In welcher Höhe ist die Nebenkosten Nachzahlung in 2022 zu erwarten?
In diesem Ratgeber:
- Wie stark dürfen Nebenkosten steigen?
- Wie viel steigen die Nebenkosten?
- Entlastungspaket soll Nebenkosten im Jahr 2022 unter Kontrolle bekommen
- Wie hoch waren die Nebenkosten pro qm 2021 pro Person?
- Müssen Mieter den Forderungen des Vermieters folgen und sofort eine höhere Vorauszahlung auf die Nebenkosten leisten?
- Vermieter unterlässt die Nebenkostenabrechnung – was kann ich als Mieter tun?
- Darf die Nebenkostennachzahlung in Raten gezahlt werden?
Die Energiepreise wachsen und wachsen und somit steigt bei Mietenden natürlich auch die Angst vor der Nebenkostenabrechnung für 2022, die wohl erst im nächsten Jahr in den Briefkästen der Mieter landen wird. Wie viel Nebenkosten Nachzahlung sind normal? Die Wohnungswirtschaft geht bereits jetzt schon davon aus, dass die monatlichen Nebenkosten um 80 bis 230 Euro bei kleineren Haushalten steigen wird und bei größeren Haushalten sogar um 140 bis 420 Euro. Hochgerechnet auf ein Jahr bedeutet dies für kleinere Haushalte circa 1.000 bis 2.700 Euro und bei größeren Haushalten bis zu 5.000 Euro.
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Wie stark dürfen Nebenkosten steigen?
Eine zulässige Erhöhung der Nebenkosten darf nur den Betrag umfassen, der aus der letzten Nachzahlung resultierte. In aller Regel erfolgt die Betriebskostenvorauszahlung monatlich, weshalb der Gesamtbetrag also durch 12 geteilt werden muss. Mehr als um dieses Zwölftel darf sich also Ihre Nebenkostenvorauszahlung nicht erhöhen.
Beispiel: Aktuell zahlen Sie 100 Euro Betriebskosten monatlich voraus. Bei der letzten Betriebskostenabrechnung mussten Sie 600 Euro nachzahlen. Somit darf Ihr Vermieter die monatliche Vorauszahlung um 50 Euro erhöhen (600 Euro / 12 Monate = 50 Euro). Die neue zu zahlende monatliche Betriebskostenvorauszahlung würde sich somit auf insgesamt 150 Euro belaufen.
Zudem können Sie sich als Mieter jedoch auch vor einer zu hohen Nachzahlung schützen, indem Sie freiwillig Ihre monatliche Nebenkostenvorauszahlung anheben. Sprechen Sie sich hierzu mit Ihrem Vermieter ab und wenn Sie sich über einen Betrag einig sind, sollten Sie dies auch unbedingt schriftlich festhalten. Dieses Schriftstück sollte zudem Bestandteil des aktuellen Mietvertrages werden. Auch unser MieterEngel Fachanwalt für Mietrecht Gabriel Fischer rät zu einer einvernehmlichen Lösung: „Generell können Mieter und Vermieter sowohl für die Nachzahlung als auch für die Erhöhung der Vorauszahlungen bei den Nebenkosten eine einvernehmliche Vereinbarung treffen. Ich empfehle Mietenden, die eine Nachzahlung erhalten haben, die sie nicht auf einmal stemmen können, hier das Gespräch zu suchen und mit einem Angebot auf den Vermieter zuzugehen.“ )
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Gut zu wissen: Ihr Vermieter darf nicht die Nebenkosten erhöhen ohne Ankündigung, nur aufgrund erwarteter, steigender Kosten. So MieterEngel Partneranwältin Daniela Weise wörtlich:„Wirklich rechtlich korrekt ist nur eine freiwillige Vorauszahlung, die der Vermieter zwar anregen, aber nicht einfordern kann. Dass es eben teurer wird, sollte allen in der aktuellen Situation bekannt sein und dass eher mit Nachzahlungen zu rechnen ist, auch.“)
Wie viel steigen die Nebenkosten?
Laut Statistischem Bundesamt haben sich die Energiepreise von August 2021 bis August 2022 um satte 35,6 % erhöht. Betrachtet man jedoch die konkreten Zahlen, wird es nochmals deutlicher. Noch im August 2022 sahen die Teuerungsraten für Erdgas, Heizöl und Strom folgendermaßen aus:
Erhalten Sie als Mieter demnächst Ihre Betriebskostenabrechnung, lohnt sich ein Blick auf Ihre Preise. Damit Sie Ihren zukünftigen Verbrauch in etwa einschätzen können, geben wir Ihnen Orientierungswerte der Energieträger aus dem Jahr 2021 an die Hand:
Zur Berechnung Ihres Verbrauchs teilen Sie einfach Ihre Energiekosten durch die oben genannten Durchschnittspreise.
Entlastungspaket soll Nebenkosten im Jahr 2022 unter Kontrolle bekommen
Im neuen, dritten Entlastungspaket ist eine einmalige Heizkostenpauschale in Höhe von 300 Euro für Rentner vorgesehen. Diese wird zum 01.12.2022 an alle Rentner über die Rentenversicherung ausbezahlt. Zudem sollen Azubis, Studenten und Berufsschüler eine Entlastung von 200 Euro erhalten. Hier ist allerdings noch nicht ganz klar, wie die Entlastung ausgezahlt wird.
Von September 2022 bis Dezember 2022 soll ebenfalls ein zweiter Heizkostenzuschlag an Empfänger von Wohngeld ausgezahlt werden. Die Höhe der Einmalzahlung beläuft sich bei einem Ein-Personen-Haushalt auf 415 Euro, bei einem Zwei-Personen-Haushalt auf 540 Euro und für jede zusätzliche Person nochmals auf 100 Euro. Mehr über das dritte Entlastungspaket lesen Sie in unserem Beitrag zur Energiekrise und im Beitrag von unserem MieterEngel Fachanwalt für Mietrecht Gabriel Fischer.
Wie hoch waren die Nebenkosten pro qm 2021 pro Person?
Die durchschnittlichen Nebenkosten pro Person betrugen im Jahr 2021 rund 4,97 Euro pro m² im Monat. Laut Prognosen könnte sich diese Zahl im Jahr 2022 verdoppeln. Während man noch in den Jahren 2019 und 2020 jährliche Betriebskosten von rund 3.200 Euro für eine 92 Quadratmeter-Wohnung gezahlt hat, könnten diese Kosten im Jahr 2022 bei fast 7.000 Euro liegen. Der SPIEGEL geht nach aktuellem Stand davon aus, dass sich die Kosten pro Quadratmeter auf 6,40 Euro pro Person erhöhen könnten. Zahlte man im Jahr 2019/20 noch Nebenkosten von 2,93 Euro monatlich je Quadratmeter, sind es heute in 2022 schon 6,39 Euro.
Müssen Mieter den Forderungen des Vermieters folgen und sofort eine höhere Vorauszahlung auf die Nebenkosten leisten?
Ganz eindeutig: Nein. Ihr Vermieter beziehungsweise Ihre Vermieterin darf nicht einfach die Vorauszahlung für Ihre Wohnung erhöhen. Zunächst einmal muss der Vermieter mit den Mietenden das Gespräch suchen und zudem eine inhaltlich schlüssige Abrechnung der Nebenkosten erstellen. Vermieter dürfen nur dann eine höhere Vorauszahlung verlangen, wenn ersichtlich ist, dass das Nebenkostenkonto bereits ein Minus aufzeigt und auch nicht zu erwarten ist, dass dieses Minus durch die nächsten Vorauszahlungen wieder ausgeglichen wird. Lesen Sie hierzu unser Interview mit der MieterEngel Partneranwältin Daniela Weise.
Auch der Deutsche Mieterbund rät Mietenden dazu, schon jetzt eine höhere Nebenkostenvorauszahlung zu vereinbaren, damit es im nächsten Jahr nicht zu einer harten Nachzahlung kommt und damit einem eventuellen Zahlungsverzug vorgebeugt werden kann. Was Ihnen als Mieter bei Zahlungsverzug droht, lesen Sie hier.
Vermieter unterlässt die Nebenkostenabrechnung – was kann ich als Mieter tun?
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt für die Übersendung der jährlichen Nebenkostenabrechnung ein Zeitlimit von 12 Monaten. Diese Frist ist gesetzlich vorgeschrieben und kann auch nicht im Mietvertrag geändert werden.
Was ist die Abrechnungsfrist?
Die Abrechnungsfrist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraumes der Nebenkosten zu laufen. Umfasst der Abrechnungszeitraum beispielsweise die Zeitspanne vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018, dann beginnt für den Vermieter die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten mit dem 01.01.2019. Sie endet mit dem 31.12.2019. Als Mieter haben Sie eine 12-Monatige-Wartezeit. Dies bedeutet, dass Sie wohl oder übel die zwölf Monate Abrechnungsfrist für Ihre Wohnung abwarten müssen, bis Ihnen die Betriebskostenabrechnung zugestellt wird. Alle Fristen bezüglich der Nebenkostenabrechnung auf einen Blick!
Als Mieter haben Sie jedoch einen Anspruch auf eine Abrechnung. Lassen Sie sich hierzu individuell von unseren Partneranwälten beraten.
Sind die zwölf Monate Wartezeit abgelaufen, ist Ihnen als Mieter ein längeres Zuwarten nicht mehr zuzumuten. Sie haben dann das Recht, auf Vorlage der Nebenkostenabrechnung zu klagen.
Darf die Nebenkosten Nachzahlung in Raten gezahlt werden?
Ist es Ihnen unmöglich, die Nachzahlung auf einen Schlag zu leisten, suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter. Auch er ist an einer schnellen und unkomplizierten Lösung interessiert, schließlich ist er für Sie mit den Kosten in Vorlage getreten.
Aufgrund der sich entwickelnden Energiepreise sollte bestenfalls frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden, um eine Lösung zu finden. Hierzu rät auch MieterEngel Fachanwalt für Mietrecht Gabriel Fischer:
„Fakt ist, dass man bereits jetzt auf die Energiepreise reagieren kann und wohl auch sollte. Die Abrechnung für 2021 muss erst bis zum 31.12.2022 erstellt werden. Die Abrechnung für 2022 muss dementsprechend erst zum 31.12.2023 vorliegen. Mit einer dann vorliegenden Nachzahlung erst zu reagieren, das wäre dann zu spät. Auf Preissteigerungen, wie wir sie jetzt sehen, sollte daher jetzt bereits im Rahmen des Möglichen reagiert werden, bspw. durch eine Veränderung des eigenen Nutzungsverhaltens.“ Den kompletten Beitrag unseres Anwalts können Sie hier nachlesen.
Wann kommt die Nebenkostenabrechnung 2021?
Die allgemeine Frist zur Übersendung der jährlichen Betriebskostenabrechnung beträgt zwölf Monate. Unerheblich ist dabei, wann ein Abrechnungszeitraum beginnt. Dies bedeutet, dass Ihre Abrechnung von 2021 spätestens am 31.12.2022 bei Ihnen eingehen muss. Ist dies nicht der Fall, liegt ein formeller Fehler vor und die Abrechnung erlangt keine Gültigkeit.
Was ist die Zahlungsfrist?
Auch als Mieter haben Sie bei Erhalt der Jahresabrechnung eine Frist einzuhalten. Wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist, haben Sie gemäß § 286 Abs. 3 BGB 30 Tage zur Ausgleichung der offen stehenden Forderung Zeit. Ergibt sich bei Ihnen mit der Abrechnung ein Guthaben, ist der Vermieter wiederum verpflichtet, dieses ebenfalls innerhalb von 30 Tagen auszuzahlen.
Abrechnung prüfen lassen und Widerspruch einlegen
Alles wird teurer, da sind wir uns wohl einig. Doch mit ein wenig Glück können Sie mit klugem
Energie sparen
Ihre Kosten zumindest etwas senken. In der Regel werden nur die sogenannten „warmen Betriebskosten“ – das sind Heizung und Warmwasser – verbrauchsabhängig abgerechnet. Hier schreibt der Gesetzgeber vor, dass mindestens 50% – 70% der Kosten durch den Verbrauch bestimmt werden und lediglich die übrigen 30% – 50% mittels
Verteilerschlüssel
umgelegt werden können.
Der Verbrauch einzelner Mietparteien kann mittels Heizungs- und Warmwasserzählern in den Wohnungen gemessen werden. Dank der verbrauchsabhängigen Abrechnung kann der Mieter die Kosten durch seinen Verbrauch steuern: Wer weniger verbraucht, muss auch weniger bezahlen.
Zögern Sie nicht und lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung von unseren Partneranwälten überprüfen. Dies ist Bestandteil der
MieterEngel Mitgliedschaft. Und die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung kann sich lohnen. Vergessen Sie nicht: Jede zweite Nebenkostenabrechnung enthält Fehler!
Die hier und in unseren Ratgebern aufgeführten Informationen sollen als erste Orientierung gelten. Sie sind mit großer Sorgfalt für Sie recherchiert, ersetzen jedoch keine individuelle oder verbindliche Rechtsberatung. Um auf Ihre spezifische Situation, Ihr Problem und insbesondere Ihren Mietvertrag eingehen und Sie bestmöglich beraten zu können, empfehlen wir eine Beratung mit einem unserer Partneranwältinnen oder -anwälte. Hier beraten Sie Profis mit langjähriger Erfahrung im Mietrecht zu all Ihren Problemen. Und das für einen jährlichen Beitrag, ohne Extrakosten. Mehr Infos.