Betriebskosten – Die besonderen Nebenkosten

von Maritta Seitz

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Der Vermieter darf nur die sogenannten Betriebskosten vom Mieter zurückfordern.
Quelle: ©Damon Lam – unsplash.com


Wer eine Immobilie besitzt, dem entstehen eine Menge Nebenkosten: Steuern, Verwaltungsgebühren, Kosten für Strom, Müllentsorgung, Wasserversorgung, Gartenpflege oder die Hausreinigung. Laut §556 des Bundesgesetzbuchs hat der Vermieter das Recht bestimmte dieser Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Man nennt diese Kosten umlagefähige Nebenkosten oder Betriebskosten. Welche Kosten zu den Betriebskosten zählen, steht in der sogenannten Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

  • Betriebskosten oder Nebenkosten?
  • Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung
  • Abrechnung der Betriebskosten


Betriebskosten oder Nebenkosten?

In der Umgangssprache wird in der Regel nicht zwischen Nebenkosten und Betriebskosten unterschieden. Dabei ist die Unterscheidung wichtig, denn Mieter können mittels Mietvertrag nur zur Übernahme der Betriebskosten verpflichtet werden. Die sogenannten nicht umlagefähigen Nebenkosten muss immer der Vermieter tragen.


Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung

Die Betriebskostenverordnung definiert die Betriebskosten wie folgt: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Wichtigstes Kennzeichen der Betriebskosten ist dementsprechend, dass sie regelmäßig anfallen.

Die Betriebskostenverordnung listet 17 Betriebskosten im Sinne dieser Definition:



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Abrechnung der Betriebskosten

Um Betriebskosten vom Mieter zurückzuerhalten, muss der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen. In der Abrechnung dürfen dabei nur Kosten auftauchen, die im Mietvertrag vereinbart wurden.

Kosten, die dem Vermieter einmalig oder unregelmäßig entstehen – wie Reparatur- oder Installationskosten – sowie Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren oder Beiträge für Hausrat- oder Rechtsschutzversicherung zählen nicht zu den Betriebskosten. Diese Kosten muss der Vermieter selbst übernehmen und kann sie nicht auf den Mieter umlegen.


Abrechnung prüfen lassen und Widerspruch einlegen

Für Mieter lohnt es sich in jedem Fall die Abrechnung prüfen zu lassen: War die Abrechnung zu hoch, bekommt der Mieter Geld zurück. War die Abrechnung zu niedrig, muss nur der erste (niedrigere) Rechnungsbetrag bezahlt werden. Kam die Abrechnung zu spät, muss der Mieter gar nichts bezahlen! Es sei denn, der Vermieter trägt keine Schuld für die Verspätung.

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