Allgemeine Rechte und Pflichten der Parteien eines Mietvertrags

Von Gabriel Fischer

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In diesem Ratgeber:

• Pflicht Miete zu zahlen und Hausordnung einzuhalten
• Recht auf Nutzung von Haushaltsgeräten und Tierhaltung
• Die Rechte und Pflichten des Vermieters
• Weitere Rechte und Pflichten des Mieters
• Weitere Rechte und Pflichten des Vermieters

Die Rechte und Pflichten des Mieters

Das wichtigste Recht aus dem Mietvertrag für den Mieter ist die Nutzung der Mieträume. Dieses Recht ermöglicht es ihm, jede beliebige Person – und damit auch den Vermieter außerhalb seines Besichtigungsrechts – von jeglicher Nutzung auszuschließen.

Pflicht Miete zu zahlen

Der Mieter ist nach § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Häufig finden sich in Mietverträgen hierzu Klauseln, dass die Miete am dritten Werktag des Monats bereits auf dem Vermieterkonto eingegangen sein muss. Die Wertstellung auf dem Konto des Vermieters ist also maßgeblich für den rechtzeigen Zahlungseingang. Erfolgt die Zahlung nicht zu dem im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt, liegt ein Mietrückstand vor.

Pflicht Hausordnung einzuhalten

Liegt eine Hausordnung vor, die wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden ist, so kann diese dem Mieter weitere Pflichten auferlegen. Dies gilt zum Beispiel für das Abspielen von Musik, das Grillen auf dem Balkon oder Nachtruhezeiten. Im Übrigen kann dem Mieter das Abstellen des Kinderwagens oder des zusammenklappbaren Rollators im Hausflur oder auf sonstigen Gemeinschaftsflächen nicht verboten werden. Das gilt jedoch nicht für Fahrräder, Mopeds oder ähnliche Fahrzeuge.

Recht auf Nutzung von Haushaltsgeräten

Selbstverständlich ist der Mieter im Rahmen des Mietvertrages auch zur Nutzung seiner eingebrachten Haushaltsgeräte berechtigt. Trockner, Spülmaschine und Co. können also benutzt werden. Dies übrigens auch noch nach 22.00 Uhr.

Recht auf Tierhaltung

Schwieriger wird es bei der Tierhaltung. Hier kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH den Mieter auf die Haltung von Kleintieren beschränken und die sonstige Tierhaltung von seiner Zustimmung abhängig machen. Im Einzelfall kommt es hier häufig zu einer Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter. Es kann dann möglicherweise entscheidend sein, wie viele Tiere von welcher Art es bereits in der Wohnung gibt und wieviel Platz überhaupt zur Verfügung steht.

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Instandsetzungspflicht

Den Vermieter trifft insbesondere die Instandsetzungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das bedeutet, der Vermieter muss den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache wiederherstellen, sofern die Mietsache einen Mangel aufweist, den der Mieter nicht zu vertreten hat, da durch ihn der vertragsgemäße Gebrauch nicht überschritten worden ist.

Verkehrssicherungspflicht

Weiter trifft den Vermieter die Verkehrssicherungspflicht, sofern er diese nicht wirksam auf den Mieter übertragen hat, was durchaus möglich ist. Hier sollte der Mieter den Mietvertrag aufmerksam durchlesen.

Prüfungspflicht

Auch hat der Vermieter eine Prüfungspflicht bspw. für Abflussrohre, Aufzüge und Gasleitungen. Eine Verpflichtung zur regelmäßigen Inspektion der Elektroleitungen in der Mietwohnung gibt es jedoch nach der Rechtsprechung für den Vermieter nicht, solange keine Anzeichen für Störungen vorhanden sind.

Beheizungspflicht

Der vertragsgemäße Gebrauch nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB umfasst auch eine Beheizungspflicht für den Vermieter. Das bedeutet, dass für einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung deren Beheizbarkeit sichergestellt sein muss, sobald an drei aufeinanderfolgenden Tagen in der Heizperiode zwischen dem 1.10. und dem 30.04. des Folgejahres die Außentemperatur um 21 Uhr auf unter 12 Grad absinkt. Der Vermieter hat zwischen 7.00 und 23.00 Uhr eine Temperatur von etwa 22 Grad in Bädern und Duschräumen und von etwa 20 Grad in zum Aufenthalt von Personen bestimmten Räumen zu gewährleisten. Nachts kann die Temperatur auf etwa 17 Grad abgesenkt werden.

Besichtigungsrecht

Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, das häufig in Mietverträgen genauer geregelt ist. Besichtigungen des Vermieters sollten nur in angemessenen Abständen und nach vorheriger Anmeldung stattfinden. Sofern es für den Vermieter keine Veranlassung gibt, gilt ein Zeitraum von etwa 1 – 2 Jahren als angemessen und das bei einer Anmeldung durch den Vermieter, die etwa 2-3 Wochen zuvor zu erfolgen hat. Anderes gilt selbstverständlich im Notfall. Hier kann der Vermieter sofortigen Zugang zu seinem Eigentum verlangen. Weitere Details zum Thema Besichtigungsrecht finden Sie hier.

Darf der Vermieter sich ein Schlüssel behalten? Auf gar kein Fall. Er hat dem Mieter vielmehr alle Schlüssel der Mietwohnung zu übergeben. Hat der Mieter Zweifel daran, darf er sogar das Türschloss austauschen, sofern es sich dabei um ein gleichwertiges handelt. Wir raten trotzdem, mit dem Vermieter zu kommunizieren, um eventuelle zukünftige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

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Weitere Rechte und Pflichten der Mietparteien

Von Maritta Seitz

Anzeigepflicht von Mängeln und Schäden

Treten Schäden oder Mängel in der Mietwohnung auf, ist der Mieter verpflichtet den Vermieter umgehend darüber zu informieren. Entsteht ein noch größerer Schaden dadurch, dass der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt, ist er dem Vermieter gegenüber unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig. Letzteres gilt auch für Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat.

Recht auf Mietminderung

Wenn der Mieter den Vermieter über einen Wohnungsmangel in Kenntnis gesetzt hat, der Vermieter jedoch nichts unternimmt, um den Schaden zu beheben, dann hat der Mieter das Recht die Miete zu mindern. Die volle Miete muss nur für eine Wohnung bezahlt werden, die sich im vertraglich vereinbarten Zustand befindet. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren wie Dauer, Intensität und Umfang des Mangels ab und ist immer einzelfallabhängig.

Pflicht Modernisierung und Instandhaltung zu dulden

Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters muss der Mieter in der Regel dulden. Das gilt für die umfassende energetische Sanierung des gesamten Wohnhauses genauso, wie für den Austausch eines defekten Herdes. Wenn es für die Arbeiten notwendig ist, muss der Mieter Handwerkern Zugang in die Wohnung gewähren.

Recht einen Untermieter aufzunehmen

Wenn es um die Untervermietung der Wohnung geht, muss der Mieter den Vermieter in der Regel um Erlaubnis bitten. Nur Eltern oder Kinder dürfen ohne das vorherige Einverständnis des Vermieters aufgenommen werden. Soll die gesamte Wohnung an einen Untermieter vermietet werden, braucht der Vermieter seine Erlaubnis nicht geben. Geht es jedoch nur um Teile der Wohnung, oder soll der Lebenspartner einziehen, muss der Vermieter seine Zusage in der Regel erteilen.

Recht fristlos zu kündigen

Normalerweise können Mieter mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ausziehen. In einigen Fällen kann der Mietvertrag vom Mieter jedoch auch fristlos gekündigt werden. Steht die Gesundheit des Mieters beispielsweise durch Schadstoffe in Gefahr, oder kann er die Wohnung nicht wie vertraglich vereinbart nutzen, ist ein schneller Auszug möglich. Auch bei Betrügereien oder Hausfriedensbruch des Vermieters hat der Mieter ein Recht auf fristlose Kündigung.

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Recht auf Mieterhöhung

Ist nichts anderes im Mietvertrag vereinbart, haben Vermieter das Recht die Miete im Rahmen der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Mit dieser Art der Mieterhöhung kann der Vermieter die Miete dem aktuellen Wohnungsmarkt anpassen. Eine willkürliche Mieterhöhung ist dementsprechend nicht möglich. Eine Indexmiete oder Staffelmiete im Mietvertrag zu vereinbaren sind weitere Möglichkeiten des Vermieters, die Miete zu erhöhen. Auch nach einer Modernisierung hat der Vermieter das Recht die Miete anzuheben.

Pflicht eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen

Der Vermieter hat das Recht sich bestimmte Kosten, die Ihm durch Besitz und den Betrieb seiner Immobilien entstehen, von den Mietern zurückzuholen. Wenn er von den Vermietern monatliche Nebenkostenvorauszahlungen verlangt, ist er dazu verpflichtet diese am Ende des Abrechnungszeitraumes mit den Mietern abzurechnen. Welche Nebenkosten der Mieter im Einzelnen übernehmen muss, ist im Mietvertrag geregelt.

Recht fristlos zu kündigen

Das Mietrecht macht es Vermietern nicht leicht Mietern zu kündigen. Nur wenn ein berechtigter Grund wie Vertragsverletzungen des Mieters, Eigenbedarf oder seltener wirtschaftliche Gründe vorliegen, kann der Vermieter den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Bei schweren Verstößen des Mieters hat der Vermieter jedoch auch das Recht fristlos zu kündigen. Bringt der Mieter die Wohnung in Gefahr, zahlt seine Miete nicht, bedroht den Vermieter oder baut ohne Genehmigung um, kann der Vermieter fristlos kündigen.

Recht darauf, schriftliche Kommunikation zu erbeten

MieterEngel Partneranwältin Meryem Buz findet es in der heutigen digitalen Welt berechtigt, Vermieter darauf hinzuweisen, sich bei jeglichen Problemen schriftlich in Briefform mit dem Mieter auszutauschen. „Auch eine Ursache von Stress kann sein, dass die Kommunikation mit Vermieter heutzutage über soziale Medien stattfindet. Es passiert immer häufiger, dass Vermieter ihre Forderungen per SMS oder WhatsApp-Nachrichten schicken. Anders als bei einem formalen Brief fühlen sich hier Mietende schneller gedrängt und die Gefahr ist groß, vorschnell und unüberlegt zu antworten. Hier sollte man höflich nachfragen, das Ganze auch nochmal schriftlich mit Bedenkzeit zu bekommen. Wenn nicht gerade die Wohnung brennt, besteht die Notwendigkeit für Sofort-Nachrichten eigentlich nie. Das gleiche gilt auch bei mündlichen Vereinbarungen im Treppenhaus oder im Rahmen von spontanen Besuchen.“

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