Allgemeine Rechte und Pflichten

Als Mieter hat man das wichtigste Recht auf uneingeschränkte Nutzung der Mieträume. Dieses Recht erlaubt es, das Zuhause nach eigenen Bedürfnissen zu gestalten, im Rahmen der Gesetze und Vereinbarungen. Welche Rechte und Pflichten hat also ein Mieter wirklich, und welche sollten unbedingt in einem Mietvertrag festgehalten werden?

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Die Rechte und Pflichten des Mieters
• Die Rechte und Pflichten des Vermieters
• Darf der Vermieter sich ein Schlüssel behalten?
• Weitere Rechte und Pflichten des Mieters
• Weitere Rechte und Pflichten des Vermieters

• Gebrauchsrecht: Das Hauptrecht des Mieters ist das Gebrauchsrecht, das ihm erlaubt, andere, auch den Vermieter außerhalb des Besichtigungsrechts, von der Nutzung auszuschließen.
• Miete zu zahlen: Der Mieter muss die vereinbarte Miete zahlen, meist bis zum dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters. Entscheidend ist die Wertstellung. Bei verspäteter Zahlung entsteht Mietrückstand.
• Hausordnung einzuhalten: Liegt eine Hausordnung vor, die Teil des Mietvertrags ist, kann sie dem Mieter zusätzliche Pflichten auferlegen, z.B. zu Musik, Grillen oder Nachtruhe. Das Abstellen von Kinderwagen oder Rollatoren im Flur ist erlaubt, nicht jedoch von Fahrrädern oder Mopeds.
• Recht auf Nutzung von Haushaltsgeräten: Mieter dürfen laut Mietvertrag ihre Haushaltsgeräte wie Trockner und Spülmaschine nutzen – auch nach 22 Uhr.
• Recht auf Tierhaltung: Schwieriger ist die Tierhaltung: Der Vermieter kann Kleintierhaltung erlauben und andere Tiere von seiner Zustimmung abhängig machen. Oft entscheidet eine Abwägung der Interessen, wobei Anzahl, Art der Tiere und verfügbarer Platz eine Rolle spielen.

• Instandsetzungspflicht: Den Vermieter trifft die Pflicht zur Instandsetzung, wenn ein Mangel vorliegt, den der Mieter nicht verschuldet hat und der vertragsgemäße Gebrauch nicht überschritten wurde.
• Verkehrssicherungspflicht: Der Vermieter hat die Verkehrssicherungspflicht, sofern er sie nicht wirksam im Mietvertrag auf den Mieter übertragen hat. Der Mieter sollte den Vertrag genau prüfen.
• Prüfungspflicht: Der Vermieter muss z. B. Abflussrohre, Aufzüge und Gasleitungen prüfen, aber regelmäßige Inspektionen der Elektroleitungen sind laut Rechtsprechung nur bei Störungsanzeichen erforderlich.
• Beheizungspflicht: Der Vermieter muss während der Heizperiode (1.10.–30.04.) sicherstellen, dass die Wohnung beheizbar ist. Sinkt die Außentemperatur an drei Tagen um 21 Uhr unter 12 Grad, sind tagsüber ca. 22 Grad in Bädern und 20 Grad in Wohnräumen zu gewährleisten; nachts ca. 17 Grad.
• Besichtigungsrecht: Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, das meist im Mietvertrag geregelt ist. Besichtigungen sollten in angemessenen Abständen (ca. alle 1–2 Jahre) und nach Anmeldung (2–3 Wochen vorher) erfolgen. Im Notfall ist aber sofortiger Zugang möglich. Mehr dazu finden Sie hier.

Auf keinen Fall, der Vermieter ist nämlich verpflichtet, dem Mieter sämtliche Schlüssel der Mietwohnung auszuhändigen. Sollte der Mieter Zweifel haben, ist es ihm sogar gestattet, das Türschloss auszutauschen – vorausgesetzt, es handelt sich um ein gleichwertiges Modell. Dennoch empfehlen wir dringend, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um potenzielle Konflikte in der Zukunft zu vermeiden.

• Anzeigepflicht von Mängeln und Schäden: Bei Schäden oder Mängeln muss der Mieter den Vermieter sofort informieren, sonst droht Schadensersatzpflicht – auch bei selbst verursachten Schäden.
• Recht auf Mietminderung: Setzt der Mieter den Vermieter über einen Wohnungsmangel in Kenntnis und dieser behebt den Schaden nicht, darf die Miete gemindert werden. Die volle Miete ist nur bei vertragsgemäßem Zustand fällig. Die Höhe der Mietminderung hängt von Dauer, Intensität und Umfang des Mangels ab und ist einzelfallabhängig.
• Pflicht Modernisierung und Instandhaltung zu dulden: Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters muss der Mieter dulden, z. B. energetische Sanierungen oder den Austausch defekter Geräte. Dafür ist Handwerkerzugang zur Wohnung notwendig.
• Recht einen Untermieter aufzunehmen: Bei Untervermietung muss der Mieter meist den Vermieter um Erlaubnis bitten. Nur Eltern oder Kinder dürfen ohne Zustimmung einziehen. Für die gesamte Wohnung ist keine Erlaubnis nötig, für Teile oder den Lebenspartner jedoch meist erforderlich.
• Recht fristlos zu kündigen: Mieter können meist mit drei Monaten Frist kündigen. Bei Gesundheitsgefahr, unbrauchbarer Wohnung, Betrug oder Hausfriedensbruch ist auch eine fristlose Kündigung möglich.

• Recht auf Mieterhöhung: Ohne abweichende Vereinbarung im Mietvertrag darf der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Willkürliche Erhöhungen sind ausgeschlossen. Alternativ kann eine Index- oder Staffelmiete vereinbart werden. Nach Modernisierungen ist ebenfalls eine Mieterhöhung möglich.
• Pflicht eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen: Der Vermieter darf Betriebskosten auf Mieter umlegen. Werden Nebenkostenvorauszahlungen verlangt, muss er diese jährlich abrechnen. Welche Kosten der Mieter trägt, regelt der Mietvertrag.
• Recht fristlos zu kündigen: Vermieter können Mietern nur bei berechtigtem Grund wie Vertragsverletzungen, Eigenbedarf oder wirtschaftlichen Gründen kündigen. Bei schweren Verstößen wie Mietausfall, Gefährdung der Wohnung oder Bedrohung ist eine fristlose Kündigung möglich.
• Recht darauf, schriftliche Kommunikation zu erbeten: es wird empfohlen, Probleme schriftlich per Brief zu klären. Kommunikation über soziale Medien wie SMS oder WhatsApp setzt Mieter oft unter Druck und birgt die Gefahr unüberlegter Antworten. Höflich um schriftliche Klärung mit Bedenkzeit bitten, außer in Notfällen, ist ratsam. Auch spontane mündliche Absprachen sollten vermieden werden.