Kündigung Mietvertrag – Wenn der Mieter ausziehen will

Von Maritta Seitz

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Steht ein Umzug an, können Mieter den Mietvertrag kündigen.
Quelle: ©StockSnap – pixabay.com


Familienzuwachs, ein neuer Job, oder Lust auf einen Tapetenwechsel – manchmal muss es einfach eine neue Wohnung sein! Das deutsche Mietrecht macht Mietern die Kündigung des Mietvertrages verhältnismäßig leicht. Im Ratgeber erklären wir, was Sie bei der Kündigung Ihrer Wohnung beachten müssen. Lesen Sie, welche Kündigungsfrist Sie bei der Wohnungskündigung einhalten müssen, welche formalen Bedingungen für das Kündigungsschreiben gelten und nutzen Sie unsere kostenlosen Vorlagen zur Kündigung Ihres Mietvertrages.



Ordentliche Kündigung des Mietvertrags

Das Mietrecht unterscheidet zwischen der ordentlichen, fristgemäßen und der außerordentlichen, fristlosen Kündigung von Mietverträgen. Bei einem unbefristeten, sprich bei einem Mietvertrag, der nicht auf eine bestimmte Zeitspanne beschränkt ist, haben Mieter das Recht den Vertrag jederzeit, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist, zu beenden. Das gilt nicht, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde.

In der Regel gilt für die ordentliche Wohnungskündigung die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Eine kürzere und damit für den Mieter günstigere Frist, kann im Mietvertrag vereinbart werden. Will der Mieter ausziehen, muss er den Vermieter rechtzeitig schriftlich informieren und kann dann nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen.


Fristlose Kündigung des Mietvertrags

Die fristlose Kündigung des Mietvertrags ist für Mieter und Vermieter nur in Ausnahmefällen möglich. Sie ermöglicht es dem Kündigenden, schneller aus dem Mietvertrag auszusteigen, wenn ein schwerwiegender Grund vorliegt, der es für den Kündigend unzumutbar macht, den Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten. In der Regel muss einer fristlosen Kündigung mindestens eine Abmahnung vorausgehen.

Wichtige Gründe, bei denen der Mieter die Wohnung fristlos kündigen kann sind zum Beispiel:

  • Gesundheitsgefährdung
  • Schwerwiegende Mängel
  • Vertragsvereinbarungen werden nicht eingehalten
  • Vermieter betritt die Wohnung ohne Erlaubnis
  • Vermieter bedroht oder beleidigt Mieter
  • Vermieter stört Hausfrieden

Fristlose Kündigung der Wohnung:
Lesen Sie mehr zu den einzelnen Gründen für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter in unserem Ratgeber.


Kündigung und Zeitvertrag

Seit der Reform des Mietrechts von 2001, können Mietverträge, die auf eine festgesetzte Zeitspanne begrenzt sind, nur unter der Voraussetzung abgeschlossen werden, dass der Vermieter einen Grund für die Befristung angibt. Plant der Vermieter beispielsweise eine Sanierung des Wohngebäudes, oder möchte in Zukunft selbst in die Wohnung einziehen, kann er dies als Grund für die Befristung des Zeitvertrags angeben. Zeitverträge müssen nicht gekündigt werden, sondern enden zum vereinbarten Datum von alleine. Eine vorzeitige Kündigung des befristeten Mietvertrags ist nur in Ausnahmefällen möglich.


Kündigung des Untermietvertrags

Wenn der Vermieter seinem Mieter gestattet einzelne Zimmer oder die gesamte Wohnung an einen Untermieter zu vermieten, wird ein zusätzlicher Mietvertrag zwischen Mieter und Untermieter geschlossen. Der Untermieter steht jedoch in keinem direkten Vertragsverhältnis mit dem eigentlichen Vermieter. Das bedeutet, dass das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Untermieter nicht automatisch endet, wenn auch der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter beendet wird.


Kündigungsausschluss

Mieter und Vermieter können sich beim Abschluss des Mietvertrags darauf einigen, dass entweder eine oder beide Mietparteien, für einen Zeitraum von maximal vier Jahren auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses verzichten. Enthält der Mietvertrag eine Klausel zum beidseitigen Kündigungsausschluss von vier Jahren, kann der Mieter frühestens 4 Jahre nach Vertragsabschluss ausziehen. Die gesetzliche Kündigungsfrist muss nicht zusätzlich abgewartet werden.


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Sonderkündigungsrecht

In wenigen Ausnahmefällen, kann Mietern auch ein Sonderkündigungsrecht zustehen, das die Kündigung selbst bei Kündigungsausschluss oder Zeitverträgen möglich macht. Ein Sonderkündigungsrecht für Mieter besteht zum Beispiel bei:

  • Modernisierung
  • Mieterhöhung
  • Vermieter lehnt Untervermietung ab
  • Tod des Mieters

Modernisierung

Kündigt der Vermieter umfassende Modernisierungsmaßnahmen an, können Mieter bis zum Ende des darauffolgenden Monats den Mietvertrag kündigen und dann zum Ende des übernächsten Monats ausziehen. Erhält der Mieter die Modernisierungsankündigung beispielsweise am 20. Januar, kann er bis zum 28. Februar kündigen und dann am 31. März ausziehen.

Mieterhöhung

Auch im Falle einer Mieterhöhung, kann der Mieter bis zum Ende des Folgemonats den Mietvertrag kündigen und dann zum Ende des übernächsten Monats ausziehen. Wird der Mieter am 20. Januar über die Mieterhöhung in Kenntnis gesetzt, hat er bis zum 28. Februar Zeit zu kündigen und kann dann zum 31. Mai ausziehen.

Vermieter lehnt Untervermietung ab

Mieter haben das Recht mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen, wenn der Vermieter der Untervermietung der Wohnung nicht zustimmt. Das Sonderkündigungsrecht gilt, wenn der Vermieter ablehnt, dass die komplette oder auch nur Teile der Wohnung untervermietet werden.

Tod des Mieters

Kommt es zum Tod eines Mieters eines Mietvertrages, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Sind noch andere Mieter im Vertrag eingetragen, können sie entweder alleine das Mietverhältnis weiterführen, oder haben das Recht, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Steht kein anderer Mieter im Vertrag, können Ehepartner, Kinder oder Erben das Mietverhältnis weiterführen oder unter Einhaltung der Dreimonatsfrist kündigen.


Mietaufhebungsvertrag

Anstelle einer Kündigung, können sich Mieter und Vermieter auch darauf einigen, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Mit dem Aufhebungsvertrag kann das Mietverhältnis jederzeit vorzeitig, zu einem Termin, auf den sich die Mietparteien geeinigt haben, beendet werden. Der Mietaufhebungsvertrag sollte aus Beweisgründen schriftlich geschlossen werden und von beiden Vertragspartnern eigenhändig unterzeichnet werden.


Kostenfreier Download!
Eine kostenlose Vorlage für einen Mietaufhebungsvertrag können Sie im MieterEngel-Portal downloaden.


Kündigungsfrist von Mietverträgen

Für Mieter gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Will der Mieter kündigen, muss der Vermieter die Kündigung spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats erhalten. Sie gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Möchte der Mieter beispielsweise zum 31. März ausziehen, muss der Vermieter die schriftliche Kündigung bis am 4. Januar erhalten, insofern der nicht auf einen Sonntag fällt (der 1. Januar ist ein gesetzlicher Feiertag). Kommt die Kündigung später beim Vermieter an, verschiebt sich die Frist um einen Monat und der Mieter kann erst zum 30. April ausziehen.

Eine längere Kündigungsfrist für den Mieter kann nicht vereinbart werden. Die Vertragsparteien können sich jedoch auf eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter einigen. Mietverträge die vor der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 geschlossen worden, enthalten teilweise längere Kündigungsfristen, die dennoch gültig sein können.


Kündigungsfristen für Vermieter
Für Vermieter gelten andere Kündigungsfristen, als für Mieter. Genaueres zur Vermieterkündigung können Sie in unsrem Ratgeber nachlesen.


Kündigungsform

Mieter müssen ihren Vermieter schriftlich über die Kündigung des Mietvertrags informieren. Die Kündigung muss eigenhändig von allen Mietern unterschrieben werden. Eine Kündigung per Fax, E-Mail oder sogar Telefon ist dementsprechend nicht möglich. Die Wohnung kann auch von einem Bevollmächtigten gekündigt werden. In diesem Fall muss dem Kündigungsschreiben eine unterschriebene Vollmacht beiliegen. Genauso, wie die Kündigung von allen Mietern unterschrieben sein muss, muss sie auch an alle Vermieter gerichtet sein. Im Gegensatz zum Vermieter, müssen Mieter bei der Kündigung der Wohnung keinen Kündigungsgrund angeben.


Kündigung Mietvertrag Vorlage

Für die Kündigung Ihres Mietvertrags können Sie unsere kostenlosen Muster verwenden. Wir haben eine Vorlage für eine fristlose Kündigung und eine Vorlage für eine ordentliche Kündigung der Mietwohnung für Sie vorbereitet. Die Musterschreiben können Sie im Word-Format downloaden, am PC mit Ihren persönlichen Angaben ausfüllen, ausdrucken und an Ihren Vermieter senden.

Klicken Sie auf die Vorschau, um die Vorlage kostenlos herunterzuladen.


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Info: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen Sie jetzt unsere Partneranwälte um Rat.