Nebenkostenabrechnung
Nebenkostenabrechnung – Was sind sonstige Nebenkosten?
Das Gesetz lässt keinen Zweifel daran, welche Nebenkosten der Vermieter auf seine Mieter umlegen darf. Die Betriebskostenverordnung listet präzise auf, was der Gesetzgeber unter den umlagefähigen Nebenkosten versteht. Lediglich der letzte Punkt der Verordnung bleibt unklar: Sonstige Nebenkosten.
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
Was sind sonstige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung?
Vermieter dürfen Kosten wie Grundsteuer, Wasser, Heizung, Gartenpflege, Hausmeister, Aufzug oder Kabelanschluss auf Mieter umlegen. Charakteristisch für alle umlagefähigen Nebenkosten ist, dass sie regelmäßig entstehen. Einmalige Ausgaben, wie etwa Reparaturkosten, dürfen hingegen nicht in die Nebenkostenabrechnung einfließen. Für sonstige Nebenkosten dürfen nur regelmäßig anfallende Kosten abgerechnet werden.
Welche Kosten zählen zu den sonstigen Nebenkosten?
Unter „Sonstige Nebenkosten“ kann der Vermieter regelmäßig anfallende, nicht anderweitig erfasste Kosten abrechnen. Entscheidend ist hierbei jedoch, dass bereits im Mietvertrag klar definiert ist, welche Kosten der Vermieter unter „Sonstiges“ umlegen möchte. Kosten für einen Pförtner, die Nutzung eines gemeinschaftlichen Pools oder einer Sauna sowie Wartungskosten für Rauchmelder, Alarmanlagen, Feuerlöscher oder Blitzableiter können unter diese Kategorie fallen. Auch die regelmäßige Dachrinnenreinigung kann als Nebenkosten abgerechnet werden.
Welche Kosten können nicht als sonstige Betriebskosten umgelegt werden?
Die Kosten für die Installation von Rauchmeldern, Alarmanlagen, Feuerlöschern oder Blitzableitern dürfen im Gegensatz zu Wartungskosten nicht als sonstige Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Selbst die regelmäßige Wartung der Klingelanlage wird von Gerichten nicht anerkannt – obwohl sie unabdingbar ist. Vermieter dürfen Instandhaltungs– und Verwaltungskosten nicht auf Mieter umlegen. Einmalige Maßnahmen wie Dachrinnenreinigung oder Graffitientfernung zählen nicht zu Nebenkosten.
Anerkannte und nicht anerkannte sonstige Nebenkosten
Als sonstige Betriebskosten werden folgende Positionen anerkannt:
- Überprüfungskosten für Abflussrohre
- Reinigung der Abwasseranlagen
- Beleuchtungskosten des Heizraums (falls nicht im Allgemeinstrom)
- Reinigung der Lichtschächte
- Reinigung der Müllbehälter (alternativ Hausmeisterkosten)
- Aufwendungen für Videoüberwachung (bei Notwendigkeit und Datenschutz)
- Wartung von Alarmanlagen
- Druck- und Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen
- Wartungskosten für Haustechnik
- Spülung der Fußbodenheizung
- Wartung des Blitzableiters
- Wartung von Feuerlöschern und Brandschutzeinrichtungen
- Reinigung von Dachrinnen (bei hohem Baumbestand, keine einmalige Reinigung)
- Kosten für Dachrinnenheizungen (gegen Eiszapfen und Schäden)
- Wartung von CO2-Warnanlagen in Tiefgaragen
- Reinigung von Glasdächern oder Rollläden
Folgende Kosten gelten nicht als sonstige Betriebskosten:
- Verwaltungskosten (inkl. Personal, Einrichtungen und Vermieterarbeiten)
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (z. B. Schäden durch Abnutzung, Alterung, Witterung)
- Wartung von Klingel- und Gegensprechanlage
- Fensterwartung und -prüfung
- Graffitientfernung (aufwendige Reinigung oder Überstreichen)
