©rawpixel – unsplash.com
Die zentrale Grundlage eines jedes Mietverhältnisses ist der Mietvertrag, der die wesentlichen Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern zum Inhalt hat. So einfach die Funktion des Mietvertrages auch erscheinen mag, unwirksame und gefährliche Klauseln bergen ein enormes Konfliktpotential und können hohe Kosten zur Folge haben. Mieter sollten daher ihren Mietvertrag genau prüfen und die wichtigsten Fallstricke kennen. Die wichtigsten Informationen rund um das Thema Mietvertrag haben wir in unseren Ratgebern für Sie zusammengefasst und übersichtlich aufbereitet.
Grundsätzlich regelt der Mietvertrag die Rechte und Pflichten der Mietparteien. Kommt es etwa wegen einer Mieterhöhung, Mängeln, lauten Nachbarn oder Haustieren zum Streit, ist immer entscheidend, was im Mietvertrag steht. Deshalb ist es besonders wichtig, den Vertrag noch vor der Unterzeichnung genau zu prüfen. Wir erläutern die wichtigsten Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern, gefährliche Klauseln, auf die Mieter besonders achten sollten und, was es mit der Schriftform des Mietvertrages auf sich hat. Mit unseren kostenlosen Vorlagen zum Mietvertrag sind Mieter auf der sicheren Seite.
Unsere Top-Artikel zum Thema Mietvertrag:
Durch den Mietvertrag wird vereinbart, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache während der Mietzeit überlässt. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug ist der Mieter zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet. In den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist das Mietrecht in der Bundesrepublik Deutschland geregelt. Mietverträge enthalten in der Regel Bestimmungen über die Höhe der Miete, die Betriebskostenabrechnung, die Dauer des Mietverhältnisses, die Kaution und die Kündigungsfristen.
Das Grillen auf dem Balkon, das Verbot von Haustieren oder das Abstellen von Gegenständen im Hausflur – mit einer Hausordnung kann der Vermieter das Zusammenleben in einem Mietshaus regeln und bestimmte Pflichten festlegen. So können bestimmte Tätigkeiten wie die turnusmäßige Treppenhausreinigung oder der Winterdienst auf die Mieter übertragen werden. Die Hausordnung kann als Bestandteil des Mietvertrages vereinbart werden und entfaltet verbindliche Wirkung.
Sinn und Zweck eines Mietvertrages ist es, klare Regeln und Bedingungen für das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter festzulegen und damit Unsicherheiten und Konflikte zu vermeiden.
Durch einen Mietvertrag haben sowohl der Vermieter als auch der Mieter klare Vorgaben und Regeln, die während des Mietverhältnisses zu beachten sind. Der Mietvertrag bietet auch Schutz für beide Parteien im Falle von Rechtsstreitigkeiten oder Konflikten, da er als Beweismittel vor Gericht dienen kann. Ohne Mietvertrag sind die Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter unter Umständen unklar.
Die Hauptfunktion des Mietvertrages besteht darin, den Mietparteien Sicherheit und Stabilität zu geben. Der Mieter kann sich auf die festgelegte Miete, die Dauer des Mietverhältnisses, die Zahlungsbedingungen und die Kündigungsbedingungen verlassen. Ferner kann das Vertragswerk dem Mieter Schutz vor überhöhten Mieten oder unangemessenen Anforderungen des Vermieters bieten. Vermieter können über den Mietvertrag die Verantwortlichkeiten des Mieters für die Instandhaltung der Immobilie klären und auf diesem Wege in einem bestimmten Rahmen den Erhalt der Mietsache regeln.
Lesen Sie mehr Artikel zum Thema Mietvertrag:
Mietspiegel, die Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete geben, gibt es in vielen größeren Städten. Sie können in der Regel direkt bei der Gemeinde angefordert werden und sind häufig Grundlage für Mietvereinbarungen in Mietverträgen. In Gemeinden, in denen es keinen Mietspiegel gibt, kann die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von drei vergleichbaren Wohnungen oder mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens ermittelt werden. Bei Neuvermietungen kann die Miete jedoch auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – in Gemeinden ohne Mietpreisbremse deutlich darüber. Wenn der Mieter die Angemessenheit des Mietzinses bestreitet, kann er gerichtlich eine Anpassung des Mietzinses verlangen. Diese wäre auch rückwirkend durchsetzbar, sodass der Vermieter die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen müsste.
Die meisten Mietverträge enthalten eine Klausel, nach der der Mieter die Wohnung bei Auszug zu renovieren oder während der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Zu den Schönheitsreparaturen gehört alles, was sich während der Mietzeit abgenutzt hat und mit einfachen Mitteln wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt werden kann – zum Beispiel das Tapezieren und Anstreichen der Wände, das Schließen von Löchern oder das Streichen von Heizkörpern, Türen und Fenstern von innen. Gerade bei Parkettböden ist immer wieder strittig, was vertragsgemäße Abnutzung ist und was darüber hinausgeht.
Achtung: Nicht alle Renovierungsklauseln sind wirksam vereinbart. Unwirksame Klauseln haben zur Folge, dass der Mieter überhaupt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Starre Fristenklauseln, die eine Renovierung in bestimmten Zeitabständen vorschreiben oder Farbwahlklauseln sind in der Regel unwirksam.
Mit der Unterzeichnung eines Mietvertrages mit gegenseitigem Kündigungsverzicht verpflichtet sich der Mieter, seine Wohnung für einen bestimmten Zeitraum nicht zu kündigen. Im Gegenzug darf ihm während dieser Zeit auch nicht gekündigt werden, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs. Mieter sollten beachten, dass es Kündigungsgründe gibt, die nicht voraussehbar sind: ein neuer Job, Arbeitslosigkeit oder pflegebedürftige Eltern. Hat der Mieter einem gegenseitigen Kündigungsverzicht zugestimmt, hat er gerade in solchen Situationen ein Problem. Will ein Mieter trotz vereinbartem Kündigungsverzicht vorzeitig ausziehen, sollte er prüfen, ob der Verzicht auf die Kündigung wirksam vereinbart worden ist. Denn an solche Klauseln werden strenge Anforderungen gestellt. Für die Wirksamkeit des Kündigungsverzichts sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) mehrere Faktoren wichtig. Eine anwaltliche Beratung kann hier Klarheit schaffen.
Wichtig ist auch die Frage, ob eine Inklusivmiete vereinbart wurde oder ob die Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten Gegenstand einer gesonderten Abrechnung sind. In diesem Fall sollte der Mieter prüfen, ob die Vorauszahlungen für die Betriebskosten realistisch sind oder ob sie zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurden. Am besten ist es, sich vom Vermieter die Nebenkostenabrechnung aus einem früheren Abrechnungszeitraum zeigen zu lassen.
Ist im Mietvertrag eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart, so gilt diese nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter dagegen eine kürzere als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart, so ist nur der Mieter berechtigt, den Mietvertrag mit einer kürzeren Frist zu kündigen, während der Vermieter mindestens die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten muss. Bei der Untervermietung möblierter Räume sind kürzere Kündigungsfristen möglich. In einem solchen Fall kann spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende gekündigt werden (§ 573c Abs. 3 BGB).
Weitere Artikel zum Thema Mietvertrag:
Der Abschluss eines Mietvertrages ist grundsätzlich mündlich, schriftlich oder in Form einer notariellen Urkunde möglich. Unter Umständen kommt ein Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten stillschweigend durch den Einzug des Mieters in die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Räume zustande. Ein Mietvertrag gilt als schriftlich abgeschlossen, wenn er von allen Vertragsparteien eigenhändig unterschrieben wurde.
Der Vertrag sollte idealerweise schriftlich abgeschlossen werden, um Rechtssicherheit zu erlangen. Folgende Informationen müssen enthalten sein:
Grundsätzlich ist es wichtig, dass alle Personen, die in die Wohnung einziehen, auch im Mietvertrag aufgeführt sind. Denn Mieter mit allen Rechten und Pflichten ist nur, wer im Vertrag steht und unterschrieben hat. Minderjährige Kinder sind zwar keine Vertragspartner, ihre Anzahl muss aber im Mietvertrag angegeben werden, weil der Vermieter diese Information für seine Nebenkostenabrechnung benötigt.
Achtung: Eine Abmahnung oder schlimmstenfalls eine Kündigung riskiert, wer ohne Erlaubnis des Vermieters weitere Personen in die Mietwohnung einziehen lässt.
Mieter sollten die Wohnungsbeschreibung daraufhin prüfen, ob alle im Mietvertrag angegebenen Mietvertragsbestandteile, wie zum Beispiel eine Einbauküche oder eine Dachkammer, tatsächlich vorhanden und mängelfrei sind. Auch die Angaben zur Größe der Wohnung sollten auf ihre Plausibilität hin überprüft werden. Denn es liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt, wenn die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben.
Ein Mietvertrag kann unbefristet oder auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Ein Zeitmietvertrag über Wohnraum, der länger als ein Jahr dauern soll, muss jedoch ausdrücklich schriftlich abgeschlossen werden. Dies ergibt sich daraus, dass nach § 550 BGB ein Mietvertrag, der nicht für die Dauer von mehr als einem Jahr schriftlich geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.
Für manche Mieter stellt sich die Frage, ob bei einem Mietvertrag ein Widerrufsrecht besteht. Ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag besteht unter normalen Umständen nicht. Sobald Mieter und Vermieter den Vertrag unterschrieben haben, ist er gültig und kann nur unter Einhaltung der regulären Kündigungsfrist gekündigt werden. Ausnahme: Es wurde ausdrücklich ein Recht zum Rücktritt vom Vertrag vereinbart. Allein auf die Kulanz des Vermieters sollte man sich aber nicht verlassen. Ein Sonderfall sind sogenannte „Haustürgeschäfte“. Dabei tauchen Vermieter oder Hausverwaltung unangemeldet bei Ihnen zu Hause auf und drängen Sie, sofort einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben. Zum Rücktritt vom Vertrag haben Sie in diesem Fall 14 Tage Zeit.
Es gibt eine Vielzahl von Vertragsklauseln, die zwar rechtlich in Ordnung sind, aber für den Mieter nachteilig sind. Je nach Klausel kann der Mieter mit Kosten und Verpflichtungen belastet sein, die ihm nicht bekannt sind. Wer vorschnell einen ungeprüften Mietvertrag unterschreibt, kann im Nachhinein einen fatalen Fehler gemacht haben. Besondere Vorsicht ist unter anderem bei einem Kündigungsverzicht und der Art der Betriebskosten geboten.
Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie Ihren Mietvertrag von einem unserer Mietrechtsanwälte überprüfen. Bei MieterEngel gehören die Prüfung des Mietvertrages und die Einzelfallberatung durch einen Partneranwalt zur Mitgliedschaft. Auch dann, wenn der Mietvertrag bereits abgeschlossen wurde und es im Nachgang zu Problemen mit dem Vermieter kommt, zahlt sich eine Mitgliedschaft aus. Mit Kompetenz und Erfahrung helfen unsere Partneranwälte, unberechtigte Forderungen abzuwehren und die weitere Vorgehensweise rechtssicher zu planen.