Zahlungsverzug Nebenkostenabrechnung – droht dem Mieter die Kündigung?

Erhöhte Nebenkostenabrechnung?

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Von Eszter Rohacsek

In diesem Ratgeber finden Sie:

Der Herbst nähert sich, das Wetter wird kühler, die ersten Blätter fallen vom Baum. Im Mietrecht heißt es nichts anderes: bald landet die jährliche Nebenkostenabrechnung im Briefkasten. Den meisten Mieterinnen und Mietern heißt es nichts Gutes; wir müssen uns vor ein paar hundert Euro verabschieden. Doch die Neben- und Betriebskosten können jederzeit auch im Laufe des Jahres erhöht werden.


Nach Maßgabe des § 543 BGB kann Mietern eine fristlose Kündigung drohen, wenn ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt. Zahlungsunfähigkeit fällt oft berechtigt unter diese Gründe. Ob man eine fristlose oder ordentliche Kündigung aufgrund der Nichtzahlung der Nebenkostenabrechnung bzw. der Betriebskosten bekommen kann, lesen Sie in diesem Artikel.

Jährliche Nebenkostenabrechnung – Teil der Miete und Mietvertragspflicht

Jährliche Nebenkostenabrechnung – Teil der Miete und Mietvertragspflicht

In der jährlichen Nebenkostenabrechnung sind Beiträge aufgelistet, die von Mietern nachgezahlt werden müssen. Wenn man mehr Wasser, Wärme, Energie verbraucht hat, als es innerhalb der Warmmiete vorgesehen war und bezahlt wurde, müssen diese kurz vor Ende des Jahres beglichen werden. Das ist eine Pflicht für jeden, der zur Miete wohnt.


Ein weit verbreiteter Mythos ist, dass die Nachzahlungsforderungen kein eigentlicher Teil der Miete sind. Dies ist nämlich keine regelmäßige, monatlich wiederkehrende Zahlungsleistung, die die Miete sonst beinhaltet. Im Fall der Nebenkostenabrechnung handelt es sich um eine Einmalzahlung. Aber sie sind als Teil der Miete zu sehen – bestätigte auch das Landgericht Berlin mit seinem Urteil vom 20.02.2015 (Az. 63 S 202/14).

Die Nebenkostenachzahlungen sind ein wichtiger Teil der Miete, der oft für Ärger sorgt, weil hierbei der Vermieter wichtige Vorauszahlungen für den Mieter leistet. Die Nachzahlungen entstehen unmittelbar aus dem Verbrauch des Mieters. Dafür muss also er oder sie aufkommen. Begleicht man als Mieterin oder Mieter diese durch die Nachzahlung nicht, entgeht man seiner im Mietvertrag festgelegten Pflicht.

Kündigung wegen Nebenkostenabrechnung

Kündigung wegen Nebenkostenabrechnung

Für den Vermieter ist es ein besonders relevanter Kündigungsgrund, wenn der Mieter die geforderte Miete nicht bezahlen kann oder will. Es wird dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, bei großen Rückständen des Mieters außerordentlich fristlos zu kündigen. Diese Mietrückstände kann man auch durch die nicht bezahlte Nebenkostenabrechnung erreichen. Summieren sich die Rückstände auf das Zweifache der gesamten Monatsmiete, berechtigt dies den Vermieter, dem Mieter sofort zu kündigen. Bezahlt der Mieter oder die Mieterin die Nachforderungen, die weniger als zwei Monatsmieten betragen, für eine lange Zeit nicht, kann der Vermieter ordentlich kündigen: Auf eine Abmahnung folgt dann eine Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten.

Nicht beglichene Nachzahlungen führen also nur dann automatisch zu einem Sonderkündigungsrecht des Vermieters, wenn erschwerende Umstände hinzukommen. Wegen einer nicht beglichenen Nachzahlung kann der Vermieter dann kündigen, wenn der geschuldete Betrag besonders hoch ist, sodass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortsetzen zu können. Wenn der Mieter gute Gründe dafür hat, die Nachzahlung nicht zu leisten, die er dem Vermieter umgehend kommuniziert, kann er der Kündigung entgehen.

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Fristlose Kündigung bei Mietrückstand aus Nebenkosten

Fristlose Kündigung bei Mietrückstand aus Nebenkosten

Sich als Mieterin oder Mieter vor einer fristlosen Kündigung zu fürchten, ist berechtigt, wenn man die im Mietvertrag festgesetzten Regelungen dauerhaft nicht einhält. Eine fristlose Kündigung ist aber nur bei schwersten Vertragsverletzungen zulässig. Ein Grund, der den Vermieter zweifellos berechtigt, der Mieterin oder dem Mieter fristlos zu kündigen, ist ein Mietrückstand. Und ein Mietrückstand kann sich auch aus nicht erfolgten Nebenkosten bzw. Betriebskosten ergeben.

Ein Sonderkündigungsrecht tritt grundsätzlich nicht ein, wenn der geschuldete Betrag weniger als eine Monatsmiete beträgt. Auch, wenn der Mieter oder die Mieterin gut fundierte Gründe hat, Einwände gegen die Abrechnung zu erheben, kann er oder sie eine fristlose Kündigung ausweichen. 


Was auf zahlungsunfähige Mieter zukommen kann

Wenn man einen Mietrückstand aus Nebenkosten von mindestens 2 Monatsmieten hat:

  • Beträgt der Mietrückstand 2 Brutto-Monatsmieten oder mehr, kann der Vermieter fristlos Kündigen
  • Wenn man einen Mietrückstand aus Nebenkosten von weniger als 2 Monatsmieten hat

  • Säumige Zahlungen werden vom Vermieter angemahnt
  • In der Mahnung wird der Zahlungsverzug festgehalten
  • wenn man die Nebenkostenabrechnung trotz Mahnung nicht zahlt, kann der Vermieter eine Mahnklage einreichen
  • eine durchschnittliche Zahlfrist beträgt wenigstens 1-2 Wochen, maximal 1 Monat


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    Frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen

    Frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen

    MieterEngel Partneranwalt und Fachanwalt Gabriel Fischer bestätigt auch: Nebenkosten gehören zu den meist bestrittenen Themen zwischen Vermietern und Mieterinnen, Mietern. Ein frühzeitiges Gespräch mit dem Vermieter bei Zahlungsunfähigkeit oder bei Entdeckung von Fehlern ist äußerst empfohlen, um im Falle von nötigen Korrekturen und Streitgründen schnellstmöglich handeln zu können.

    Nebenkostenabrechnung vom Profi prüfen

    Welche Fristen Mieter kennen müssen, um die jährliche Nachzahlung zu betätigen, haben wir Ihnen bereits hier beschrieben. In dieser Zeit sollte man die Rechnung auf jeden Fall von einem Profi prüfen lassen. Sind die in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Beiträge berechtigt auf Rechnung gestellt, können Sie sie aber nicht bzw. nicht sofort zahlen, sollten Sie eine Ratenzahlung vereinbaren oder die Unterstützungsangebote des Staates in Anspruch nehmen. Dabei kann Ihnen ein Mieterschutz-Club Hilfe anbieten. 

    Die hier und in unseren Ratgebern aufgeführten Informationen sollen als erste Orientierung gelten. Sie sind mit großer Sorgfalt für Sie recherchiert, ersetzen jedoch keine individuelle oder verbindliche Rechtsberatung. Um auf Ihre spezifische Situation, Ihr Problem und insbesondere Ihren Mietvertrag eingehen und Sie bestmöglich beraten zu können, empfehlen wir eine Beratung mit einem unserer Partneranwältinnen oder -anwälte. Hier beraten Sie Profis mit langjähriger Erfahrung im Mietrecht zu all Ihren Problemen. Und das für einen jährlichen Beitrag, ohne Extrakosten. Mehr Infos. 


    Abrechnung prüfen lassen und Widerspruch einlegen

    Für Mieter lohnt es sich in jedem Fall die Abrechnung prüfen zu lassen: War die Abrechnung zu hoch, bekommt der Mieter Geld zurück. War die Abrechnung zu niedrig, muss nur der erste (niedrigere) Rechnungsbetrag bezahlt werden. Kam die Abrechnung zu spät, muss der Mieter gar nichts bezahlen! Es sei denn, der Vermieter trägt keine Schuld für die Verspätung.

    MieterEngel Partneranwälte beantworten all Ihre Fragen zum Thema Betriebskosten zuverlässig und schnell. Die jährliche Prüfung der Nebenkostenabrechnung ist in deiner Mitgliedschaft enthalten.