Mietminderung: Wasserschaden

Von Eva Biré

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In diesem Ratgeber:

• Was ist bei einem Wasserschaden im Ernstfall zu tun?
• Was ist im Vorfeld zur Vermeidung eines Wasserschadens zu beachten?
• Wann kann aufgrund eines Wasserschadens eine Mietminderung erfolgen?
• Wer zahlt die Beseitigung des Wasserschadens?
• Wer hat Schuld am Wasserschaden?
• Wie schnell muss der Vermieter den Wasserschaden beseitigen?
• Muss der Vermieter den aufgrund des Wasserschadens erforderlichen Hotelaufenthalt bezahlen?
• Kann der Einsatz von Trocknungsgeräten zu einer Mietminderung berechtigen?
• Mietminderungsbeispiele

3 Tage Regenwetter in Berlin und Brandenburg! Auch die eine oder andere Wohnung geht da baden. Oft sind undichte Fenster oder Türen Schuld, mal aber auch ein offen stehendes Fenster. Wasserschäden entstehen schnell und führen leider oft zu enormen Kosten – häufig im dreistelligen Bereich. Doch wer muss für die Kosten aufkommen? Was ist im Ernstfall zu tun? Und muss der Vermieter den aufgrund des Wasserschadens erforderlichen Hotelaufenthalt bezahlen?

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Was ist bei einem Wasserschaden im Ernstfall zu tun?

Bei einem Wasserschaden ist oft schnelles Handeln gefragt. Mieter haben dann keine Zeit erstmal die geltende Rechtslage zu studieren. Daher hier ein paar wichtige Tipps:

• Melden Sie den Schaden sofort bei Ihrer Versicherung.
• Dokumentieren Sie den Schaden mit Fotos und holen Sie sich Zeugen dazu.
• Verhindern Sie unbedingt, dass sich der Schaden weiter ausdehnt: Treffen Sie – sofern möglich – Vorkehrungen, sodass sich das Wasser nicht ungehindert ausdehnen kann.
• Teilen Sie Ihren Nachbarn mit, dass es einen Wasserschaden gab, sodass auch diese eventuelle Vorkehrungen treffen können.
• Setzen Sie Ihren Vermieter umgehend von dem Wasserschaden in Kenntnis. Die Meldung sollte in jedem Fall (auch) schriftlich erfolgen.

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Was ist im Vorfeld zur Vermeidung eines Wasserschadens zu beachten?

Indem Sie folgende Punkte beachten, könnten Sie das Risiko eines selbstverschuldeten Wasserschadens verringern:

• Sichern Sie sich bei einer Hausrat – und/oder Haftpflichtversicherung für eventuelle Schäden ab.
• Lassen Sie Ihre Waschmaschine nicht unbeaufsichtigt. Das gilt vor allem für Waschmaschinen ohne Wasserstopp-Mechanismus. Ereignet sich durch eine unbeaufsichtigte Waschmaschine ein Wasserschaden, zahlt auch die Versicherung nicht.
• Kontrollieren Sie den Schlauch Ihrer Waschmaschine oder Ihres Geschirrspülers in regelmäßigen Abständen auf seine Dichtigkeit und erneuern Sie ihn im Zweifel.
• Halten Sie den Abfluss Ihres Balkons frei, damit Regenwasser ungehindert abfließen kann.
• Lassen Sie beim Verlassen des Hauses keine Fenster offenstehen. So vermeiden Sie Schäden durch einen unverhofften Starkregen.

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Wann kann aufgrund eines Wasserschadens eine Mietminderung erfolgen?

Die Minderungsbefugnis besteht also auch dann, wenn der Vermieter keinerlei Einfluss auf den Wasserschaden hatte – z.B. wenn der Wasserschaden durch einen Nachbarn hervorgerufen wurde. Eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter ist hier deshalb möglich, weil er einen mangelfreien Gebrauch der Mietwohnung gewährleisten muss. Kann er dies nicht, muss nicht die vollständige Miete gezahlt werden. Der Vermieter ist dann berechtigt, sich die Einbuße von dem Nachbarn zurückzuholen, der den Schaden verursacht hat. Er bleibt also grundsätzlich nicht auf den Kosten sitzen.

Hierzu berät MieterEngel Partneranwalt Tim Zirngast: „Wer vermutet, dass er aufgrund von Mängeln oder Ähnlichem eine Mietminderung herbeiführen kann, sollte die Miete nur unter Vorbehalt zahlen. Diese Notwendigkeit ist vom BGH zwar etwas aufgeweicht worden, kann aber nach wie vor zum Verlust der Rückforderungsansprüche führen, wenn man Fehler macht. Mein Tipp ist also, sich nicht darauf zu verlassen, was man von Verwandten, Bekannten oder durch Google erfahren hat, sondern das weitere Vorgehen und den konkreten Fall mit einem Anwalt zu besprechen.“

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Wer zahlt die Beseitigung des Wasserschadens?

Der Vermieter ist aufgrund des mit dem Mieter geschlossenen Mietvertrages zunächst verpflichtet, den Wasserschaden zu beseitigen, um den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Auf den Kosten muss er allerdings nur dann sitzen bleiben, wenn er den Wasserschaden auch verschuldet hat. Ist ein Dritter, zum Beispiel ein Nachbar, für den Wasserschaden verantwortlich, muss dieser auch für die Kosten aufkommen. Gleiches gilt natürlich, wenn der Mieter den Wasserschaden verursacht hat.

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Wer hat Schuld am Wasserschaden?

Entsteht der Wasserschaden durch das Auslaufen einer Waschmaschine (z.B. durch geplatzte Rohren) oder weil vergessen wurde, den Wasserhahn zuzudrehen, haftet der Mieter in der Regel selbst und hat auch kein Recht auf Mietminderung wegen des Wasserschadens. Die Waschmaschine sollte daher niemals unbeaufsichtigt laufen sofern sie keinen Wasserstopp-Mechanismus besitzt. Außerdem sollte der Waschmaschinenschlauch in regelmäßigen Abständen auf seine Dichtigkeit überprüft und im Zweifel ausgetauscht werden.

Auch Mieter, die sich ein Wasserbett anschaffen möchten, müssen aufpassen. Teilweise hält die Statik eines Hauses sehr großen Wassermengen nicht Stand. Dies musste auch ein Kölner Mieter erfahren, dessen mit 3500 Litern gefülltes Wasserbett eines Tages platzte und die Decke zur unteren Wohnung einriss. Der Mieter musste für den gesamten entstandenen Schaden haften.

Wasserschäden durch geplatzte Rohren und Leitungen hat der Mieter selbstverständlich nicht zu verantworten. Vielmehr ist der Vermieter verpflichtet, darauf zu achten, dass es durch Alter und Abnutzung des Hauses nicht zu Schäden an der Mietwohnung kommt. Gleiches gilt für Undichtigkeiten am Haus, durch die Wasser eindringt. Dies ist häufig im Kellerbereich der Fall. Auch hier muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass es nicht zu einem Wasserschaden kommt.

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Wie schnell muss der Vermieter den Wasserschaden beseitigen?

Die Meldung des Mangels sollte unbedingt eine konkrete Frist zur Beseitigung des Wasserschadens enthalten. Bei einem Rohrbruch oder einem Heizungsausfall im Winter wird von einem Notfall gesprochen, der ein unverzügliches Handeln des Vermieters voraussetzt. Ein Zeitraum von 14 Tagen gilt bei normalen Mängeln als angemessen.

Wenn der Vermieter binnen der Frist reagiert und in kürzester Zeit die Wohnung wieder in ihren alten Zustand versetzt, ist eine fristlose Kündigung ausgeschlossen. Sollten die Räume jedoch auf längere Zeit unbewohnbar sein, stellt sich die Lage anders dar. Sodann haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings ist als Voraussetzung zu nennen, dass das Verschulden woanders liegen muss. Eine Mietminderung ist gerechtfertigt, wenn aus dem Wasserschaden ein Schimmelbefall resultiert.

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Muss der Vermieter den aufgrund des Wasserschadens erforderlichen Hotelaufenthalt bezahlen?

Wenn der Vermieter den Wasserschaden verursacht hat – in der Regel ja. Dies gilt allerdings nur, wenn die Wohnung durch den Wasserschaden nicht mehr bewohnbar ist. (AG Köpenick, Urteil v. 21.4.2010 – 15 C 128/09) In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, musste die gesamte Wohnung mit Hilfe von Trocknungsgeräten von Nässe befreit werden. Für diese Zeit war der Aufenthalt in der Wohnung für die Mieter nicht möglich. Die entstandenen Hotelkosten von knapp 4.000 Euro musste der Vermieter erstatten.

Mieter müssen bei der Hotelwahl allerdings das Wirtschaftlichkeitsgebot und die Interessen des Vermieters berücksichtigen.

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Kann der Einsatz von Trocknungsgeräten zu einer Mietminderung berechtigen?

Die Beseitigung von Wasserschäden erfolgt regelmäßig durch den Einsatz von Trocknungsgeräten. Diese helfen zwar die Wohnung wieder in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, doch sind sie dafür regelmäßig mit einem unangenehmen Dauerlärm verbunden, der eine uneingeschränkte Wohnungsnutzung ausschließt. Vor diesem Hintergrund ist bei dem Einsatz von Trocknungsgeräten eine Minderungsquote von 50 bis 80 Prozent von den Gerichten anerkannt.

Wenn mehrere Geräte eingesetzt werden und der Lärm die gesetzlichen Lärmgrenzwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) überschreitet, kann eine vollständige Mietminderung gerechtfertigt sein. Eine Mietminderung ist immer nur für die Dauer der Beseitigung des Wasserschadens statthaft. Der Mieter ist dem Vermieter gegenüber verpflichtet, die Schadensbeseitigung zu ermöglichen. Diese Verpflichtung gilt auch Personen oder Unternehmen gegenüber, die von dem Vermieter beauftragt wurden.

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Mietminderungstabelle – Wasserschaden

Bei einem Wasserschaden hängt die Höhe der Mietminderung vor allem davon ab, inwieweit die Wohnung für den Mieter noch benutzbar ist. Einen ersten (!) Überblick über mögliche Minderungsbeträge erhalten Sie hier in unserer Mietminderungstabelle. Bitte beachten Sie dabei aber, dass Mietminderungen immer einzelfallbedingt sind und es daher im Vorhinein einer eingehenden Prüfung durch einen Rechtsanwalt bedarf.

• Bis zu 100% Mietminderung bei völliger Durchfeuchtung aufgrund eines Wasserschadens
  (LG Berlin MM 88, 148)
• 30 % Mietminderung bei Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers aufgrund eines Wasserschadens, da die Decke einzustürzen droht
  (AG Bochum WuM 79, 74)
• 20 % Mietminderung bei Unbenutzbarkeit des Arbeitszimmers durch einen Wasserschaden
  (AG Köpenick Urteil v. 2.12.2011, Az.: 7 C 243/11)
• 5 % Mietminderung bei Wassereintritt durch undichte Fenster
  (LG Berlin MDR 82, 671)

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