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Tapezieren und Streichen der Wände, Verlegen von Teppichen oder Bohren von Löchern: Bei der Gestaltung der eigenen vier Wände haben Mieter während der Mietzeit in vielen Bereichen freie Hand. Spätestens mit dem Auszug aus der Wohnung stellt sich jedoch die Frage, wie die Wohnung wieder übergeben werden muss. Viele Vermieter fordern eine Rückgabe der Wohnung im renovierten Zustand. Die Begriffe Modernisieren, Sanieren und Renovieren beschreiben eigentlich unterschiedliche Dinge, werden aber oft miteinander verwechselt. Grob gesagt: Modernisieren heißt verbessern, Sanieren ist gleichzusetzen mit reparieren und Renovieren heißt verschönern. Auf dieser Seite haben wir für Sie wichtige Informationen und kostenlose Downloads zum Thema Renovieren und Umziehen zusammengestellt.
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Eine optische Verbesserung und ästhetische Bedürfnisse stehen bei einer Renovierung klar im Vordergrund. Ziel ist die Beseitigung von kleineren Mängeln, die durch den täglichen Gebrauch entstanden sind. Schönheitsreparaturen und Malerarbeiten sind daher die wichtigsten Bestandteile einer Renovierung in der Mietwohnung: Diese Arbeiten sind nicht unbedingt notwendig, aber zur Verbesserung des Wohnkomforts von Vorteil. Viele Renovierungsarbeiten können sowohl von Eigentümern als auch von Mietern in Eigenregie durchgeführt werden, sodass die Beauftragung eines Handwerkers nicht unbedingt erforderlich ist.
Zu den klassischen Renovierungsarbeiten und damit typischen Schönheitsreparaturen zählen:
Neben den oben genannten Maßnahmen, die vor allem der Erhaltung der Mietsache dienen, dürfen Sie während der Mietzeit folgende Veränderungen an Ihrer Wohnung vornehmen:
Erlaubt ist zunächst alles, was wieder rückgängig gemacht werden kann. Allerdings: Der Vermieter kann verlangen, dass alle Veränderungen bei Auszug wieder rückgängig gemacht werden – zum Beispiel, dass bunte Wände bei Auszug wieder hell oder neutral gestrichen, Teppiche entfernt und Bohrlöcher verschlossen werden.
Grundsätzlich hat jeder Mieter das Recht, seine Wohnung zu renovieren, und auch der Vermieter ist berechtigt, entsprechende Arbeiten durchführen zu lassen. Den damit verbundenen Lärm, aber auch Schmutz, müssen die Nachbarn in der Regel hinnehmen. Bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen sind die Ruhezeiten zu berücksichtigen. Eine Renovierung am Sonntag ist daher grundsätzlich nicht zulässig. Anderes gilt für den Lärm, der bei einem Einzug oder Auszug eines Mieters entsteht. Denn in einem solchen Fall lässt sich eine gewisse Lärmbelästigung nicht vermeiden.
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Die Erhaltung der Wohnung in einem bewohnbaren Zustand ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Dazu gehört auch, Reparaturen und Renovierungen durchzuführen. Nach § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand an den Mieter zu übergeben.
Durch eine individuelle Vereinbarung über die Einzugsrenovierung können die Parteien jedoch vom Gesetz abweichen. Mit anderen Worten: Wenn in Ihrem Mietvertrag die Rede davon ist, dass Sie als Mieter die Renovierung zu Beginn des Mietverhältnisses übernehmen, kann diese Klausel unter Umständen wirksam sein. Auf „unter Umständen“ liegt hier allerdings die Betonung. Denn nur wenn die Regelung den Mieter nicht unangemessen benachteiligt, ist sie wirksam.
Wenn der Vermieter beispielsweise bereits die Anfangsrenovierung auf Sie abgewälzt hat, darf er während oder am Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen mehr von Ihnen verlangen. Eine Ausnahme von dieser Regel besteht nur dann, wenn der Vermieter Ihnen den Aufwand für die Anfangsrenovierung finanziell ausgleicht. Dies kann zum Beispiel durch einen Teilerlass der Miete geschehen.
Es ist Ihre Sache, wenn Sie zu Beginn des Mietverhältnisses die Wände streichen, damit sie besser zu Ihrer Wohnungseinrichtung passen oder weil Sie eine bestimmte Farbe bevorzugen. Wenn Sie nicht wegen einer vertraglichen Verpflichtung renovieren, sondern weil Sie die Wohnung nach Ihren Wünschen gestalten möchten, handelt es sich um eine freiwillige Renovierung in der Mietwohnung. In diesem Fall sind Sie, sofern Ihr Mietvertrag eine entsprechende wirksame Klausel enthält, nicht von der Pflicht zur Schönheitsreparatur beim Auszug befreit.
Alle Veränderungen, die nicht ohne weiteres durch eine Renovierung beim Auszug rückgängig gemacht werden können, sollten Sie vorher mit dem Vermieter besprechen und sich schriftlich genehmigen lassen – gegebenenfalls mit einer Vereinbarung, ob der Vermieter sich an den Kosten der Umbaumaßnahmen beteiligt oder Ihnen beim Auszug eine Abstandszahlung zahlt. Klassische Beispiele sind das Streichen von Fliesen, der Einbau oder Umbau von Sanitäreinrichtungen oder die Neuverfliesung des Badezimmers.
Im Mietrecht gibt es keine Regelung, die eine Endrenovierung vor Ablauf des Mietverhältnisses vorschreibt. Für Reparaturen in der Mietwohnung oder im Mietshaus muss laut Gesetz der Vermieter aufkommen. Diese Pflicht kann jedoch auf den Mieter übertragen werden, indem im Mietvertrag eine Renovierungsklausel vereinbart wird. Sie sind dann für die sogenannten Schönheitsreparaturen zuständig. Dabei handelt es sich um die Beseitigung normaler Gebrauchs- und Abnutzungsspuren. Nach einer gewissen Mietzeit müssen beispielsweise Wände, Decken und Heizkörper gestrichen werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Klausel im Mietvertrag rechtlich wirksam ist.
Sie sind nicht verpflichtet, Reparaturen und Renovierungen in der Wohnung von einer Fachfirma ausführen zu lassen. Eine sach- und fachgerechte Ausführung kann Ihr Vermieter aber verlangen. In den Aufgabenbereich des Vermieters fallen dagegen Renovierungsarbeiten wie das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, das Erneuern von Teppichen oder die Reparatur von Heizungs- und Sanitäranlagen.
Ziehen Sie trotz gültiger Renovierungsklausel ohne vorherige Renovierung aus, so kann der Vermieter die Kosten für die Renovierung von Ihnen zurückfordern. Häufig wird zu diesem Zweck die von Ihnen hinterlegte Mietkaution in Anspruch genommen. Mit der Mietkaution sichert sich der Vermieter für den Fall ab, dass der Mieter ihm bei Beendigung des Mietverhältnisses Geld schuldet.
Bei der Beantwortung der Frage, ob und in welchem Umfang bei Auszug eine Renovierung in der Mietwohnung geschuldet ist, kann eine Beratung durch einen Rechtsanwalt hilfreich sein.
Grundsätzlich müssen Sie beim Auszug aus der Wohnung diese in dem Zustand zurückgeben, in dem Sie sie übernommen haben. Wenn die Wohnung damals also nicht renoviert war, müssen Sie sie auch nicht renovieren. Ausnahmen von dieser Regel gibt es aber wie immer: Wer einen Mietvertrag unterschrieben hat, der diese Pflicht auferlegt, muss sie erfüllen.
Ob Sie vor Ihrem Auszug renovieren müssen, hängt von der sogenannten Renovierungsklausel im Mietvertrag ab. Sie ist unwirksam, wenn sie Fristen wie „mindestens“ oder „spätestens“ enthält. Eine solche Klausel verpflichtet Sie nämlich dazu, die Wohnung auch dann zu renovieren, wenn dies gar nicht nötig ist. Ist im Mietvertrag die Verpflichtung zur vollständigen Renovierung der Wohnung beim Auszug ohne Rücksicht auf die tatsächliche Abnutzung vereinbart, so ist diese Klausel ebenfalls unwirksam.
Bei einer wirksamen Klausel sind die Fristen flexibel. Das heißt, Sie müssen Schönheitsreparaturen nur „bei Bedarf“ oder „soweit erforderlich“ durchführen. Außerdem ist eine Renovierungsklausel laut Bundesgerichtshof (BGH) nur dann wirksam, wenn Sie die Wohnung bei Mietbeginn – abgesehen von kleineren Gebrauchsspuren – renoviert übernommen haben. Achten Sie deshalb darauf, dass beim Einzug ein Übergabeprotokoll angefertigt wird. Darin wird der Zustand der Wohnung dokumentiert. Das Protokoll sollte von beiden Mietparteien, Ihnen als Mieter und dem Vermieter, unterschrieben werden.
Vor allem häufig benutzte Einrichtungsgegenstände gehen im Laufe der Zeit immer mal wieder kaputt. Auch hier wäre theoretisch der Vermieter verpflichtet, für die Reparatur aufzukommen. Mit der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann er aber auch hier bestimmte Pflichten auf den Mieter übertragen. So ist der Mieter verpflichtet, Schäden an Wasserhähnen, Lichtschaltern oder Fenstergriffen selbst zu beheben oder beheben zu lassen. Die maximale Höhe der Reparaturkosten ist nicht klar begrenzt, aber in der Regel übernimmt der Mieter alle Kosten bis zu etwa 75 oder 100 Euro, mit einer jährlichen Obergrenze von 200 bis 300 Euro oder 6 bis 8 Prozent der Jahresmiete. Höhere Reparaturkosten werden vom Vermieter übernommen, und zwar in voller Höhe und nicht nur die Differenz zu den zulässigen Kleinreparaturkosten.
Sind Sie nicht sicher, ob Ihre Mietvertragsklausel wirksam ist? Fühlen Sie sich von Ihrem Vermieter ungerecht behandelt, weil er Reparatur- und Renovierungsarbeiten gerne auf Sie abwälzt und haben Zweifel an der Rechtswirksamkeit der Klausel? Die MieterEngel-Partneranwälte helfen sofort: Per Telefon oder E-Mail erhalten Sie umgehend Rechtsauskunft und konkrete Handlungsempfehlungen. Die Rechtsanwälte erläutern Ihnen Ihre Rechtslage und die Möglichkeiten, die Ihnen zur Verfügung stehen, um Ihre Rechte bestmöglich zu nutzen und durchzusetzen.