Dachrinnenreinigung als Nebenkosten? Wer muss die Kosten tragen?

von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber findest du:

• Dachrinnenreinigung – regelmäßige oder einmalige Maßnahme?
• Sind Kosten einer erstmaligen Dachrinnenreinigung umlagefähig?
• Kosten der Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten
• Wie oft sollen die Regenrinnen gereinigt werden?

Vermieter haben das Recht sich bestimmte Nebenkosten von den Mietern zurückzuholen. Welche Nebenkosten das im Einzelnen sind, steht in der sogenannten Betriebskostenverordnung. Das entscheidende Kriterium, das alle in der Verordnung aufgeführten umlagefähigen Nebenkosten gemeinsam haben ist, dass sie regelmäßig anfallen. Dementsprechend dürfen Wartungskosten in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, Reparatur- oder Instandsetzungskosten jedoch nicht. In diesem Ratgeber erklären wir die Sache mit der Dachreinigung der Regenrinne aussieht.

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Dachrinnenreinigung – regelmäßige oder einmalige Maßnahme?

Die Frage, wie Kosten für die Reinigung der Dachrinnen in diesen Zusammenhang einzuordnen sind, schaffte es 2004 bis vors oberste deutsche Gericht (BGH, Az. VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03). Ein Mieterehepaar hatte die Vermieter verklagt, da sie mit der Nebenkostenabrechnung die Dachrinnenreinigung mitbezahlen sollten.

Bei der Klage des Ehepaares ging es um einen Betrag von 60,83 DM (= 31,10 €), mit dem sie anteilig an der turnusmäßigen Reinigung der Regenrinne beteiligt werden sollten. Der Bundesgerichtshof entschied im Sinne der angeklagten Vermieter. Da die Dachrinnenreinigung regelmäßig und vorsorglich durchgeführt wurde, können die Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Zwar werden Kosten für die Reinigung der Dachrinnen nicht ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung aufgeführt, sie können jedoch unter dem Punkt „sonstige Nebenkosten“ abgerechnet werden.

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Sind Kosten einer erstmaligen Dachrinnenreinigung umlagefähig?

Die Kosten einer erstmaligen Dachrinnenreinigung sind Kosten einer einmaligen Maßnahme aus einem bestimmten Anlass (bislang unterbliebene Reinigung), die nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Erst die Kosten künftiger, nicht mehr anlassbezogener Reinigungen sind umlagefähig.

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Kosten der Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten

Nach dem Urteil des BGH können Kosten für die Reinigung der Dachrinnen jedoch nicht pauschal als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Entscheidend ist, ob sie, wie die übrigen Kosten aus der Betriebskostenverordnung, das Kriterium erfüllen, regelmäßig anzufallen. Muss die Dachrinne gereinigt werden, weil Blätter sie verstopfen, kann der Vermieter die Kosten für diese Einmal-Maßnahme nicht von den Mietern zurückfordern. Beauftragt der Vermieter jedoch eine turnusmäßige Reinigung der Dachrinnen, um zu verhindern, dass die Regenrinnen verstopfen, kann er die Kosten mit der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Entscheidend ist hier jedoch auch, dass es sich um eine notwendige Maßnahme handelt, beispielsweise, weil mehrere Bäume so nah am Haus stehen, dass ihre Blätter im Herbst zwangsläufig in den Dachrinnen landen.

Kurz gesagt: Die Kosten der regelmäßig vorbeugend durchgeführten Dachreinigung können als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

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Wie oft sollen die Regenrinnen gereinigt werden?

Viele Hausbesitzer sind sich einig, dass eine Dachrinne mindestens einmal im Jahr gereinigt werden muss. Es ist besonders wichtig wenn Bäume in der Nähe von den Regenrinnen stehen, denn die ihre Blätter und auch die Nadeln regelmäßig in großen Mengen verlieren. Blätter und Nadeln setzen den Abfluss einer Regenrinne in Windeseile zu. Doch auch Feuerwerkskörper zu Silvester sowie tote Vögel können ein problemloses Abfließen des Regenwassers gefährden. Die Regenrinne wird nun überlaufen und kann Schäden am Mauerwerk sowie der Fassade hinterlassen. Es ist also wichtig die Dachrinnen regelmäßig zu reinigen, auch wenn das die Nebenkostenabrechnung beeinflusst.

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So geht Ihr Partneranwalt bei der Nebenkostenprüfung vor:

„Es gibt bestimmte Klassiker, auf die die meisten Fehler in Nebenkostenabrechnungen zurückgehen,“ sagt Gabriel Fischer, Fachanwalt für Mietrecht und Partneranwalt bei MieterEngel. 

Unsere Partnerinnen und Partner schauen daher unter anderem auf die folgenden Punkte: 

1: Es wird analysiert, ob alle in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Positionen (z. B: „Abwasser“ oder „Hausmeister“) zulässig und umlagefähig sind und d.h. vom Mieter auch wirklich bezahlt werden müssen.

2: Anhand von Vergleichswerten wird berechnet, ob Kosten für einzelnen Position deutlich überdurchschnittlich sind und die Position und die Belege genauer geprüft werden sollten.

3: Der Vermieter ist verpflichtet, die Abrechnung dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zukommen zu lassen. Wird die Frist überschritten, müssen z. B. Nachzahlungen nicht mehr geleistet werden. Der MieterEngel Algorithmus gleich das Datum des Schreibens mit dem Abrechnungsjahr ab.

4: Die vom Mieter geleisteten monatlichen Vorauszahlungen („Abschlag“) müssen auf der Nebenkostenabrechnung dokumentiert sein. Der Partneranwalt schaut nach, ob diese formelle Anforderung eingehalten ist. Falls nicht, kann der Mieter eine Korrektur verlangen.

5: Es wird ein Plausibilitätscheck bezüglich der angewandten Verteilerschlüssel durchgeführt und analysiert, ob die Gesamtkosten und anteiligen Kosten transparent aufgeschlüsselt sind.

6: Es wird analysiert, ob der vom Vermieter auf der Nebenkostenabrechnung angegebene Nutzungszeitraum mit der vom Mieter angegeben Wohndauer übereinstimmt. Ein Mieter muss grundsätzlich nur die Kosten für den Zeitraum tragen, in welchem das Mietverhältnis besteht.“

Im Ergebnis erhalten Sie einen Bericht, der den neuen Betrag ausweist. Ist der Fehler zu Ihrem nachteil emphielt der Anwalt, wie Sie Hausverwaltung oder Vermieter dazu kontaktieren sollten. Ist der Fehler zu Ihren Gunsten, ändert sich nichts.

Basierend auf dem Prüfungsergebnis erteilt Ihr Partneranwalt Ihnen eine klare Handlungsempfehlung. Sie können den Prüfbericht Ihrem Vermieter als Beweis vorlegen.

Ist das Problem damit gelöst?

In den allermeisten Fällen ja. Sollte man tiefere Zweifel an den Kosten haben, kann man eine Belege einsicht fordern.

Belegeinsicht zur Nebenkostenabrechnung fordern. 

Falls Sie in der Abrechnung Zahlen finden, die Ihnen ungewöhnlich vorkommen, haben Sie außerdem das Recht alle Belege zu prüfen, die der Vermieter zur Abrechnung herangezogen hat. Unsere Partneranwälte können auch hier unterstützen, Sie nehmen alle Kostenpositionen unter die Lupe und fassen das Ergebnis der Prüfung in einem Prüfungsbericht für Sie zusammen.

Ihr Vorteil: benötigen Sie in Zukunft erneut Beratung, sprechen Sie im Rahmen einer Mitgliedschaft immer mit dem gleichen Anwalt oder der gleichen Anwältin. Er oder Sie kennt auch die Vorgeschichte und kann Sie optimal für Ihren Fall beraten. 

Was Sie brauchen um MieterEngel zu nutzen:

• Mitglied werden können Sie direkt über den Browser, Ihr Smartphone oder auch per Anruf online direkt am Telefon. Sie werden als Mitglied von unserem Team direkt aufgenommen. Zahlung erfolgt dann per SEPA Lastschrift. Unsere Mitgliedschaften sind Jahresbeitrage von 89 €-149 €.  
• Dokumente und Mietvertrag müssen zu jeder Beratung vorliegen. Sie können diese mit dem Handy abfotografieren, oder im Portal als PDF hochladen. 
• Für Telefonische Beratungen, vereinbaren Sie im Vorfeld einen Termin und Ihr persönlicher Partneranwalt ruft Sie zum verabredeten Zeitpunkt an. Beratung die in die Zeit passt!