Nicht immer wird die Miete erhöht, manchmal wird sie auch gemindert!

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von Daria Krauzowicz

Intro
Mietminderung

Bei Mängel haben Mieter das Recht auf eine Mietminderung

Wir sprechen sehr oft über die gruselige Mieterhöhung und viel zu selten über den weitaus erfreulicheren Gegenspieler, die Mietminderung. Die Tatsache ist: Wenn Mängel die Wohnqualität der Wohnung herabsetzen, haben Mieter das Recht die Miete zu kürzen. Schimmel, Baulärm oder Wasserschaden sind einige der häufigsten Gründen für eine Mietminderung.

Falls sich die Mietwohnung nicht in dem Zustand befindet, der im Mietvertrag vereinbart wurde, solltest du in keinem Fall die volle Miete bezahlen. Es ist wichtig zu wissen, dass du als Mieter den Vermieter nicht darum bitten musst, weniger Miete bezahlen zu dürfen. Laut BGB gilt die Miete mit Auftreten des Mangels automatisch als gemindert.

Die Höhe der Minderung kann von Fall zu Fall sehr unterschiedlich ausfallen, weshalb du dir unbedingt Hilfe vom Fachmann holen solltest. Die Partneranwälte bei MieterEngel sind rund um in die Uhr verfügbar und beantworten alle deine Fragen schriftlich oder telefonisch. Außerdem haben wir in unserem Portal wichtige Vorlagen für Schreiben rund um das Thema Mängel und Mietminderung vorbereitet.

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Wie erreicht man eine Minderung der Miete?

Wenn der Mieter einen schwerwiegenden Mangel entdeckt, hat er die Pflicht den Vermieter auf den Mangel hinzuweisen und ihn aufzufordern, den Mangel zu beseitigen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann er unter Umständen zu Schadenersatz verpflichtet werden. Mit der Aufforderung den Mangel zu beseitigen, sollte dem Vermieter eine angemessene Frist gesetzt werden. Wenn der Vermieter nicht handelt, kann die Miete gemindert werden.

Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter selber die Mietminderung verschuldet hat, oder nicht. So kann zum Beispiel der Lärm einer Baustelle zur Mietminderung berechtigen, auch, wenn der Vermieter nichts mit der Baustelle zu tun hat.

Du hast auch das Recht, die Miete rückwirkend zu mindern, d.h. von dem Tag an, an dem der Mangel auftrat bzw. entdeckt wurde. Für eine rückwirkende Mietminderung ist es hilfreich, den Mangel beispielsweise mit Fotos, zu dokumentieren. Hier findest du ausführliche Erklärungen zum Thema Mietminderung und rückwirkende Mietminderung.


Schönheitsreparaturen sollten die Wohnung verschönern, Parkett abschleifen musst du aber nicht

Wie bereits erwähnt, herrscht keine gesetzliche Renovierungspflicht für Mieter. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen: Schönheitsreparaturen und sogenannte Kleinreparaturen kann der Vermieter mittels Schönheitsreparatur- beziehungsweise Kleinreparaturklausel im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen.

Schönheitsreparaturen sind einfache Renovierungsarbeiten, die sich mit Pinsel und Spachtel ausführen lassen. Mittels Schönheitsreparaturen lassen sich die normalen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren entfernen, die im Laufe der Jahre in der Mietwohnung entstehen. Hier kannst du schnell erfahren, was zu den Kleinreparaturen tatsächlich zählt und was nicht.


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Wann hast du das Recht auf eine Mietminderung?

Die häufigsten Gründe die Miete zu kürzen sind Schimmel, Baulärm, Probleme mit der Heizung oder Wasserschäden. Doch auch Schädlingsbefall, Ruhestörung durch Nachbarn, Ausfall des Fahrstuhls, Geruchsbelästigung oder ein unnutzbarer Balkon können zur Mietminderung führen.

Neben den typischen Gründen für eine Mietminderung kommt es auch immer wieder zu Gerichtsprozessen, in denen Mietern eine Minderung aufgrund kurioser Gründe zugesprochen wird, zum Beispiel 10% Mietminderung, wenn das benachbarte Bordell denselben Hauseingang verwendet oder 2,5% Mietminderung, wenn der Müllplatz zu weit entfernt ist. Hier findest du praktische Richtlinien und Beispiele dafür, welche Gründe für eine Mietminderung ausreichend sind sowie weitere skurrile Fälle.


Wie viel weniger kann ich bei einer Mietminderung bezahlen?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich immer danach, in welchem Umfang die Wohnung vom Mangel betroffen ist. Sie hängt vom jeweiligen Minderungsgrund, der Schwere des Mangels und davon ab, welche Teile der Wohnung vom Mangel betroffen sind. Wir haben eine praktische Mietminderungstabelle zur Orientierung veröffentlicht.

Die Höhe der Minderung festzulegen, ist eine komplexe Angelegenheit, da keine gesetzlichen Vorgaben existieren. Deshalb empfehlen wir, deinen individuellen Fall von einem Experten einschätzen zu lassen. Dieser kann den Fall prüfen und eine angemessene Minderungsquote festlegen. Wird die Miete um einen zu hohen Betrag gemindert, riskierst du nicht nur in Mietrückstand zu geraten, sondern es kann auch eine fristlose Kündigung folgen.




Wie macht man es also richtig?

Das richtige Vorgehen im Fall von Mietminderung ist die Folgende:

  • Erstens, Mangel sofort anzeigen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich eine schriftliche Mängelanzeige.
  • Zweitens, Frist setzen. Hierzu solltest du dich bei einem Anwalt beraten lassen, wie viel Zeit dem Vermieter für die Beseitigung gegeben werden muss.
  • Drittens, Minderungsquote bestimmen. Da keine pauschalen gesetzlichen Vorgaben gelten, ist die richtige Minderungsquote immer einzelfallabhängig.
  • Viertens, Vermieter über Minderung in Kenntnis setzen (Mietminderungsanzeige).
  • Schließlich, Mängelbeseitigung zulassen.

Hier findest du hilfreiche Vorlagen für Mängelanzeige, Schreiben zur Fristsetzung, Kostenerstattung, Mietzahlungen unter Vorbehalt, Lärm- und Heizungsprotokolle und vieles mehr.


Digitaler Mieterschutz – Innovative Hilfe für Mieter

Weniger zu bezahlen ist immer eine nette Sache. Du solltest aber nicht vergessen dass alle Mietminderungen immer einzelfallbedingt sind. Daher solltest du dir, bevor du die Miete minderst, unbedingt Rechtsrat einholen. Wird die Miete zu Unrecht gemindert – entweder weil kein Minderungsgrund vorliegt oder weil der Prozentsatz, um den die Miete gekürzt wird, falsch ist – kann dies weitreichende Folgen für dich haben. Zum einen wurde dem Vermieter über einen längeren Zeitraum ein Teil der ihm zustehenden Miete entzogen. Diesen Minderungsbetrag könnte er als Mietrückstand einklagen. Ein gerichtliches Prozess gegen deinen Vermieter willst du bestimmt nicht haben.

Als MieterEngel-Mitglied wirst du immer von erfahrenen Partneranwälten bei der korrekten Mietminderung unterstützt. Dein Fall wird individuell geprüft und eingeschätzt. Vielleicht bezahlst du ab morgen mal weniger?




Info: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen Sie jetzt unsere Partneranwälte um Rat.