Mietminderung
Mietminderung – Mindern Sie die Miete bei Mängeln
Wird die Wohnqualität Ihrer Wohnung durch Mängel beeinträchtigt, steht Ihnen als Mieter das Recht auf eine Mietminderung zu. Zu den häufigsten Gründen zählen Schimmel, Heizungsprobleme, Baulärm, defekte Fenster und Türen, laute Nachbarn, kaputte Aufzüge oder Elektrik, Wasserschäden, Schädlingsbefall oder unangenehme Gerüche. Doch wie wird die Miete bei Mängeln gemindert, welche Gründe gibt es dafür und wie geht man am besten vor, um die Miete zu mindern?
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
Das Recht auf Mietminderung
Die meisten Mieter kennen das Recht auf Mietminderung: Weniger Miete zahlen, wenn die Wohnung Mängel aufweist. Vermieter müssen eine einwandfreie Wohnung bereitstellen, Mieter zahlen dafür die vereinbarte Miete. Beeinträchtigen Mängel die Wohnqualität, darf die Miete gemindert werden. Kein Mieter sollte für eine schlechtere Wohnung den vollen Preis zahlen. Entdeckt der Mieter einen Mangel, muss er den Vermieter sofort informieren und zur Behebung auffordern, sonst droht Schadenersatzpflicht. Eine Frist zur Mängelbeseitigung ist zu setzen. Reagiert der Vermieter nicht, ist eine Mietminderung möglich, auch ohne Verschulden des Vermieters, z. B. bei Baulärm.
Rückwirkende Mietminderung
Die Miete kann nur für den Zeitraum mit Mangel gemindert werden. Meldet der Mieter den Mangel unverzüglich, kann die Minderung rückwirkend erfolgen. Auch bei weiterer Vollzahlung nach Anzeige ist eine rückwirkende Minderung möglich, daher empfiehlt sich Zahlung unter Vorbehalt. Idealerweise informieren Sie den Vermieter im selben Schreiben über den Mangel und dass Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen. So wird geprüft, ob ein Minderungsgrund besteht, ohne Zahlungsrückstand zu riskieren. Für eine rückwirkende Mietminderung empfiehlt es sich, den Mangel z. B. durch Fotos zu dokumentieren, um Ansprüche auch nach Behebung geltend zu machen.
Ausnahmen von der Mietminderung
In bestimmten Ausnahmefällen ist eine Mietminderung nicht möglich:
- Dem Mieter war der Mangel bereits bei Vertragsunterzeichnung bekannt
- Der Mieter verschweigt den Mangel absichtlich oder übersieht ihn grob fahrlässig
- Der Mieter meldet den Mangel nicht und kommt seiner Anzeigepflicht nicht nach
- Der Vermieter führt eine energetische Sanierung für bis zu drei Monate durch
- Der Mangel wurde vom Mieter selbst verursacht
Im Mietvertrag kann festgelegt werden, dass der Mieter für die Mängelbeseitigung verantwortlich ist, wodurch eine Mietminderung ausgeschlossen wird. Solche Regelungen sind jedoch in Wohnraummietverträgen nur begrenzt erlaubt.
Typische Gründe für eine Mietminderung
- Schimmelbefall
- Heizungsprobleme
- Baulärm
- Beschädigte Fenster und Türen
- Lärmbelästigung durch Nachbarn
- Dauerhafte Lärmbelästigung
- Wasserschäden
- Schädlingsbefall
- Unangenehme Gerüche
- Defekter Aufzug
- Störungen in der Elektrik
- Ausfall der Gasversorgung
- Defekter Wasserboiler
- Defekter Herd
- Defekte Dusche
- Baugerüst vor den Fenstern
Unerhebliche Mängel
Das Recht auf Mietminderung entfällt, wenn der Mangel als unerheblich einzustufen ist. Als unerheblich gelten insbesondere folgende Beeinträchtigungen der Mietwohnung:
- Kurzzeitiger Ausfall der Heizung
- Geringe Unterschreitung der erforderlichen Heiztemperatur um 1 Grad
- Minimale Zugluft an Fenstern in Altbauten
- Abgenutzte Türschwellen
- Defekte Steckdose
- Einmalige Lärmstörung durch Nachbarn
- Feine Risse in der Zimmerdecke
- Ausgefallene Beleuchtung im Keller oder Treppenhaus
- Gelegentliches Bellen von Hunden
- Fehlender Waschmaschinenanschluss im Bad
- Nicht montierte Fußleisten
Darüber hinaus bestehen keine Minderungsansprüche bei ortsüblichen Beeinträchtigungen, wie Schul- oder Kinderlärm, Kirchenglocken, Faschingsumzüge, Verkehrsgeräusche oder Fluglärm.
Höhe der Mietminderung
Die Höhe der Mietminderung wird maßgeblich davon bestimmt, wie stark die Wohnung durch den Mangel beeinträchtigt ist. Sie orientiert sich an der Art des Mangels, der Schwere der Beeinträchtigung und den betroffenen Wohnbereichen. In der Regel erfolgt die Mietminderung in Form eines prozentualen Abzugs. Die Bruttomiete, inkl. Neben- und Heizkosten, ist Grundlage. Die Minderungsquote reicht von 1 % bei verkalkter Toilette bis 100 % bei Schimmel-Gesundheitsrisiken.
Mietminderungstabellen
Die Festlegung der Minderungsquote ist eine anspruchsvolle Herausforderung, da es keine gesetzlichen Regelungen hierfür gibt. Online verfügbare Mietminderungstabellen bieten zwar einen hilfreichen Überblick über mögliche Minderungsbeträge, doch diese Tabellen sind nicht rechtsverbindlich. Wir empfehlen Mietern dringend, ihren Fall von Experten prüfen zu lassen, um eine angemessene Mietminderung zu bestimmen. Eine zu hohe Minderung kann Mietrückstand und im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung zur Folge haben.
Richtiges Vorgehen bei der Mietminderung
Melden Sie den Mangel unverzüglich nach dessen Entdeckung bei Ihrem Vermieter. Aus Beweisgründen ist eine schriftliche Mängelanzeige dringend zu empfehlen. In dringenden Fällen informieren Sie Ihren Vermieter auch telefonisch. Möchten Sie die Miete unter Vorbehalt weiterhin zahlen, erwähnen Sie dies in Ihrer Mängelrüge.
Setzen Sie Ihrem Vermieter in demselben Schreiben eine klare und angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel. Lassen Sie sich hierfür von einem Anwalt beraten, um sicherzustellen, dass die Frist realistisch und rechtlich korrekt ist. Die Dauer hängt vom spezifischen Mangel ab und muss individuell festgelegt werden.
Mieter sollten die Mietminderung nicht eigenständig bestimmen, da sie vom individuellen Fall abhängt und keine pauschalen Vorgaben existieren. Mieter schätzen Minderungsquoten oft höher ein, als Gerichte anerkennen. Zu hohe Kürzungen können Mietrückstände und eine fristlose Kündigung verursachen. Ein Mietrechtsexperte hilft, eine passende und rechtssichere Quote zu bestimmen.
Sie können die Miete kürzen, sobald der Vermieter oder Hauswart über den Mangel informiert ist. Oft ist es sinnvoll, nach Ablauf der Frist zur Mängelbeseitigung zu mindern. Wichtig: Informieren Sie den Vermieter schriftlich über Ihre Absicht, mit Beginn und Gründen der Mietminderung.
Ermöglichen Sie dem Vermieter und den von ihm beauftragten Handwerkern den Zugang zu Ihrer Wohnung. Verweigern Sie den Zutritt oder behindern die Mängelbeseitigung, entfällt meist Ihr Recht auf Mietminderung. Der Vermieter sollte geplante Arbeiten selbstverständlich rechtzeitig ankündigen.
