© cottonbro von Pexels via Canva Pro
Zwar können Mieter einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit und ohne Angaben von Gründen kündigen, doch müssen hierbei einige Aspekte wie die Kündigungsfrist und die Form beachtet werden. Die Hürden für Vermieter sind um einiges höher. Nur wenn ein nachvollziehbarer Grund vorliegt, wie ein begründeter Eigenbedarf, ist eine Kündigung der Wohnung rechtswirksam. Welche Kündigungsfristen jeweils gelten, welche Form beachtet werden muss, was in der Kündigung stehen sollte und welche Sonderfälle zu beachten sind, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Kostenlosen Vorlagen für Ihre ordentliche oder die fristlose Kündigung Ihres Mietvertrages oderr Muster für einen Mietaufhebungsvertrag finden Sie in unserem Portal. Kostenlos anmelden
Das Kündigungsrecht ist ein Gestaltungsrecht, das durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ausgeübt wird. Zweck der Kündigung ist die Beendigung des Mietverhältnisses für die Zukunft, und zwar im Falle der fristlosen Kündigung mit sofortiger Wirkung, im Übrigen zu dem nach Vertrag oder Gesetz zulässigen Kündigungstermin. Die Befugnis, eine Kündigung auszusprechen, steht den Parteien des Mietvertrages zu.
Unsere Top-Artikel zum Thema Kündigung :
Nach Beendigung des Mietverhältnisses schuldet der Mieter nach § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Herausgabe der Mietsache in vollständig geräumtem Zustand. Kommt der Mieter seiner Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter nach § 546a BGB die vereinbarte Miete als Entschädigung verlangen und unter Umständen sogar Schadensersatzansprüche geltend machen.
Andererseits hat der Mieter einen grundsätzlichen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, sofern eine solche vereinbart und von dem Mieter gezahlt wurde. Nicht selten nehmen Vermieter eine ungerechtfertigte Kürzung vor, gegen die es sich rechtzeitig zu wehren gilt. Im Rahmen einer MieterEngel-Mitgliedschaft helfen erfahrene Rechtsanwälte bei der Durchsetzung von Ansprüchen und der Abwehr unberechtigter Vermieterforderungen.
Lesen Sie weitere Artikel zum Thema Kündigung:
In Deutschland gibt es ein soziales Mietrecht, das bei der Vermietung von Wohnraum in erster Linie Vorteile für die Mieter und nicht für die Vermieter bringt. Dies macht sich auch bei der Kündigung des Mietverhältnisses bemerkbar, da diese für den Vermieter deutlich komplizierter ist. So kann der Vermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des unbefristeten Mietverhältnisses hat. Im Kündigungsschreiben muss er dem Mieter die Gründe mitteilen.
Im Mietrecht sind drei Fälle vorgesehen, in denen die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter gerechtfertigt ist:
Anlass für eine Verwertungskündigung kann zum Beispiel der Wunsch des Eigentümers nach Abbruch eines sanierungsbedürftigen Gebäudes und Errichtung eines Neubaus sein. Kein zulässiger Grund für eine Verwertungskündigung ist dagegen eine beabsichtigte Mieterhöhung.
Wie Ihnen unsere Partneranwälte bestätigen können, führt die Verwertungskündigung in der Praxis häufig zu Streitigkeiten. Eine Eigenbedarfskündigung ist zum Beispiel dann ausgeschlossen, wenn eine Sperrfrist vorliegt. Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft, ist eine Sperrfrist von drei Jahren zu beachten.
Nimmt der Vermieter eine ordentliche Kündigung vor, hat er die Kündigungsfristen in § 573 c Abs. 1 BGB zu beachten. Die einschlägige Frist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Während bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten ist, muss bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren eine Kündigungsfrist von 6 Monaten beachten werden. Möchte der Vermieter die Kündigung für ein Mietverhältnis aussprechen, welches länger als 8 Jahre besteht, muss er eine Kündigungsfrist von 9 Monaten berücksichtigen.
Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben das Recht, den Mietvertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen. Voraussetzung ist das Vorliegen wichtiger Gründe, aufgrund derer dem kündigenden Vertragspartner die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter kommt beispielsweise dann in Betracht, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete für zwei oder mehr aufeinander folgende Termine in Verzug ist. Auch eine unbefugte Überlassung der Wohnung an Dritte kann eine fristlose Kündigung der Wohnung rechtfertigen. Allerdings ist häufig umstritten, ob eine Überlassung wirklich unbefugt erfolgte. Im Rahmen einer MieterEngel-Mitgliedschaft kann eine anwaltliche Beratung in Anspruch genommen werden, die dabei hilft, sich erfolgreich gegen eine unberechtigte Wohnungskündigung zu wehren.
Lesen Sie mehr zum Thema Kündigung:
Mieter können das Mietverhältnis mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Mietvertragsparteien haben grundsätzlich die Möglichkeit zur Vereinbarung einer individuellen Kündigungsfrist im Mietvertrag. Eine solche Vereinbarung ist jedoch nur dann wirksam, wenn die Kündigungsfrist weniger als drei Monate beträgt. Eine längere Kündigungsfrist wäre für den Mieter eine zu starke Einschränkung und damit eine Benachteiligung.
Die Kündigung des Mietvertrags muss schriftlich erfolgen. Das bedeutet, dass Sie nicht per E-Mail, Fax oder WhatsApp kündigen können. Das Kündigungsschreiben sollte idealerweise per Einschreiben mit Rückschein an die Gegenpartei erfolgen. So kann im Streitfall der Zugang der Kündigung beim Vertragspartner nachgewiesen werden. Aber auch inhaltlich müssen Sie einiges beachten, um Ihren Mietvertrag ordnungsgemäß zu kündigen.
Für eine rechtsgültige Kündigung sollten mindestens folgende Angaben im Kündigungsschreiben für die Wohnung enthalten sein:
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter ist nur zum Ende eines Monats möglich, das heißt zum Ablauf des letzten Monats der Kündigungsfrist. Beginn der Kündigungsfrist ist der Tag, an dem die Kündigung beim Vermieter eingeht. Soll bei der Berechnung der Kündigungsfrist der laufende Monat mitgezählt werden, so muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats beim Vermieter eingegangen sein.
Eine fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter kommt dann in Betracht, wenn die Wohnung gesundheitsgefährdend ist, erhebliche Mängel aufweist oder nicht wie vereinbart genutzt werden kann. Auch wenn der Vermieter unbefugt in die Wohnung eindringt oder den Hausfrieden stört, kann eine fristlose Kündigung in Betracht kommen. Allerdings kommt es hier sehr auf den Grad der Störung im Einzelfall an.
Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag, der also für einen befristeten Zeitraum abgeschlossen wurde, ist in der Regel keine ordentliche Kündigung möglich. Es besteht jedoch die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung des befristeten Mietvertrages. Die Kündigungsgründe sind die gleichen wie bei unbefristeten Mietverträgen. Allerdings kann die außerordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrages in der Regel nicht fristlos erfolgen, sondern muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Nur wenn wirklich schwerwiegende Gründe vorliegen, wie zum Beispiel eine Gesundheitsgefährdung durch giftige Dämpfe in der Wohnung, kann unter Umständen auch eine außerordentliche fristlose Kündigung erfolgen. Die Entscheidung darüber ist im Streitfall Sache des Gerichts.
Bei der Wohnungskündigung haben Mieter einige Aspekte zu beachten. Wer sichergehen möchte, dass die Kündigung des Mietvertrages ordnungsgemäß erfolgt und alle Anforderungen erfüllt werden, sollte eine anwaltliche Beratung in Erwägung ziehen.
Der Vermieter hat nach dem sozialen Mietrecht die Pflicht, den Mieter im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Dieser Hinweis hat so rechtzeitig zu erfolgen, dass dem Mieter die Ausübung dieses Rechts innerhalb der gesetzlichen Widerspruchsfrist möglich ist.
Ein Widerspruch gegen eine Kündigung durch den Eigentümer ist zulässig, wenn die Räumung der Wohnung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, eine angemessene Ersatzwohnung zu finden. Auch eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder eine schwere Erkrankung des Mieters können zu einem Widerspruch berechtigen. Ist der Mieter in der Wohnung tief verwurzelt und bereits sehr alt, kann eine Mietkündigung durch den Vermieter ausgeschlossen sein.
Spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses muss der Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich beim Vermieter eingehen. Der Vermieter kann auch verlangen, dass der Mieter den Widerspruch unverzüglich begründet. Ist der Mieter vom Vermieter nicht rechtzeitig über sein Widerspruchsrecht belehrt worden, so kann er sich auch noch zu einem späteren Zeitpunkt gegen die Beendigung des Mietverhältnisses wehren.
Widersprüche landen regelmäßig vor Gericht. Erkennt das Gericht einen Härtegrund an, so hat der Mieter bis zum Wegfall des Härtegrundes ein Recht auf Verbleib in der Mietwohnung. Danach kann der Vermieter erneut kündigen. Voraussetzung ist, dass die Kündigungsgründe zu diesem Zeitpunkt noch bestehen.
Wer sich erfolgreich gegen eine Kündigung durch den Vermieter zur Wehr setzen will, sollte sich auf die Kompetenz und das Fachwissen eines auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalts verlassen. Die Mitgliedschaft bei MieterEngel hat den großen Vorteil, dass die anwaltliche Beratung inklusive ist. Dadurch können die Erfolgsaussichten deutlich erhöht werden.
Ob Sie als Mieter kündigen möchten oder von Ihrem Vermieter eine Wohnungskündigung erhalten haben, zahlreiche Faktoren sind angesichts der komplexen Rechtsmaterie zu berücksichtigen und für einen Laien kaum zu durchdringen. Während bei einer ordentlichen Kündigung durch den Mieter einige Formvorschriften und Fristen zu beachten sind, ist eine fristlose Kündigung häufig mit besonderen Fragestellungen verbunden. In allen Fällen ist es empfehlenswert, anwaltlichen Rat einzuholen. Wer eine Kündigung von seinem Vermieter erhält, sollte zunächst Ruhe bewahren und sich dann so schnell wie möglich von einem Rechtsanwalt beraten lassen. Nicht jede Kündigung durch den Vermieter ist wirksam. Mit MieterEngel ist die Prüfung und die Beratung zum weiteren Vorgehen mit einem Partneranwalt Teil der Mitgliedschaft.