mauerwerk, die Schimmel verursachen. Die schlechte Abdichtung des Kellers, der Abwasserrohre oder der Dächer können genauso zu Feuchtigkeitsansammlungen und damit zu Schimmel führen. Diese soll ein Gutachter prüfen. Der Vermieter hat die Kosten zu tragen.


Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen

Auch, wenn man als Mieter eindeutig erkannt hat, dass das Schimmelproblem von außen kommen soll und wegen Baumangel besteht, kann man wie oben erwähnt die Miete nicht einfach aussetzen oder aus eigener Entscheidung mindern. Nach dem Anzeigen des Mangels muss man erstmal abwarten, bis der Vermieter Beweise liefert, dass die Schimmelbildung nicht an dem Wohnhaus liegt.

Es kann eine Weile dauern, bis der vom Vermieter beauftragte Gutachter die Analyse der Schimmelbildung durchführt und herausfindet, wer Schuld daran ist. Solange kann man nichts anderes tun, als die Miete regelrecht zu zahlen. Dies kann allerdings “unter Vorbehalt der Rückforderung” erfolgen. Damit signalisiert der Mieter, dass er bereits für den Zeitraum, in dem er noch auf die Feststellung der Ursache des Schimmels wartet, eine niedrigere Miete (oder vollständig erlassene Miete) für angemessen hält und diesen Anspruch wahrt.

Eine formlose schriftliche Ankündigung an den Vermieter reicht aus. Man kann ihn auch bereits im Rahmen der Mängelanzeige anschreiben. Er soll informiert werden, dass der Mieter oder die Mieterin unter Vorbehalt zahlt und die Miete oder einen Teil der Miete zurückfordern wird, wenn der Vermieter für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Ab dem Zeitpunkt sollte bei der Überweisung der Miete im Verwendungszweck “unter Vorbehalt der Rückforderung” mit angegeben werden.


Mangel der Mietsache. Wie viel Miete kann ich wegen Schimmel mindern?

Stellt es sich heraus, dass Baumangel den Schimmel verursacht, sollten sich Mieterinnen und Mieter umgehend informieren, um wie viel Prozent die Miete gemindert werden kann. Fällt die Minderung zu hoch aus, sodass es sich nicht mehr lohnt das Mietobjekt zu vermieten, kann sich der Vermieter für die Kündigung des Mietvertrags entscheiden.

Wichtiger Hinweis: Wird die Miete zu Unrecht gemindert, entweder weil der Vermieter doch nicht für den Schimmel verantwortlich ist oder, weil der Prozentsatz, um den die Miete gekürzt wird, falsch festgestellt wurde, kann dies weitreichende Folgen für den Mieter haben. Zum einen wurde dem Vermieter über einen längeren Zeitraum ein Teil der ihm zustehenden Miete entzogen. Diesen Minderungsbetrag könnte er als Mietrückstand einklagen. Sie riskieren also einen gerichtlichen Prozess gegen Ihren Vermieter, wenn Sie zu viel mindern wollen. Zum anderen berechtigt ihn dies im Zweifel auch zur (ggf. fristlosen!) Kündigung Ihres Mietvertrages.

Die konkrete Minderungsquote ist von Einzelfall zu Einzelfall verschieden und hängt von unzähligen Faktoren, wie Ausmaß, Dauer und Grad der Beeinträchtigung ab. Deshalb sollten Sie Ihren individuellen Fall von einem Experten prüfen lassen. Für MieterEngel Mitglieder ist die Rücksprache mit einem persönlichen Partneranwalt, sowie ein Prüfbericht in der Mitgliedschaft enthalten.


Gerichtliche Minderungsquoten wegen Schimmel

Gerichtsurteile stellen Leitlinien dar, an denen Sie sich für Ihre Mietminderung orientieren können. Auch klassische Mietminderungstabellen, die je nach Art des Mangels eine Mietminderung um X-Prozent ausweisen, können eine Hilfestellung sein. Beides ist jedoch mit Vorsicht zu genießen und sollte nicht das einzige Kriterium sein, auf dass Sie sich bei der Minderung der Miete verlassen.

Diese Entscheidungen dienen lediglich als Orientierung:

  • 7% bei immer wiederkehrender Feuchtigkeit der Schlafzimmerdecke und tropfendem Wasser aus der Decke (AG Köln, Urteil vom 2.01.2007, Az.: 206 C 284/04)
  • 15 % bei nicht großflächigem Schimmel an mehreren Stellen in der Wohnung (LG Berlin, Urteil v. 22.10.2010, Az.: 63 S 690/09)
  • 5-20 % bei optischen Mängeln und leichter Geruchsbelästigung je nach Ausmaß (AG Schöneberg, Urteil v. 27.03.1996, Az.: 6 C 32/92)
  • 50 % bei Schimmel im Wohnzimmer, der 60 % der Wohnfläche bedeckt (LG Hamburg, Urteil v. 31.01.2008, Az.: 307 S 144/07)
  • 100% bei erheblicher gesundheitlicher Gefährdung durch Schimmelpilzsporen (AG Charlottenburg, Urteil v. 09.07.2007, Az.: 203 C 607/06)

Mietminderung auch bei Schimmel im Keller?

Schimmel und Feuchtigkeit im Keller sind ärgerlich, vor allem dann, wenn hier lieb gewonnene und persönliche Dinge der Mieterin oder des Mieters gelagert werden. Auch hier ist eine Mietminderung möglich. Werden untergebrachte Sachen durch den Schimmel zerstört, ist auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters nicht ausgeschlossen.

Bei Schimmelbefall im Keller ist die Durchsetzung dieser Ansprüche jedoch schwieriger. Grund: Kellerräume – vor allem in Altbauten – sind für gewöhnlich nicht gänzlich trocken, abgesehen davon, ob das Gebäude aus baulicher Sicht mangelfrei ist. Hierbei muss generell davon ausgegangen werden, dass die Kellerräume feucht sind. Das ist ein ähnlicher Fall dazu, wenn man die Miete einer Dachgeschoßwohnung wegen Hitze im Hochsommer senken möchte. Womit man zu rechnen hat, kann man später als keine Katastrophe darstellen.

Bei der Beurteilung, ob der Schimmel im Keller eine Mietminderung oder einen Schadensersatz rechtfertigt, kommt es sehr stark auf den Einzelfall an. Beim Einzug in ein Mietshaus aus dem frühen 20. Jahrhundert darf ein trockener Keller wegen des hohen Gebäudealters oft nicht erwartet werden. Anders kann die Rechtslage sein, wenn das Haus später saniert wurde. Auch Vereinbarungen im Mietvertrag über den Zustand des Kellers können eine Rolle spielen.


Wie lange kann ich die Miete mindern?

Ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige bis der Schimmel beseitigt wird, haben Sie Anspruch auf eine Mietminderung, wenn die Feststellung steht, dass die Schimmelbildung in der Wohnung vom baulichen Mangel verursacht wurde. Es steht dann auch fest, dass Sie zur Mietminderung berechtigt sind. Die volle oder anteilige Miete, die unter Vorbehalt gezahlt wurde, können Sie für den entsprechenden Zeitraum vom Vermieter zurückfordern.


Wenn mich der Vermieter außer Acht lässt

Wie oben erwähnt wollen Vermieter die Schuld an Schimmel meistens nicht akzeptieren. Oft kommt es vor, dass Mieteranfragen oder Problemmeldungen vom Vermieter unbeachtet gelassen werden. Hier kann ein Schreiben an den Vermieter druck machen. Über unser kostenloses Portal haben Sie die Möglichkeit ein Schreiben mit einer geprüften Vorlage zu verwenden. Jetzt anmelden und kostenlose Vorlagen ansehen.



Die hier und in unseren Ratgebern aufgeführten Informationen sollen als erste Orientierung gelten. Sie sind mit großer Sorgfalt für Sie recherchiert, ersetzen jedoch keine individuelle oder verbindliche Rechtsberatung. Um auf Ihre spezifische Situation, Ihr Problem und insbesondere Ihren Mietvertrag eingehen und Sie bestmöglich beraten zu können, empfehlen wir eine Beratung mit einem unserer Partneranwältinnen oder -anwälte. Hier beraten Sie Profis mit langjähriger Erfahrung im Mietrecht zu all Ihren Problemen. Und das für einen jährlichen Beitrag, ohne Extrakosten. Mehr Infos. 

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