Unwirksame Klauseln
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag – die zehn häufigsten Fallen
Wer endlich eine neue Wohnung gefunden hat, will am liebsten sofort einziehen. Der Mietvertrag ist dann reine Formsache. Doch wer einfach unterschreibt, ohne den Vertrag vorher sorgfältig zu prüfen, den erwarten später unter Umständen böse Überraschungen. Wir stellen die zehn häufigsten Fallen im Mietvertrag vor. Was darf nicht im Mietvertrag stehen und welche sind die unwirksamen Klauseln im Mietvertrag?
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
1. Staffelmiete
Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete festgelegt, bedeutet dies, dass die Miete in festgelegten Abständen um einen bestimmten Betrag steigt. Die gesetzlichen Vorschriften, die eine Mietsteigerung von maximal 20% innerhalb von drei Jahren vorsehen, finden hier keine Anwendung!
2. Die Wohnfläche
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Größe ab, steht Mietern in der Regel ein Recht auf Mietminderung zu. Auch die Wohnungsgröße beeinflusst die Nebenkosten. Bei Abweichungen kann eine kleinere Wohnung als im Mietvertrag angegeben eine Rückforderung zu viel gezahlter Betriebskosten ermöglichen. Doch Vorsicht – das gilt auch umgekehrt: In Einzelfällen kann der Vermieter ein Rückforderungsrecht geltend machen.
3. Haftungsausschluss
Mit einem Haftungsausschluss versuchen einige Vermieter, sich ihrer Verantwortung zu entziehen und nicht für Mängel oder Schäden in der Wohnung des Mieters aufzukommen, die sie eigentlich beheben müssten. Tritt Schimmel in einer Wohnung auf, weil sie nicht richtig renoviert wurde, muss der Vermieter ihn entfernen. Hat der Mieter jedoch einen Haftungsausschluss unterschrieben, bleibt er auf den Kosten für den Mangel sitzen.
4. Kleinreparaturklausel
Wer eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbart hat, ist verpflichtet, kleinere Schäden wie einen defekten Wasserhahn oder eine kaputte Steckdose auf eigene Kosten beheben zu lassen. Diese Klausel gilt nur bei klaren Höchstgrenzen: bis 100 Euro pro Reparatur und bis zu 8 % der jährlichen Nettokaltmiete insgesamt.
5. Kündigungsverzicht oder Mindestmietzeit
Die Mehrheit der Mietverträge wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, wobei sowohl Mieter als auch Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen können. Alternativ kann ein Kündigungsverzicht oder eine Mindestmietzeit vereinbart werden. Eine Mindestmietzeit schützt vor unerwarteter Kündigung, schränkt jedoch ein, da ein vorzeitiger Auszug meist ausgeschlossen ist – persönliche Umzüge zählen selten als Ausnahme.
6. Befristete Mietdauer
Auch befristete Mietverträge, die als Zeitverträge bekannt sind, lassen sich in der Regel nicht vorzeitig kündigen. Damit die Mietdauer jedoch von Beginn an befristet werden kann, ist der Vermieter verpflichtet, einen der gesetzlich anerkannten Befristungsgründe anzugeben. Dazu gehören unter anderem geplanter Eigenbedarf, Umbauarbeiten oder der Abriss der Immobilie.
7. Pauschale Nebenkosten
Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten, die Nebenkosten vom Mieter einzufordern: Entweder leistet der Mieter monatlich Vorauszahlungen und erhält am Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung, die entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben ausweist, oder der Mieter zahlt eine monatliche Pauschale. Bei Pauschalzahlung entfallen Nachforderungen und Guthabenauszahlungen, aber der Mieter hat keine Kontrolle über die tatsächlichen Kosten und zahlt möglicherweise zu viel.
8. Zu niedrige Nebenkosten
Wer eine vermeintlich perfekte Wohnung zu auffallend niedriger Miete entdeckt, sollte vorsichtig sein. Einige Vermieter senken den Mietpreis künstlich, indem sie die Vorauszahlungen für Nebenkosten unrealistisch niedrig ansetzen. Das unangenehme Erwachen folgt für Mieter oft mit der ersten Nebenkostenabrechnung und einer anschließenden Mieterhöhung.
9. Individualvereinbarungen
Der Inhalt von Mietverträgen lässt sich in Deutschland weitgehend frei gestalten. Solange eine Klausel weder gesetzeswidrig noch sittenwidrig ist, kann sie rechtlich wirksam sein. Entscheidend für eine gültige Individualvereinbarung im Mietvertrag ist jedoch, dass Mieter und Vermieter tatsächlich über die Klausel verhandelt haben und diese nicht einseitig vom Vermieter vorgegeben wurde.
10. Übertragung von Streupflichten
Mieter müssen den Winterdienst nur übernehmen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag steht. Ist die Hausordnung dem Mietvertrag beigefügt, wird darauf verwiesen und vom Mieter unterschrieben, ist die Übertragung der Streupflicht rechtlich wirksam. Ist die Hausordnung auf diesem Weg Teil des Mietvertrags geworden, kann der Vermieter Änderungen daran nur noch mit der Zustimmung des Mieters vornehmen. Vermieter können entscheiden, ob ein einzelner Mieter oder alle Mieter für den Winterdienst zuständig sind. Erdgeschossmieter sind nicht automatisch verpflichtet. Übernehmen die Mieter den Winterdienst, ist es dem Vermieter nicht gestattet, den Räum- und Streudienst ohne stichhaltige Gründe an einen externen Dienstleister zu vergeben.
