Interview mit MieterEngel Partneranwälten Christoph Bach & Manfred Lutz

Fachanwälte Christoph Bach und Manfred Lutz führen seit 1993 ihre Kanzlei, deren Schwerpunkt von Anfang an das Mietrecht war. Im Interview mit MieterEngel sprachen Sie über mieterfreundliche Schachzüge im Konflikt mit Vermietern, über die meist verbreiteten Mietrecht-Mythen und darüber, warum man die Arbeit von Fachanwälten genauso wenig wie die von Oberärzten mit einer Google-Suche ersetzen sollte.


MieterEngel: Wie sind Sie zum Mietrecht gekommen?

Manfred Lutz: In meinem Referendariat habe ich seinerzeit die Rolle des beratenden Anwalts in einem Mieterverein für einen der Partneranwälte der Kanzlei übernommen. Gleich am selben Tag, als ich mich bei dem Mieterverein vorstellte, führte ich schon die erste Beratung durch. Es hat mir von Anfang an gefallen. Bloß war ich noch gar nicht fertig mit meinem Referendariat. Daher hat mein Studienfreund das übernommen.

Christoph Bach: Und dieser Studienfreund war ich!

Lutz: Und so haben wir uns direkt nach dem Staatsexamen auch neben dem Mieterverein die Kanzlei gegründet.

Was ist eigentlich Mietrecht?

Bach: Mietrecht besteht aus dem Zusammenspiel aus Gesetzen, aber auch aus der obergerichtlichen und bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Änderungen des Mietrechts passieren hier durch zweierlei, durch den Gesetzgeber selbst und durch die obergerichtliche Rechtsprechung des BGH. Er kann durch Entscheidungen neue Richtungen und Interpretationen vorgeben, die im Anschluss für alle Mieterinnen und Mieter in Deutschland gelten.

Es käme ja auch keiner auf die Idee, sich im Internet eine Operation anzuschauen und dann selber einen Schnitt zu setzen. Ähnlich ist es auch mit dem Fachanwalt. Das sind viele Jahre Ausbildung, die man sich als Laie eben nicht schnell anlesen kann.

CHRISTOPH BACH, FACHANWALT FÜR MIETRECHT

Wie könnte der Schutz der Mietern und Mieterinnen in Deutschland weiter ausgebaut werden?

Bach: Die Mietpreisbremse, wie sie in Berlin kurz existierte, war eigentlich eine gute Idee und auch im Mietrecht gut anwendbar. Aber das Land Berlin war für die entsprechende Gesetzgebung nicht zuständig. Hier wäre es u. U. sinnvoll, dass die Bundesgesetzgebung einen entsprechenden Rahmen vorgibt und es den einzelnen Ländern überlässt, diesen Rahmen konkret auszufüllen, um so etwa in Ballungszentren sinnvolle gesetzliche Regelungen zu treffen.

Wie entscheidet sich, welche Rechte ich als Mieter oder Mieterin habe?

Bach: Mietrecht besteht aus dem Zusammenspiel aus Gesetzen, aber auch aus der obergerichtlichen und bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Änderungen des Mietrechts passieren hier durch zweierlei, durch den Gesetzgeber selbst und durch die obergerichtliche Rechtsprechung des BGH. Er kann durch Entscheidungen neue Richtungen und Interpretationen vorgeben, die im Anschluss für alle Mieterinnen und Mieter in Deutschland gelten.

Welche Mythen und Irrglauben halten sich hartnäckig?

Bach: Viele glauben, dass man mit dem Vorschlag von drei Nachmietern aus dem Mietvertrag vorzeitig austreten kann.

Lutz: Ebenso gilt das Vorurteil, dass man schwanger, alt oder krank unkündbar sei.

Bach: Genau, das ist nicht so, hier gibt es lediglich eine Berücksichtigung bei der Räumungsfrist.

“Recht und eben auch Mietrecht ist wie Schach, und als Anwälte können wir den nächsten Zug – und damit die Chance auf Sieg oder Niederlage zu einem späteren Zeitpunkt – besser absehen als Mietende selbst.

MANFRED LUTZ, FACHANWALT FÜR MIETRECHT

Lutz: Auf Vermieterseite gibt es das Vorurteil, dass man unbegründet einfach die Miete erhöhen könnte. Hier gilt auch wieder die beratende Rolle als Anwalt. Wir sehen beispielsweise Fälle, wo zwar eine unwirksame Mieterhöhung vom Vermieter vorlag, allerdings die geforderte Summe weit unter dem lag, was eigentlich mit korrekter Begründung gefordert werden dürfte. Hier raten wir auch mal dazu eine kleine Erhöhung zu akzeptieren, da bei einem Widerspruch, sich auch der Vermieter beraten lässt und man dann eine höhere und dann wasserdichte Mieterhöhung erhält. All solche Dinge sind für den Laien nicht abschätzbar, auch wenn man also im Internet gelesen hat, dass man eine formal ungültige Mieterhöhung erhalten hat, kann eine Beratung helfen das Große-Ganze zu sehen. Recht und eben auch Mietrecht ist wie Schach, und als Anwälte können wir den nächsten Zug – und damit die Chance auf Sieg oder Niederlage zu einem späteren Zeitpunkt – besser absehen als Mietende selbst.

Bach: Manchmal muss man den kurzfristigen Misserfolg in Kauf nehmen, um langfristig einen noch gravierenderen Misserfolg auszuschließen. Auch so hat man seine Rechte dann bestmöglich geschützt, so spielt eben das Mietrecht.

Lutz: Hier ist auch die persönliche Situation ausschlaggebend. Wenn ich vom Mieter weiß, er oder sie möchte bald ausziehen, lohnt es sich, die kleine Erhöhung auszuschlagen. Bis eine weitere Erhöhung kommt, spart man Geld. Man riskiert aber ein schlechteres Verhältnis zum Vermieter.

Kann man nicht einfach auch über Google Antworten auf solche Fragen finden?

Lutz: Im Netz findet man vieles, aber oft ist nur schwer zu beurteilen, ob es auf dem aktuellen Stand ist. Ist es auf meinen Fall wirklich anwendbar? Unsere Empfehlung ist hier ganz klar: lieber früher mit auch einer kleinen Frage kommen. Falsches Wissen, falsche Annahmen über den eigenen Fall richten hier nur Schaden an. Besser die Rechtslage mit dem Anwalt klären.

Bach: Es käme ja auch keiner auf die Idee, sich im Internet eine Operation anzuschauen und dann selber einen Schnitt zu setzen. Ähnlich ist es auch mit dem Fachanwalt. Das sind viele Jahre Ausbildung, die man sich als Laie eben nicht schnell anlesen kann.

Lutz: Selbst wenn ich es schaffe ein neu entschiedenes Urteil zu googeln, ist es aus dem Zusammenhang gegriffen und die juristische Fachsprache ist oft nur schwer verständlich und es ist kompliziert sie richtig zu interpretieren.

Aber brauche ich wirklich einen Anwalt, wenn ich gar nicht klagen will?

Bach: Auch wenn der Rechtsstreit sich selten lohnt, lohnt sich Beratung und Rückfrage beim Anwalt immer. Das Mietrecht ist für den Laien undurchschaubar. Es ist zum einen sehr komplex und die Hälfte ist dabei auch noch die obergerichtliche Rechtsprechung, die es zu berücksichtigen gilt. Selbst für jemanden mit dem Fleiß sich hier einzulesen, ist es ohne rechtliche Ausbildung nicht einzuordnen.

Lutz: Zudem ist das Mietrecht ständig im Fluss. Als Anwalt schaut man hier immerzu nach den neuesten Urteilen online. Das passiert fortlaufend und neueste Urteile haben dann sofort Verbindlichkeit.

Ist die Anwaltsrolle im Mietrecht auch eine Mentorenrolle?

Bach: Fast immer – weil man Mietern auch vermitteln muss: In der Realität kann man zwar den Streit suchen, aber, wenn man noch längere Jahre dort im Frieden wohnen bleiben möchte, lohnt es sich nicht. Unter einem Streitwert von 500 € meist sowieso nicht.

Lutz: Mieterschutz kann hier also auch heißen: man schützt den Mieter vor sich selbst. Mit auf das eigene Recht pochen wird man nicht immer glücklich. Für 17,50 € muss niemand vor Gericht, und es lohnt nicht hierfür das Tischtuch zu zerschneiden. Hier lohnt es sich viel mehr eine Einvernehmlichkeit herzustellen.

In welchen Fällen handeln Haus- und Wohnungsbesitzer aus Unwissenheit oft falsch?

Bach: Gerade Vermieter, die zum ersten mal vermieten, haben oft falsche Vorstellungen, was als Klausel in einem Mietvertrag wirksam ist. Schönheitsreparatur, Renovierungsklausel aber auch Mieterhöhungen sind hier Klassiker – es lohnt sich genauer hinzuschauen. Gerade, wenn man von privat mietet. Auch bei einem befristeten Mietvertrag sollte man nachschauen lassen. Im Zweifel ist die Befristung nicht erlaubt und man kann ein unbefristetes Mietverhältnis erlangen. So passierte es gerade in der Pandemie.

Welche typische Fehler gibt es, die es zu Vermeiden gilt?

Bach: Zu einer Übergabe sollte immer ein Freund oder Bekannter als Zeuge mitgenommen werden, und im Anschluss ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Hier ganz wichtig, jeder erhält ein Exemplar, Viele unterschreiben ein Dokument, was am Ende nur der Vermieter mit nach Hause nimmt.

Lutz: Eine Falle, in die man beim Einzug in eine Wohnung tappen kann, sind die zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen. Ich kann als Vermieter erstmal 150 € Nebenkosten verlangen und später dann ohne Probleme noch einen Nachzahlung von 2000 € fordern. Hier kann ich also erstmal die Vorauszahlungen zu niedrig ansetzen, um Mietende in eine Traumwohnung zu locken. Im Zweifel stimmt die Betriebskostenabrechnung dann sogar bei Kontrolle und man muss zahlen. Wer also in eine Wohnung zieht, mit Nebenkosten zu schön um wahr zu sein, sollte für eine Nachzahlung sparen.

Wie könnten Mietende mit MieterEngel profitieren?

Lutz: MieterEngel ist eine kostengünstige Möglichkeit, qualifizierte Rechtsauskunft zu erlangen. Die Alternative ist ja eine Erstberatung beim Anwalt für 190 € Plus Mehrwertsteuer. Der Basispreis bei MieterEngel von 89 €. Er beinhaltet Beratungen zu allen Mietproblemen, plus eine Handlungsempfehlung danach in einer Art Kurz-Gutachten. Das ist schon ein gutes Angebot.

Bach: Und auch die digitale Sache ist hier das Charmante an MieterEngel. Man muss nirgendwohin, kann alles über das Handy hochladen, eine Frage stellen. Man erhält danach Antwort oder einen Telefonanruf zum Termin. Und auch das schriftliche Gutachten wird oft von Mitgliedern direkt an den Vermieter weitergeleitet.

Lutz: Ein weiterer Vorteil hier ist die Prüfung der Nebenkostenprüfung. Das geht einfach und schnell. Selbst jene Rechtsschutzversicherungen, die Mietrecht mit abdecken, bieten dies nicht. Über MieterEngel ist das einmal im Jahr schon mit drin. Und eine ganz einfach Sache. Hochladen! – und wir prüfen sie in wenigen Tagen.

Was macht einen guten Anwalt aus?

Lutz: Ein Verfahren kostet vor allen Dingen auch Zeit. Unter einem Jahr ist kein Verfahren vor Gericht abgeschlossen.

Bach: Neben der Rechtslage, der immer den neuesten Stand sein muss, entscheidet ein guter Anwalt auch ggf. gegen seine eigenen monetären Interessen. Also gegen ein Gerichtsverfahren, wenn die Erfolgschancen nicht gegeben sind. Eine außergerichtliche Regelung ist immer wünschenswert, denn vor Gericht können Mieter selten etwas Besseres erstreiten als außergerichtlich.

Könnte man das Mietrecht einfacher machen?

Bach: Das Mietrecht soll der Welt, in der wir leben, gerecht werden, und die wird eher komplizierter.

Lutz: Zudem ist das Recht selbst ja nicht konkret individuell, sondern abstrakt generell. Die Auslegung im Einzelfall ist die Aufgabe der Gerichte. Beides im Wechselspiel ist im dynamischen Wandel.

Was motiviert Sie besonders für Ihre Arbeit?

Lutz: Die Herausforderung im Mietrecht einen Fall aufzudröseln, und wie eben in der Schachanalogie beschrieben, auch die strategischen Schritte der Gegenseite einzuplanen. Das ist immer wieder spannend. Wenn man dann zu Gunsten des Mandanten gewinnt, ist es eine tolle Bestätigung. Aber auch wenn es nicht immer gelingt, ist der soziale Anspruch Mieter zu vertreten für mich seit Anfang die Motivation.

Bach: Ohne Beratung kennen viele ihre Rechte nicht, laufen in viele Fallen rein, und das ist immer die schönste Bestätigung, hier helfen zu können. Wenn dann auch noch ab und an eine direkte Rückmeldung und mal ein Dankeschön für die tolle Beratung kommt, dann lohnt es sich morgens aufzustehen.

Lutz: Mieter zu vertreten bedeutet immer auch ein wenig David gegen Goliath. Das BGB und damit auch noch Teile des Mietrechts stammen aus dem 19. Jahrhundert, da gibt es immer noch ein Über- und Unterordnungsprinzip. Auch aufgrund der Unwissenheit begegnen sich Mieter und Vermieter nicht immer auf Augenhöhe und unter gleichen Voraussetzungen, hier ist es schön zu wissen, auf der Richtigen Seite zu sein.

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