Kündigungsfrist Wohnung – Diese Fristen gelten bei der Kündigung von Mietverträgen

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber:

• Kündigungsfrist für Mieter
• Fristen bei Sonderkündigung durch den Mieter
• Kündigungsfrist für Vermieter
• Fristen bei Sonderkündigung durch den Vermieter
• Kündigungsfrist bei Eigenbedarf des Vermieters
• Sperrfrist bei Verkauf und Umwandlung in eine Eigentumswohnung
• Frist für Kündigungswiderspruch
• Kündigungsschreiben vorbereiten

 

Im Mietrecht dreht es sich ständig um Fristen. Deadlines, die nicht überschritten werden dürfen und Zeiträume, die unbedingt eingehalten werden müssen. Manche Fristen schützen Mieter und andere scheinen unerträglich lang. In diesem Ratgeber finden Sie einen Überblick, welche Fristen Mieter rund um die Kündigung des Mietvertrags kennen müssen.

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Kündigungsfrist für Mieter

Wenn Sie als Mieter in eine neue Wohnung ziehen möchten, müssen Sie Ihren Vermieter zwölf Wochen vor dem geplanten Auszug informieren. Die gesetzliche Kündigungsfrist der Wohnung liegt für Mieter bei drei Monaten. Um die Kündigungsfrist einzuhalten, muss Ihr Vermieter das Kündigungsschreiben rechtzeitig erhalten. Wollen Sie zum Beispiel am 31. Juli 2022 ausziehen, ist der Stichtag, an dem die Kündigung eingehen muss, der dritte Werktag im Monat Mai 2022.

Im Mietvertrag können Sie mit Ihrem Vermieter eine kürzere Kündigungsfrist festlegen. Eine längere Frist, die Ihnen die Kündigung erschwert, ist dagegen nicht erlaubt. Es sei denn, es wurde ein Kündigungsausschluss vereinbart. Dann können Sie erst nach Ablauf einer festgelegten Mindestmietdauer kündigen.

In Mietverträgen kann ein Kündigungsausschluss bzw. ein Kündigungsverzicht vereinbart werden. Damit weiß der Vermieter, dass er keine neuen Mietende in dem Zeitraum suchen muss. Für Mieter bringt diese Vereinbarung neben der zeitlichen Einschränkung auch Vorteile: zahlen sie die Miete innerhalb der Vereinbarungfrist pünktlich, können sie ordentlich nicht gekündigt werden. Die Möglichkeit auf eine außerordentliche Kündigung ist aber immer noch gegeben, zum Beispiel bei Bedrohung oder Beleidigung des Vermieters. Und leider auch bei der Nichtzahlung von Nebenkostennachzahlungen. Dazu zählt auch, wenn man das als Mieter online tut. Nach dem Urteil in Düsseldorf vom 11.07.2019 – 27 C 346/18 – ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter in einem öffentlichen Beitrag in Social Media den Vermieter beleidigt oder bedroht.

Der maximale Zeitraum der Vereinbarung kann bis zu 4 Jahren betragen. Ein Kündigungsverzicht von 5 Jahren oder mehr ist daher unwirksam.

Aus einem Mietvertrag mit Kündigungsverzicht kann man – nach Unterschreiben – nur dann austreten, wenn Gründe einer außerordentlichen Kündigung vorliegen. Unter gewissen Umständen (nach § 543 oder 569 BGB) kann der Mieter seinen Vertrag mithilfe einer fristlosen, außerordentlichen Kündigung beenden, wenn wichtige Gründe vorliegen. Dazu mehr hier

Damit Sie pünktlich ausziehen können, ist es wichtig, die Kündigungsfrist einzuhalten. Wenn Sie unsicher sind, können Sie sich von unseren spezialisierten Partneranwälten zur richtigen Kündigungsfrist beraten lassen.

„Die Möglichkeiten für eine außerordentliche Kündigung sind ebenfalls begrenzt. Das wird oft unterschätzt. Oder das typische Beispiel: zwei Partner trennen sich einer möchte ausziehen. Gegen die allgemein vorherrschende Meinung gibt es hier zunächst nur die Möglichkeit, dass beide kündigen, wenn beide auch Vertragspartei sind. Der Vermieter kann der Entlassung einer Partei aus dem Vertrag zustimmen, muss dies aber nicht.“ – erklärt MieterEngel Partneranwältin Frau Meryem Buz

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💡 Hinweis: Auch bei befristeten Verträgen gibt es Formfehler.

MieterEngel Mitglied Leonardo L. erlebte jüngst während der Pandemie, dass auch ein regulär auslaufender Mietvertrag nicht zwingend den Auszug bedeuten muss. Als der Store Manager aus Berlin 2020 seinen Mietvertrag von MieterEngel prüfen ließ, stellte er fest, dass die Klausel für die Befristung ungültig war. “Als Mieter hat man wirklich viele Rechte, aber als Normalsterblicher wüsste man das ohne Hilfe gar nicht. Dafür bin ich MieterEngel echt dankbar. Ich bin jetzt viel selbstbewusster in der Kommunikation mit meiner Vermieterin.” Erfahrungsbericht in voller Länge lesen.

Fristen bei Sonderkündigung durch den Mieter

In wenigen Sonderfällen haben Sie als Mieterin oder Mieter ein Sonderkündigungsrecht und können den Mietvertrag mit teils abweichenden Kündigungsfristen beenden. Wenn Ihr Vermieter eine Mieterhöhung oder weitreichende Modernisierung ankündigt, haben Sie das Recht am Ende des übernächsten Monats auszuziehen. Das entsprechende Kündigungsschreiben muss der Vermieter spätestens einen Monat vorher erhalten. Wenn Sie die Ankündigung beispielsweise im Mai erhalten, können Sie bis Ende Juni kündigen und dann Ende Juli ausziehen.

Das Recht zur Sonderkündigung besteht auch, wenn Ihr Vermieter die Untervermietung der Wohnung nicht gestattet oder wenn ein Mieter verstirbt und Sie als Mietender oder Erbe die Wohnung nicht behalten möchten. In beiden Fällen ist eine Kündigung mit Dreimonatsfrist möglich.

Vergessen Sie nicht! Die Kündigung des Mietvertrags über E-Mail ist rechtlich nicht wirksam. Wenn das Kündigungsschreiben im Original mit den Unterschriften aller Mietenden und des Vermieters vorhanden ist, ist die Kündigung gültig. Auch die Kündigungsfrist beginnt erst ab dann.

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Kündigungsfrist für Vermieter

Abgesehen davon, dass Ihr Vermieter das Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen kann, gelten für Vermieter weit strengere Kündigungsfristen, als für Mieter. Die Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich danach, wie lange die Mieterin oder der Mieter in der Wohnung gewohnt hat und kann 3-9 Monaten betragen. Längere Kündigungsfristen oder ein Kündigungsausschluss können im Mietvertrag vereinbart werden. Eine Kündigung vom Vermieter sollte man auch bei korrekter Kündigungsfrist nicht kommentarlos hinnehmen. Wir empfehlen die Kündigung von einem unserer erfahrenen Partneranwälte prüfen zu lassen. Ist die Forderung des Vermieters nicht wirksam, müssen Sie nicht ausziehen.

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Fristen bei Sonderkündigung durch den Vermieter

Auch Vermieter können in wenigen Fällen eine Sonderkündigung aussprechen. Wenn Sie mit Ihrem Vermieter im selben Ein- oder Zweifamilienhaus leben, kann Ihr Vermieter ohne Angabe des Kündigungsgrundes kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten verlängert sich in diesem Fall jedoch um drei Monate. Erwirbt der Vermieter ein Haus bei einer Zwangsversteigerung oder stirbt der letzte und einzige Mieter einer Wohnung, kann eine Kündigung der Erben mit Dreimonatsfrist folgen.

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Kündigungsfrist bei Eigenbedarf des Vermieters

Für die Eigenbedarfskündigung gelten die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter. Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren kann Ihr Vermieter mit Dreimonatsfrist kündigen. Bei einem Mietverhältnis zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate, ab acht Jahren schließlich neun Monate. Folgt die Eigenbedarfskündigung auf einen Eigentümerwechsel, bei dem die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, gilt dagegen eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren.

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Sperrfrist bei Verkauf und Umwandlung in eine Eigentumswohnung

Wenn das Miethaus, in dem Sie wohnen, in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, brauchen Sie nicht mit einer sofortigen Kündigung des neuen Vermieters rechnen. Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt eine gesetzliche Sperrfrist für Kündigungen von mindestens drei Jahren. Erst nach Ablauf der Frist kann der Vermieter beispielsweise wegen Eigenbedarf kündigen. In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kündigungssperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Eine Sperrfrist von 10 Jahren gilt beispielsweise in München, Berlin und Hamburg.

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Frist für Kündigungswiderspruch

Wenn Sie eine Kündigung vom Vermieter erhalten, haben Sie das Recht sich auf die sogenannte Sozialklausel zu berufen und der Kündigung aus Härtegründen zu widersprechen. Mögliche Härtegründe sind beispielsweise schwere Krankheit, hohes Alter, Schwangerschaft oder niedriges Einkommen. Den Kündigungswiderspruch muss der Vermieter spätestens zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist erhalten. MieterEngel-Partneranwälte unterstützen Sie zuverlässig dabei, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen.

Erfolgt die Kündigung wegen Mietschulden, hat man als Mieter in einem Fall noch die Möglichkeit, die Kündigung abzuwenden. Nach Urteil der BGH vom 13.10.2021, Az.: VIII ZR 91/20 ist eine ordentliche Kündigung für Mieterinnen und Mieter durch Nachzahlung von Mietschulden nicht abwendbar. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird aber eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit einer Räumungsklage bezahlt.

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Regelung bei Garage

Manch einer fragt sich, ob er bei der Kündigugn einer Wohung denn den Stellplatz behalten kann? Oder umgekehrt, kann der Mieter einen Stellplatz, der im Mietvertag der Wohnung festgelegt ist, separate kündigen? Die Antwort lautet sein. Ist eine Garage oder ein Stellplatz mitvermietet, kann dieses Verhältnis weder vom Vermieter noch vom Mieter separat gekündigt werden. Das entschied das Amtsgericht Schwelm (Az. 27 C 228/16) am 16.02.2017.

Kündigungsschreiben vorbereiten

Ein Kündigungsschreiben für die Wohnung wird immer nötig sein. Eine mündliche Kündigung ist leider nicht möglich. Es gibt verschiedene Vorlagen und Muster, die viel Zeit und unnötige Fehler sparen können – egal ob es sich um eine fristgerechte oder fristlose Kündigung des Mietvertrags handelt. Es ist außerdem wichtig, dass Sie das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschreiben und rechtzeitig an den Vermieter verschicken.

Wie können Sie aber wissen, welches Schreiben das Richtige ist? Online gibt es unzählige Vorlagen und Muster, weshalb es schwer zu sagen ist, welches das Beste ist. Bei MieterEngel haben wir professionelle Vorlagen und Musterschreiben für die Wohnungskündigung, alle durch unsere Partneranwälte sorgfältig geprüft. Testen Sie das MieterEngel Portal kostenlos und laden Sie die nötigen Vorlagen runter.

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