Wann gilt eine rückwirkende Mietminderung?

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von Eszter Rohacsek

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In diesem Ratgeber:


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Die Miete mindern zu lassen ist generell eine Herausforderung. Auch, wenn man als Mieterin oder Mieter eindeutig Recht auf eine Mietminderung hat. Wir haben Ihnen bereits ausführlich geschildert, welche Umstände zu einer möglichen Mietminderung führen können. Dies kann von der Art des Mangels, ganz oft vom Einzelfall bedingt sein – genau, wie eine nachträgliche bzw. rückwirkende Mietminderung. Oft dauert es nach der Entdeckung des Mangels noch eine Weile, bis festgestellt wird, wie schlimm die Situation ist und wer für die Schäden aufkommen soll. Lesen Sie in diesem Ratgeber, in welchen Fällen Sie überhaupt einen Anspruch auf rückwirkende Mietminderung haben und wie Sie dabei vorgehen.


Wann habe ich generell Anspruch auf eine Mietminderung?

In Deutschland steht jeder Mieterin und jedem Mieter das Recht zu, in einer mangelfreien Mietwohnung zu leben. Ruhestörungen seitens des Nachbarns, kaputte Heizung im Winter oder Schimmel im Badezimmer sind die Top-Gründe für eine Mietminderung. Befindet sich die Mietwohnung – oder Bereiche des Hauses, indem sich die Wohnung befindet – nicht mehr in dem Zustand wie bei dem Einzug, hat man zweifellos die Möglichkeit seine Rechte zur Geltung zu bringen.

Der Soll-Zustand des Mietobjekts ist in dem Mietvertrag genau beschrieben. Dieser Dient als orientierung, wenn man feststellen möchte, ob sich der Zustand der Wohnung geändert hat. Dazu gehört auch die Ausstattung der Wohnung z.B. im Fall einer Einbauküche oder Möbelstücke in einer Untermiete. Wenn der Zustand der Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt des Mietverhältnisses in einer negativen Art und Weise von dem im Mietvertrag angegebenen Anfangszustand abweicht, besteht die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Die Mietminderung ist gültig, bis die Mängel vollständig behoben sind.

Wichtige Aspekte sind die Art des Mangels, wer ihn verursacht hat, und ob er dem Vermieter oder der Hausverwaltung umgehen gemeldet worden ist (§ 536c Abs.1 BGB). Orientierend nach diesen Aspekten darf der Mieter die Miete angemessen kürzen – allerdings nicht eigenständig, und nicht ohne Absprache des Zahlungsempfängers. Solange der Mangel nicht behoben wird, hat der Mieter oder die Mieterin Anspruch auf eine Minderung der Miete.Wie hoch die Mietminderung genau ausfällt, steht im Zusammenhang mit der Art der Schäden und der Größe des Mangels. Hierbei kommt es auf den Einzelfall an.



Kann ich meine Miete rückwirkend mindern?

In einigen Fällen kann es vorkommen, dass die Miete nachträglich für den Zeitraum, indem der Mangel bestand, gemindert werden darf. Oft gibt es noch Klärungsbedarf, der entscheidet, ob es sich überhaupt um Schäden handelt, die der Vermieter beheben soll. Stellt es sich – z.B. nach einer Prüfung von Profis – heraus, dass der Vermieter oder die Hausverwaltung die Verantwortung für den Mangel tragen muss oder hätte tragen müssen, besteht die Möglichkeit die Miete im Nachhinein zu kürzen. Da es hierbei immer im Einzelfall bedingt ist, empfehlen wir Ihnen umgehend mit einem Anwalt oder mit einer Anwältin den Kontakt aufzunehmen, um die Frage zu klären.

Wichtig ist es, wie o.e., dass der Mangel frühzeitig gemeldet wird. Der Mieter oder die Mieterin trägt die Verantwortung dafür, die Schäden nicht noch weiter zu verschlimmern (Beispielsweise bei einem Schimmelbefall das Problem nicht ignorieren) . Passiert dies nicht bzw. nicht früh genug, kann man damit rechnen, dass sich die Rechtsprechung gegen eine Mietminderung entscheidet. Wie viel Zeit zwischen Entdeckung des Mangels und Meldung vergehen darf, wird nicht genau festgelegt, sondern ist abhängig vom Mangel.


Was sind die häufigsten Gründe für eine rückwirkende Mietminderung?

Probleme in der Wohnung wegen zu hoher Feuchtigkeit, Schimmel oder Wasserschaden gehören zu den häufigsten Ursachen, die eine rückwirkende Mietminderung vorsehen. In den Mangelfällen wird nämlich Zeit für Prüfung der genauen Quelle des Mangels und die Feststellung des oder der Schuldigen benötigt.

Generell sind diese Mängel geeignet, um die Miete (rückwirkend) zu mindern. Zum Ausdruck kommt wieder der Einzelfall und die damit zusammenhängende Beeinträchtigung der Wohnsituation.

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Was sind die Voraussetzungen für eine rückwirkende Mietminderung?

Die Möglichkeit auf eine rückwirkende Mietminderung besteht, wenn die Mieterin oder der Mieter erst nach dem Einzug, also während des Mietverhältnisses einen Mangel entdeckt, der höchstwahrscheinlich bereits vor dem Einzug bestand. Das ist die Top-1-Voraussetzung dafür, die Miete im Nachhinein mindern zu können: Mieterinnen und Mieter müssen beweisen können, dass sie den Mangel nicht verursacht haben, sondern er bereits bestand oder das Problem, das zu der Entstehung des Mangels geführt hat, nicht in der eigenen Mietzeit entstanden ist. Ein klassisches Beispiel wäre die nachträgliche Feststellung der tatsächlichen Wohnungsgröße. Bewohnen Sie Ihre Mietwohnung, die laut Vertrag 50qm ist, seit 3 Jahren, und stellen beim Ausmessen für Dekoarbeiten fest, dass die Wohnung 5 qm kleiner ist, haben Sie selbstverständlich Anspruch darauf, Ihre Rechte hinterher zur Geltung zu bringen. In dem Fall können Sie problemlos den Betragsunterschied für die gesamten 3 Jahre zurückfordern.

Ein anderer typischer Fall bezüglich rückwirkende Mietminderung besteht, wenn die Mieterin oder Mieter einen Mangel gemeldet hat, der vom Vermieter noch nicht beseitigt wurde. Zahlt man die Miete in vollem Preis weiter solange der Mangel noch nicht behoben wurde, kann man dies immer noch nachträglich – nach Absprache mit dem Vermieter – tun, wenn man den Mangel nicht selber verursacht hat.


Ab welchem Zeitpunkt kann ich eine Mietminderung geltend machen?

Das Recht auf eine “normale”, nicht rückwirkende Mietminderung besteht ab dem Tag, an dem der Mangel festgestellt wurde. Wichtig und empfehlenswert ist es, die Mängelanzeige am selben Tag dem Vermieter zu senden, an dem der Mangel entdeckt wurde. Die Mietkürzung ist nämlich erst ab dem Zeitpunkt tatsächlich möglich, wenn der Vermieter davon auch Bescheid weiß. Entdecken Sie also einen Mangel z.B. direkt nach dem Einzug, können Sie davon ausgehen, dass er bereits bestand. In dem Fall sollen Sie also statt der Mängelanzeige einen Antrag auf eine rückwirkende Mietminderung aufgrund eines früheren Mangels stellen.


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Miete unter Vorbehalt zahlen

Auch im Fall eines seit länger bestehenden Mangels können Sie bis zu dessen Behebung die Miete unter Vorbehalt zahlen. In den Fällen, in denen sich Mieterinnen und Mieter nicht vollkommen sicher sind, inwieweit der Mangel die im Vertrag geregelten Nutzung der Mietwohnung einschränkt, sollten Sie Ihre Mietzahlung unter Vorbehalt überweisen. Denn nur genau dann ist auch eine nachträgliche Mietminderung möglich, nachdem die Sache geklärt und der Mangel behoben ist. Miete einfach kürzen, sollten Sie ohne Absprache mit einem Anwalt jedoch nicht. Wenn hingegen Mieterinnen und Mieter die Miete weiterhin vollständig zahlen, obwohl sie von dem Mangel Bescheid wissen, wird es schwierig die Summe zurückzufordern. Es sei denn, Sie haben dem Vermieter auf irgendeiner Art und Weise (z.B. in einer Mail oder in einem Schreiben) eindeutig gemeldet, dass Sie unter Umstände auf eine Rückforderung bestehen.


Mietminderung mit anwaltlicher Hilfe

Unsere Partneranwälte prüfen Ihren Fall und alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen umfassend. Auch Regelungen in Ihrem Mietvertrag werden hierzu unter die Lupe genommen und auf ihre Wirksamkeit hin überprüft. Sie erhalten Auskunft über die korrekte Minderungshöhe und erfahren, wie Sie am besten bei der Mietminderung vorgehen.

Mindern Sie Ihre Miete hingegen ohne anwaltliche Beratung, um einen zu hohen Betrag oder ohne dass eine Minderung gerechtfertigt wäre, kann Ihr Vermieter Sie auf Zahlung verklagen. Es droht somit ein gerichtlicher Prozess. Zudem berechtigt ihn dies zur (gegebenenfalls auch fristlosen) Kündigung des Mietverhältnisses. Mit Hilfe unserer Partneranwälte können Sie Ihre Miete sicher mindern. Ihre Mitgliedschaft beinhaltet außerdem die Beratung in allen Fragen rund ums Mietrecht so oft wie nötig für ein ganzes Jahr, sodass Sie in jeder Situation abgesichert sind.