Betriebskosten – Die besonderen Nebenkosten

von Maritta Seitz

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Lese in diesem Ratgeber:

• Betriebskosten oder Nebenkosten?
• Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung
• Abrechnung der Betriebskosten

Wer eine Immobilie besitzt, dem entstehen eine Menge Nebenkosten: Steuern, Verwaltungsgebühren, Kosten für Strom, Müllentsorgung, Wasserversorgung, Gartenpflege oder die Hausreinigung. Laut §556 des Bundesgesetzbuchs hat der Vermieter das Recht bestimmte dieser Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Man nennt diese Kosten umlagefähige Nebenkosten oder Betriebskosten. Welche Kosten zu den Betriebskosten zählen, steht in der sogenannten Betriebskostenverordnung (BetrKV).

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Betriebskosten oder Nebenkosten?

In der Umgangssprache wird in der Regel nicht zwischen Nebenkosten und Betriebskosten unterschieden. Dabei ist die Unterscheidung wichtig, denn Mieter können mittels Mietvertrag nur zur Übernahme der Betriebskosten verpflichtet werden. Die sogenannten nicht umlagefähigen Nebenkosten muss immer der Vermieter tragen.

Das bedeutet, dass nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Vielmehr darf nur vereinbart werden, dass der Mieter die sogenannten Betriebskosten trägt. Das sind laufende, d.h. wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter durch die Nutzung des Eigentums oder den Gebrauch des Grundstücks entstehen. Welche Kosten der Vermieter im Einzelnen mit dem Mieter abrechnen darf, regelt die sogenannte Betriebskostenverordnung.

Trotz der klaren gesetzlichen Regelungen tauchen in manchen Betriebskostenabrechnungen auch sogenannte nicht umlagefähige Nebenkosten auf, die eigentlich nicht auf die Mieter abgewälzt werden dürften. Hier ist ein waches Auge gefragt! In diesem Ratgeber kannst du weiter nachlesen welche Kosten Vermieter umlegen dürfen und praktische Beispiele für die nicht umlagefähigen Nebenkosten.

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Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung

Die Betriebskostenverordnung definiert die Betriebskosten wie folgt: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Wichtigstes Kennzeichen der Betriebskosten ist dementsprechend, dass sie regelmäßig anfallen.

Die Betriebskostenverordnung listet 17 Betriebskosten im Sinne dieser Definition:

• Grundsteuer
• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung
• Heizkosten
• Warmwasserkosten
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
• Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Kosten der GartenpflegeKosten der Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler
• Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
• sonstige Nebenkosten

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Abrechnung der Betriebskosten

Um Betriebskosten vom Mieter zurückzuerhalten, muss der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen. In der Abrechnung dürfen dabei nur Kosten auftauchen, die im Mietvertrag vereinbart wurden.

Kosten, die dem Vermieter einmalig oder unregelmäßig entstehen – wie Reparatur- oder Installationskosten – sowie Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren oder Beiträge für Hausrat- oder Rechtsschutzversicherung zählen nicht zu den Betriebskosten. Diese Kosten muss der Vermieter selbst übernehmen und kann sie nicht auf den Mieter umlegen.

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