Was sind Nebenkosten und warum müssen Mieter sie bezahlen?

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber finden Sie:

• Nebenkosten oder Betriebskosten?
• Wie werden die Nebenkosten abgerechnet?
• Wann müssen Nebenkosten bezahlt werden?
• Nebenkosten prüfen lassen
• Gerichtsurteile zu Fristen und § 556 BGB

Nebenkosten kennen viele als die „zweite Miete“. Rund 2,20 Euro zahlt der durchschnittliche Mieter monatlich je Quadratmeter zusätzlich zur reinen Miete (also Kaltmiete) an seinen Vermieter. Bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung sind die Mietnebenkosten monatlich gut 150 Euro. Die Nebenkosten zu bezahlen ist für die meisten selbstverständlich und dennoch herrscht viel Unklarheit über Nebenkosten, Betriebskosten, Heizkosten, Wasserkosten, Warmwasserkosten, Kaltmiete oder Warmmiete.

Lesen Sie in diesem Ratgeber, was (Miet)Nebenkosten und Betriebskosten unterscheidet, welche Kosten der Vermieter umlegen darf und warum Mieter sie bezahlen müssen.

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Nebenkosten oder Betriebskosten?

Beim Thema Nebenkosten unterscheidet man Nebenkosten und Betriebskosten. Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Vermieter durch den Besitz, die Instandhaltung und die Verwaltung seines Wohneigentums entstehen. Dazu zählen Gebühren für Versicherung, Steuern, Kosten für Reparaturen, den Hausmeister, die Wartung der Heizung und vieles mehr. In §556 BGB ist geregelt, dass der Vermieter vom Mieter verlangen kann, einen Teil dieser Kosten zu bezahlen.

Die Kosten, die sich der Vermieter vom Mieter zurückholen kann, nennt man umlagefähigen Nebenkosten, die sogenannten Betriebskosten. Auch, wenn die meisten von der Nebenkostenabrechnung sprechen, heißt die Abrechnung, die viele Mieter jährlich erhalten, korrekterweise deshalb Betriebskostenabrechnung.

Betriebskosten sind nur die Nebenkosten, die dem Vermieter regelmäßig anfallen. Jährliche Wartungsarbeiten zählen dementsprechend zu den Betriebskosten. Reparaturen sind dagegen Nebenkosten, die der Vermieter nicht umlegen kann. Welche Kosten der Vermieter im Einzelnen vom Mieter zurückverlangen kann, ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt.

In der Betriebskostenverordnung sind 17 unterschiedliche Kostenpositionen aufgelistet. Was hier nicht auftaucht, darf der Vermieter auch nicht vom Mieter in der Betriebskostenabrechnung zurückfordern. Die Positionen lauten:

• Grundsteuer
• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung
• Heizkosten
• Warmwasserkosten
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
• Kosten der Straßenreinigung, Müllbeseitigung und Müllabfuhr
• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Kosten der Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten für Aufzug
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler
• Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
• sonstige Nebenkosten, wie Verwaltungkosten, Gebäudeversicherung, Grundgebühren wie Grundsteuer, Kabelanschluss, Stromkosten, Rauchmelder, Straßenreinigung, Gartenpflege, Kosten für Instandhaltung des Treppenhauses, Wartungskosten.

 

Gerade die „sonstigen Betriebskosten“ sorgen häufig für Unklarheiten. Genau wie für alle anderen Betriebskosten gilt, dass der Vermieter hier nur Kosten in der Nebenkostenabrechnung abrechnen darf, die regelmäßig entstehen. Welche genau, muss im Mietvertrag festgelegt werden. Mögliche „sonstige Betriebskosten“ sind: Kosten für die Wartung von Feuerlöschern oder eines Blitzableiters, für Alarm- oder Videoüberwachung, einen Pförtner, den Betrieb von Sauna oder Schwimmbad, oder die regelmäßige Beheizung oder Reinigung von Dachrinnen.

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Wie werden die Nebenkosten abgerechnet?

Der Vermieter kann sich nur dann Nebenkosten vom Mieter zurückholen, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält. Im Mietvertrag muss genau festgelegt werden, welche Arten von Nebenkosten die Mieterin oder der Mieter zahlen muss. In der Regel steht im Mietvertrag auch, mit welchem Verteilerschlüssel der Vermieter die Kosten abrechnen wird. Vom Verteilerschlüssel hängt ab, welchen Anteil an den Gesamtkosten der Mieter zu tragen hat.

Der Vermieter hat vier Möglichkeiten die Gesamtkosten auf die einzelnen Mietparteien zu verteilen: Wohnfläche, Größe des Haushaltes, Verbrauch oder Anteil an den Gesamtwohneinheiten. Je nachdem, welche Variante der Vermieter wählt, ergibt sich ein anderer Umlageschlüssel.

Rechnet der Vermieter die Betriebskosten beispielsweise anhand der Wohneinheiten ab, ist der Verteilerschlüssel in einem Wohnhaus mit vier Wohnungen 0,25. Jede Mietpartei muss also ein Viertel der Gesamtkosten tragen. Gerechter ist die Abrechnung anhand des Verbrauchs. Dabei können auch verschiedene Umlageschlüssel miteinander kombiniert werden. Ist im Vertrag nichts festgelegt, wird anhand der Wohnfläche abgerechnet.

Eine Ausnahme bei der Abrechnung bilden die Heizkosten. Im Gegensatz zu den übrigen Betriebskosten dürfen Heizkosten nicht pauschal abgerechnet werden. Sie müssen zu mindestens 50% und höchstens 70% verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dafür müssen alle Heizkörper mit entsprechenden Verbrauchszählern ausgestattet werden. Wer sparsam heizt, kann so seine Nebenkostenabrechnung selbst beeinflussen.

Mietrückstand aus Nebenkostenschulden

Nebenkosten sind Teil der Miete

Und damit sind auch Teil der Nachzahlungsforderungen Obwohl diese keine regelmäßige, monatlich wiederkehrende Zahlungsleistung ist, ist sie Teil der Miete (Urteil vom 20.02.2015 (Az. 63 S 202/14). Die Nachzahlungen entstehen unmittelbar aus dem Verbrauch des Mieters, wofür er oder sie aufkommen muss. Begleicht man als Mieterin oder Mieter diese durch die Nachzahlung nicht, entgeht man seiner im Mietvertrag festgelegten Pflicht.

Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand aus Nebenkosten

Da Nebenkosten einen wichtigen Teil der Miete bilden und auch die jährliche Nebenkostenabrechnung dazu zählt, kann ein Mietrückstand sich auch aus nicht erfolgten Nebenkosten bzw. Betriebskosten ergeben. Das ist ein Grund, der den Vermieter zweifellos berechtigt, der Mieterin oder dem Mieter fristlos zu kündigen. Das Sonderkündigungsrecht tritt dann ein, wenn der geschuldete Betrag mehr als eine Monatsmiete beträgt. Zum Thema erfahren Sie noch mehr hier.

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Wann müssen Nebenkosten bezahlt werden?

Um Nebenkosten von den Mietern zurückzuerhalten, verlangen die meisten Vermieter entweder monatliche Pauschalzahlungen oder monatliche Vorauszahlungen vom Mieter. Zahlt der Mieter jeden Monat einen pauschalen Betrag, muss er keine Nachzahlungen leisten, auch wenn sich für den Vermieter höhere Kosten ergeben. Er bekommt jedoch auch keine Rückzahlung, wenn die Kosten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung niedriger ausfallen.

Sind monatliche Vorauszahlungen vereinbart, überweist der Mieter seine Abschlagszahlungen zusammen mit der Miete. Die Vorauszahlungen muss der Vermieter bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung berücksichtigen und entsprechend verrechnen. Hat der Mieter mehr vorausgezahlt, erhält er sein Guthaben ausgezahlt. Hat er zu wenig bezahlt, wird eine Nachzahlung fällig.

Nicht immer werden die zu erwartenden Gesamtkosten vom Vermieter realistisch eingeschätzt. Kommt es dadurch zu einer hohen Nachforderung, kann der Vermieter für das Folgejahr die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen. Die Erhöhung muss sich jedoch im angemessenen Rahmen bewegen und an der aktuellen Abrechnung orientieren.

Die meisten Vermieter orientieren sich bei der Nebenkostenabrechnung am Kalenderjahr und rechnen von 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres ab. Laut Gesetz darf der Abrechnungszeitraum nicht mehr als 12 Monate betragen. Ist der Abrechnungszeitraum zu lang, ist die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft und womöglich ungültig. Der Vermieter ist also verpflichtet die Betriebskostenabrechnung jährlich zu erstellen und dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen. Die Abrechnung für das Jahr 2020 muss der Mieter dementsprechend spätestens am 31.12.2021 erhalten. Kommt die Nebenkostenabrechnung später als der geregelte Abrechnungszeitraum, braucht der Mieter die Abrechnung unter Umständen nicht zu bezahlen.

Für welchen Zeitraum müssen Nebenkosten bezahlt werden?

Nach § 556 Abs. 3 BGB kann die Nebenkostenabrechnung für maximal 12 Monate erstellt werden. Das sind immer die letzten maximal 12 Monate vor Erhalt der Nebenkostenabrechnung am Ende Oktober. Wenn die Nebenkostenabrechnung für länger als ein Jahr ausgestellt worden ist, und der Vermieter auch ältere Kostenpositionen umlegen will, so ist die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt und darf als unwirksam angesehen werden.

Was passiert aber, wenn man beim Erhalt der Nebenkostenabrechnung noch gar nicht ein ganzes Jahr in der Wohnung gewohnt hat? In diesem Fall muss der Vermieter den Anteil des Mieters für den Zeitraum anpassen. Zieht der Mieter oder die Mieterin mitten im Jahr ein, sind nur die Forderungen gültig, die in den Zeitraum vom Einzug bis zum Ende des Abrechnungszeitraums fallen.

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Nebenkosten prüfen lassen

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung hat die Mieterin oder der Mieter ein Jahr Zeit, die Abrechnung zu kontrollieren. Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung können dem Vermieter unzählige Fehler unterlaufen: einfache Rechenfehler, zu hoch angesetzte Kosten und unerlaubte Kostenpositionen können für Mieter teuer werden.

Tauchen in der Abrechnung Zahlen auf, die dem Mieter ungewöhnlich vorkommen, hat er das Recht, alle Belege zu prüfen, die der Vermieter zur Nebenkostenabrechnung herangezogen hat. Viele schrecken jedoch davor zurück, die seitenlange Abrechnung selbst sorgfältig durchzusehen. Ein Anwalt für Mietrecht kann die Prüfung der Nebenkosten übernehmen und dem Mieter damit unter Umständen viel Geld und Mühe ersparen. Es ist sogar vor dem Einzug empfehlenswert, Beratung im Bezug auf die Nebenkosten einzuholen.

Bei Neuvermietungen nutzen Vermieter die Nebenkostenpausschale auch als Trickserrei, um das Angebot attraktiver zu machen, erklärt Manfred Lutz, Fachanwalt. „Eine Falle, in die man beim Einzug in eine Wohnung tappen kann, sind die zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen. Ich kann als Vermieter erstmal 150 € Nebenkosten verlangen und später dann ohne Probleme noch einen Nachzahlung von 2000 € fordern. Hier kann ich also erstmal die Vorauszahlungen zu niedrig ansetzen, um Mietende in eine Traumwohnung zu locken. Im Zweifel stimmt die Betriebskostenabrechnung dann sogar bei Kontrolle und man muss zahlen. Wer also in eine Wohnung zieht, mit Nebenkosten zu schön um wahr zu sein, sollte für eine Nachzahlung sparen.“

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Gerichtsurteile zu Fristen und § 556 BGB

Obwohl die Regelungen und Fristen im § 556 BGB zur Nebenkostenabrechnung/Betriebskostenabrechnung sowohl für Vermieter als auch für Mieterinnen und Mieter zugänglich sind, erstellen zahlreiche Vermieter bzw. Hausverwaltungen die Abrechnungen immer noch zu spät. Es kam in zahlreichen Gerichtsfällen auch vor, dass eine Nachkorrektur erforderlich war.

Hier einige Urteile zur Abrechnungsfrist der Nebenkosten nach § 556 BGB. Die Urteile sind in diesen Fällen zugunsten des Mieters ausgefallen.

Fall I: Abrechnungsfrist versäumt, Rückerstattung der Nebenkosten
2004 ließ der Vermieter dem Mieter eine Nachforderung der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 185,89 € für den Zeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 zukommen. Der Mieter hat das Mietobjekt zum Zeitpunkt nicht länger bewohnt, er hat die Nachforderung aber trotzdem umgehend beglichen. Nachdem er seine Rechte laut BGB kennenlernte, forderte der Mieter seinen ehemaligen Vermieter jedoch auf, die Nachzahlung wieder zurückzuerstatten, weil die einjährige Abrechnungsfrist laut § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vom Vermieter versäumt wurde, was ihm bei der Nachzahlung noch nicht bekannt war.

> Urteil (BGH Az.: VIII ZR 94/05): Die Klage zwischen dem Vermieter und des ehemaligen Mieters wurde zugunsten des Mieters entschieden. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB hätte der Vermieter die Rechnung des Zeitraums vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 spätestens bis zum 31. Dezember 2003 zur Rechnung stellen sollen. Nach Ablauf der zwölfmonatigen Frist ist der Mieter nicht berechtigt, die Forderungen nachzuzahlen. Dem Mieter stand die Rückerstattung wegen Fristablauf zu.

Fall II: Falscher Umlageschlüssel nach Abrechnungsfrist korrigiert
Beim betroffenen Gerichtsfall war der Ausgangspunkt, dass im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten vereinbart wurde. Der Mieter hatte im Laufe des Jahres 2002 eine Betriebskostenabrechnung von 658,01 € für das Jahr 2001 bekommen. Der Mieter hat einen Widerspruch im Februar 2003 eingelegt. Der Vermieter hat im Laufe des Jahres 2003 auf Grundlage der Miteigentumsanteile die Abrechnung geändert, die mit einer noch höheren Nachforderung von 694,14 € endete. In der Klage wurde der korrigierte, höhere Betrag von 694,14 € geltend gemacht.

> Urteil (BGH Az.: VIII ZR 115/04): Der Vermieter hat die korrigierte Abrechnung mit dem höheren Betrag erst im Laufe des Jahres 2003 auf Rechnung gestellt. Die Abrechnung war ursprünglich für das Jahr 2001 – damit ist es nach Ablauf der Abrechnungsfrist passiert. Die Geltendmachung einer Nachforderung vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 im BGB ist ausgeschlossen. Der Mieter ist daher nur für die Nachzahlung des 2002 abgerechneten geringeren Betrages von 658,01 € verpflichtet. Alle Korrekturen und Nachforderungen nach Ablauf der Frist sind nichtig.

Fall III: Korrektur der Nebenkosten nach Fristablauf zu Lasten des Mieters
Im vorliegenden Fall erstellte die Vermieterin fristgerecht im Dezember 2004 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003, bei der sie ein Guthaben von 208,73 € für den Mieter angegeben hat. Im Februar 2005 hat die Vermieterin nachträglich Posten der alten Abrechnung korrigiert und eine Nachzahlung von 115,06 € festgestellt. Der Mieter kannte seine Rechte und zahlte nicht, woraufhin die Mieterin geklagt hat.

> Urteil (BGH Az. VIII ZR 190/06): Beim Urteil sind die Ausschlussfrist und die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 des BGBs entscheidend. Die Vermieterin war nicht berechtigt, nach Ablauf der Abrechnungsfrist und der Ausschlussfrist Nachforderungen in Rechnung zu stellen. Der Mieter musste die Zahlung nicht betätigen.

Gut zu wissen: Dies gilt für Fristen der Abrechnung der Nebenkosten
Es ist wissenswert und gilt für Mieterinnen und Mieter im Bezug auf die Fristen der Betriebskostenabrechnung basierend auf gefallenen Gerichtsurteile grundsätzlich zu beachten:
– Wenn der Vermieter die Abrechnung korrigiert und es wird festgestellt, dass der Mieter oder die Mieterin ein Guthaben hat, muss dieses Guthaben vom Vermieter ausgezahlt werden ABER:
– Wenn der Vermieter die Abrechnung korrigiert und es wird festgestellt, dass der Mieter oder die Mieterin mehr nachzahlen muss, ist der Vermieter trotzdem an der “alten”, ersten Abrechnung gebunden und darf nach Fristablauf keine erhöhten Nachzahlungen vom Mieter fordern auch wenn die Korrektur nach Fristablauf passiert (BGH Az. VIII ZR 190/06)
– Wer eine Nebenkostenabrechnung bezahlt, obwohl die Frist der Zustellung beim Erhalt der Abrechnung bereits abgelaufen war, kann das Geld nachträglich trotzdem zurückverlangen (BGH VIII ZR 94/05)

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Erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen

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Höhere Pauschale wegen der Energiekrise

Manche Vermieter erhöhen bereits 2022 die Nebenkostenabrechnungspauschale. Das bedeutet, dass die Nebenkostenvorauszahlungen höher werden. Die Gefahr, dass Mieterinnen und Mieter nächstes Jahr die sehr hohe Nebenkostenforderungen aufgrund der bereits herrschenden Energiekrise nicht bezahlen werden können, ist berechtigt. Übermäßig hohe Nebenkostenabrechnungen im Jahre 2023 würden bedeuten, dass Mietende zahlungsunfähig werden, was ein Risiko für Vermieter mit sich trägt. Nach Paragraph 560 Absatz 4 des BGB ist eine Erhöhung der Vorauszahlungen nur mit einer erhöhten Abrechnung gültig. Vermieter können zwar eine erhöhte Pauschale an die Mieterinnen und Mieter schicken, aber nicht einfordern.

Wenn man eine zu hohe Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb der 30-Tage-Frist bezahlen kann, sollte man unbedingt einen Antrag auf Ratenzahlung stellen.

„Die Nebenkosten sieht der Gesetzgeber insofern als Teil der – wenn auch nicht monatlich wiederkehrenden – Miete“, weiß Gabriel Fischer, MieterEngel Partneranwalt und Fachanwalt für Mietrecht. „Als dass eine Nichtzahlung als Verletzung der Vertragspflicht angesehen wird.“ Die meisten Vermieter und Hausverwaltungen helfen dabei, Mieterinnen und Mieter durch eine Ratenzahlung zu entlasten. Hierbei ist auch der Betrag der Nebenkostenabrechnung entscheidend. Das ist immer im Einzelfall bedingt. Ein MieterEngel Partneranwalt kann Ihnen helfen, den Wunsch der Ratenzahlung zu kommunizieren.

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Warum sollte man jede Nebenkostenabrechnung prüfen lassen?

Für Mieter lohnt es sich in jedem Fall die Betriebskostenabrechnung prüfen zu lassen: War die Abrechnung zu hoch, bekommt der Mieter Geld zurück. War die Abrechnung zu niedrig, muss nur der erste (niedrigere) Rechnungsbetrag bezahlt werden. 

Jeder zweite Abrechnung für die Nebenkosten enthält Fehler. 

Trotz der klaren gesetzlichen Regelungen, tauchen in manchen Betriebskostenabrechnungen auch sogenannte nicht umlagefähige Nebenkosten auf, die eigentlich nicht auf die Mieter abgewälzt werden dürften. Hier ist ein waches Auge gefragt! 

Fehler in der Betriebskostenabrechnung auf Kosten der Mieter 

Nicht immer muss man böse Absicht unterstellen, wenn sich der Fehlerteufel eingeschlichen hat. Aber Fehler können teuer werden. Mietrechtsexperten gehen davon aus, dass etwa die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft ist. Je nach Größe der Wohnung können dabei ohne weiteres mehrere hundert Euro zusammenkommen, die Mieter fälschlich zu viel bezahlen.

Prüfung für MieterEngel Mitglieder einmal jährlich kostenlos

Egal ob jährliche Abrechnung oder Endabrechnung bei Auszug. Im Rahmen einer Mitgliedschaft ist die Anwaltsprüfung der Nebenkostenabrechnung durch unsere Partneranwälte für Sie kostenlos. Dieses MieterEngel Mitglied hatte besonder Glück, und statt hoher Nachzahlung, eine Gutschrift. 

So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung mit MieterEngel

Selbst Prüfen – Hilfestellung und Know-How

Das Mietrecht ist kompliziert, und für Laien fällt es schwer sich zurecht zu finden. Deshalb haben wir die Arbeit für Sie übernommen. Lesen Sie: welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht. Oder gehen Sie gleich durch die Liste der 15 häufigsten Fehler in der Betriebskostenabrechnung. 

Clevere Tools und Hilfe im kostenlosen Portal

Wir bieten Hilfe zur Selbsthilfe. Eine Nebenkostenabrechnung sollte man routinemäßig jedes Jahr kontrollieren. Wenn Sie dafür keine Zeit haben, nutzen Sie doch unsere kostenlose KI-Kontrolle. 

Tipp: Kostenloser Schnell-Check für die Betriebskostenabrechnung online: MieterEngel bietet auch einen kostenlosen Nebenkostencheck an. Sie müssen sich nur in unserem Portal anmelden, Ihr Abrechnung hochladen und innerhalb von wenigen Sekunden bekommen Sie schon den ersten Überblick. Der Prozess ist komplett digital und 100% kostenlos. Jetzt Abrechnung hochladen. 

Im Schnitt zahlen Mietende jährlich 300 € zu viel. Sie auch?

Etwa jede zweite Abrechnung ist fehlerhaft. Unentdeckte Fehler gehen oft zu Lasten von Mietenden. Besser auf Nummer sicher gehen. Unsere speziell entwickelte künstliche Intelligenz scannt Ihre Abrechnung auf Formfehler und Unstimmigkeiten.

Direkte Hilfe vom Partneranwalt. 

Eine rechtliche Beratung kann sehr teuer werden: Anwälte verlangen für eine Erstberatung teils 200 bis 300 Euro, ohne, dass eine Klärung des Sachverhalts garantiert ist. Weitere Beratungstermine kosten Zeit, Geld und Nerven.

Über die verschiedenen MieterEngel Mitgliedschafts-Pakete erhalten Mietende Beratung von unseren ausgesuchten Partneranwältinnen und -anwälten. 

So funktioniert Beratung mit MieterEngel Partneranwälten

Ob Nebenkostenabrechnung, Erhöhung der Vorauszahlungen auf Grund der Energiekosten oder Heizkostenkrise oder Endabrechnung nach Auszug. Mit MieterEngel Partneranwälten können Sie die Abrechnung kostenlos jedes Jahr prüfen lassen, sondern auch besprechen, wie Sie in Ihrer Situation am besten vorgehen. Die Energiekrise bringt Unsicherheit, mit einer Profi-Beratung haben Sie eine rechtssichere Auskunft. 

4 Hilfestellungen mit denen wir unsere Mitglieder bei der Problemlösung unterstützen  

1: Wir sind erreichbar – gehen Sie Ihr Problem noch heute an!

Bei uns gibt es kein Warten auf Termine. Für die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung können Sie sich rund um die Uhr direkt online anmelden, Ihre Rechnung hochladen oder abfotografieren und schon in meiste 48 Stunden erhalten Sie einen Prüfbericht und Gewissheit. 

2: Digitales Sekretariat – menschlicher Kundenservice

Bei uns bekommen Sie das Beste von beidem: Ein nutzerfreundliches Online Portal, in dem Sie in wenigen Minuten Ihre Frage stellen, Ihre Dokumente hochladen und eine Anfrage an einen Anwalt senden können. Gleichzeitig, wird jede Anfrage von einem Mitarbeiter geprüft. Wir prüfen im Hintergrund ob Dokumente leserlich sind und leiten Ihrer Unterlagen weiter. So erhalten Sie schnellstmöglich Ihren Prüfbericht.

Sie haben Fragen, oder ein zusätzliches Mietproblem, kein Problem, Sie erreichen unser Team montags bis Samstag  unter 0049(0)30 5557 1887.

3: Ausgewählte Partneranwälte: MieterEngel wählt Partneranwälte mit besonderer Sorgfalt aus. Alle unserer Anwälte haben mindestens 5 Jahre Praxiserfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht. Dazu haben 85 % der derzeit unter Vertrag stehenden Partneranwälte einen Doktortitel und 80 % sind Fachanwälte für Mietrecht.

4: Keine Rechtsauskunft ohne Handlungsempfehlung: Unsere Partneranwälte klären Sie nicht nur kompetent über die Rechtslage auf, sondern sind auch Experten, wenn es darum geht, Konflikte mit Hausverwaltung und Vermieter im Interesse von Mietenden schnell zu lösen.

So geht Ihr Partneranwalt bei der Nebenkostenprüfung vor:

„Es gibt bestimmte Klassiker, auf die die meisten Fehler in Nebenkostenabrechnungen zurückgehen,“ sagt Gabriel Fischer, Fachanwalt für Mietrecht und Partneranwalt bei MieterEngel. 

Unsere Partnerinnen und Partner schauen daher unter anderem auf die folgenden Punkte: 

1: Es wird analysiert, ob alle in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Positionen (z. B: „Abwasser“ oder „Hausmeister“) zulässig und umlagefähig sind und d.h. vom Mieter auch wirklich bezahlt werden müssen.

2: Anhand von Vergleichswerten wird berechnet, ob Kosten für einzelnen Position deutlich überdurchschnittlich sind und die Position und die Belege genauer geprüft werden sollten.

3: Der Vermieter ist verpflichtet, die Abrechnung dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zukommen zu lassen. Wird die Frist überschritten, müssen z. B. Nachzahlungen nicht mehr geleistet werden. Der MieterEngel Algorithmus gleich das Datum des Schreibens mit dem Abrechnungsjahr ab.

4: Die vom Mieter geleisteten monatlichen Vorauszahlungen („Abschlag“) müssen auf der Nebenkostenabrechnung dokumentiert sein. Der Partneranwalt schaut nach, ob diese formelle Anforderung eingehalten ist. Falls nicht, kann der Mieter eine Korrektur verlangen.

5: Es wird ein Plausibilitätscheck bezüglich der angewandten Verteilerschlüssel durchgeführt und analysiert, ob die Gesamtkosten und anteiligen Kosten transparent aufgeschlüsselt sind.

6: Es wird analysiert, ob der vom Vermieter auf der Nebenkostenabrechnung angegebene Nutzungszeitraum mit der vom Mieter angegeben Wohndauer übereinstimmt. Ein Mieter muss grundsätzlich nur die Kosten für den Zeitraum tragen, in welchem das Mietverhältnis besteht.“

Im Ergebnis erhalten Sie einen Bericht, der den neuen Betrag ausweist. Ist der Fehler zu Ihrem nachteil emphielt der Anwalt, wie Sie Hausverwaltung oder Vermieter dazu kontaktieren sollten. Ist der Fehler zu Ihren Gunsten, ändert sich nichts.

Basierend auf dem Prüfungsergebnis erteilt Ihr Partneranwalt Ihnen eine klare Handlungsempfehlung. Sie können den Prüfbericht Ihrem Vermieter als Beweis vorlegen.

Ist das Problem damit gelöst?

In den allermeisten Fällen ja. Sollte man tiefere Zweifel an den Kosten haben, kann man eine Belege einsicht fordern.

Belegeinsicht zur Nebenkostenabrechnung fordern. 

Falls Sie in der Abrechnung Zahlen finden, die Ihnen ungewöhnlich vorkommen, haben Sie außerdem das Recht alle Belege zu prüfen, die der Vermieter zur Abrechnung herangezogen hat. Unsere Partneranwälte können auch hier unterstützen, Sie nehmen alle Kostenpositionen unter die Lupe und fassen das Ergebnis der Prüfung in einem Prüfungsbericht für Sie zusammen.

Ihr Vorteil: benötigen Sie in Zukunft erneut Beratung, sprechen Sie im Rahmen einer Mitgliedschaft immer mit dem gleichen Anwalt oder der gleichen Anwältin. Er oder Sie kennt auch die Vorgeschichte und kann Sie optimal für Ihren Fall beraten. 

Was Sie brauchen um MieterEngel zu nutzen:

• Mitglied werden können Sie direkt über den Browser, Ihr Smartphone oder auch per Anruf online direkt am Telefon. Sie werden als Mitglied von unserem Team direkt aufgenommen. Zahlung erfolgt dann per SEPA Lastschrift. Unsere Mitgliedschaften sind Jahresbeitrage von 89 €-149 €.  
• Dokumente und Mietvertrag müssen zu jeder Beratung vorliegen. Sie können diese mit dem Handy abfotografieren, oder im Portal als PDF hochladen. 
• Für Telefonische Beratungen, vereinbaren Sie im Vorfeld einen Termin und Ihr persönlicher Partneranwalt ruft Sie zum verabredeten Zeitpunkt an. Beratung die in die Zeit passt!