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Eine Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die sich auf sehr unterschiedliche Rechtsinstitute beziehen kann. Während die Kaution im Strafrecht dazu dient, eine Entlassung aus einer Untersuchungshaft zu bewirken, soll die Kaution für eine Wohnung den Vermieter vor Mietausfall sowie Schäden am Mietobjekt schützen. Es kann zwischen verschiedenen Arten von Mietkaution differenziert werden. Neben der Barkaution kommt auch eine Mietbürgschaft beziehungsweise eine Mietkautionsversicherung infrage. Allerdings kann der Vermieter nicht jede beliebige Höhe verlangen. Welche Kautionshöhe zulässig ist, wann die Sicherheitsleistung einbehalten werden darf und in welcher Form eine Mietkaution beim Vermieter hinterlegt werden kann, erfahren Sie in unserem Ratgeber.
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Mieter sind nicht in jedem Fall zur Zahlung einer Mietkaution verpflichtet. Hierzu bedarf es zunächst einer schriftlichen Vereinbarung, zum Beispiel im Mietvertrag. Wenn die Kaution im Mietvertrag vereinbart wurde, müssen sich die Vertragsparteien an die gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) halten.
Nach § 551 Absatz 1 BGB darf die Kaution für eine Wohnung maximal drei Kaltmieten hoch sein. Wenn also die Kaltmiete 800 Euro beträgt, darf die Sicherheitsleistung höchstens bei 2.400 Euro angesiedelt sein. Hat der Mieter eine zu hohe Mietsicherheit gezahlt und stellt er dies erst später fest, kann er die zu viel gezahlte Kaution zurückfordern. Die Bestimmungen über die Begrenzung auf drei Monate gelten nur für private Mietverträge. Bei gewerblichen Mietverträgen kann die Höhe der Sicherheitsleistung zwischen den Mietparteien frei ausgehandelt werden. Üblich sind hier bis zu sechs Monatsmieten.
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Entweder bei der Unterzeichnung des Mietvertrages oder spätestens beim Einzug möchte der Vermieter die Kaution für die Wohnung haben. Dies ist die übliche Praxis. Laut Gesetz kann der Mieter die Kaution aber auch in Raten zahlen. Nach § 551 Absatz 2 BGB ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Während die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist, sind die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen zu entrichten. Nicht das Datum der Unterzeichnung des Mietvertrages, sondern der tatsächliche Mietbeginn ist für den Beginn der Ratenzahlung entscheidend.
Wird der Mietzins in der Zwischenzeit erhöht, darf die Kaution für die Wohnung nicht entsprechend angehoben und somit auch keine Nachzahlung verlangt werden, selbst wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Eine solche mietvertragliche Regelung ist unwirksam. Sollte der Vermieter ungeachtet der Rechtslage auf eine Nachzahlung bestehen und mit einer Kündigung drohen, sollte eine anwaltliche Unterstützung in Anspruch genommen werden. Der Mieter riskiert die Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Kaution trotz bestehender Verpflichtung nicht zahlt. Seit dem 01.01.2013 gilt als wichtiger Grund, der zur fristlosen Kündigung (außerordentlichen Kündigung) berechtigt, die Nichtzahlung der Kaution oder der Verzug mit der Zahlung der Mietsicherheit. Aus § 569 BGB Absatz 2a BGB ergibt sich dieses Recht des Vermieters. Danach kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Mietkaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug gerät. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich. Allerdings kann der Mieter auch nach Ausspruch einer fristlosen Kündigung durch nachträgliche vollständige Zahlung der Mietkaution die Kündigung noch „heilen“ beziehungsweise hinfällig werden lassen.
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Der Vermieter hat das Recht, die Mietkaution einzubehalten, wenn er nach Beendigung des Mietverhältnisses noch offene Forderungen gegen den Mieter hat. Wichtig für die Einbehaltung der Mietkaution ist die Zweckbindung. Die Kaution darf nur zur Begleichung von Ansprüchen verwendet werden, die tatsächlich aus dem Mietverhältnis entstanden sind, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Andere Verwendungen der Kaution müssen Gegenstand einer Vereinbarung im Mietvertrag sein. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil aus dem Jahr 2012 klargestellt (BGH, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12).
Zu den Mietschäden, die zu einer Einbehaltung berechtigen, zählen
Mitunter Schäden an der Wohnung können strittig sein. Teilweise werden von Vermietern normale Abnutzungen unzulässigerweise als Schäden gewertet und von der Kaution abgezogen. In diesem Fall ist es empfehlenswert, anwaltlichen Rat einzuholen. Bei einer MieterEngel-Mitgliedschaft sind Beratungsleistungen von erfahrenen Fachanwälten inbegriffen.
Wie lange die Einbehaltung der Mietkaution möglich ist, ist abhängig von der Dauer des Bestehens der Forderung. Grundsätzlich kann die Mietsicherheit bis zur Fälligkeit einbehalten und dann mit der Forderung verrechnet werden. So ist es zum Beispiel durchaus möglich, dass der Vermieter die Kaution für die Nebenkosten bis zum Vorliegen der Nebenkostenabrechnung einbehält. Dies ist bis zu einem Zeitraum von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode möglich.
Dem Vermieter steht jedoch keine unbegrenzte Frist zur Prüfung und Geltendmachung seiner Ansprüche zur Verfügung. In der Regel wird eine Frist von sechs Monaten als angemessen angesehen. Entscheidend sind jedoch die Umstände des Einzelfalls. Der Vermieter hat die Wahl, ob er die Kaution ganz oder teilweise einbehalten will, je nach den Umständen und der Höhe der zur Verfügung stehenden Mietsicherheit.
Zahlt der Vermieter nach 6 Monaten die Kaution nicht zurück und besteht kein Zurückbehaltungsrecht, sollte man den Vermieter zunächst persönlich zur Rückzahlung der Kaution auffordern. Kommt der Vermieter der Bitte nicht nach und hilft sogar eine schriftliche Aufforderung per Einschreiben mit einer Zahlungsfrist von 10 oder 14 Tagen nicht weiter, kann ein Anwaltsschreiben zielführend sein. Vermieter sind sich darüber im Klaren, dass der Rechtsanwalt im Falle der Nichtzahlung weitere rechtliche Schritte einleiten wird. Neben einem gerichtlichen Mahnbescheid gegen den Vermieter kommt eine Klage auf Rückzahlung in Betracht. Im Rahmen einer MieterEngel-Mitgliedschaft unterstützen Sie unsere Partneranwälte gerne auf dem gesamten Weg zu Ihrem Recht.
Barkautionen und Mietbürgschaften sind die gängigsten Kautionsformen. Wie es die Bezeichnung bereits erahnen lässt, wird bei einer Barkaution die Mietsicherheit von dem Mieter in bar gezahlt. Auch wenn die Kaution für die Wohnung auf ein Mietkautionskonto überwiesen wird, handelt es sich um eine Barkaution. Nach § 551 BGB hat der Vermieter einen ihm als Sicherheit überlassenen Geldbetrag bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Erträge hieraus stehen dem Mieter zu. Eine Vorschrift über die genaue Höhe der Verzinsung gibt es jedoch nicht. In der Praxis wird daher auf den Zinssatz abgestellt, der für die Anlage auf einem Sparbuch bei der Hausbank gezahlt wird. Durchaus ist eine Barzahlung grundsätzlich möglich, doch kann der Vermieter nicht darauf bestehen, dass die Kautionssumme in Form von Bargeld gezahlt wird.
Bei einer Bürgschaft wird eine Person von einer anderen Person finanziell unterstützt, indem sie sich bereit erklärt, im Notfall für ausstehende Zahlungsforderungen der anderen Person aufzukommen. Die Mietbürgschaft ist eine besondere Form der Bürgschaft. Sie kann entweder zusätzlich zur Barkaution oder anstelle der Barkaution als alleinige Mietkaution ausgestellt werden. Bei einer Mietbürgschaft hinterlegt der Mieter zu Mietbeginn beim Vermieter eine Bürgschaftsurkunde, nicht wie üblich einen Geldbetrag. Die bekanntesten Arten der Mietbürgschaft sind die Privatbürgschaft, die Mietkautionsversicherung und die Bankbürgschaft. Im Gegensatz zur Privatbürgschaft, bei der Privatpersonen, wie um Beispiel die Eltern des Mieters, die Bürgschaft übernehmen, ist bei der Bankbürgschaft ein Kreditinstitut der Bürge für den Mieter. Bei einer Mietkautionsversicherung erhält der Vermieter von einer Versicherungsgesellschaft die erforderliche Bürgschaftsurkunde. Weder Banken noch Versicherungen, die Bürgschaften ausstellen, bieten diese Dienstleistung kostenlos an. Für den Mieter entstehen im Gegensatz zu einer Privatbürgschaft demnach Kosten, die von Anbieter zu Anbieter variieren.
Dass es bei der Kaution gesetzliche Bestimmungen gibt, die den Rahmen relativ deutlich vorgeben, verhindert nicht, dass es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien kommt. Während die Kautionshöhe eher selten zu Meinungsverschiedenheiten führt, bietet das Einbehalten einer Kaution durch den Vermieter ein enormes Konfliktpotential. Entweder wird die Kaution für eine Wohnung zu lange einbehalten oder der Vermieter zieht ungerechtfertigt eine Forderung ab. Nicht selten sieht der Vermieter etwas als einen durch den Mieter verursachten Schaden an, obwohl es sich eigentlich um einen normalen Verschleiß handelt.
In einem solchen Fall – und auch bei anderen Fragen rund um das Mietrecht – muss guter Rat nicht teuer sein. Wenn Sie sich für eine MieterEngel-Mitgliedschaft entscheiden, können Sie die Beratungsleistungen von erfahrenen Anwälten in Anspruch nehmen und damit stets auf der rechtssicheren Seite sein. Ihr persönlicher Partneranwalt informiert Sie über Ihre Rechte und gibt klare Handlungsempfehlungen für Ihren Einzelfall. Fragen und Beratung zu anderen Mietproblemen sind ebenfalls in Ihrer Mitgliedschaft enthalten.