Die Wohngemeinschaft im Mietvertrag
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
- Wer wird Mieter in der Wohngemeinschaft?
- Option 1: Alle werden Hauptmieter
- Option 2: Nur einer wird Hauptmieter
- Option 3: Jeder erhält einen eigenen Mietvertrag
- Mieterwechsel in der Wohngemeinschaft
Intro
Zusammen mit interessanten und netten Menschen wohnen und dabei auch noch die Miete für die Wohnung teilen – das ist das einfache Konzept einer Wohngemeinschaft. Dieses Konzept des Zusammenlebens birgt neben der Chance auf ein bezahlbares Wohnen in der Stadt jedoch auch rechtliche Risiken und Probleme.
Wer wird Mieter in der Wohngemeinschaft?
Vorab ist zumindest bei Neugründung einer Wohngemeinschaft eine Grundsatzfrage zu klären: Soll die Wohnung von nur einem Hauptmieter angemietet werden oder von allen potenziellen Mitbewohnern gemeinsam oder gar jeweils von allen Mitbewohnern einzeln?
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Option 1: Alle werden Hauptmieter
Soll die Wohnung gemeinsam angemietet werden, so müssen alle Mitbewohner den Mietvertrag als Mieter unterschreiben. Alle Mitbewohner haben jetzt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Das bedeutet auch, dass sie gemeinsam für die Mietzahlung verantwortlich sind.
Will einer der Mitbewohner bei einer gemeinsamen Anmietung der Wohnung ausziehen, kann er nicht einfach kündigen. Mit dem Auszug bzw. einer Kündigung müssen der Vermieter und alle Mitbewohner einverstanden sein. Rechtlich kann das Mietverhältnis immer nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. Ist eine Einigung nicht möglich, muss das Mietverhältnis von allen Mietern gemeinsam beendet werden. Notfalls kann derjenige, der unbedingt ausziehen will, die anderen auf Abgabe einer Kündigungserklärung verklagen. Dies beruht darauf, dass die Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine BGB-Innengesellschaft gegründet haben nach § 705 BGB.
Es macht daher Sinn, wenn bei Abschluss des Mietvertrages ein Zusatz mit dem Vermieter vereinbart wird, dass die Mietwohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet wird, die berechtigt ist, die einzelnen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters auszutauschen.
Haben alle Mitbewohner den Mietvertrag unterschrieben, kann der Vermieter theoretisch von jedem Einzelnen die volle Miete fordern. Der Zahlungsausfall eines Mieters ist das Problem der Wohngemeinschaft, nicht das Problem des Vermieters.
Das Landgericht Berlin hat im August 2021 (Az.: 64 S 261/20) klargestellt, dass ein Vermieter dem Austausch einzelner Mieter nicht zustimmen muss. Dies gilt auch dann, wenn dem Vermieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bekannt war, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft bilden wollten und es daher wahrscheinlich war, dass es zu einem Wechsel der Mitglieder der Wohngemeinschaft kommen würde.
Option 2: Nur einer wird Hauptmieter
Anders verhält es sich, wenn es nur einen Hauptmieter gibt. Dieser vermietet dann an die anderen Mitbewohner als Untermieter weiter. Voraussetzung hierfür ist eine vorausgegangene Vereinbarung und Absprache mit dem Vermieter. Der Hauptmieter ist sodann Ansprechpartner für den Vermieter und haftet auch allein für die Mietzahlungen. Dies stellt für ihn ein großes Risiko dar, sofern die Mitbewohner unzuverlässig oder nicht liquide sind.
Die anderen Mitbewohner haben kein Vertragsverhältnis zum Eigentümer und hängen daher im Gegenzug auch von der Zuverlässigkeit des Hauptmieters und dessen Verweildauer in der Wohngemeinschaft ab. Zieht dieser nämlich aus oder wird gekündigt wegen Mietrückständen, müssen alle anderen auch raus. Dies ist das Risiko für den Rest der Wohngemeinschaft.
Im Hauptmietvertrag kann vereinbart werden, dass bei Ausscheiden des Hauptmieters eine ausgewählte Person, die aktuell zur Untermiete wohnt, in das Mietverhältnis eintreten darf. Auf diesem Wege kann ein unkomplizierter Mieterwechsel erreicht werden, der den weiteren Mitgliedern der Wohngemeinschaft eine Sicherheit gibt.
Was ist aber, wenn der Hauptmieter kündigt und ein Untermieter nicht auszieht? Es besteht kein Vertragsverhältnis zwischen dem Untermieter und dem Vermieter. Ansprüche können von dem Vermieter grundsätzlich nur gegen den Hauptmieter geltend gemacht werden. Wird das Hauptmietverhältnis beendet, hat der Vermieter allerdings auch gegen den Untermieter einen unmittelbaren Anspruch auf Räumung der Wohnung (§ 546 Abs. 2 BGB). Er kann und muss dem Untermieter gegenüber keine Kündigung aussprechen. Wenn ein Untermieter trotz einer rechtmäßigen Aufforderung des Vermieters nicht auszieht, ist er verpflichtet, auch die Kosten eines Räumungsprozesses zu tragen. Um diese Kosten zu vermeiden, sollte der Untermieter den Vermieter um eine angemessene Frist zur Räumung bitten. Falls der Hauptvermieter dieser Bitte nicht nachkommt, muss der Untermieter damit rechnen, die Prozesskosten tragen zu müssen.
Option 3: Jeder erhält einen eigenen Mietvertrag
Möglich ist es auch, dass der Vermieter mit jedem einzelnen Mitbewohner einen eigenen Mietvertrag abschließt, etwa über ein Zimmer. Gleichzeitig werden die Küche, der Flur und das Bad als Gemeinschaftsräume deklariert. In diesem Fall gibt es verschiedene eigenständige Hauptmietverhältnisse, jeweils zwischen dem einzelnen Mitbewohner und dem Vermieter. Die Mitbewohner haben in diesem Fall jedoch keinen Einfluss darauf, ob ein Mitbewohner ausscheidet und durch wen dieser ersetzt wird.
Der wesentliche Vorteil für die Mieter besteht darin, dass sie nur für ihr individuelles Mietverhältnis haften. Sie haften nicht für Pflichtverletzungen der anderen Mieter. Auch die Nebenkosten muss der Vermieter mit jedem Mieter einzeln abrechnen, so dass es hier nicht zu Streitigkeiten über die Verteilung unter den Bewohnern kommen kann.
Mieterwechsel in der Wohngemeinschaft
Für den Vermieter bedeutet eine Wohngemeinschaft meist einen häufigen Mieterwechsel und damit erhöhten Verwaltungsaufwand. Soweit diese Mieterwechsel jeweils angezeigt werden, ist ein vertragswidriger Gebrauch der Mietwohnung nach der Rechtsprechung nicht gegeben.
Wer wird Mieter in der Wohngemeinschaft: 3 Optionen
- Alle werden Hauptmieter
- Nur einer wird Hauptmieter
- Jeder erhält einen eigenen Mietvertrag
Besonderheiten bei WG-Mietverträgen
Auch wenn es aus rein rechtlicher Sicht keinen Unterschied zwischen einem WG-Mietvertrag und einem Mietvertrag zum Beispiel mit einem Ehepaar gibt, ist es dennoch wichtig, sich über einige Besonderheiten im Klaren zu sein.
Unabhängig davon, ob die Wohngemeinschaft aus zwei oder fünf Personen besteht: Der Rundfunkbeitrag (vormals GEZ) fällt nur einmal an. Das heißt: Nur ein WG-Mitglied muss sich bei der Rundfunkanstalt anmelden. Die anderen können sich wieder abmelden. Die WG-Mitglieder müssen sich dann untereinander einigen, wer welchen Anteil am Beitrag zahlt.
In der Regel haften die Bewohner einer Wohngemeinschaft gesamtschuldnerisch für Schäden an der Mietsache, zumindest wenn sie einen gemeinsamen Mietvertrag abgeschlossen haben. Anders kann es sein, wenn während der Mietzeit ein Bewohnerwechsel stattfindet, so ein Urteil des Amtsgerichts Köln. Dann haftet der neue Mitbewohner nicht für die Schäden seines Vorgängers, entschieden die Richter (Az.: 205 C 283/12). Grundsätzlich haftet jedoch der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter, wenn es einen Hauptmieter und mehrere Untermieter gibt. Das bedeutet: Verursacht ein Untermieter einen Schaden, muss der Hauptmieter dem Vermieter den Schaden ersetzen. Der Hauptmieter kann aber im Rahmen des Untermietverhältnisses beim Untermieter entsprechenden Ersatz verlangen.
Mietvertrag vom Anwalt prüfen lassen
Das meiste hängt im Mietrecht vom Mietvertrag ab. Dementsprechend versuchen Vermieter häufig Klauseln, die für Mieter nachteilig sind, im Vertrag unterzubringen. Für Laien sind solche Fallen häufig schwer zu entdecken. Als Mieterschutz-Club wollen wir Sie vor solchen teuren Fallen schützen – die Prüfung Ihres Mietvertrags ist deshalb in der Mitgliedschaft bei MieterEngel enthalten.
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