Ein Zähler, viele Mieter – BGH schreibt Stromkosten Vermieter zu

Viele Vermieter vermieten Wohnungen nicht als Ganzes, sondern zimmerweise an verschiedene Personen. Vor allem in Studentenstädten oder bei Wohngemeinschaften ist dieses Modell beliebt. Doch was passiert, wenn die ganze Wohnung nur einen Strom- und Gaszähler hat und kein schriftlicher Vertrag mit dem Energieversorger besteht? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu eine klare Antwort gegeben – und die betrifft insbesondere die Vermieter. In einem aktuellen Urteil entschied das Gericht, dass in solchen Fällen der Vermieter die Strom- und Gaskosten tragen muss (Beschluss vom 15. April 2025, Az.: VIII ZR 300/23). Wir fassen in diesem Ratgeber die wichtigsten Informationen zusammen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Worum ging es in dem Fall vor dem BGH?
• Warum muss der Vermieter zahlen, obwohl die Mieter den Strom nutzen?
• Konsequenz aus dem Urteil: Vermietungskonzept entscheidet mit
• Tipp für Mieter: Auf Zähler und Vertragsdetails achten
• Mehrere Stromzähler – was ist dann Allgemeinstrom?
• Ist eine Pauschale für Allgemeinstrom erlaubt?
• Was unterscheidet Allgemeinstrom von Betriebsstrom?

Im Mittelpunkt stand eine Wohnung, deren Zimmer einzeln an unterschiedliche Mieter vermietet wurden. Jeder Mieter hatte einen eigenen Vertrag. Die Küche und das Bad nutzten alle gemeinsam. Entscheidend war: Es gab nur einen einzigen Strom- und Gaszähler für die ganze Wohnung. Und es bestand kein schriftlicher Vertrag mit einem Energieversorger.

Das Energieunternehmen forderte über mehrere Jahre Geld für die gelieferte Energie. Die Vermieterin wollte jedoch nicht zahlen. Sie argumentierte, dass nicht sie, sondern die einzelnen Mieter Strom und Gas verbraucht hätten – also sollten sie auch zahlen. Doch so einfach ist es nicht, wie der Bundesgerichtshof jetzt klarstellte.

Das Gericht betonte: Wer den Strom tatsächlich nutzt, ist nicht automatisch Vertragspartner des Energieversorgers. Entscheidend ist, an wen sich das Angebot des Stromlieferanten richtet. Wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt, entsteht ein sogenannter „konkludenter Vertrag“ – also durch schlüssiges Verhalten. Typischerweise richtet sich dieser an die Person, die den Zähler kontrolliert und für die gesamte Wohnung verantwortlich ist. In diesem Fall: die Vermieterin.

Die Mieter hatten keinen direkten Vertrag mit dem Versorger. Und weil es nur einen gemeinsamen Zähler für alle gab, ließ sich der Verbrauch nicht auf die einzelnen Zimmer aufteilen. Deshalb könne auch nicht verlangt werden, dass einzelne Mieter anteilig zahlen. So etwas wäre weder praktikabel noch rechtlich durchsetzbar.

Der BGH macht in seinem Beschluss vom 15. April 2025 (Az.: VIII ZR 300/23) deutlich: Wer sich als Vermieter dafür entscheidet, eine Wohnung zimmerweise zu vermieten, trägt auch die Verantwortung für den Energiebezug – jedenfalls dann, wenn nur ein Zähler vorhanden ist. Das Gericht sieht darin keine Ungerechtigkeit, sondern eine logische Folge des gewählten Modells.

Für Mieter bringt das Urteil mehr Klarheit und Schutz. Sie müssen keine Sorge haben, plötzlich für Stromrechnungen aufzukommen, die auch den Verbrauch anderer Mitbewohner umfassen. Denn: Ohne eigenen Vertrag mit dem Energieversorger haften Sie grundsätzlich nicht für die Kosten. Allerdings sollten Sie trotzdem genau hinsehen, was im Mietvertrag steht. Manche Vermieter versuchen, die Stromkosten pauschal oder über Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Das ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

Wenn Sie ein Zimmer in einer WG oder einer ähnlichen Konstellation mieten, sollten Sie sich informieren:

• Gibt es für jedes Zimmer einen eigenen Stromzähler?
• Wer hat den Vertrag mit dem Energieversorger abgeschlossen?
• Ist der Stromverbrauch im Mietpreis enthalten?
• Wird in den Nebenkosten eine Strompauschale verlangt?

Fehlt eine klare Regelung, fragen Sie lieber nach. So vermeiden Sie Missverständnisse – und mögliche Forderungen, die Sie gar nicht betreffen.

Sind mehrere Stromzähler vorhanden und handelt es sich zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus, sieht die Situation schon ganz anders aus. In der Regel hat dann jede Mietpartei einen eigenen Stromzähler und es gibt noch einen Zähler, der den Verbrauch der Gemeinschaftsflächen erfasst. Hier kommt der Begriff Allgemeinstrom ins Spiel. Aber was ist das eigentlich?

Allgemeinstrom ist ein Begriff aus dem Mietrecht, der immer wieder in Nebenkostenabrechnungen auftaucht. Gemeint sind damit die Stromkosten für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Bereiche im Haus. Dazu zählen etwa das Treppenhaus, der Flur, der Keller, der Dachboden oder auch die Waschküche. Da diese Bereiche nicht einer einzelnen Mietpartei zugeordnet sind, werden die Kosten auf alle Mieter verteilt. Im Alltag wird Allgemeinstrom deshalb auch als „Hausstrom“ bezeichnet.

Wichtig ist, dass die Stromkosten nur auf die Mieter verteilt werden dürfen, die den beleuchteten Bereich auch tatsächlich nutzen können. Wird etwa eine Tiefgarage beleuchtet, aber nur ein Teil der Mieter hat Zugang, dürfen auch nur diese die entsprechenden Stromkosten tragen.

Ja, das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) lässt eine Betriebskostenpauschale zu – auch für Allgemeinstrom. Diese Pauschale muss im Mietvertrag klar geregelt sein. Vorteil: Sie müssen keine jährliche Abrechnung abwarten. Nachteil: Es gibt keine Rückzahlung, wenn weniger Strom verbraucht wurde – aber auch keine Nachzahlung, wenn es mehr war.

Für Sie als Mieter bedeutet das: Ist die Pauschale zu hoch angesetzt, zahlen Sie drauf. Ist sie zu niedrig, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen. Pauschalen können also für beide Seiten ein Risiko sein.

Beide Begriffe tauchen häufig im gleichen Zusammenhang auf, doch sie sind klar voneinander abzugrenzen. Allgemeinstrom bezieht sich ausschließlich auf die Beleuchtung gemeinsamer Flächen. Betriebsstrom hingegen betrifft den Stromverbrauch technischer Anlagen. Dazu zählen etwa die Heizungsanlage, Aufzüge, elektrische Rolltore oder eine Wasserpumpe.

Besonders wichtig: Beim Betriebsstrom für die Heizung gelten spezielle Regeln. Er darf nicht einfach in die normalen Nebenkosten gepackt werden, sondern fällt unter die Heizkostenverordnung. Auch wenn beide Stromarten im gleichen Hausnetz laufen, müssen sie getrennt betrachtet und abgerechnet werden.