Heizkostenabrechnung – So werden Heizkosten abgerechnet
In diesem Ratgeber finden Sie:
- Heizkostenabrechnung und Arten von Heizungen
- Anforderungen an die Heizkostenabrechnung
- Verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten
- Verbrauchsabhängige Abrechnung der Warmwasserkosten
- Heizspiegel
- Fehler in der Heizkostenabrechnung
Frieren will im Winter niemand. Ein Glück, dass die meisten Mieter einfach nur den Heizkörper aufdrehen müssen und schon wird es warm in der Wohnung. Heizen hat jedoch seinen Preis: mehr als 10 Euro je Quadratmeter geben die Deutschen jährlich fürs Heizen aus. Damit liegen die Heizkosten weit vor den übrigen Nebenkosten. Welche Regelungen bei der Abrechnung der Heizkosten gelten, können Sie in diesem Ratgeber nachlesen.
In Deutschland werden gerade die Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie umgesetzt. Das Bundeskabinett hat neulich eine Novelle der Heizkostenverordnung beschlossen. Was das genau für Mieter bedeutet, erklären wir hier.
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Heizkostenabrechnung und Arten von Heizungen
Etwa die Hälfte der Deutschen heizt mit Gas. Ein Viertel nutzt Heizöl, knapp 15 Prozent werden mit Fernwärme versorgt und die übrigen 10 Prozent verteilen sich auf Strom, Holzpellets, Flüssiggas, Kohle und andere Brennstoffe. Von der Art der Heizung hängt es auch ab, ob Mieter eine Heizkostenabrechnung erhalten, oder nicht.
Wer seine Wohnung mit Strom beheizt, erhält in der Regel keine Abrechnung vom Vermieter. Den Strom beziehen Mieter normalerweise direkt von den Stadtwerken oder Stromanbieter. Die Heizkosten werden also über die Stromrechnung direkt an den Versorger bezahlt. Lediglich Wartungskosten kann der Vermieter vom Mieter zurückholen.
Wird ein Wohnhaus dagegen mit einer zentralen Gebäudeheizung beheizt, wird der Mieter eine Heizkostenabrechnung vom Vermieter erhalten. Bei Erdgas und Fernwärme muss der Vermieter in der Abrechnung angeben wieviel Energie verbraucht wurde und welche Kosten dadurch entstanden sind. Beim Heizöl muss er zusätzlich die Höhe des Ölbestands zu Beginn und zum Ende der Abrechnungsperiode aufführen.
Anforderungen an die Heizkostenabrechnung
Um die Heizkosten abzurechnen, muss der Vermieter keine gesonderte Heizkostenabrechnung erstellen. Die Heizkostenabrechnung kann mit der Nebenkostenabrechnung erfolgen. In diesem Fall muss im Mietvertrag derselbe Abrechnungszeitraum für Neben- und Heizkosten festgelegt sein. Der Vermieter kann jedoch auch unterschiedliche Abrechnungszeiträume festsetzen. Dann erhalten Mieter Heiz- und Nebenkostenabrechnung zu unterschiedlichen Zeitpunkten.
Formell gelten dieselben Anforderungen an die Heizkostenabrechnung, wie an die Nebenkostenabrechnung. Der Abrechnungszeitraum darf 12 Monate nicht überschreiten und der Mieter muss die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes erhalten. Der Verteilerschlüssel muss angegeben und die Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt werden.
Verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten
Unter den Nebenkosten, nehmen die Heizkosten jedoch eine Sonderstellung ein. Im Gegensatz zu den sogenannten kalten Nebenkosten wie Grundsteuer, Gartenpflege, Hauswart oder Gebäudereinigung, müssen die Heizkosten – genau wie die Kosten für Warmwasser – mit jedem Mieter in Abhängigkeit von seinem individuellen Verbrauch abgerechnet werden. Eine pauschale Abrechnung der Heizkosten ist nicht erlaubt.
Das bedeutet, dass Mieter ihre Kosten durch sparsames Heizen selbst reduzieren können – zumindest in einem gewissen Maße. Der Vermieter ist nämlich verpflichtet 50 bis 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Die übrigen 30 bis 50 Prozent werden auch bei den warmen Nebenkosten mittels Verteilerschlüssel umgelegt. Eine Abrechnung nach 100 prozentigem Verbrauch kann im Mietvertrag vereinbart werden.
Um den individuellen Verbrauch zu ermitteln, müssen die Verbrauchszähler (Wärmezähler oder Heizkostenverteiler) der Mieter abgelesen werden. Heizkostenverteiler sind Geräte, die am Heizkörper befestigt werden und die verbrauchte Wärmemenge erfassen. Mit ihrer Hilfe können mit mehreren Heizkostenverteilern die individuelle Heizkostenabrechnung jedes einzelnen Nutzers erstellt werden. Viele Vermieter beauftragen dafür einen Ablesedienst. Die Kosten für den Wärmemessdienst kann der Vermieter ebenfalls auf die Mieter abwälzen. Darüber hinaus sind Kosten für Betriebsstrom, Wartung, Bedienung und Überprüfung der Heizanlage sowie die Miete für die Verbrauchszähler umlagefähig.
Verbrauchsabhängige Abrechnung der Warmwasserkosten
Bei der Abrechnung der Warmwasserkosten gelten dieselben Regeln, wie bei der Abrechnung der Heizkosten. Auch Warmwasser wird verbrauchsabhängig umgelegt. Dementsprechend müssen die Warmwasserzähler am Ende der Abrechnungsperiode abgelesen werden, um den individuellen Verbrauch bestimmen zu können.
Unterschied zwischen Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler
Die Begriffe Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler werden häufig synonym verwendet, doch gibt es gewisse Unterschiede. Wärmemengenzähler, oft auch als Wärmezähler bezeichnet, erfassen den Wärmeverbrauch in physikalischen Einheiten, im Regelfall in Kilo- oder Megawattstunden. Hierfür messen Sensoren die Temperaturdifferenz zwischen dem ankommenden und dem abgehenden Heizwasser. Wärmemengenzähler befinden sich daher nicht an einzelnen Heizkörpern, sondern üblicherweise am Eingang der Leitungen in die Wohnung beziehungsweise in das Haus.
Heizkostenverteiler sind am Heizkörper befestigte Geräte, die die verbrauchte Wärmemenge erfassen und in Einheiten ausgeben. Neben Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip sind Kapillarheizkostenverteiler und elektronische Heizkostenverteiler verfügbar. Die jeweils erfassten Einheiten werden in Relation zu den insgesamt gemessenen Einheiten der Immobilie gesetzt, um die Verbrauchskosten der einzelnen Mietparteien zu ermitteln.
Nach der Heizkostenverordnung sind beide Mess- und Erfassungsmethoden zur Ermittlung des anteiligen Wärmeverbrauchs geeignet. Warmwasserzähler sind zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs zu verwenden. Wärmeverbrauch einschließlich Warmwasserverbrauch und damit die Betriebskosten zu ermitteln.
Manipulationssicherheit von Heizkostenverteilern und Wärmemengenzählern
Grundlage einer korrekten Heizkostenabrechnung sind die erfassten Daten der installierten Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler. Berechtigterweise stellt sich die Frage, ob die Mess- und Erfassungsgeräte manipuliert werden können, da sie in der Regel für die Mietparteien frei zugänglich sind.
Die Sensoren von Heizkostenverteilern sind heutzutage oft unsichtbar an Heizkörpern verschweißt und damit in einem gewissen Umfang physisch vor einer Manipulation geschützt. Das Oberteil von elektronischen Heizkostenverteilern wird in der Regel von einer Plombe sicher gehalten und verschlossen. Ein Manipulationsversuch führt dank einer Sollbruchstelle dazu, dass die Plombe abbricht. Digitale Heizungszähler gelten als besonders manipulationssicher.
Wärmemengenzähler sind mit Wasserzählern in der Hinsicht vergleichbar, dass eine bestimmte Einbaulage vorgeschrieben ist. Jede von den Vorgaben abweichende Neigung führt automatisch zu entsprechenden Fehlermeldungen. Ähnlich verhält es sich bei rückwärts laufenden Zählern. Vor diesem Hintergrund ist grundsätzlich nicht zu befürchten, dass Nachbarn die verbauten Messgeräte zu ihrem Vorteil manipulieren können.
Die Manipulation von Wärmemengenzähler ist außerdem strafbar und kann hohe Bußgelder nach sich ziehen.
Heizspiegel
Der Heizspiegel lässt sich auf Wohngebäude anwenden, die zentral mit Erdgas, Heizöl, Fernwärme oder Wärmepumpen beheizt werden. Es bietet bundesweite Vergleichswerte für die Heizkosten. Die Heizkostenspanne für eine durchschnittliche 70 Quadratmeter große Wohnung mit zentraler Gasheizung lag im Abrechnungsjahr 2020 zwischen 475 und 965 Euro. Die großen Kostenunterschiede entstehen durch viele Faktoren. Der wichtigste: der energetische Sanierungsstand des Hauses. Falls Ihre Wohnung zentral mit Erdgas, Heizöl, Fernwärme oder Wärmepumpen geheitz wird, finden Sie hier mehr Infos zum Thema Heizspiegel.
Fehler in der Heizkostenabrechnung
Falscher Abrechnungszeitraum
Der Vermieter kann den Abrechnungszeitraum frei festlegen. Er kann sich dabei beispielsweise am Kalenderjahr oder an der Heizperiode orientieren. Unabhängig davon darf der gewählte Zeitraum nicht länger als 12 Monate sein.
Verspätete Abrechnung
Wie bei der Nebenkostenabrechnung gilt auch für die Heizkostenabrechnung, dass der Mieter sie spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erhalten muss. Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2016 muss dem Mieter beispielsweise spätestens am 31.12.2017 zugestellt werden.
Keine Umlage nach Verbrauch
Die Heizkosten müssen in Abhängigkeit vom individuellen Verbrauch des Mieters abgerechnet werden. Wenigstens 50 bis 70 Prozent der Kosten müssen so umgelegt werden. Rechnet der Vermieter die gesamten Heizkosten mittels Umlageschlüssel ab, können Mieter die Abrechnung unter Umständen um 15 Prozent kürzen.
Falsche Ablesewerte
Der Vermieter muss bei der Abrechnung die korrekten Ablesewerte über den Individualverbrauch des Mieters verwenden. Mieter können vom Ablesedienst einen Ablesebeleg einfordern oder Verbrauchswerte zum Tag der Ablesung selbst notieren, um so Unstimmigkeiten aufzudecken.
Mieterwechselgebühr
Zieht ein Mieter noch vor Ablauf des Abrechnungszeitraumes aus der Wohnung aus, muss eine Zwischenablesung der Heizung vorgenommen werden. So können die Heizkosten für den alten Mieter und seinen Nachfolger am Ende der Abrechnungsperiode korrekt abgerechnet werden. Die Gebühren für den Nutzerwechsel muss der Vermieter tragen.
Auskunft über Verbrauchszahlen von anderen Mietern
Um Fehler in der Abrechnung zu finden, kann es von Vorteil sein, die Verbrauchszahlen der übrigen Mieter zu kennen. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter in die Unterlagen einsehen darf, die für die Erstellung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung verwendet wurden. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 12. Juli 2013, Az.: 65 S 141/12) hat entschieden, dass sich dieses Recht auch auf die Verbrauchszahlen der übrigen Mieter der Abrechnungseinheit erstreckt. In der Begründung gibt das Gericht an, dass diese Verbrauchszahlen dabei helfen, die eigene Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Erst mit diesen Informationen können Mieter zum Beispiel prüfen, ob die Summe der Einzelverbräuche mit dem angegebenen Gesamtverbrauch übereinstimmt. Der Vermieter muss gestatten, dass der Mieter die Unterlagen abfotografiert oder sich Notizen macht. Allerdings sollten Vermieter im Zweifel bestimmte Angaben in den Unterlagen schwärzen, um den datenschutzrechtlichen Bestimmungen zu entsprechen.
Gerade mit Blick auf die gestiegenen Heizkosten in 2022 (Link: https://mieterengel.de/heizkosten-2022/) kann sich ein genauerer Blick auf die Heizkostenabrechnung lohnen. Allerdings sollten noch andere Faktoren berücksichtigt werden. Eine effiziente Heizungsanlage wird immer wichtiger, weshalb die Betriebskosten einen Hinweis auf eine fachkundige Heizungswartung enthalten sollten.
Fehler in der Abrechnung sind teuer für Mieter
Für Mieter lohnt es sich in jedem Fall die Abrechnung prüfen zu lassen: War die Abrechnung zu hoch, bekommt der Mieter Geld zurück. War die Abrechnung zu niedrig, muss nur der erste (niedrigere) Rechnungsbetrag bezahlt werden. Kam die Abrechnung zu spät, muss die Mieterin oder der Mieter gar nichts bezahlen! Es sei denn, der Vermieter trägt keine Schuld für die Verspätung.
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