Sicher und korrekt: Mietminderung mit MieterEngel Partneranwalt 


Intro

In diesem Ratgeber finden Sie:

Wann eine Mietminderung gerechtfertigt ist, hängt immer vom Einzelfall ab. Gerne möchte man denken: Super, 1996 entschied ein Gericht in Hamburg, dass ein Baugerüst vor dem Fenster eine Mietminderung von 15 % rechtfertigt, also mache ich das einfach genauso, wenn bei mir die Fassade renoviert wird. Oder man hört von Urteilen mit 100 % Miete, und stellt bei einem Schimmelfleck im Bad vorsorglich den Dauerauftrag ein. Gerichtsurteile sind neben dem Gesetzestext der ausschlaggebende Hinweis dafür, ob es zu einer Mietminderung kommt. Allerdings sollte Höhe und Vorgehen einer möglichen Minderung immer von einem Anwalt geprüft werden. 

Minderungstabellen sind nur Beispiele – es zählt der Einzelfall

Die Höhe der Minderung festzulegen, ist eine komplexe Angelegenheit, da keine gesetzlichen Vorgaben existieren. Mietminderungstabellen, die online zu finden sind, geben einen hilfreichen, ersten Anhaltspunkt, wie hoch eine Mietminderung ausfallen kann. Solche Tabellen sind jedoch nicht rechtsverbindlich. Deshalb empfehlen wir Mietern ihren individuellen Fall von einem Experten einschätzen zu lassen. Der kann den Fall prüfen und eine angemessene Minderungsquote festlegen. Wird die Miete um einen zu hohen Betrag gemindert, riskieren Mieter nicht nur in Mietrückstand zu geraten, sondern es kann auch eine fristlose Kündigung folgen.

Wichtig: Mängel bei der Übergabe festhalten!

Eigentlich sind beim Einzug bekannte Mängel später von der Mietminderung ausgeschlossen. Es sei denn, man hat sich bei Einzug seine Rechte vorbehalten. So kann im Nachgang eine Mietminderung trotz Kenntnis geltend gemacht werden. Wir empfehlen, diesen Vorbehalt in einem Übergabe Protokoll schriftlich zu fixieren. Das Vorgehen können MieterEngel Mitglieder vor und nach der Übergabe mit einem Anwalt besprechen. Partneranwälte bieten außergerichtliche Beratung zu allen Mietrechtsthemen. 

Vorsicht bei Versprechen zur Mängelbeseitigung bei Einzug

Besondere Vorsicht bei Versprechungen von Vermieterseite. Ein häufiger Fehler von Mietenden ist hier, mit dem Vermieter nur mündliche Vereinbarungen zu treffen. Hier sollte man sich nicht auf Versprechen verlassen. Etwa a la “Den tropfenden Wasserhahn reparieren wir noch.” Oder dies oder jenes machen wir vor Einzug neu. Unterschreibt man den Mietvertrag, ohne die mündliche Vereinbarung ebenso festgehalten könnte man später den Kürzeren ziehen erklärt MieterEngel Partneranwältin Daniela Weise “Wenn man ohne Vorbehalt die Wohnung einfach normal anmietet, und dann aber nach 3 Monaten, wenn die Reparaturen nicht erfolgt sind, die Miete mindern möchte, wird es schwierig. Die mündliche Vereinbarung ist dann schwer zu beweisen. Und es heißt oft, wenn Sie die Wohnung doch gesehen haben, warum mieten Sie sie dann ohne Vorbehalt. Es gilt: immer alles schriftlich vereinbaren. Bei mündlichen Vereinbarungen sind Vermieter sehr vergesslich.” 

Tipp: Ob Einzug oder Auszug – als Mieterschutz-Club empfehlen wir bei jeder Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Nur mit einem Übergabeprotokoll können Sie sich vor ungerechtfertigten Forderungen des Vermieters schützen. Lassen Sie sich jedoch nicht dazu überreden Vereinbarungen im Protokoll zu unterschreiben, mit denen Sie nicht einverstanden sind, sondern holen Sie sich vor Ihrer Unterschrift rechtlichen Rat. 

“Auch wenn’s kleinlich und pingelig wirkt, jeden kleinen Kratzer festhalten im Übergabeprotokoll! Das habe ich bei meiner Wohnung auch gemacht. Sie war Erstbezug und die Handwerker hatten die Tür zerkratzt. Dafür möchte ich am Ende nicht selbst verantwortlich sein. Ein Protokoll hilft, dass ich nachher auch belegen kann, dass es vorher schon da war. Damit kann man sich einfach absichern” rät MieterEngel Partneranwältin Daniela Weise. Kommt es trotz eines gemeinsamen Übergabeprotokolls zum Streit mit dem Vermieter, können Ihnen unsere Partneranwälte weiterhelfen. Als Mitglied von MieterEngel ist die Beratung sowie die Prüfung Ihrer Schönheitsreparaturklausel in der Mitgliedschaft enthalten.

Was wenn trotzdem ein Mangel erst nach Einzug bekannt ist?

Auch bei sorgfältiger Prüfung, werden manche Schäden erst nach dem Einzug offensichtlich. Wird zum Beispiel eine defekte Steckdose erst im Nachhinein entdeckt, kann sie auch noch nachträglich ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Kommt es nach dem Einzug zu einem Mangel in der Wohnung, ist der Mieter verpflichtet den Vermieter umgehend zu benachrichtigen. Kümmert sich der Vermieter nicht um Mängel, die der Mieter ihm angezeigt hat, besteht unter Umständen ein Recht auf Mietminderung. Die Höhe der Mietminderung ist für Laien schwer einzuschätzen und solle, um Probleme zu vermeiden, von einem Anwalt für Mietrecht festgesetzt werden.

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Was bedeutet das Recht auf Mietminderung? 

Typische Gründe für Mietminderungen sind: 

Schimmel, 

Probleme mit der Heizung, 

Baulärm, 

Schäden an Fenstern und Türen, 

laute Nachbarn, 

defekte Fahrstühle und Elektrik, 

Wasserschäden, 

Schädlingsbefall oder Geruchsbelästigung.

Der Zustand der Wohnung wird im Mietvertrag vereinbart. Kommt es im Laufe des Mietverhältnisses jedoch zu Mängeln, die die Qualität der Wohnung herabsetzen, haben Mieter das Recht die Miete zu kürzen.

Vergangen Entscheidungen zur Mietminderung dienen lediglich als Orientierung. Die konkrete Höhe der Mietminderung ist von Einzelfall zu Einzelfall verschieden und hängt von unzähligen Faktoren ab. Deshalb ist es wichtig, sich vor der Mietminderung über die in Ihrem Fall geltende Mietminderungshöhe zu informieren. Werden Sie Mitglied und lassen Sie sich von unseren Partneranwälten beraten. So bleiben Sie auf der sicheren Seite.

Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung richtet sich immer danach, in welchem Umfang die Wohnung vom Mangel betroffen ist. Sie hängt vom jeweiligen Minderungsgrund, der Schwere des Mangels und davon ab, welche Teile der Wohnung vom Mangel betroffen sind. Sie wird in der Regel prozentual gemindert. Ausgangspunkt für die Berechnung ist dabei die Bruttomiete, also die insgesamt gezahlte Miete, einschließlich Neben- und Heizkosten. Die Minderungsquote kann dementsprechend von 1%, wegen einer stark verkalkte Toilette, bis zu 100%, wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung durch Schimmelsporen, betragen.

Nicht auf eigene Faust! Warum Miete mindern gefährlich ist.

Auch wenn eine Minderung gerechtfertigt ist, droht mit einer falschen oder zu hohen Mietminderung die fristlose Kündigung!

Zwar möchte man gerne angesichts eines verschimmelten Kinderzimmers am liebsten gar keine Miete mehr bezahlen. Eine 100-prozentige Mietminderung wird von Gerichten jedoch nur in Extremfällen anerkannt. Deshalb sollten Sie Ihre Miete nie auf eigene Faust mindern, sondern den Rat eines Fachmannes einholen. Er kann die Schwere des Mangels einschätzen und eine angemessene Minderungsquote festlegen.

Umgehende Mängelanzeige ist geboten:

Darüber hinaus ist das richtige Vorgehen bei der Mietminderung entscheidend: Als Mieter sind Sie dazu verpflichtet Ihren Vermieter umgehend auf Mängel in der Wohnung aufmerksam zu machen. Nur, wenn der Vermieter Bescheid weiß, hat er auch die Möglichkeit die Mängel zu beheben. Erst, wenn sich der Vermieter trotz Ihrer Mängelanzeige nicht kümmert, kommt das Recht auf Mietminderung ins Spiel.

Formal korrekt – mit geprüften Vorlagen zur Mietminderung von MieterEngel

Im MieterEngel-Portal halten wir eine Vielzahl von kostenlosen Downloads zum Thema Mängel und Mietminderung für Sie bereit. Melden Sie sich in wenigen Klicks kostenfrei online an und durchsuchen Sie unsere Datenbank. Musterschreiben können Sie für eigene Schreiben an Ihren Vermieter verwenden. In unseren Checklisten können Sie wichtige Informationen zur Mietminderung und Mängeln wie defekter Heizung, Schimmel oder Wasserschaden nachlesen. 

Häufige Fragen von MieterEngel Mitgliedern zur Mietminderung:

Was Ihre Rechte sind, hängt davon ab, was in Ihrem Mietvertrag steht. So gehen MieterEngel Partneranwälte bei der Prüfung einer Mietminderunge vor: 


Was Ihre Rechte sind, hängt davon ab, was in Ihrem Mietvertrag steht. So gehen MieterEngel Partneranwälte bei Fragen der Renovierungsklausel vor:

Schnelles Handeln – schnelle Beratung  

Diese Schritte sollten Sie bei Mängelnbefolgen :

1. Mangel sofort anzeigen:

Aus Beweisgründen empfiehlt sich eine schriftliche Mängelanzeige. Bei der Formulierung kann ein Partneranwalt helfen. 

2. Frist setzen

Hier kann dein persönlicher MieterEngel Partneranwalt beraten, wie viel Zeit dem Vermieter für die Beseitigung gegeben werden muss.

3. Minderungsquote bestimmen

Ihre Partneranwalt prüft den Sachverhalt. Hier helfen Fotos vom Mangel, sowie Fotos der gesamten Kommunikation mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung zu diesem Thema. Da keine pauschalen gesetzlichen Vorgaben gelten, ist die richtige Minderungsquote immer einzelfallabhängig.

4. Vermieter über Minderung in Kenntnis setzen

Ist mit einem Anwalt die Summe bestimmt, um die gemindert werden soll, so gilt es den Vermieter davon in Kenntnis zu setzen. 

5. Mängelbeseitigung zulassen

Zu guter letzt sind Mietende verpflichtet, die Mängelbeseitigung zulassen. Also Beispielsweise Handwerkern zugang zur Wohnung zu gewährleisten. 

So hilft Ihr Partnernanwalt bei einer Mietminderung 

Eine rechtliche Beratung kann sehr teuer werden: Anwälte verlangen für eine Erstberatung teils 200 bis 300 Euro, ohne, dass eine Klärung des Sachverhalts garantiert ist. Weitere Beratungstermine kosten Zeit, Geld und Nerven. Über MieterEngel erhalten Sie Ihren persönlichen Partneranwalt für Mietrecht. 

Anwaltliche Prüfung 

Ihm Rahmen einer außergerichtlichen Beratung kann er oder sie beurteilen, wie die rechtliche Lage ist. Ihr Anwalt oder Ihre Anwältin prüft alle relevanten Unterlagen. Dazu gehört der Mietvertrag, aber auch beispielsweise das Schreiben Ihres Vermieters. Aber auch Beispielsweise Kommunikation wie WhatsApps oder E-Mails. Wichtig: geben Sie an, wann der Mangel zuerst aufgetreten, oder bemerkt wurde. Über das MieterEngel Service Team oder direkt online im Portal vereinbaren Sie dann einen Termin. Ihr Anwalt sichtet vor dem Telefonat die Unterlagen und ruft Sie zur vereinbarten Telefonberatung an.  

Telefonische oder schriftliche Beratung  

Auch zu weiteren Mietproblemem, berät Sie Ihr Partneranwalt über das MieterEngel Portal oder zu einem vereinbarten Telefontermin. Als Mitglied haben Sie 24 Stunden am Tag Zugang zu Ihrem Konto. Hier können können Sie jederzeit eine Frage stellen. Sie haben dann die Möglichkeit eine schriftliche Antwort oder einen Telefontermin zu vereinbaren. Nachdem Sie alle Dokumente hochgeladen haben, prüft unser Team diese auf Vollständigkeit und Leserlichkeit. Ist alles bereit, ruft Ihr Anwalt Sie zum minutengenauen Termin auf Ihrem Handy an. 

Persönlicher Partner für Rückfragen 

Es berät Sie stets der gleiche Anwalt zu allen Mietproblemen. Kommt von der Vermieterseite eine unerwartete Reaktion. Oder werden Sie beschuldigt, oder sogar ignoriert? Ihr Partneranwalt steht Ihnen während der gesamten Zeit zur Seite. Egal ob Sie eine Rückfrage oder ein neues Problem haben, Sie können jederzeit eine Frage an Ihren Anwalt schicken. Einloggen können Sie sich in das Portal über den Internetbrowser auf Ihrem Rechner oder dem Smartphone. So bekommen Sie Rechtsberatung bequem vom Sofa aus. 

Tipp: Bei Auszug lohnt sich ein Blick in die Renovierungsklausel. Bei einer veralteten Klausel müssen Sie nicht renovieren! Mehr Infos. 

Die hier und in unseren Ratgebern aufgeführten Informationen sollen als erste Orientierung gelten. Sie sind mit großer Sorgfalt für Sie recherchiert, ersetzen jedoch keine individuelle oder verbindliche Rechtsberatung. Um auf Ihre spezifische Situation, Ihr Problem und insbesondere Ihren Mietvertrag eingehen und Sie bestmöglich beraten zu können, empfehlen wir eine Beratung mit einem unserer Partneranwältinnen oder -anwälte. Hier beraten Sie Profis mit langjähriger Erfahrung im Mietrecht zu all Ihren Problemen. Und das für einen jährlichen Beitrag, ohne Extrakosten. Mehr Infos. 

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