Die Mietpreisbremse erklärt

Menschen, die die Wohnungssuche in Großstädten kennen, wissen um die hohen Mietforderungen. Mietpreise steigen rasant, oft bis zu 50 % des Einkommens. Um solch drastischen Situationen entgegenzuwirken, wurde die Mietpreisbremse ins Leben gerufen. Wie funktioniert also die Mietpreisbremse und warum ist sie so wichtig?

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Was ist die Mietpreisbremse?
• Wie hoch ist die Vergleichsmiete?
• Gilt die Mietpreisbremse für bestehende Mietverträge?
• Gibt es Ausnahmen?

Die Mietpreisbremse legt fest, dass bei der Vermietung von Wohnungen in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Entscheidung, ob ein Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft wird, obliegt den Bundesländern. Derzeit greift die Mietpreisbremse unter anderem in Städten wie Berlin, Hamburg, Brandenburg, München, Bremen, Mainz, Jena, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Erfurt.

In den meisten Städten bietet der örtliche Mietspiegel verlässliche Informationen. Dort wird die Miete stets als Kaltmiete angegeben – also der reine Nettopreis der Wohnung, ohne zusätzliche Nebenkosten. Fehlt ein Mietspiegel, kann die Mieterhöhung durch den Nachweis von drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden. Der Mietspiegel zeigt den Basispreis einer Wohnung, abhängig von Baujahr, Wohnlage und Größe. Der Grundpreis steht in der ersten Tabelle, bei Spannwerten nimmt man den Durchschnitt.

Leider nein. Die Mietpreisbremse greift ausschließlich bei Neuvermietungen. Für bestehende Mietverträge gilt hingegen die sogenannte Kappungsgrenze: Diese legt fest, dass Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen dürfen. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze sogar bei nur 15 Prozent.

So wie immer im Mietrecht, gibt es auch hier Ausnahmen:

• Eine einmal festgelegte Miethöhe bleibt unverändert. Selbst wenn die Miete des Vormieters bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, kann diese Höhe problemlos auch mit dem Nachmieter vereinbart werden.
• In den drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurden wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.
• Die Wohnung ist ein Neubau: Als Neubau gelten alle Wohnungen und Häuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden.
• Die Immobilie wurde umfassend modernisiert: Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn sie die Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt. In der Regel ist dies der Fall, wenn die Renovierungskosten etwa ein Drittel der Neubaukosten erreichen.