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Eine Mieterhöhung ist nicht selten mit Konflikten zwischen Vermietern und Mietern verbunden. Mieter, die für die gleiche Wohnung plötzlich deutlich tiefer in die Tasche greifen müssen, fühlen sich schnell ausgenutzt. Da nicht alle Mietzinserhöhungen zulässig sind, ist diese Skepsis in manchen Fällen durchaus berechtigt.
Im Laufe eines Mietverhältnisses kann sich die Miete aus verschiedenen Gründen erhöhen. Der Vermieter hat zum Beispiel das Recht, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen – man spricht dann von einer Mietzinserhöhung nach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Auch eine Modernisierung der Wohnung kann Grund für eine Mietzinserhöhung sein. Andere Formen der Mietzinserhöhung können bereits im Mietvertrag vereinbart werden. So erhöht sich die Miete regelmäßig, wenn beide Parteien eine Index- oder Staffelmiete vereinbaren.
Weitere Informationen zu den verschiedenen Arten von Mietzinserhöhungen und den möglichen Gegenmaßnahmen finden Sie in unseren Ratgebern.
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Vermieter und Mieter vereinbaren zu Beginn eines Mietverhältnisses einen Mietpreis. Dieser kann während der Vertragslaufzeit steigen, zum Beispiel weil vergleichbare Wohnungen in der Umgebung durchschnittlich teurer geworden sind. In diesem Fall hat der Vermieter das Recht auf Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Vermieter können die Miete grundsätzlich immer dann erhöhen, wenn sie alle gesetzlich vorgeschriebenen Kriterien erfüllt. Die Mieter müssen einer Mietzinserhöhung zustimmen. Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Unabhängig vom Grund führt eine Erhöhung der Miete dazu, dass der Mieter nach seiner Zustimmung für die gleiche Mietsache monatlich einen höheren Betrag auf das Konto des Vermieters überweisen muss. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, läuft er Gefahr, dass ihm der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt.
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Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Erhöhung in Textform mitzuteilen (§ 558a BGB). Das heißt, er kann nicht nur schreiben, sondern auch mailen. Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag für Vertragsänderungen die Schriftform vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09).
Was bei einer Mieterhöhung maximal zulässig ist und welche Fristen der Vermieter einhalten muss, hängt in erster Linie von der Art der Mietzinserhöhung ab. Zwischen den folgenden Mieterhöhungsarten kann differenziert werden:
Von einer Grundmietenerhöhung wird gemeinhin dann gesprochen, wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird. Voraussetzung einer solchen Erhöhung ist, dass die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Diese Frist bezieht sich auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Miete. Allerdings kann der Vermieter die Miete nicht alle 15 Monate nach Belieben erhöhen. § 558 Abs. 3 BGB nimmt Einschränkungen vor. Die Mietzinserhöhung darf innerhalb von drei Jahren höchstens 20 % betragen (Kappungsgrenze). Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Wohnungsmangel, beträgt die maximal zulässige Erhöhung sogar nur 15 Prozent.
Jede Erhöhung der Miete muss begründet werden (§ 558a BGB). Von vielen Vermietern wird die Erhöhung mit dem aktuellen Mietspiegel begründet, aus dem hervorgeht, dass die Preise für vergleichbaren Wohnraum insgesamt gestiegen sind. Die Übersendung des Mietspiegels ist nicht erforderlich, wenn er in der Stadt- oder Gemeindeverwaltung zur Einsichtnahme für jedermann ausliegt oder auf der Internetseite der Stadt oder Gemeinde abrufbar ist.
Nicht nur diese, sondern noch viele weitere Aspekte sind bei einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Je nach Region spielt zum Beispiel die sogenannte Mietpreisbremse eine wichtige Rolle. Oft ist es daher ratsam, dass Mieterhöhungsanschreiben des Vermieters von einem Anwalt überprüfen zu lassen. Gerade in Zeiten von steigenden Kosten sollte nicht unnötigerweise zu viel Miete gezahlt werden.
Ausgenommen sind spätere Mietzinserhöhungen, wenn bereits im Mietvertrag Erhöhungen fest vereinbart wurden. Bei Staffelmietverträgen sind ab bestimmten Zeitpunkten höhere Mieten zu zahlen. Staffelmietvereinbarungen sind zulässig. Sie können aber unter Umständen gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Weder die Anfangsmiete noch die später vereinbarten Mieten dürfen höher sein, als es das Gesetz erlaubt.
Bei einem Indexmietvertrag erhöht sich die Miete parallel zur Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Dieser wird vom Statistischen Bundesamt aus den erhobenen Daten über die Lebenshaltungskosten berechnet und einmal jährlich veröffentlicht. Der Vermieter hat den Mieter über die Veränderung des Index und die sich daraus ergebende Berechnung der neuen Miete zu informieren. Ab dem übernächsten Monat nach der Mitteilung muss der Mieter die neue Miete zahlen.Der Vermieter kann die Miete auch wegen einer Modernisierung erhöhen. Erhöht der Vermieter den Wohnwert seiner Immobilie durch den Anbau von Balkonen oder den Einbau eines Aufzugs, kann er die Kosten der Modernisierung auf die Mieter umlegen (§ 559 BGB). Ab 2019 darf der Vermieter bis zu 8 Prozent der Kosten für die Modernisierung auf die jährliche Miete aufschlagen. Darüber hinaus darf die Miete für eine modernisierte Wohnung in einem Zeitraum von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Miete von bis zu 7 Euro pro Quadratmeter darf der Vermieter die Miete sogar nur um bis zu 2 Euro erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Nicht alle Modernisierungsmaßnahmen dürfen an Mieter weitergereicht werden. Um auf der sicheren Seite zu sein und nicht zu viel Miete zu zahlen, sollte sicherheitshalber eine anwaltliche Beratung in Anspruch genommen werden. Bei MieterEngel ist die Beratung durch einen erfahrenen Anwalt in der Mitgliedschaft enthalten.
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Der Vermieter hat einen Rechtsanspruch auf eine dem Gesetz entsprechende Mietzinserhöhung. Zur Prüfung des Mieterhöhungsverlangens steht dem Mieter eine Frist zu. Diese beginnt zu laufen, wenn das Schreiben eingeht und endet mit dem übernächsten Monatsende. Ist das Schreiben beispielsweise am 28. Oktober zugegangen, endet die Frist am 31. Dezember. Innerhalb dieser Frist hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen.
Der Mieter kann die Erhöhung der Miete auch teilweise akzeptieren Dies kann beispielsweise geschehen, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Miete über die Kappungsgrenze hinaus zu erhöhen. In diesem Fall kann der Mieter der Erhöhung bis zur Kappungsgrenze zustimmen und den Rest der Erhöhung ablehnen. Die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung kann in schriftlicher, mündlicher oder auch stillschweigender Form erfolgen. Eine stillschweigende Zustimmung erfolgt zum Beispiel durch wiederholte Zahlung der höheren Miete.
Verweigert der Mieter die Zustimmung, so hat der Vermieter die Möglichkeit der Klage. Drei Monate nach Fristablauf hat er dafür Zeit. Wer sich auf einen Rechtsstreit mit seinem Vermieter einlässt, ist gut beraten, sich zuvor im Rahmen einer MieterEngel-Mitgliedschaft juristisch beraten zu lassen.
Bei Mieterhöhungen im Zusammenhang mit einer Indexmiete oder einer Staffelmiete verhält es sich etwas anders: Bei der Indexmiete ist eine Erklärung in Textform erforderlich. In dieser Erklärung muss sowohl die Änderung des Preisindexes als auch die neue Miete bzw. die Erhöhung angegeben werden. Erstmals im übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung muss der Mieter die neue Miete zahlen. Bei der Staffelmiete sieht das Gesetz keine gesonderte Mieterhöhungserklärung vor. Die Höhe der Miete wird bereits mit dem Abschluss des Mietvertrages festgelegt.
Viele Mietverträge laufen über Jahrzehnte, aber nur bei wenigen bleibt die Miete während der gesamten Laufzeit unverändert. Wenn die Wohnung modernisiert wird oder ein neuer Mietspiegel erscheint, wird die Miete oft angepasst. Insbesondere bei der Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete und bei Modernisierungsmieterhöhungen schießen manche Vermieter über das Ziel hinaus. Nicht selten ist eine Mietzinserhöhung unzulässig, vielleicht auch nur der Höhe nach. Formfehler, die Heranziehung unzulässiger Vergleichsmieten, die Missachtung einer Mietpreisbremse, mehrfache Mieterhöhungen innerhalb weniger Monate – die Liste der Gründe, die für eine unzulässige Mietzinserhöhung sprechen, ist unglaublich lang.
Wenn eine Mieterhöhung droht, kann es sinnvoll sein, die Situation anwaltlich prüfen zu lassen. MieterEngel bietet seinen Mitgliedern im Rahmen der Mitgliedschaft eine Prüfung durch einen Partneranwalt sowie eine Beratung zum weiteren Vorgehen an.