Gefährliche Klauseln – die zehn häufigsten Fallen im Mietvertrag

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber:

• 1. Vorsicht bei Staffelmiete
• 2. Vorsicht bei der Angabe der Wohnfläche
• 3. Vorsicht bei Haftungsausschluss
• 4. Vorsicht bei Kleinreparaturklausel
• 5. Vorsicht bei Kündigungsverzicht oder Mindestmietzeit
• 6. Vorsicht bei befristeter Mietdauer
• 7. Vorsicht bei pauschalen Nebenkosten
• 8. Vorsicht bei zu niedrigen Nebenkosten
• 9. Vorsicht bei Individualvereinbarungen
• 10. Vorsicht bei der Übertragung von Streupflichten

Wer nach langem Suchen endlich eine neue Wohnung gefunden hat, will am liebsten sofort einziehen. Der Mietvertrag ist dann reine Formsache. Doch wer einfach unterschreibt, ohne den Vertrag vorher sorgfältig zu prüfen, den erwarten später unter Umständen böse Überraschungen. Wir stellen die neun häufigsten Fallen im Mietvertrag vor.

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Keine Lust zu lesen? MieterEngel-Mitgründerin Liz stellt drei gefährliche Klauseln im Mietvertrag vor.

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1. Vorsicht bei Staffelmiete

Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, bedeutet das, dass sich die Miete in regelmäßigem Abstand um einen bestimmten Betrag erhöhen wird. Gesetzliche Regelungen, die besagen, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20% erhöhen darf, gelten hier nicht!

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2. Vorsicht bei der Angabe der Wohnfläche

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von dem ab, was im Mietvertrag steht, haben Mieter normalerweise ein Recht auf Mietminderung. Das Recht auf Mietminderung sprach der Bundesgerichtshof jedoch einer Mieterin ab, in deren Mietvertrag auf die Flächenangabe folgender Zusatz folgte: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“ (BGH, VIII ZR 306/09). Die Mieterin durfte trotz einer Abweichung von rund 25% nicht mindern.

Die tatsächliche Wohnungsgröße kann auch beim Thema Nebenkosten interessant sein. Da einige Positionen der Betriebskostenabrechnung nach Quadratmetern abgerechnet werden, kann sich eine Abweichung im Laufe der Zeit zu einem stattlichen Betrag ansammeln. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30. Mai 2018 (Aktenzeichen: VIII ZR 229/17) ist die tatsächliche und nicht die vertraglich vereinbarte Wohnfläche für die Berechnung der Betriebskosten maßgeblich. Ist die Wohnung kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter im Regelfall zu viel gezahlte Betriebskosten zurückfordern. Dies gilt aber auch umgekehrt, sodass im Einzelfall der Vermieter ein Rückforderungsrecht haben kann.

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3. Vorsicht bei Haftungsausschluss

Mit einem Haftungsausschluss versuchen sich mache Vermieter davor zu schützen für Mängel und Schäden in der Wohnung des Mieters aufkommen zu müssen, die sie eigentlich beseitigen müssten. Schimmelt es zum Beispiel in einer Wohnung, weil nicht ordnungsgemäß renoviert wurde, müsste eigentlich der Vermieter Schimmel beseitigen. Hat der Mieter aber einen Haftungsausschluss unterschrieben, muss er für den Mangel aufkommen.

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4. Vorsicht bei Kleinreparaturklauseln

Wer eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag hat, muss kleinere Schäden, wie einen defekten Wasserhahn oder eine kaputte Steckdose auf eigene Kosten reparieren lassen. Die Klausel gilt jedoch nur, wenn ein Höchstbetrag für einzelne Reparaturen und die jährliche Summe der Reparaturen festgelegt ist. Vor Gericht wurden einzelne Reparaturkosten von bis zu 100 Euro und jährliche Gesamtkosten bis zu 8% der jährlichen Nettokaltmiete als zulässig erachtet.

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5. Vorsicht bei Kündigungsverzicht oder Mindestmietzeit

Die meisten Mietverträge werden auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Kündigen können Mieter und Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Es kann jedoch auch ein Kündigungsverzicht beziehungsweise eine Mindestmietzeit vereinbart werden. Eine Mindestmietzeit schützt den Mieter einerseits vor unerwarteter Kündigung, bedeutet jedoch auch im Umkehrschluss, dass er nicht vorzeitig ausziehen kann – eine vorzeitige Kündigung ist nur in Ausnahmefällen möglich. Ein Umzug aus persönlichen Gründen zählt in der Regel nicht dazu.

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6. Vorsicht bei befristeter Mietdauer

Auch befristetete Mietverträge, sogenannte Zeitverträge, können in der Regel nicht vorzeitig gekündigt werden. Um die Mietdauer jedoch von Vertragsabschluss an befristen zu können, muss der Vermieter einen der gesetzlich zulässigen Befristungsgründe angeben. Dazu zählen beispielsweise ein geplanter Eigenbedarf, Umbau oder Abriss des Wohnraums.

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7. Vorsicht bei pauschalen Nebenkosten

Der Vermieter kann sich die Nebenkosten auf zwei Arten vom Mieter zurückholen: Entweder zahlt der Mieter einen monatlichen Abschluss und erhält zum Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlungsforderung oder einem Guthaben, oder der Mieter leistet monatlich eine Pauschalzahlung. Wer die Nebenkosten pauschal bezahlt, erhält keine Nebenkostenabrechnung und muss weder nachzahlen, noch wird ihm ein mögliches Guthaben ausgezahlt. Der Mieter hat dementsprechend keine Kostenkontrolle und zahlt unter Umständen drauf. Ob die Höhe der Nebenkostenpauschale angemessen ist, kann ein Fachmann noch vor Abschluss des Mietvertrags einschätzen.

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8. Vorsicht bei zu niedrigen Nebenkosten

Wer die perfekte Wohnung mit allzu niedriger Miete findet, sollte skeptisch werden. Manche Vermieter drücken den Mietpreis, indem sie die Vorauszahlungen für die Nebenkosten unrealistisch tief ansetzen. Das böse Erwachen kommt für Mieter dann mit der ersten Nebenkostenabrechnung und der darauffolgenden Mieterhöhung.

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9. Vorsicht bei Individualvereinbarungen

Der Inhalt von Mietverträgen kann in Deutschland ziemlich frei verhandelt werden. Solange eine Klausel nicht gegen das Gesetz verstößt, oder sittenwidrig ist, kann sie gültig sein. Voraussetzung für eine gültige Individualvereinbarung im Mietvertrag ist jedoch, dass Mieter und Vermieter tatsächlich über die Klausel verhandelt haben und sie nicht lediglich vom Vermieter vorgegeben wurde.

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10. Vorsicht bei der Übertragung von Streupflichten

Grundsätzlich muss der Eigentümer und Vermieter des Hausgrundstücks den winterlichen Räum- und Streudienst ausführen oder organisieren. Welche Flächen zu räumen und zu streuen sind, gibt regelmäßig eine örtliche Satzung der jeweiligen Stadt oder Gemeinde vor. Üblicherweise erstreckt sich die Verpflichtung auf (private) Zugangs- und Zufahrtswege sowie angrenzende Gehwege. In der Regel wälzen Eigentümer beziehungsweise Vermieter den vorgeschriebenen Räum- und Streudienst auf die Mieter ab. Allerdings sind hierbei einige Punkte zu beachten und nicht immer ist eine Übertragung der Verpflichtung zulässig. Mieter sollten daher eine besondere Vorsicht walten lassen.

Mieter müssen den winterlichen Räum- und Streudienst nur dann durchführen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine einfache Verweisung auf eine entsprechende Bestimmung in der Hausordnung ist nicht ausreichend. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 27.01.2011 (Aktenzeichen: 210 C 107/10) sei eine solche Verweisung wegen des „Überraschungseffektes” unwirksam. Wenn allerdings die Hausordnung dem Mietvertrag beigeheftet ist, der Mietvertrag auf diese Anlage hinweist und der Mieter sogar die Hausordnung unterschrieben hat, bestehen an der rechtswirksamen Übertragung der Streupflicht auf den Mieter keine durchgreifenden Zweifel. Ist eine Hausordnung auf diesem Wege ein Bestandteil des Mietvertrages geworden, kann der Vermieter sie jedoch auch nur noch mit Zustimmung des Mieters abändern.

Dem Vermieter steht es grundsätzlich frei, ob er einen einzelnen Mieter oder die gesamte Mietergemeinschaft zum Schneeräumen und Streuen verpflichtet. Entgegen der landläufigen Meinung sind Erdgeschossmieter nicht automatisch für den Winterdienst zuständig. Wenn Vermieter lediglich die Erdgeschossmieter zur Vornahme des Winterdienstes verpflichten, kann die entsprechende Klausel im Mietvertrag unter Umständen eine unangemessene Regelung im Sinne des § 307 BGB darstellen. Im Zweifel sollte eine Beratung durch einen Anwalt in Anspruch genommen werden, um als Mieter Gewissheit zu erlangen.

Führen die Mieter den Winterdienst durch, darf der Vermieter den Räum- und Streudienst nicht ohne triftige Gründe an einen externen Dienstleister vergeben. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Dienst von den Mietern jahrelang ohne Beanstandungen durchgeführt wurde. Hat der Vermieter dennoch eine Firma beauftragt, müssen die Mieter nicht für die Kosten aufkommen. Selbst dann nicht, wenn der Mietvertrag dem Vermieter die grundsätzliche Möglichkeit gibt, den Winterdienst in anderer Weise zu regeln.

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