Eigenbedarfskündigung Widerspruch

Beim Verkauf einer Wohnung fürchten viele Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf durch den neuen Eigentümer. Tatsächlich kann eine Eigenbedarfskündigung jeden Mieter treffen, der in einer Eigentumswohnung lebt. Ob der Mieter letztlich ausziehen muss, hängt jedoch maßgeblich davon ab, wie überzeugend der Vermieter seinen Eigenbedarf im Kündigungsschreiben darlegt.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Eigenbedarf: Kündigungsgrund prüfen
• Widerspruchsrecht bei Eigenbedarfskündigung
• Widerspruchsfrist bei Eigenbedarfskündigung
• Folgen des Widerspruchs gegen die Eigenbedarfskündigung
• Muss der Vermieter eine neue Wohnung anbieten?

Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte unbedingt den im Kündigungsschreiben angegebenen Grund von einem Anwalt überprüfen lassen. Es ist keineswegs ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, der Mieter müsse aus Eigenbedarf ausziehen. Vielmehr ist der Vermieter verpflichtet, klar darzulegen, ob er selbst oder ein naher Familienangehöriger in die Wohnung einziehen soll, und detailliert zu begründen, warum die betreffende Person die Wohnung benötigt. Die Begründung des Vermieters muss nicht nur schlüssig, sondern auch nachvollziehbar und angemessen sein.

Genauso wie Vermieter das Recht auf eine Eigenbedarfskündigung haben, steht Mietern das Recht zu, dieser Kündigung zu widersprechen. Dieses Widerspruchsrecht ist in der sogenannten Sozial- oder Härteklausel, fest verankert. Ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung ist dann möglich, wenn diese für den Mieter oder dessen Familien- bzw. Haushaltsmitglieder eine unzumutbare Härte darstellt. Das bedeutet, dass die Kündigung den Mieter in eine existenziell belastende Situation bringen würde.

Mögliche Härtegründe für einen Kündigungswiderspruch sind:

• Schwangerschaft
• Schwere Krankheit
• Hohes Alter
• Geringes Einkommen
• Fehlende Ersatzwohnung
• Anstehendes Abschlussexamen

Von zentraler Bedeutung bei einem Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung ist, dass der Mieter seinen Widerspruch rechtzeitig beim Vermieter einreicht. Die Frist für den Widerspruch beträgt hierbei mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag beispielsweise zum 31. Juli 2022, muss der Widerspruch des Mieters spätestens bis zum 31. Mai 2022 beim Vermieter eingehen. Widerspruchsfrist bei Eigenbedarfskündigung: Kündigungsfrist minus 2 Monate.

Legt der Mieter Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung ein, steht der Vermieter vor der Entscheidung: Entweder zieht er die Kündigung zurück, oder ein Gericht muss klären, ob die Interessen des Mieters oder des Vermieters an der Wohnung überwiegen. Hierfür ist die Einreichung einer sogenannten Räumungsklage durch den Vermieter erforderlich.

Ein Vermieter muss bei Eigenbedarfskündigung eine Ersatzwohnung anbieten, wenn sie im selben Gebäude liegt, rechtzeitig frei wird, nicht für Eigenbedarf genutzt werden soll, für den Mieter geeignet ist und die Vermietung für den Vermieter zumutbar ist. Erfüllt der Vermieter die Pflicht, eine Ersatzwohnung anzubieten, nicht, kann dies eine Schadensersatzpflicht auslösen, z.B. für Makler- und Umzugskosten, die dem Mieter erspart geblieben wären. Dennoch bleibt die Eigenbedarfskündigung des Vermieters auch ohne Angebot einer Ersatzwohnung wirksam.