Welcher Kündigungsschutz für Mieter gilt – und wie er Sie schützt

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In diesem Ratgeber:

• Was ist Kündigungsschutz?
• Schutz für Mietende im Wohnraummietrecht
• Schutz des Mieters im Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht
• Sich als Mieter vor Eigenbedarfskündigung schützen
• Sich vor Vermieterkündigung schützen
• Kündigungsfristen je nach Mietdauer
• Mieter sind unkündbar, wenn…
• Eine Kündigung trotz Kündigungsschutz und Kündigungsfrist ist möglich, wenn…
• Härtefall melden – sich vor Eigenbedarfskündigung schützen

Welche Rechte haben Mietende in Deutschland? Was ist der Unterschied zwischen Wohnmiet- und Gewerbemietrecht, und welchen Kündigungsschutz für Mieter bedeutet er? Lesen Sie in diesem Artikel über Ihre Rechte und Pflichten.

Was ist Kündigungsschutz?

Kündigungsschutz bedeutet, dass Mietende auch dann vor der Kündigung geschützt werden, wenn sie die Kündigung bereits erhalten haben. Gemäß § 574 BGB können Mieter einer ordentlichen Kündigung widersprechen.

Bedeutet die Beendigung des Mietverhältnisses soziale Härte für den Mieter und seine Familie, kann man die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Das steht in der Sozialklausel.

Bei einer außerordentlichen Kündigung können sich Mieterinnen und Mieter leider nicht auf die Sozialklausel beziehen. Aber auch fristlose Kündigungen können unwirksam werden, wenn der Mieter oder Mieterin zum Beispiel Mietrückstände begleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Schutz für Mietende im Wohnraummietrecht

Das Wohnraummietrecht beinhaltet Regelungen der Mietverhältnisse für Wohnräume. Im deutschen Mietrecht wird der Wohnraum als “Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins“ angesehen – wie im Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974, BGBl. I 1974 S. 3603 beschrieben. Dies bedeutet etwas Positives für Mietende: sie müssen in gleicher Weise berücksichtigt werden wie Vermieter. Werden Mieterinnen oder Mieter benachteiligt, gilt das als verfassungswidrig. Der Gesetzgeber muss bei neuen Regelungen im Mietrecht auch die Belange des Mieters berücksichtigen und ihn durch faire Richtlinien schützen.

Schutz des Mieters im Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht

FWährend das Wohnraummietrecht den sozialen Schutz des Mieters an erster Stelle zum Ziel hat, geht das Gewerbemietrecht von einem Kräftegleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter aus. Hingegen gibt es in der Wohnraummiete mehr Vorschriften für Vermieter als für Mieter, die Mietende vor der Willkür des Vermieters schützen.

Sich als Mieter vor Eigenbedarfskündigung schützen

Aus dem Grund des Eigenbedarfs können Vermieter nur dann kündigen, wenn der Vermieter die Wohnung selbst bewohnen möchte oder wenn Familienangehörige und Verwandte einziehen möchten. Bei allen anderen vom Vermieter angegebenen Gründen muss der Mieter am Ende die Wohnung wahrscheinlich nicht ausziehen. Bei einer frisch erhaltenen Eigenbedarfskündigung ist an erster Stelle der Kündigungsgrund und die Formalien zu prüfen. Ist eins von beiden inkorrekt, kann man sich als Mieter vor der Kündigung schützen, indem man einen Kündigungswiderspruch einlegt. Die Schritte und der Einzelfall sollten im Voraus mit einem Anwalt geklärt werden.

Sich vor Vermieterkündigung schützen

Vermieter können den Mietvertrag aus folgenden Gründe ordentliche kündigen:

• Eigenbedarf
• Gründe der wirtschaftlichen Verwertung
• Vertragsverletzung:
• Untervermietung ohne Absprache
• Überbelegung des Mietobjekts
• verspätete Mietzahlungen
• Mietrückstände oder auch Zahlungsverzug bei der Nebenkostenabrechnung
• Beleidigungen des Vermieters
• Verstöße gegen die Hausordnung
• Überbelegung der Wohnung

Je nach Schwere der Pflichtverletzung kann nicht nur eine ordentliche, sondern möglicherweise auch eine fristlose Kündigung des Vermieters gerechtfertigt sein. Zu welchen Fristen Vermieter anhand der Eigenschaften des Mietvertrages kündigen können, haben wir Ihnen bereits erläutert. Die Kündigungsfrist hängt immer davon ab, wie lange die Mieterin oder der Mieter in der Wohnung gewohnt hat.

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Kündigungsfristen je nach Mietdauer

Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten, bei Mietverhältnissen zwischen fünf und acht Jahren eine Frist von sechs Monaten, bei einem Mietvertrag von acht Jahren eine Frist von neun Monaten einhalten.

Kündigt der Vermieter zu falschen Fristen, kann man sich mit einem Kündigungswiderspruch vor dem tatsächlichen Auszug schützen. Die Vermieterkündigung muss der Mieterin oder dem Mieter bis zum dritten Werktag eines entsprechenden Kalendermonats zugestellt werden und gilt (bei der dreimonatigen Kündigungsfrist) zum Ablauf des übernächsten Monats. Erhält der Mieter die Kündigung beispielsweise am 3. Januar 2023, endet das Mietverhältnis dann am 31. März 2023. Kommt die Kündigung erst später beim Mieter an, verschiebt sich das Auszugsdatum um einen Monat.

Mieter sind unkündbar, wenn…

Wenn zwischen Mieter oder Mieterin und Vermieter ein befristeter Mietvertrag besteht, kann der Vermieter vor Ablauf der im Vertrag gesetzten Pflicht nicht ordentlich kündigen. Sogar auch dann nicht, wenn sich herausstellt, dass die Befristung unwirksam war (Urteil des BGH vom 10. Juli 2013). Im Fall eines befristeten Vertrags ist auch eine Eigenbedarfskündigung während der Dauer der Befristung unmöglich.

Eine Kündigung trotz Kündigungsschutz und Kündigungsfrist ist möglich, wenn…

Wenn der Mieter oder die Mieterin seine oder ihre Pflichten in dem Maße verletzt, dass es für inakzeptabel gilt, hat der Vermieter das Recht, die Wohnung fristlos zu kündigen. In dem Fall haben Mietende zur Regel 1-2 Wochen Räumungszeit.

Härtefall melden – sich vor Eigenbedarfskündigung schützen

Würde der Auszug für Mietende eine übermäßige Härte bedeuten, müssen sie nicht ausziehen. Zu berechtigten Härtefällen zählen zum Beispiel ein von dem Umzug gefährdeter Gesundheitszustand oder hohes Alter.