Warm, wärmer… kalt! Defekte Heizung und andere heiße Fakten

von Daria Krauzowicz

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In diesem Ratgeber:

• Heizkostenabrechnung – warm ist teuer, muss ich aber alles zahlen?
• Defekte Heizung – wie kann ich die Miete mindern?
• Verbrauchskostenabrechnung – warme oder kalte Kosten?

In Deutschland eine Wohnung ohne funktionierende Heizung zu mieten, hört sich nichts weniger als absurd an. Während in anderen warmen Ländern Heizung nicht zu den grundlegenden Sachen in einer Wohnung gehört, ist es für uns absolut notwendig. Wer könnte schon in Berlin im Januar ohne Heizung in der Wohnung sein?

Ein warmes Zuhause haben wir uns alle verdient. Eine kaputte oder nur schlecht funktionierende Heizung ist ein klarer Mietmangel. Wenn sich der Vermieter nicht darum kümmert, den Mangel zu beheben, haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Die volle Miete muss nur für eine Wohnung bezahlt werden, in der alles, wie im Mietvertrag vereinbart, funktioniert.

Falls Sie im Winter frieren, sollten Sie unbedingt Ihren Fall von professionellen Anwälten prüfen lassen. Mit MieterEngels Partneranwälten können Sie Ihre Miete rechtssicher mindern und Ihren Mietvertrag prüfen lassen. Die Mitgliedschaft beinhaltet außerdem die Beratung in allen Fragen rund um‘s Mietrecht und Heizung, sodass Sie in jeder Situation abgesichert sind.

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Heizkostenabrechnung – warm ist teuer, muss ich aber alles zahlen?

Heizen, auch wenn es notwendig ist, hat jedoch seinen Preis: es kostet jährlich ungefähr 10 Euro je Quadratmeter. Damit liegen die Heizkosten weit vor den übrigen Nebenkosten. Welche Regelungen gelten bei der Abrechnung der Heizkosten?

Um die Heizkosten abzurechnen, muss der Vermieter keine gesonderte Heizkostenabrechnung erstellen. Die Heizkostenabrechnung kann mit der Nebenkostenabrechnung erfolgen. Formell gelten dieselben Anforderungen an die Heizkostenabrechnungwie an die Nebenkostenabrechnung. Der Abrechnungszeitraum darf 12 Monate nicht überschreiten und der Mieter muss die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes erhalten. Hier haben wir ausführlich über das Thema Heizkostenabrechnung geschrieben.

Sie sollten auch nicht vergessen, dass es sich immer lohnt, die Nebenkostenabrechnung von einem Anwalt prüfen zu lassen. Unserer Erfahrung nach ist etwa jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Im Durchschnitt bezahlen Mieter jedes Jahr 300€ zu viel. Lieber dafür noch ein paar warme Decken einkaufen!

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Defekte Heizung – so sollten Sie vorgehen

Der Vermieter muss vom Mieter gerügte Mängel an der Mietwohnung oder am Haus innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen lassen. Als Faustregel gilt: Die Frist ist umso kürzer, je gravierender der Mangel ist beziehungsweise je leichter er zu beheben ist. Verweigert der Vermieter die Beseitigung des Mangels oder unternimmt er gar nichts, kann der Mieter auf Beseitigung des Mangels klagen.

In Notfällen muss sofort gehandelt werden. Zum Beispiel, wenn im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist. Viel zu lange dauert dann das “normale Verfahren“ der Mängelanzeige. In solchen Fällen genügt es, den Vermieter, den Hausmeister oder die Hausverwaltung anzurufen. Den genauen Zeitpunkt des erstmaligen Auftretens des Problems zu nennen und eine Reparatur zu verlangen, ist regelmäßig Aufgabe des Mieters. Die Anfertigung eines Temperaturprotokolls als Nachweis lohnt sich in jedem Fall. Dazu messen und notieren Sie – am besten zusammen mit einem Zeugen – mit einem handelsüblichen Thermometer die Temperatur in allen Räumen tagsüber und abends.

Haben Sie Ihren Vermieter ordnungsgemäß über den Mangel in Kenntnis gesetzt, ist er für die ordnungsgemäße Behebung des Mangels verantwortlich. In der Rechtsprechung hat sich bei einem Totalausfall oder einer starken Beeinträchtigung eine Frist von drei bis vier Tagen als „unverzüglich“ und damit ordnungsgemäß durchgesetzt.

In dringenden Fällen kann der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben, wenn der Vermieter oder der Verwalter nicht erreichbar sind. Für die Kosten ist der Vermieter ersatzpflichtig. Aber nur für die Kosten, die notwendig sind. Ist beispielsweise die Reparatur eines undichten Heizkörpers möglich, hat der Mieter keinen Anspruch auf den Austausch des gesamten Heizkörpers.

Da die ersatzweise Beauftragung einer Heizungsfirma durch den Mieter schnell zu einem Streit mit dem Vermieter führen kann, sollte zuvor sicherheitshalber eine Rechtsberatung in Anspruch genommen werden. Hier ist eine MieterEngel-Mitgliedschaft von Vorteil: Bei Mietrechtsproblemen kann unkompliziert die Unterstützung eines Partneranwalts in Anspruch genommen werden.

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Defekte Heizung – wie kann ich die Miete mindern?

Eine defekte Heizung ist definitiv ein Grund, um die Miete zu kürzen. Eine Mietminderung ist vor allem dann gerechtfertigt, wenn durch die defekte Heizung der Schlaf des Mieters erheblich und andauernd gestört wird. Bei einer defekten Heizung hängt die Höhe der Mietminderung vor allem von der Außentemperatur, der erreichbaren Raumtemperatur und der Dauer der Beeinträchtigung für den Mieter ab. Deshalb sind Mietminderungen bei defekten Heizungen immer einzelfallbedingt.

Bei totalem Heizungsausfall während der Wintermonate können Sie bis zu 100% Mietminderung ansetzen. Falls die Raumtemperatur sich auf 15 Grad Celsius beläuft, ist bis zu 30 % Mietminderung möglich. In unserer Mietminderungstabelle erhalten Sie einen guten Überblick über mögliche Minderungsbeträge bei defekter Heizung. Wir haben außerdem kostenlose Vorlagen und Checklisten zum Thema Heizung zum Download bereit.

Allerdings gibt es Fälle, in denen eine Mietminderung nicht möglich ist. Dies ist regelmäßig dann gegeben, wenn keine Zentralheizung existiert und eine solche damit kein Bestandteil des Mietvertrags ist. Ein autark betriebener Ofen als Einzelfeuerstätte liegt in der Verantwortung des Mieters. Ausnahme ist die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarte Mitvermietung. Fernwärme ist ein weiterer Sonderfall, der am Mietvertrag „vorbeiläuft“. Als Mieter haben Sie ein direktes Vertragsverhältnis mit dem Lieferanten. Im Störungsfall bestehen Reparatur- und Zahlungspflichten zwischen Ihnen und dem Versorger. Eine Mietminderung ist daher grundsätzlich nicht möglich. Ob und in welcher Höhe eine Mietminderung bei defekter Heizung in Ihrer persönlichen Situation möglich ist, erörtert mit Ihnen gerne ein Partneranwalt von MieterEngel.

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Verbrauchskostenabrechnung – warme oder kalte Kosten?

Kosten für Heizung und Warmwasser nehmen eine Sonderstellung unter den umlagefähigen Betriebskosten ein. Im Gegensatz zu den übrigen „kalten Betriebskosten“ müssen diese „warmen Betriebskosten“ zu mindestens 50% in Abhängigkeit vom individuellen Verbrauch der Mietparteien abgerechnet werden. Eine pauschale Abrechnung der Heizkosten ist nicht erlaubt.

Das bedeutet, dass Mieter ihre Kosten durch sparsames Heizen selbst reduzieren können – zumindest in einem gewissen Maße. Um den individuellen Verbrauch zu ermitteln, müssen die Verbrauchszähler (Wärmezähler oder Heizkostenverteiler) der Mieter abgelesen werden. Alles, was Sie über kalte und warme Kosten sowie über die Heizkostenabrechnung wissen müssen, finden Sie hier.

Bei defekter Heizung können unsere Partneranwälte Ihre Wohnung nicht sofort wärmer machen, aber Ihren Vermieter wenigstens dazu bringen, den Mangel zu beheben und Ihnen dabei helfen, ein bisschen Geld zu sparen. Falls Ihre Heizkostenabrechnung nicht so gut aussieht, sollten Sie sie auf jeden Fall prüfen lassen: War die Abrechnung zu hoch, bekommen Sie das Geld zurück.

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Müssen Heizkosten gezahlt werden, auch wenn nicht geheizt wird?

Heizkosten muss auch zahlen, wer die Heizung immer ausgeschaltet lässt. Ein Blick auf die Heizkostenabrechnung zeigt, dass der tatsächliche Verbrauch zwar den größten Teil der Kosten ausmacht, dass es aber auch Kosten gibt, die unabhängig vom Verbrauch pro Jahr anfallen.

Gemäß § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, die vom Verbrauch unabhängig sind, unter anderem Kosten für die Bedienung, Überwachung und Wartung der Heizungsanlage. Auch Kosten für die Prüfung, Reinigung und Messung der Anlage sind zu berücksichtigen. Zudem sind der Einkauf und die Lieferung von Brennstoffen oftmals mit Kosten verbunden.

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