Betriebskostenverordnung
Betriebskostenverordnung – Welche Nebenkosten darf der Vermieter abrechnen?
Vermieter dürfen bestimmte Nebenkosten rechtmäßig auf ihre Mieter umlegen – jedoch nur solche, die regelmäßig anfallen. Reparatur- und Verwaltungskosten hingegen bleiben in der Verantwortung des Vermieters. Welche Nebenkosten genau umgelegt werden dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung §2 geregelt.
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
Was bedeutet Betriebskostenverordnung?
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV §2) bildet die gesetzliche Grundlage, welche die spezifischen Nebenkosten festlegt, die Vermieter über die Nebenkostenabrechnung von ihren Mietern zurückfordern können. Die Betriebskostenverordnung gliedert sich in zwei Abschnitte: Der erste Abschnitt definiert, welche Betriebskosten umlagefähig sind und welche nicht darunterfallen. Im zweiten Abschnitt sind 17 Kostenpositionen aufgeführt, die der Definition des ersten Abschnitts entsprechen und vom Vermieter abgerechnet werden dürfen.
Diese umlagefähige Nebenkosten darf der Vermieter abrechnen
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Grundsteuer -
Kosten der Wasserversorgung
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Kosten der Entwässerung
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Heizkosten
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Warmwasserkosten
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Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
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Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
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Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
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Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
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Kosten der Gartenpflege
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Kosten der Beleuchtung
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Kosten der Schornsteinreinigung
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Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
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Kosten für den Hauswart
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Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler
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Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
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Sonstige Nebenkosten
Das Dilemma mit den Nebenkosten und Betriebskosten
Die Begriffe „Nebenkosten“ und „Betriebskosten“ werden oft synonym genutzt, sind aber nicht identisch. Betriebskosten sind Teil der Nebenkosten und umfassen regelmäßige Ausgaben für den ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Nebenkosten dürfen nur umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag geregelt sind, oft mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV §2). „Sonstige Betriebskosten“ müssen klar im Vertrag benannt sein, z. B. für Wartung von Schwimmbädern oder Rauchmeldern. Die BetrKV muss nicht dem Mietvertrag beiliegen, aber ohne Verweis darauf müssen alle umgelegten Kosten einzeln im Vertrag aufgeführt werden. Pauschale Formulierungen reichen nicht aus.
Wie werden die Heizkosten verteilt?
Ob Mieter eine Heizkostenabrechnung erhalten, hängt grundsätzlich von der Heizungsart ab. Die Verteilung hängt von der Heizungsart ab. Stromheizungen werden über die persönliche Stromrechnung abgerechnet. Bei Gas-, Öl-, Pellets- oder Fernwärmeheizungen erstellt der Vermieter eine separate Heizkosten- oder Nebenkostenabrechnung. Der Mietvertrag muss den Abrechnungszeitraum festlegen, andernfalls gibt es separate Abrechnungen.
Heizkosten werden teils verbrauchsabhängig (50-70%) und teils über einen Verteilerschlüssel (30-50%) abgerechnet. Umlagefähige Kosten sind z.B. Wartung und Betrieb der Heizungsanlage. Bei Ölheizungen wird der Ölbestand dokumentiert, bei Gas und Fernwärme der Verbrauch und die Kosten. Mehr Infos finden Sie hier.
Fristen für die Nebenkostenabrechnung
Für Mieter sind die Fristen der Betriebskostenabrechnung besonders relevant.
Stellt der Vermieter eine Abrechnung richtig und ergibt sich ein Guthaben für den Mieter, ist der Vermieter verpflichtet, dieses Guthaben auszuzahlen.
Wird die Abrechnung korrigiert und daraus resultiert eine höhere Nachzahlung, bleibt der Vermieter dennoch an die ursprüngliche Abrechnung gebunden.
Nach Ablauf der Frist dürfen keine erhöhten Nachforderungen gestellt werden, auch wenn die Korrektur verspätet erfolgt. Hat ein Mieter eine Nebenkostenabrechnung bezahlt, obwohl die Zustellungsfrist zum Zeitpunkt des Erhalts bereits abgelaufen war, besteht die Möglichkeit, das gezahlte Geld nachträglich zurückzufordern.
