Eigenbedarfskündigung

Das Mietrecht schützt Mieter vor Kündigungen durch Vermieter. Der häufigste Grund für eine Kündigung ist Eigenbedarf. Das ist der Fall, wenn der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen will und der Mieter ausziehen soll. Ebenso ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn die Wohnung für enge Familienangehörige oder Mitglieder des Haushalts des Vermieters benötigt wird.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?
• Formale Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung
• Für welche Personen ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?
• Folgende Fristen gelten für den Eigenbedarf
• Zulässige Gründe für eine Eigenbedarfskündigung
• Unzulässige Gründe bei Eigenbedarf
• Sperrfristen für Eigenbedarfskündigung
• Widerspruch bei Eigenbedarfskündigung

Ein Vermieter kann bei Eigenbedarf kündigen, wenn er oder nahe Angehörige die Wohnung benötigen, jedoch nur für Familien bis zum dritten Grad oder Verschwägerte bis zum zweiten Grad. Eigenbedarfskündigungen gelten nur für unbefristete Mietverträge, außer anders geregelt. Befristete Mietverträge sind nur bei schwerwiegenden Verstößen fristlos kündbar und seit 2001 nur gültig, wenn der Befristungsgrund angegeben ist.

Ihre Rechte als Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sollten Sie im Auge behalten. Mieter sollten mehrere Punkte beachten, wenn sie lösungsorientiert vorgehen wollen. Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen, von allen Vermietern unterzeichnet und an alle Mieter adressiert sein. Sie muss eindeutig angeben, welche Wohnung betroffen ist und wann das Mietverhältnis endet. Anders als Mieter müssen Vermieter einen konkreten Kündigungsgrund nennen. Der Vermieter muss den neuen Bewohner und dessen aktuelle Wohnsituation genau beschreiben. Ohne diese Infos ist die Kündigung ungültig. Entfällt der Grund vor dem Auszug, muss der Vermieter den Verbleib anbieten.

Als Bedarfsperson gelten:

• Vermieter
• Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner
• Kinder
• Enkel
• Eltern
• Großeltern
• Geschwister
• Leibliche Nichten und Neffen
• Schwiegereltern

Zusätzlich möglich, wenn Haushaltsmitglieder des Vermieters die Wohnung beanspruchen:

• Lebensgefährtin oder Lebensgefährte
• Kinder der Lebensgefährtin oder des Lebensgefährten
• Pflegekinder
• Haushaltsangestellte
• Pflegepersonal

Ausgeschlossen sind:

• Cousine oder Cousin
• Tante oder Onkel
• Eltern der Lebensgefährtin oder des Lebensgefährten
• Schwägerin oder Schwager
• Stiefenkelkinder
• Ehepartner nach Scheidung
• Freunde

Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf hängt von der Mietdauer ab: Bis 5 Jahre Mietzeit sind es 3 Monate, bei 5-8 Jahren 6 Monate und ab 8 Jahren 9 Monate. Diese Regelungen balancieren die Rechte von Vermietern und Mietern, indem sie ausreichend Zeit für Umzüge ermöglichen.

Ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf muss klar angeben, wer einziehen soll und warum. Spätere Ergänzungen sind möglich, Änderungen des Grundes jedoch nicht (z.B. nicht Tochter durch Sohn ersetzen). Pauschale Aussagen wie „dringende Notwendigkeit“ reichen nicht. Der Grund muss nachvollziehbar sein.

Beispiele für zulässige Gründe:

• Vermieter benötigt Ersatzwohnraum
• Familienplanung eines Angehörigen
• Eigene Zimmer für Kinder
• Pflegebedürftige Angehörige oder Pflegepersonal
• Nähe zum Arbeitsplatz
• Wohnraum für enge Angehörige
• Mehr Platz durch Heirat oder Familienzuwachs
• Nach Scheidung.
• Wegen Jobwechsel
• Aus gesundheitlichen oder finanziellen Gründen
• Nutzung als Zweitwohnung, wenn sie regelmäßig genutzt wird

Mieter und Vermieter können per Mietaufhebungsvertrag flexibel das Mietverhältnis beenden. Wichtig sind klare Angaben zu Vertragspartnern, Wohnung und Enddatum. Vermieter bieten oft Anreize bei Eigenbedarf, doch Mieter sollten gut abwägen, da sie den Kündigungsschutz aufgeben.

Eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist unzulässig, wenn nachgewiesen wird:

• dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht ist.
• dass der Wohnbedarf des Vermieters unverhältnismäßig hoch ist.
• dass eine passende Alternativwohnung verfügbar ist.
• dass der Eigenbedarf absehbar war und die Kündigung daher treuwidrig ist.
• dass der Eigenbedarf nur vorübergehender Natur ist.
• dass der Vermieter die Wohnung anders nutzt als im Kündigungsschreiben angegeben (Zweckverfehlung).
• dass es sich um eine unzulässige Vorratskündigung handelt.

Verletzt der Vermieter schuldhaft Pflichten, kann der Mieter Schadenersatz verlangen. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf muss der Vermieter alle Kosten wie Umzug, Wohnungssuche, Ummeldung, Renovierung, höhere Miete und Anwaltskosten ersetzen.

Wenn Sie wissen möchten, welche Sperrfristen für Ihre Kündigung wegen Eigenbedarfs gelten, dann gibt es einige Details, die Sie beachten sollten. Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt eine Sperrfrist von mindestens drei, in Städten mit Wohnungsengpässen bis zu zehn Jahren für Eigenbedarfskündigungen. Mietverträge bleiben meist unverändert.

Sperrfristen für Eigenbedarf in Großstädten: