Kündigungsfrist – Diese Fristen gelten bei Mietvertragskündigungen

Im Mietrecht dreht sich alles um Fristen. Fristen, die keinesfalls überschritten werden dürfen, und Zeiträume, die strikt eingehalten werden müssen. Manche Fristen bieten Mietern Schutz, während andere unerträglich lang erscheinen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Kündigungsfrist für Mieter
• Fristen bei Sonderkündigung durch den Mieter
• Kündigungsfrist für Vermieter
• Fristen bei Sonderkündigung durch den Vermieter
• Kündigungsfrist bei Eigenbedarf des Vermieters
• Sperrfrist bei Verkauf und Umwandlung in eine Eigentumswohnung
• Frist für Kündigungswiderspruch

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate. Es ist wichtig, dass der Vermieter die Kündigung innerhalb dieser Frist erhält. Beispiel: Planen Sie einen Auszug zum 31. Juli 2025, sollte die Kündigung spätestens am dritten Werktag im Mai 2025 erfolgen. Sie haben die Möglichkeit, im Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist zu vereinbaren; jedoch ist eine längere Frist nur zulässig, wenn ein Kündigungsausschluss mit einer Mindestmietdauer vereinbart wurde. Solche Klauseln entlasten den Vermieter von der Suche nach neuen Mietern, bieten jedoch auch Mietern den Vorteil, dass sie bei pünktlicher Mietzahlung keiner regulären Kündigung ausgesetzt sind.

In besonderen Fällen können Mieter mit abweichenden Fristen kündigen. Bei Mieterhöhung oder umfangreicher Modernisierung können Sie am Ende des übernächsten Monats ausziehen. Die Kündigung muss dem Vermieter einen Monat vorher vorliegen. Das Sonderkündigungsrecht gilt, wenn der Vermieter die Untervermietung nicht erlaubt oder ein Mieter stirbt und Sie die Wohnung nicht übernehmen möchten. Wichtig: Eine Mietvertragskündigung per E-Mail ist nicht rechtsgültig. Nur ein Originalschreiben mit allen Unterschriften zählt, erst dann beginnt die Kündigungsfrist.

Fristen bei Sonderkündigung durch den Mieter

• Mieterhöhung/ Modernisierung: 3 Monate, Vermieter muss Kündigung Ende des 2. Monats erhalten
• Untervermietung nicht gestattet/ Tod des Mieters: 3 Monate

Abgesehen davon, dass Vermieter das Mietverhältnis nur unter bestimmten Bedingungen kündigen können, haben sie strengere Kündigungsfristen als Mieter. Diese Fristen reichen je nach Wohndauer von 3 bis 9 Monaten und können im Mietvertrag verlängert oder ausgeschlossen werden. Eine Kündigung sollte man nicht ohne Weiteres akzeptieren; ist sie unwirksam, müssen Sie nicht ausziehen.

Gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter: abhängig von Mietdauer

• Mietdauer < 5 Jahre – 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 5-8 Jahre – 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer > 8 Jahre – 9 Monate Kündigungsfrist

Auch Vermieter können in wenigen Fällen eine Sonderkündigung aussprechen. Wenn Sie mit Ihrem Vermieter im selben Ein- oder Zweifamilienhaus leben, kann Ihr Vermieter ohne Angabe des Kündigungsgrundes kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten verlängert sich in diesem Fall jedoch um drei Monate. Erwirbt der Vermieter ein Haus bei einer Zwangsversteigerung oder stirbt der letzte und einzige Mieter einer Wohnung, kann eine Kündigung der Erben mit Dreimonatsfrist folgen.

Fristen bei Sonderkündigung durch den Vermieter

• Vermieter lebt im selben Haus: gesetzliche Kündigungsfrist + 3 Monate
• Zwangsversteigerung/ Tod des Mieters: 3 Monate

Für die Eigenbedarfskündigung gelten gesetzliche Fristen: Bis 5 Jahre Mietdauer mit 3 Monaten Frist kündbar, bei 5-8 Jahren 6 Monate Frist, ab 8 Jahren 9 Monate Frist. Nach Eigentümerwechsel mit Umwandlung in Eigentumswohnung gilt jedoch eine Sperrfrist von mind. 3 Jahren.

Kündigungsfrist bei Eigenbedarf des Vermieters: abhängig von Mietdauer

• Mietdauer < 5 Jahre – 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 5-8 Jahre – 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer > 8 Jahre – 9 Monate Kündigungsfrist

Wenn Ihr Miethaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, haben Sie eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren vor Kündigungen. In Regionen mit knappem Wohnraum, wie München, Berlin und Hamburg, kann diese Frist bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Sperrfrist bei Verkauf und Umwandlung in eine Eigentumswohnung min. 3 Jahre

Wenn Sie eine Kündigung vom Vermieter erhalten, haben Sie das Recht sich auf die sogenannte Sozialklausel zu berufen und der Kündigung aus Härtegründen zu widersprechen. Mögliche Härtegründe sind beispielsweise schwere Krankheit, hohes Alter, Schwangerschaft oder niedriges Einkommen. Den Kündigungswiderspruch muss der Vermieter spätestens zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist erhalten.

Frist für Kündigungswiderspruch gesetzliche Kündigungsfrist -2 Monate