Erlaubte Mieterhöhungen – wann und wie viel

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von Daria Krauzowicz

Lese in diesem Ratgeber:

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Viele Mieter fürchten eine Mieterhöhung. Doch wie hoch, wann und warum ist genau geregelt, so ganz willkürlich geht das in den meisten Fällen glücklicherweise nicht. In unserem Ratgeber erklären wir, welche Gründe es für eine Mieterhöhung geben kann, wie hoch die Erhöhung maximal ausfallen darf und welche Möglichkeiten dir bei einer angekündigten Mieterhöhung bleiben. Auch der Mietendeckel und die Mietpreisbremse als wichtige Mechanismen, die dich gegen eine übermäßige Erhöhung schützen sollen, sind Teil unseres Ratgebers. Und das Beste: Eine kostenlose Vorlage für die Zustimmung und für die Verweigerung einer Mieterhöhung findest du ganz am Schluss.


Gründe für eine Mieterhöhung

Die häufigsten Gründen für eine Mieterhöhung:

  • BGB Mieterhöhung: Der Vermieter darf die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben. Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden.
  • Modernisierung der Wohnung: Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen Erhaltung und Modernisierung. Nur Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter auf dich abwälzen (bis zu 8% seiner Kosten auf die Jahresmiete).
  • Indexmiete oder Staffelmiete im Mietvertrag: hier erhöht sich die Miete regelmäßig, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde.


Wie hoch kann eine Mieterhöhung ausfallen?

Hier gibt es zwei wichtige Gesetze: Kappungsgrenze und Sperrfrist. Beide sollen dich vor übermäßigen Mieterhöhungen schützen. Die Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren insgesamt um höchstens 20% erhöhen darf. Das gilt auch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Mietsteigerung rechtfertigen würde. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten werden dabei jedoch nicht berücksichtigt.

Ist der Wohnungsmarkt in einer bestimmten Gegend besonders angespannt (das entscheiden die jeweiligen Bundesländer), kann die Kappungsgrenze zum Schutz der Mieter auch auf 15% herabgesetzt werden. Falls deine Mieterhöhung diese Grenze übersteigt, musst du nur die Erhöhung bis zur Kappungsgrenze akzeptieren. Die Sperrfrist regelt darüber hinaus, dass nach einer erfolgten Mieterhöhung die nächste Anhebung frühestens nach 12 Monaten erfolgen darf.


Wichtige Fristen bei Mieterhöhung

Wir lieben Fristen! Auch hier solltest du die wichtigsten kennen:

  • Der Vermieter muss dich schriftlich über die Mieterhöhung informieren. Nach Erhalt der Ankündigung hast du volle zwei Monate Zeit der Mieterhöhung zuzustimmen oder zu widersprechen.
  • Wenn du der Mieterhöhung nicht zustimmst, kann der Vermieter dich innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung verklagen.
  • Nach einer erfolgten Mieterhöhung muss die Miethöhe mindestens ein Jahr lang gleich bleiben.
  • Als Mieter hast du im Falle einer gerechtfertigten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags. Du kannst drei Monate nach Erhalt des Erhöhungsschreibens ausziehen, wenn dein Vermieter die Kündigung mindestens einen Monat vor dem Auszugsdatum erhält.

Berliner Mietendeckel

Ein zusätzliches Gesetz das gegen die aktuelle Preisentwicklung zu immer teureren Wohnungen und ungezügelten Mieterhöhungen helfen soll, ist der Berliner Mietendeckel. Für rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen wurden die Mieten auf den Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Die Mieten dürfen auch ab dem übernächsten Jahr höchstens um 1,3 Prozent jährlich steigen. Zudem gibt es noch eine Tabelle mit Mietspiegelwerten für die Wohnungen vor 2013. Beispielsweise dürfen bis 1918 errichtete Wohnungen in der ganzen Stadt nicht mehr als 6,45 Euro je Quadratmeter kosten.

Am 23. November 2020, neun Monate nach Verkündung des Mietendeckels, geht man noch einen Schritt weiter: Nach dem Mietenstopp kommt die Mietsenkung. Das bedeutet, dass Vermieter alle Mieten absenken müssen, die mehr als 20% über dem Tabellenwert liegen. Die konkreten Werte findest du in diesem Ratgeber.


Die Mietpreisbremse

Während der Mietendeckel nur für Berlin gedacht ist, gilt die Mietpreisbremse in vielen deutschen Städten. Die Mietpreisbremse besagt, dass bei Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Aktuell gilt die Mietpreisbremse unter anderem in Berlin, Hamburg, Brandenburg, München, Bremen, Mainz, Jena, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Erfurt. In den meisten Städten gibt der örtliche Mietspiegel Auskunft. Die Miete wird dort immer als Kaltmiete angegeben, d.h. der Nettopreis der Wohnung, ohne Nebenkosten. Wo kein Mietspiegel vorhanden ist, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch den Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen gestützt werden. Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuvermietungen. (Die Kappungsgrenze allerdings gilt aber auch für bestehende Mietverträge.)


Was kann ich tun wenn meine Miete erhöht wird?

Eine Mieterhöhung ist sicherlich keine angenehme Sache, muss aber nicht das Ende der Welt bedeuten. Du solltest dir immer im Klaren darüber sein, was deine Rechte und Pflichten als Mieter sind und ob dein Vermieter diese kennt und respektiert.

Die MieterEngel Partneranwälte sind immer verfügbar, um deine Rechte als Mieter zu schützen und in Fällen ungerechter Mieterhöhungen zu helfen. Nutze auch unsere kostenlosen Checklisten zum Thema Mieterhöhung sowie Vorlagen für das Antwortschreiben, die in unserem Portal verfügbar sind. Eine Mieterhöhung kann jeden treffen. Warum aber alleine kämpfen?




Info: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Frag jetzt unsere Partneranwälte um Rat.